（2016）豫11民终177号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-03
案件名称
漯河市召陵区村民委员会与秦朝阳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦朝阳,漯河市召陵区村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终177号上诉人（原审被告）：秦朝阳，男，汉族，1965年8月28日生。委托代理人：白二平。委托代理人：娄梦，河南恩达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漯河市召陵区村民委员会，住所地：漯河市召陵区。负责人：赵彦宾，该村村委会主任。委托代理人：晁伟，河南开瑞律师事务所律师。秦朝阳诉漯河市召陵区召陵镇岗赵村村民委员会（以下简称岗赵村委会）租赁合同纠纷一案，召陵区人民法院立案受理后，秦朝阳提出管辖权异议，该院作出（2015）召民初字第576-1号民事裁定书，裁定驳回秦朝阳的管辖权异议申请。秦朝阳不服上诉至本院。本院于2015年8月28日作出（2015）漯立民终字第69号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。召陵区人民法院经审理，作出（2015）召民初字第576号民事判决，秦朝阳对该判决不服，诉至本院。本院依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人秦朝阳的委托代理人白二平、娄梦，被上诉人岗赵村委会的委托代理人晁伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2000年10月1日，岗赵村委会作为甲方，史玉中、秦朝阳二人作为乙方，签订了一份租赁合同，主要内容为：“为了发展商品经济，壮大集体经济，发展养殖，岗赵村委会和秦朝阳史玉中，特达成以下租赁土地合同：一、甲方提供土地面积32亩，地点村西大队老窑厂，南北120米，东西宽180米，供乙方养殖用地；二、土地租赁价。2000年10月1日至2001年10月1日第一年不收租赁费，但是乙方负责中段高处推平达到农业耕种方便标准。2001年10月1日至2005年10月1日，每亩150元；以后每亩每年200元。三、付款办法：乙方在施工前，先交押金2000元（用于抵地款），以后每年10月1号交款，否则，甲方有权收回另行租赁。四、租赁期限，自2000年10月1日开始至2010年10月1日止，共计10年。五、租赁期间乙方无权转让转包。六、合同到期后，乙方保证废料清除耙起还耕，以农业种地为标准（如需租赁，价格另议继续承包）。七、甲方保证在施工中协调一切阻工干扰事项。”该份协议加盖了岗赵村委会的印章，村民代表赵铁毛、赵付营、赵二平等人签字；乙方史玉中秦朝阳签字；鉴证人石某、李某签字。合同签订以后，秦朝阳按照约定将土地推平整理，在该宗土地上建起了养殖厂，并种植了其他果木。庭审中，岗赵村委会和秦朝阳均认可，史玉中只是在合同上签了个字，在签订合同之后，其并未实际参与经营。在合同履行过程中，村委会和秦朝阳经过协商，要走了2亩土地为村里建设公墓。2010年10月1日合同到期之后，村委会曾派人和秦朝阳协商重签合同事宜，但是因价格问题，双方未达成一致意见，因此未继续续签租赁合同，一直拖延至今。岗赵村委会认可，从2000年10月1日至2010年10月1日至期间的租赁费并无争议；并认可其村委会工作人员又收取了秦朝阳两年的土地租赁费（2010年10月1日至2012年10月1日）。岗赵村委会提交了其他三份租赁合同，以证明附近的同样地块的租金是每亩1200元—1500元。原审法院认为：岗赵村村委会和秦朝阳签订土地租赁合同，承租岗赵村32亩土地用于搞养殖的事实，双方不持异议，且有双方签订的《租赁合同》在卷佐证，予以确认。该份租赁合同明确约定了租赁期限是2000年10月1日至2010年10月1日，对租赁期间的权利义务，双方均无异议，予以确认。按照合同法的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；如需继续租赁的，应当续签租赁合同。但是在原合同期满之后，由于价格的原因，岗赵村委会和秦朝阳未达成一致的意见，所以未重新签订租赁协议。合同届满以后，在未签订租赁协议的情况下，按照合同法的规定以及双方的约定，秦朝阳已经没有法定或约定的权利继续承租该租赁地。现岗赵村村委会要求判令秦朝阳返还承包的30亩土地（已经扣除建公墓的2亩）的诉讼请求，予以支持。按照《合同法》第二百三十五条的规定，秦朝阳还应负责清除租赁土地上的附属物，使租赁土地能够达到一般耕种标准。