（2016）赣08民终575号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2017-09-25

案件名称

彭平亮、肖淑华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省吉安市中级人民法院

所属地区

江西省吉安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

彭平亮,肖淑华,谢南生,张桂花,中国电信股份有限公司峡江分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省吉安市中级人民法院民事判决书（2016）赣08民终575号上诉人（原审被告）：彭平亮，男，1944年3月5日出生，汉族，住江西省峡江县,上诉人（原审被告）：肖淑华，女，1949年2月12日出生，汉族，住江西省峡江县，系上诉人彭平亮之妻，上列两上诉人委托代理人：黄文根，峡江县水边法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：谢南生，男，1957年4月5日出生，汉族，住江西省峡江县。被上诉人（原审原告）：张桂花，女，1959年9月12日出生，汉族，住江西省峡江县，系被上诉人谢南生之妻，上列两被上诉人委托代理人：周九根，江西鸿鸣律师事务所律师。原审第三人：中国电信股份有限公司峡江分公司，住所地江西省峡江县水边镇元阳路，组织机构代码74428219-4。上诉人彭平亮、肖淑华因与被上诉人谢南生、张桂花房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省峡江县人民法院(2015)峡民初字第651号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年，第三人中国电信股份有限公司峡江分公司（原为峡江电信局）在搬迁至峡江新县城时，就公司在巴邱镇（老县城）的福利房与新县城的集资房分配问题召开了公司职工大会并通过决议，决议规定：在新县城分得集资房的人员，须将在巴邱镇分得的福利房退回给公司，由公司重新进行分配给在巴邱镇工作的公司工作人员。决议规定的具体调整人员为：彭平亮在巴邱的福利房调整给谢南生，房价为17000元；陈权根在巴邱的福利房调整给李美连，房价为13000元；彭天生在巴邱的福利房调整给胡克纯，房价为13000元；邱学东在巴邱的福利房调整给宋新夫，房价为13000元；刘长顺在巴邱的福利房调整给邓文彬，房价为17000元。根据该决议，彭平亮、陈权根、彭天生、邱学东、刘长顺分配到了中国电信股份有限公司峡江分公司在新县城的集资房后，分别将巴邱镇的福利房的房权证交给中国电信股份有限公司峡江分公司。2000年12月6日，邓文彬将谢南生、李美连、胡克纯、宋新夫及其本人的上述购房款收齐后，统一交给中国电信股份有限公司峡江分公司财务处的工作人员陈江莉，由陈江莉通过银行转账方式将上述购房款分别支付给了彭平亮、陈权根、彭天生、邱学东、刘长顺。之后中国电信股份有限公司峡江分公司将上述房产的房权证分别交给了谢南生、李美连、胡克纯、宋新夫、刘长顺。陈权根、彭天生、邱学东三人在收到购房款后，分别协助李美连、胡克纯、宋新夫三人办理了房屋产权登记过户手续。原告谢南生在支付了17000元购房款后，获得了本案争议房产的房权证（房权证号为：峡房权证巴邱字第××号）。后被告彭平亮从本案争议房屋内搬离，并将房屋的钥匙交给了原告谢南生。涉案房屋坐落于峡江县××××路，于1998年8月6日办理了房屋产权证，登记房屋所有权人为被告彭平亮，涉案房屋的房屋产权证现由原告持有，原告在争议房屋内居住至今已十多年，该房屋至今未过户至原告名下。原审法院认为：本案系公民之间因房屋买卖发生争议而提起的民事诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定，法院依法对该房屋买卖合同纠纷案件享有管辖权。中国电信股份有限公司峡江分公司就公司在峡江巴邱镇的福利房与新县城的集资房分配问题召开的公司职工大会通过的决议不违反法律规定，对公司职工具有约束力。原告谢南生根据该决议，支付了相应购房款后，获得了本案争议房屋的房权证，在被告彭平亮交付房屋钥匙后，入住房屋已十多年，应视为其履行了公司房屋调整分配决议，购买了本案争议房产。被告彭平亮根据该决议，在分得中国电信股份有限公司峡江分公司在新县城的集资房后，将其在巴邱镇的福利房的房权证交予公司，并由公司转交给原告，在收到原告支付的相应购房款后，将房屋钥匙交给原告，应视为其认可公司房屋调整分配决议，将本案争议房产卖给了原告。