（2016）粤0605民初3158号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2017-09-26
案件名称
罗志彬与雷昌日、雷小玲租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗志彬,雷昌日,雷小玲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初3158号原告（反诉被告）：罗志彬，男，汉族，1977年11月2日出生，住广东省佛山市南海区，委托代理人：招海华，系广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷昌日，男，汉族，1966年5月25日出生，住广东省佛山市南海区，被告（反诉原告）：雷小玲，女，汉族，1973年3月16日出生，住广东省佛山市南海区，两被告共同委托代理人：郑远颜，系广东星宇律师事务所律师。原告罗志彬诉被告雷昌日租赁合同纠纷一案,本院于2016年2月23日立案受理后，依法追加雷小玲为共同被告参加诉讼；诉讼中两被告提出反诉，本院依法受理并对本诉与反诉合并审理。本案依法由审判员冼伟芬独任审判，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人招海华、被告雷小玲及两被告的共同委托代理人郑远颜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月，被告声称其已承租的佛山市中南批发市场海鲜区B135号商铺转租给原告，同月20日，双方签订了《佛山中南批发市场租赁合同》，但被告至今仍不能向原告出示其与出租人（佛山中南批发市场）就该商铺签订的租赁合同，实际上被告根本无权转租，被告向原告隐瞒了重要事实和提供虚假情况，是欺诈行为，另原、被告签订租赁合同前，被告还向原告谎称原告要承租上述商铺必须支付50000元入场费，并以此为由已收取30000元，后原告发现市场出租人根本不要求承租人支付入场费，被告此行为亦属欺诈。根据合同法第五十四条第二款规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。为此，原告起诉请求判令：1.撤销原、被告于2015年12月20日签订的《佛山中南批发市场租赁合同》；诉讼中原告明确，如撤销合同请求不成立，亦请求解除双方签订的租赁合同；2.两被告向原告退还入场费30000元，并自起诉之日起至判决确定支付之日止按银行同期贷款利率向原告计付利息（若被告迟延履行生效判决的付款义务，则应加倍计付迟延履行期间的债务利息，计算至付清款项之日止）；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。两被告答辩并反诉称，1.在签订合同时，被告从未欺诈过原告，依据被告提交的证据，被告有权使用和转租涉诉租赁物，事实上，原告因经营效果不佳才提起本案诉讼，原告歪曲了事实。2.原告主张的30000元，实际上被告只收取了25000元，原告未支付另外5000元。基于原、被告是朋友关系，被告在2016年1月9日在原告已经书写的收据上签名，被告雷小玲多次向原告追收5000元，但原告以各种理由不支付。3.2015年12月20日双方签订《佛山中南批发市场租赁合同》后，被告将涉诉商铺交付给原告使用，原告用于经营海鲜，但原告未依约支付租金及因使用商铺产生的水电费，原告行为违反合同第三条的约定，另原告提出提前解除合同，亦应承担相应违约责任。为此，两被告对解除合同无异议，并反诉请求：1.原告向两被告支付2015年12月20日至2016年4月租金30000元及违约金3600元（计算方法：第一期双月租金15000元自2015年12月24日起暂计算至反诉之日的违约金为2700元，第二期双月租金15000元自2015年2月24日起暂计算至反诉之日的违约金为900元，违约金均按日千分之二标准计算至租金付清之日止）；2.原告向两被告支付提前解除合同违约金15000元；3.原告向两被告支付招牌费320元及2015年12月20日至2016年3月商铺水电费1895.43元及电力服务费580元；4.本案的反诉受理费由原告承担。原告对两被告的反诉答辩称：1.原告未实际使用铺位。2.被告存在欺诈行为，合同应予以撤销，原告不需向被告支付任何款项。3.