关于2012年10月1日至2015年10月1日这三年的租赁费，双方在发生争议以来，秦朝阳没有缴纳。现岗赵村委会要求比照1200元／亩的标准计算，缺乏法律依据和合同依据。其租赁费的计算，应按照《合同法》第二百三十六条的规定，参照原合同的200元／亩这一标准，应为18000元（200元／亩×30亩×3年）。秦朝阳辩称的“岗赵村委会没有取得县级人民政府登记造册核发证书，因此岗赵村委会不是这宗土地的合法权利人”的理由，与事实不符，缺乏依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，作出判决如下：秦朝阳于判决生效后30日内返还岗赵村委会位于村西大队老窑厂的土地30亩；并清除30亩租赁土地上的附属物，将土地复耕至一般可耕种标准；秦朝阳于判决生效后10日内支付岗赵村委会土地租赁费18000元（2012年10月1日至2015年10月1日）；驳回岗赵村委会的其他诉讼请求；案件受理费2660元，由秦朝阳负担。秦朝阳上诉称：1、被上诉人对本案诉争的土地没有取得集体土地所有权证，被上诉人没有合法的所有权，无权要求上诉人返还土地，也无权向上诉人收取土地使用费。2、2000年10月1日双方签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同。3、原审判决一方面确认了双方签订的租赁合同效力，另一方面又判决支持了被上诉人解除合同的请求，既违反法律规定也不符合双方合同约定：双方签订的租赁合同约定合同期少于3年，不符合《农村土地承包法》的规定，应依法认定合同期为30年或以上；根据租赁合同第6条的规定，合同到期后如需租赁，继续承包，只是价格需要另议，其他条款不变，合同并未约定如租金价格不能达成一致时单方有权解除合同；合同到期后，被上诉人又收取了上诉人两年的土地租赁费，这一事实证明，双方同意按原租金价格、原合同条款由上诉人继续使用本案诉争土地，继续履行原租赁合同，新的合同周期于2010年10月1日开始，上诉人有权继续租赁该土地至少10年，合同履行期任何一方不能单方变更或解除合同，租金不能达成一致，不能成为单方解除合同的合法理由；上诉人利用土地进行的养殖业投入大、周期长、见效慢，上诉人已经进行硬化道路等基础设施投入数百万元，在2010年被上诉人继续收取租金后又追加了投资，被上诉人单方面解决合同严重损害了上诉人的合法权益，其要求解除合同的真实原因是被上诉人要求一次性缴纳未来十年的租金，因上诉人无力满足其无理要求，被上诉人以此要挟。4、原审程序违法：除主审法官外，其他合议庭审判人员没有进入法庭参加庭审，违反了《人民法院法庭规则》第五条的规定，无法保证审判结果的客观公正。综上，原审判决认定事实，适用法律均有错误，请求二审法院依法改判或发回重审。岗赵村委会答辩称：虽然《土地管理法》规定了要为集体土地发证，但现实情况是政府并没有实施这些职能，没有为土地确权，但涉案土地确实是答辩人的，不能因为行政管理部门的不履行职能就否认答辩人对土地的权利。即使是答辩人方因失误收取了两年的土地租赁费用，也不代表上诉人可以超出两年还继续使用该土地。因此，原审法院审判事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明对原审法院查明的事实予以确认。根据双方当事人诉辩意见，经征得双方当事人同意，二审归纳争议焦点为：秦朝阳是否应返还承租岗赵村委会土地30亩。本院认为：岗赵村村委会和秦朝阳签订承租岗赵村32亩土地的租赁合同，租赁期限是2000年10月1日至2010年10月1日。合同期满之后，由于对继续承包土地价格未达成一致的意见，岗赵村村委会和秦朝阳双方未续签承租土地协议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”按照合同法相关规定，不定期租赁合同当事人可以随时进行解除，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。岗赵村村委会在2010年10月1日合同到期后，承包土地价格长期协商无法达成一致的情况下分别于2015年1月26日、2015年4月21日通知史玉柱、秦朝阳解除原土地承租合同，于法有据。原审法院判令秦朝阳应返还承租岗赵村委会位于村西大队老窑厂的土地30亩（已经扣除建公墓的2亩）正确，本院予以支持。综上，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院依法予以维持。秦朝阳未向本院提供充分证据证明其上诉主张，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由秦朝阳负担。本判决为终审判决。审判长 石笑云审判员 李 刚审判员 刘继伟二〇一六年四月二十九日书记员 王瑞珺 关注微信公众号“”