被告未提供证据证明其是在公司胁迫情形下才将本案争议房屋交易给原告的，原、被告双方形成的房屋买卖关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，依法予以确认。原、被告双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同��质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原告已全面履行了其义务，本案争议房产应归原告所有，被告理应协助原告办理房屋产权证的过户手续。故原告要求被告协助其办理房屋产权转移登记手续，理由正当，符合法律规定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：被告彭平亮、肖淑华于本判决生效之日起十日内协助原告谢南生、张桂花办理位于江西省××××路房屋（房权证号为：峡房权证巴邱字第××号）产权转移登记（过户签名）手续。案件受理费100元，由被告彭平亮、肖淑华负担。上诉人彭平亮、肖淑华不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判并依法改判。其理由为：一、原审判决认定争议房屋性质为福利房，属认定事实错误。1、涉案房屋系上诉人依法购买且依法取得产权证，是上诉人合法的个人私有财产，应受法律保护，原审法院认定争议房屋为福利房属事实错误。2、如果涉案房屋为福利房，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，人民法院依法不予受理或驳回起诉。”那么该案不属于法院受理范围，应依法驳回起诉，且本案已超过诉讼时效。二、一审法院认定中国电信股份有限公司峡江分公司就公司在峡江巴邱镇的福利房与新县城的集资房分配问题召开的公司职工大会通过的决议不违反法律规定且对公司职工具有约束力，毫无事实和法律依据，该会议决议应当为无效决议。中国电信股份有限公司峡江分公司形式上合法的职工大会不能将本属于员工的房屋收回，与宪法及相关法律的规定相违背。三、一审法院认定双方形成的房屋买卖关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，不符合事实。1、从形式上看，上诉人与被上诉人没有就涉案房屋达成意思表示一致的房屋交易，也没有签订任何买卖协议。2、从过程上看，双方不存在交易的过程。中国电信股份有限公司峡江分公司通过职工大会，将员工私有房屋收回，职工不同意交回，则利用行政管理的优势地位，以扣工资相要挟，强行要求上诉人将个人私有房屋低价退回单位再分配，是对个人私产的强行、不合法的干预。四、原审判决适用法律错误。原审判决认定上诉人在新县城集资购房也视为享受了“房改房”的待��，实际上上诉人在新城集资购是与其他人同等条件购买的，不存在优惠条件，原审判决依据合同法的规定剥夺了上诉人夫妻“房改房”待遇，认定上诉人与被上诉人之间存在房屋交易，是错误的。被上诉人谢南生、张桂花答辩称：一、中国电信股份有限公司峡江分公司召开的职工大会通过的决议，形式合法，内容合法，不违反法律规定，对职工具有约束力。二、被上诉人与上诉人的房屋买卖行为在2000年就已经完成，买卖行为合法有效。2000年职工大会评议决定后，被上诉人收到了上诉人交来本案买卖房屋的钥匙及涉案房屋的房产证，上诉人也收到了被上诉人交来的购买该房屋的购房款17000元，被上诉人随即住进了购买的房屋。被上诉人与上诉人房屋买卖行为形式合法，买卖过程也合法，是双方按照职工大会评议决定自愿履行买卖房屋的，上诉人称在被上诉人与上诉人房屋买卖过程中，中国电信股份有限公司峡江分公司存在要挟和强行干预，没有任何事实依据。如果买卖过程存在要挟和强行干预，上诉人在这十多年里也没有行使撤销权。被上诉人与上诉人的房屋买卖行为，是双方的真实意识表示，且在2000年就已经完成，根据我国法律的有关规定，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移登记手续。三、上诉人应当及时履行买卖房屋后的附随义务，即配合被上诉人去办理该房屋所有权转移登记手续。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持原判。原审第三人中国电信股份有限公司峡江分公司未提出答辩意见。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的辩称意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、被上诉人与上诉人之间是否存在房屋买卖合同？该合同是否成立？二审期间，被上诉人谢南生、张桂花向本院提交了原审第三人中国电信股份有限公司峡江分公司出具的证明一份，证明中国电信股份有限公司峡江分公司在2000年召开职工大会就涉案房屋的再分配进行了充分协商，形式、程序、内容均合法。