被告主张的招牌费、水电费、电力服务费与原告无关，原告不需支付。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格。2.人口信息查询表原件1份，证明被告雷昌日的诉讼主体资格。3.佛山中南批发市场租赁合同原件1份，证明2015年12月20日被告雷日昌与原告签订租赁合同，被告雷昌日转租租赁物给原告，该合同没有约定入场费。4.收款收据原件1份，证明2015年12月17日，被告雷昌日收取原告15000元，该费用虽在收据上书写为押金，其性质实际上是入场费。5.收条原件1份，证明被告雷昌日在2016年1月9日收取原告入场费15000元，被告雷昌日合计已经收取原告30000元入场费，其另外要求原告需支付20000元入场费。6.2016年档位签合同通知复印件1份，证明被告雷昌日在2016年1月18日前无权转租铺位。7、涉诉铺位现场照片打印件1张，证明铺位现状。经质证，两被告对原告出示的证据1-2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，该合同约定了租期是2015年12月20日至2017年12月20日，因铺位内无任何物品，且是大商场内的开放式铺位，无门口和墙体，在签订合同时已经将铺位直接交付给原告使用。对证据4的真实性无异议，收款人是被告雷小玲，合同第八条约定了押金，收据上的按金是依据合同第八条收取，被告认为押金在租期届满且原告没有违约行为的情况下可退还。对证据5真实性无异议，收条上的指纹是原告的，收条上的“雷昌日实收壹万伍仟元正，15000元，2016、1、9”是被告雷昌日书写，其他内容是原告书写；证据5所写的实收15000元与证据4的15000元是两笔独立的款项，分别收取；证据5虽写了实收15000元，但当时实际只收了10000元，另外5000元原告未支付，因原、被告是朋友关系，被告先签署了收条。对证据6真实性无异议，该证据是业主发出签订合同的通知，实际上铺位承租人已经确定了。对证据7无异议，认为该照片可证明涉诉商铺是开放式，且商铺横额上的广告牌显示原告的联系电话与租赁合同一致，证明商铺已交付原告使用。庭审中，两被告举证如下：1.佛山中南批发市场租赁合同复印件1份，证明原告与被告存在租赁合同关系，合同约定每月租金为7500元，每次收两个月的租金。2.租赁合同原件1份，证明被告雷小玲与商铺出租方佛山市中南农业科技有限公司签订租赁合同，租期是2016年1月1日至2018年11月30日。3.收据原件3份，证明被告为原告支付了招牌费320元、电力服务费580元、水电费1895.43元。4.情况说明原件1份、证明原件1份，证明被告雷昌日有权转租租赁物。5.家庭情况证明原件1份，证明两被告是兄妹关系。6、涉诉铺位现场照片打印件6张，证明铺位现状。经质证，原告对两被告出示的证据1真实性无异议，但认为被告转租时间是2015年12月20日，此时被告无权转租，被告存在欺诈原告的情况。对证据2的真实性无异议，该合同的租赁时间是2016年1月1日，且约定了转租须经过出租方同意，但被告的转租行为未经出租方同意。对证据3中中南公司出具的收据真实性无异议，中南公司出具的收据最早日期是2016年3月，可证明被告在转租时不享有铺位的使用权，无权转租；对证据3中的广告费收据的真实性有异议，认为是被告自行做广告产生的费用，与本案无关。对证据4的情况说明的真实性、合法性有异议，两被告是兄妹关系，存在利害关系，原告对于两被告作为合同出租方有异议，与两被告之间不存在合同关系，被告雷昌日无权与原告签订租赁合同，无权转租铺位。对证据4中的证明有异议，该证据属于证人证言，证人未出庭作证，该证据不应被采纳；市场统一在2016年1月18日签订铺位租赁合同，故在2016年1月18日前两被告未与业主签订租赁合同，两被告无权转租铺位给原告，该证明只是说明了准许变更承租人，不是准许转租，两被告至今未取得业主同意转租；该证明所称的交付场地时间不属实。对证据5无异议。对证据6认为照片显示铺位空置和无人经营正好证明被告未交付铺位，被告一直以原告未交齐入场费为由拒绝交付商铺。经审查，对双方就真实性无争议的证据本院均予采信。对双方有争议的证据及事实本院认定如下：1、被告认为原告出示的证据5收条记载的收款金额15000元与实际收款情况不相符，但未举证反驳，本院按收条记载的收款金额15000元予以采信，对被告关于实际只收取10000元的辩解不予采纳。