（2016）鄂0192民初362号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-13
案件名称
武汉居友物业服务有限公司与吴建国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉居友物业服务有限公司,吴建国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初362号原告：武汉居友物业服务有限公司。被告：吴建国。原告武汉居友物业服务有限公司（以下简称：居友公司）诉被告吴建国物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用小额诉讼程序，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告居友公司的委托代理人高小丽，到庭参加诉讼。被告吴建国经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居友公司诉称：原告居友公司为鑫龙湾小区提供物业服务，被告吴建国系该小区B35-3号房屋业主。依据与建设单位武汉某某地产有限公司签订的《光谷地产·鑫龙湾（一、三期）前期物业服务合同》相关约定，被告吴建国自2013年2月1日至2015年11月30日期间应交纳物业费9248元，但其经多次催促未交纳。为此，诉至人民法院，请求判令：1、被告吴建国支付物业服务费9248元；2、被告吴建国支付逾期滞纳金2427元；3、本案诉讼费用由被告吴建国负担。被告吴建国未到庭答辩，也未向本院提交证据。经审理查明：被告吴建国于2011年11月26日与武汉某某地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买鑫龙湾一期＊幢＊号房，合同建筑面积98.48平方米，建设单位应于2012年8月1日前交付房屋。该合同约定，前期物业服务收费按照物价局审批标准收取：联排住宅按建筑面积每月每平方米2.8元，交房之后，住宅前三年物业费优惠如下：联排住宅交房第一年为2.6元／平方米／月，第二年为2.7元／平方米／月，第三年起按2.8元／平方米／月收取；具体内容详见《前期物业管理服务协议》。上述合同中约定的前期物业服务单位为武汉某某物业管理有限公司。2012年8月7日，被告吴建国签署《收房声明》，收取上述房屋，并出具承诺书，对房屋进行部分改造。2013年1月18日，武汉某某物业管理有限公司致函武汉某某地产有限公司，退出鑫龙湾项目物业管理服务。同月20日，武汉某某地产有限公司要求原告居友公司以应急形式进入小区进行物业管理服务。2013年9月9日，武汉某某地产有限公司与原告居友公司签订《光谷地产·鑫龙湾（一、三期）前期物业服务合同》并在房管部门备案。合同约定：武汉某某地产有限公司（合同甲方）选聘原告居友公司（合同乙方）为鑫龙湾一期、三期项目提供前期物业管理，负责物业公共部位维修养护管理、公共设施设备运行维护管理、清洁卫生、绿化、车辆停放、公共秩序、装饰装修管理、物业档案资料管理等内容，服务费用实行包干方式，住宅物业服务费自业主收楼之日起（房屋买卖﹤预售﹥合同约定收楼日期或业主实际收楼日期的先发生日）低层（洋房）2.8元／月／平方米向业主收取；费用按年为一周期交纳，业主每周期开始之日起10日内按时交纳当周期服务费；甲方、业主或物业使用人违反合同约定未按时足额交纳服务费用的，从逾期之日起按照每日加收应交额千分之三的违约金标准支付违约金；未按时交纳指乙方按业主或者物业使用人留存地址（经业主签字确认的地址）告知和送达缴费通知后15个工作日内仍未交纳相关物业服务费用；合同期限自2013年9月9日起至2018年9月8日止；等内容。原告居友公司为小区提供物业服务至今，被告吴建国经催要，未交纳2013年2月1日以来的服务费。案涉小区至今尚未成立业主大会业主委员会。经当庭询问被告吴建国未交费的原因，原告居友公司反映，一是被告吴建国就装修押金退还事项与武汉某某物业管理有限公司有争议，原告居友公司正协调解决；二是被告吴建国反映房屋顶部有漏水情况，原告居友公司没有钥匙未能查看、了解；三是被告吴建国要求在一期别墅和三期高层之间做隔断墙，原告居友公司无权满足该要求。以上事实，有当事人陈述、《武汉市商品房买卖合同》、收房声明、《光谷地产·鑫龙湾（一、三期）前期物业服务合同》、照片等证据在卷佐证。本院认为：在鑫龙湾小区成立业主大会业主委员会前，由开发建设单位依法选聘前期物业服务单位。在开发建设单位此前选聘的武汉某某物业管理有限公司退场后，由原告居友公司临时承担物业管理职能，随后订立《光谷地产·鑫龙湾（一、三期）前期物业服务合同》并经房管部门审批备案，现无证据证实该合同订立过程及内容有违法律、行政法规强制性规定，且合同主要内容符合《物业管理条例》，为有效合同，对原告居友公司和小区业主均具有法律约束力，但对其中与业主签订的《武汉市商品房买卖合同》中有冲突的条款，应当以《武汉市商品房买卖合同》约定为准，并以有利于业主的原则理解适用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告居友公司提供了物业服务，被告吴建国依约应当交纳物业服务费用。对于物业服务费的计算标准，《光谷地产·鑫龙湾（一、三期）前期物业服务合同》签订前实际提供服务期间，参照该原《武汉市商品房买卖合同》处理；签约后，因《武汉市商品房买卖合同》中约定了收房后前3年的优惠方式，则2012年8月至2013年7月期间的服务费应按2.6元／平方米／月，2013年8月至2014年7月期间的服务费应按2.7元／平方米／月，2014年8月以后的服务费应按2.8元／平方米／月收取。据此，被告吴建国应交费为9027.58元（97.28平方米×2.6元／平方米／月×6月＋97.28平方米×2.7元／平方米／月×12月＋97.28平方米×2.8元／平方米／月×16月）。关于滞纳金（逾期付款违约金），结合双方争议情况，本院不予支持。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴建国于本判决生效之日起七日内向原告武汉居友物业服务有限公司支付2013年2月1日至2015年11月30日期间的物业服务费9027.58元；二、驳回原告武汉居友物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费46元（已减半收取），由被告吴建国负担（此款原告武汉居友物业服务有限公司已预交，被告吴建国于本判决生效之日起七日内直接向原告武汉居友物业服务有限公司支付46元）。本判决为终审判决。审判员 杜厚胜二〇一六年四月二十九日书记员 郑 昕 更多数据：搜索“”来源：