上诉人与被上诉人之间的交易是双方真实意思表示，且在2000年已经完成。上诉人彭平亮、肖淑华质证后认为，出具该证明的中国电信股份有限公司峡江分公司是本案当事人之一，与本案有利害关系，对其真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，出具该证明的中国电信股份有限公司峡江分公司虽然是本案的原审第三人，但其作用是为了查明本案事实，且该证明的内容与原审法院依职权对中国电信股份有限公司峡江分公司职工（陈江莉、王晓军）进行调查的内容相吻合，因此，本院对该证据予以采信。二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：关于本案是否超过诉讼时效的问题。上诉人彭平亮、肖淑华上诉称，若涉案房屋为福利房，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，人民法院依法不予受理或驳回起诉”的规定，本案不属于法院受理范围，且已经超过了诉讼时效。本院认为，本案属于单位内部因新建福利房而对旧福利房进行调配，在职工之间发生的纠纷，而《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的是单位内部发生的占房、腾房纠纷，本案是发生在平等主体之间的纠纷，不属于该法条规定的范畴，应属于法院的受案范围。对于被上诉人谢南生、张桂花向上诉人彭平亮、肖淑华主张协助过户的问题，本院认为，办理过户手续是房屋交易的附随义务，被上诉人谢南生、张桂花已经实际占有涉案房屋，对该房屋主张过户具有物权请求权的性质，不适用诉讼时效的规定，上诉人不能以超过诉讼时效予以抗辩。因此，上诉人彭平亮、肖淑华的该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人彭平亮、肖淑华与被上诉人谢南生、张桂花之间是否成立房屋买卖合同的问题。上诉人彭平亮、肖淑华上诉称，涉案房屋是其依法购买取得的私有财产，中国电信股份有限公司峡江分公司无权因召开公司职工大会将员工的私有房屋进行再次分配；上诉人与被上诉人没有就涉案房屋达成意思表示一致的房屋交易，也没有签订任何买卖协议；中国电信股份有限公司峡江分公司利用行政管理的优势地位，以扣工资相要挟，强行要求上诉人将个人私有房屋低价退回单位再分配，是对个人私��的强行、不合法的干预。本院认为，虽然上诉人彭平亮、肖淑华上诉认为旧福利房是其依法取得产权的私有财产，中国电信股份有限公司峡江分公司无权对其私有财产进行再次分配。但是，上诉人彭平亮、肖淑华原有的旧福利房原本就享受了公司的福利政策，通过较便宜的价格取得了所有权，在新建集资房的问题上，若彭平亮、肖淑华选择保有旧福利房，则不能选择参与新建集资房的购买。因此，中国电信股份有限公司峡江分公司召开了职工大会，关于参与新县城集资建房的人员退出旧福利房的内容并不违反法律规定，且符合社会的公平正义原则。上诉人彭平亮、肖淑华的该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人彭平亮、肖淑华上诉认为其与被上诉人谢南生、张桂花没有达成买卖涉案房屋的一致意见，且没有签订买卖协议，是中国电信股份有限公司峡江分公司采取扣工资的行政强制手段进行干预的结果。本院认为，中国电信股份有限公司峡江分公司通过召开职工大会对职工旧福利房再调配，是依据公司内部政策进行的分配形式，上诉人彭平亮、肖淑华与被上诉人谢南生、张桂花只是执行会议内容，不需要自行达成买卖房屋的意思表示，也不需要另行签订买卖协议，所有的交易只需要通过公司完成，且事实上也是通过公司完成了本次交易。被上诉人谢南生、张桂花根据会议决议交付了购房款，公司将购房款转账给上诉人彭平亮、肖淑华，上诉人彭平亮、肖淑华根据会议决议向公司交付了房产证和钥匙，被上诉人谢南生、张桂花在涉案房屋入住逾十年，且对房屋进行了装修和管理。虽然上诉人彭平亮、肖淑华上诉认为是公司通过扣工资的行政手段强迫其缴纳钥匙和房产证，房款也是被迫接受，但是上诉人彭平亮、肖淑华在��上诉人谢南生、张桂花入住十年期间却怠于主张中国电信股份有限公司峡江分公司的调配行为无效，未依法行使撤销权，应视为上诉人彭平亮、肖淑华已经接受了该会议决议，认可了其与被上诉人谢南生、张桂花之间的买卖关系。因此，上诉人彭平亮、肖淑华的该上诉理由仍缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人彭平亮、肖淑华负担。本判决为终审判决。审　判　长　肖建文代理审判员　肖永兰代理审判员　胡　　婧二〇一六年四月二十九日书　记　员　��郭琴更多数据：搜索“”来源：