2、被告出示的证据3招牌费320元收据为原件，收据记载的铺位编号与双方约定的租赁物相符，且原告证据7与被告证据6的照片均相互印证涉讼铺位已按市场统一样式制作广告牌，广告牌上明确标示合同记载的原告联系电话，原告对该收据的真实性与关联性虽有异议但未举证反驳，本院对被告主张该招牌费320元用于按原告指定内容制作涉讼铺位广告牌予以采信；3、被告出示的证据4中南公司的证明为原件，证明中确认的免租装修期符合一般商业习惯，且与被告雷小玲与中南公司签订的租赁合同内容可吻合，原告虽有异议但未举证反驳，本院对该证明予以采信。4、关于原、被告之间的铺位交接时间，原告证据7与被告证据6的照片显示涉讼铺位为市场内的开放式摊位，不存在交接障碍，原告亦未举证证明被告或他人存在妨碍原告使用摊位的行为，且摊位上方已悬挂标示原告联系电话的广告牌，结合被告出示的证据3招牌费支付时间为2015年12月10日，被告出示的证据4中南公司证明确认2015年12月1日已允许承租方进场使用，被告关于双方已按合同约定租赁起始日期（2015年12月20日）交接涉讼铺位的主张可信性高于原告关于未交接、使用涉讼铺位的辩解，本院对被告的主张予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告雷小玲（承租方、乙方）与佛山市中南农业科技有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市南海区桂丹路乐安路段佛山中南农产品交易中心中一区B135号档（以下简称涉讼铺位）出租给乙方作为经营档位使用，租赁期间自2016年1月1日起至2018年11月30日止；（通用条款第七条）合同期内如乙方需转让承租权，应向甲方提出书面申请并征得同意，按转让总价的10%缴交手续费等。佛山市中南农业科技有限公司于2016年3月25日出具证明，确认被告雷小玲承租涉讼铺位，于2015年12月1日交付进场装修使用，计租期从2016年1月1日至2018年11月30日，合同期内如变更租赁人可到本公司商务部办理转让手续。2015年12月20日，原告（承租方、乙方）罗志彬与被告雷昌日（出租方、甲方）签订《佛山中南批发市场租赁合同》(以下简称涉讼租赁合同)，约定甲方将佛山市中南批发市场海鲜区B135商铺出租给乙方经营海鲜产品，租期2015年12月20日至2017年12月20日，月租7500元（不含税），每两个月的5号前乙方应向甲方支付租金15000元，电费水费另付；乙方不能按本合同约定按时支付租金、水电费的，每逾期一天按拖欠金额百分之二标准计付违约金；（第八条）乙方若在租赁期内没违反合同的情况下，甲方不得提前解除合同或出租他人，否则赔偿违约金15000元，同样乙方若在租赁期内提前解约，赔违约金15000元；等等。合同签订后，被告按合同约定的租赁期间向原告交付了涉讼铺位。2015年12月17日，被告雷小玲作为收款单位签署收款收据（客户名称注明雷昌日），确认“今收到罗志彬交中南批发市场海鲜档B135档按金15000元正”。2016年1月9日，被告雷昌日在载有“罗志彬承租佛山乐安中南综合批发市场海鲜批发区B135号档入场费50000元，已付30000元，剩余20000元整，合同转名时交齐”等内容的手写字据上收款人落款处签署“实收15000元、雷昌日、2016.1.9”的内容，确认另行收取了原告15000元。2015年12月10日，被告雷小玲向案外人佛山市东久广告设计制作有限公司支付中一区B135号水产广告牌制作费320元。2016年3月，被告雷小玲向佛山市中南农业科技有限公司支付中一区B135档水费319.68元、电费1575.75元、服务费580元。诉讼中，两被告承认共同承租涉讼商铺并进行转租经营。另查明：两被告为兄妹关系。本院认为：根据雷小玲向中南公司承租涉讼铺位及雷昌日向原告转租涉讼铺位所签订合同的连贯性、2015年12月17日按金收据记载的出租方权利主体（客户名称雷日昌、收款单位雷小玲），结合两被告的身份关系，两被告所述共同承租、转租涉讼铺位理据充分，本院予以采信，两被告作为涉讼租赁合同的相对方应共同享有合同权利和承担合同义务。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。两被告作为涉讼租赁合同出租方未能提供涉讼铺位权属证书或相应的建筑规划、报建、验收备案资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告签订的涉讼租赁合同依法无效。