（2016）粤5321民初439号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2017-10-11

案件名称

冯海涯与云浮源盛房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

新兴县人民法院

所属地区

新兴县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯海涯,云浮源盛房地产开发有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

全文

广东省新兴县人民法院民事判决书(2016)粤5321民初439号原告冯海涯，女，1974年7月26日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。委托代理人陈永添（系原告的丈夫），男，居民，住云浮市云城区。被告云浮源盛房地产开发有限公司。地址：云浮市区。法定代表人陈水泉，该公司总经理。委托代理人李新林，广东来邦律师事务所律师。委托代理人陈秋实，广东来邦律师事务所实习律师。原告冯海涯诉被告云浮源盛房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理，依法由代理审判员陈红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯海涯的委托代理人陈永添、被告云浮源盛房地产开发有限公司的委托代理人李新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯海涯诉称，2014年9月27日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于新兴县新城镇沿江中路104号沿江明珠新兴义乌小商品城二层2303号商铺，商铺面积为10.7平方米，售价为77921元（相关按揭手续原告已于2015年1月15日办妥，银行亦已于2015年9月起扣款）。上述购房合同签订时工程仍未完工，当时该商铺没有消防管栓等设施的标示。但是，涉案商铺在建好后，商铺内设有本楼层的公共防火消防栓、公共防火报警系统等消防应急设施，属敞开式预防火灾发生消防应急所用。对于该消防设施，签订合同时被告从未就此进行说明，合同中的平面图亦没有相关消防设施标示，在原告提出异议后被告并无派人与原告进行沟通。原告认为，根据《中华人民共和国消防法》（下称《消防法》）第二十八条的规定，任何单位、个人不得埋压、圈占、遮挡消防栓。被告将敞开式的公共消防应急设施圈占成小商品铺出卖，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告的行为严重影响了公共消防应急安全，违反了法律的强制性规定，因此，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》应属无效合同。原告在毫不知情的情况下与被告签订合同，现因合同无效，被告应退还并支付原告为此而支出的款项，包括：1、商铺购买款77921元；2、办证费2000元；3、维修资金321元；4、商铺保险费73.4元；5、银行的扣款利息2400元（因需按揭供满一年后方可提前还清款项，则需支付2015年9月至2016年8月的利息，200元/月×12个月）；6、原告支付首期款39921元的利息838.34元（首期款于2014年9月30日交付，按银行利率2.1%计付），上述各项费用合共83553.74元。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令原告于2014年9月27日为购买新兴县新城镇沿江中路104号沿江明珠新兴义乌小商品城二层2303号商铺而与被告签订的《广东省商品房买卖合同》无效；2、判令被告退还并支付原告支出的购房款及相关费用合共83553.74元；3、本案受理费由被告承担。被告云浮源盛房地产开发有限公司辩称，合同签订后，原、被告双方已经全面履行合同，被告如期交付涉案商铺给原告使用。对原告所称的消防栓影响其使用的问题，被告在诉讼前已多次与原告协商，被告表示同意迁移该消防栓。目前，被告已在开庭前拆除并迁移了消防栓，并不影响原告使用该商铺。因此，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性的规定，合法有效，不存在无效的法定情形。原告的起诉理据不足，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，被告以出让方式取得位于新兴县新城镇沿江中路104号地块的土地使用权，该地块规划用途为商业、住宅用地。经有关部门批准后，被告在上述地块建设商品房进行销售，楼盘取名为沿江明珠。2014年9月27日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、买受人购买的商品房为二层第2303卡商铺，用途为商业，属框架结构，层高为4.2米，建筑面积10.7平方米，其中套内建筑面积5.