无效的合同自始没有约束力，原告请求撤销或解除合同均无法律依据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于2015年12月17日被告向原告收取的15000元款项性质，原告虽主张为入场费，但未提供经双方认可的书面约定作证明，本院按2015年12月17日收款收据记载的内容认定该款为保证租赁合同履行的按金（违约金或保证金），因合同无效该款应由被告返还予原告，原告关于退还相应款项的请求本院予以支持，被告反诉请求原告支付提前解除合同违约金本院不予支持。双方当事人对2016年1月9日被告向原告收取的15000元为入场费无异议，据双方陈述，2016年1月9日手写字据中记载的入场费50000元中已付30000元的部分已包含2015年12月17日所收的合同按金15000元，即双方约定的入场费总价为35000元（50000-15000元），该入场费实为两被告向原告转让涉讼铺位承租权的对价组成部分，应根据原、被告实际履行合同的起止期间、结合租金标准、各方损失一并处置。2016年4月庭审中双方对终止履行合同均无异议，鉴于原告已实际使用涉讼铺位，原告应参照双方关于租金及入场费的约定支付2015年12月20日至2016年4月20日两期使用费30000元及按比例折算的入场费5833.33元(35000÷24个月×4个月)予原告，入场费余额9166.67元(15000-5833.33)两被告应退还予原告,原、被告相关请求符合本院核定范围部分本院予以支持,超出部分无事实依据,本院不予支持。原告还主张被告自起诉之日起支付应退款项的相应利息，但被告的退款义务经本案判决双方结算方确定，原告请求被告自起诉之日起支付利息于法无据，本院不予支持。原告未能按约定支付使用费，被告存在一定损失，本院酌定原告应从每期使用费付款期限届满次日（即2016年1月6日、2016年3月6日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予被告，被告反诉请求按合同约定日2‰标准计算违约金，本院不予采纳，被告反诉请求超出部分本院不予支持。被告反诉请求的招牌广告费320元是被告为履行租赁合同作前期准备按市场统一要求而支出，原告作为使用铺位的受益人应予返还；被告垫付的水电费1895.43元发生于原告使用涉讼铺位期间，原告应返还予被告；被告自述服务费580元用于涉讼铺位电力增容，原告应按实际使用铺位的期间按比例返还96.67元(580÷24个月×4个月)予被告，被告反诉请求符合本院核定范围部分本院予以支持，超出部分无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告雷昌日、雷小玲应于本判决发生法律效力之日起十日内退还24166.67元（含按金15000元、入场费9166.67元）予原告罗志彬。二、原告罗志彬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费30000元予被告雷昌日、雷小玲，并以每期使用费15000元为本金分别从2016年1月6日、2016年3月6日起至本判决确定付款止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予被告雷昌日、雷小玲。三、原告罗志彬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付招牌广告费320元、水电费1895.43元、服务费96.67元予被告雷昌日、雷小玲。四、驳回原告罗志彬的其他诉讼请求。五、驳回被告雷昌日、雷小玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费275元（原告已预交），由原告负担53.47元，由两被告负担221.53元；反诉受理费542.44元（两被告已预交），由原告负担341.03元，两被告负担201.41元。原、被告各自负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予对方，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 审判员 冼伟芬二〇一六年四月二十九日书记员 谭国敏 来自：