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.84平方米；2、该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米13297.1元，总金额为77921元；3、该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；4、买受人按分期付款方式付款：于2014年9月27日已付购房款39921元，余下购房款38000元于2014年10月27日前付清（或办理银行按揭）；5、交付期限：出卖人应当在2015年2月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；6、该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。此外，合同还约定了买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任、商铺交接、保修责任等权利义务内容，但对涉案商铺内是否安装楼层公共消防应急设施的相关内容并无约定。《商品房买卖合同》除上述约定条款内容外，还有四份附件共同作为合同的组成部分。其中附件一是原告购买涉案商铺的平面图，平面图记载原告所购买的商铺为二层2303号，但该平面图上并无显示商铺内设有公共消防栓的标示；附件二是对公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成的说明；附件三是对装饰、设备标准的约定，其中对消防的约定是“一次消防合格”；附加四是一份补充协议，约定了办理商品房的房地产权证、土地证、他项权证等所需的税、费由双方各自承担，买受人须在签订合同时一次性缴交给出卖人以及买受人须按国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》有关规定缴交共用部分、共用设施、设备专项物业维修资金等内容，但四份附件均无约定涉案商铺内安装消防栓等公共消防应急设施的相关内容。签订合同当天，原告支付了购买商铺首期款39921元、办证费2000元以及维修资金321元给被告，被告收款后出具发票及收据交原告收执。对余下购房款38000元（77921元-39921元），原告于2015年1月15日到银行办理了按揭手续，并于当天由银行代收支付了商铺保险费73.4元。涉案商铺工程竣工验收后，被告依约将商铺交付给原告使用。被告交付给原告的商铺，其内部安装了本楼层的公共消防栓。原告接收商铺后，将商铺出租给新兴县华艺义乌小商品城管理有限公司，委托上述公司进行经营管理。此后，原告认为，被告将设有公共消防栓、不符合合同约定的商铺交付给原告，影响原告对商铺的使用，而根据《消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的规定，被告将敞开式的消防栓等消防设施安装在涉案商铺内部，又将该商铺圈占成小商品商铺出售给原告，被告的行为已违反了上述消防法的强制性规定，涉案《商品房买卖合同》应属无效合同。为此，原告遂于2016年3月29日诉至本院，并提出前述诉求。另查明，本案诉讼过程中，被告将涉案商铺中的消防栓进行了拆除、迁移。以上事实，有原告提供的原告身份证、《商品房买卖合同》、发票、收据、临时收据、《新兴义乌小商品城商铺委托经营管理合同》、照片，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、照片以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。原告因购买由被告开发建设的涉案商铺，双方签订《商品房买卖合同》，以确定双方的权利和义务。原告在本案中主张涉案《商品房买卖合同》无效，主要基于《消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的规定，认为被告将设有消防栓的商铺出售给原告，违法了上述法律的强制性规定，提出涉案合同无效的主张。因此，本案的争议焦点在于：能否根据《消防法》第二十八条的规定判定涉案的《商品房买卖合同》的效力。对此，本院评判如下：首先，《消防法》的上述规定，只是对已安装有消防栓等消防设备及对消防通道作出不得为的行为规定，并非指禁止出售安装有消防栓等消防设备的商铺。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”的规定，而本案系由商品房买卖合同引发的纠纷，《消防法》第二十八条规定的内容，并非属于该类合同效力的强制性规定，不符合《合同法》第五十二条第（五）项所规定的情形，原告据此主张涉案合同无效，理由不能成立。况且，被告依合同约定将涉案商铺交付给原告，原告亦依约支付全部购房款，而原告在接收商铺后，将商铺出租获取收益，双方已完全履行合同约定的权利义务。综上所述，原、被告双方于2014年9月27日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。原告主张涉案合同无效的诉求，理据不足，依法应予驳回。至于原告认为被告交付设有消防栓的商铺的意见，属于双方履行合同是否符合约定的问题，并不是本案合同效力的问题。况且，诉讼中，被告已将涉案商铺内的公共消防栓进行拆除、迁移，原告据以起诉的事由已消除。由于涉案《商品房买卖合同》合法有效，原、被告应依约履行合同的权利、义务，故对原告要求被告返还购房款及相关手续费用的请求，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告冯海涯的诉讼请求。本案受理费944.42元，由原告冯海涯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员　　陈红梅二〇一六年四月二十九日书　记　员　　梁燕霞来源：百度搜索“”