（2016）沪02民终2692号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-05-24

案件名称

雷庆锋与朱建军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

雷庆锋,朱建军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2692号上诉人（原审被告）雷庆锋，男，1978年2月7日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）朱建军，男，1971年1月4日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人雷庆锋因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年10月，朱建军（甲方）与雷庆锋（乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“102室房屋”）出租给乙方作为居住使用，甲方于2014年10月15日将房屋交付乙方，租期从2014年10月31日至2019年8月20日；该房屋月租金为人民币（以下币种均为人民币）5，200元，该房屋租金三年内不变，第四年起双方可协商对租金进行调整；乙方应于每月5日前向甲方帐户支付租金；乙方支付甲方房屋租赁保证金5，200元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、网络等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按1.5元／平方米支付使用费；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的（空白）倍支付违约金，乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；……。合同补充条款约定，未经甲方书面同意，乙方不得将本承租物业转租第三方；本物业第1-3年租金按5，200元／月计算，此后第4-5年按月租金5，200元的基础上涨5%，即5，460元／月，甲方支付出租期间的物业管理费；甲方按本房屋租赁合同附件三所列装修设施清单为乙方提供室内装修，设施和家电；乙方承诺本合同期满或终止时，不损害、处置和带走甲方的家具、装修、水、电、煤、电器等设施。合同附件三约定，厨房：燃气热水器、燃气灶、成套橱柜、冰箱（两门海尔188开）各一件套。大客厅：美的柜机空调一台。卫生间：座便器、洗手台、洗衣机各一件。南卧室：挂壁空调一台。主卧室：挂壁空调一台，两台熊猫32寸智能平板电视机。主卧室卫生间：洗手台、座便器各一件。北卧室：挂壁空调一件。另移交楼道大门、房屋钥匙及遥控钥卡各一把，移交有线电视机顶盒两台，遥控器两部，挂壁机空调遥控器两台，柜机空调遥控器一台，移交天然气IC卡一张。2015年3月21日，朱建军又交给雷庆锋一台“格兰仕”微波炉。合同签订后，雷庆锋支付朱建军保证金5，200元，及至2015年10月31日止的租金。现朱建军诉至原审法院，要求雷庆锋支付2015年11月1日至2015年12月31日的租金10，400元，及2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每天每平方米1.5元计算），还要求雷庆锋支付违约金5，200元。原审法院审理中，雷庆锋提供中介公司业务员刘奇出具的证明，主要内容为，朱建军曾口头同意雷庆锋与他人合租102室房屋。朱建军表示，刘奇在朱建军、雷庆锋签订租赁合同后不愿意在合同上加盖中介公司的印章，并称其不代表中介公司，朱建军对刘奇的证明真实性不予认可。原审法院认为，朱建军、雷庆锋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，雷庆锋未经朱建军书面同意，不得转租。雷庆锋主张朱建军口头同意其分租102室房屋，仅提供了刘奇的书面证明，该证明内容与合同约定不符，且无其他证据印证，故雷庆锋的主张法院不予采信。合同约定，雷庆锋擅自转租房屋，朱建军有权单方解除合同。雷庆锋将102室房屋转租给他人，已经构成违约。朱建军要求解除合同，符合约定，法院予以准许。合同解除后，雷庆锋应当将房屋恢复原状后连同房屋内属于朱建军（原审法院误写为雷庆锋）的设施、设备一并返还给朱建军。合同约定保证金抵充雷庆锋应付费用后返还。故雷庆锋可在结清水、电、煤等费用后要求朱建军返还保证金，本案中暂不处理。合同未约定违约金金额，朱建军要求雷庆锋支付违约金，不符合约定，法院不予准许。合同约定，雷庆锋应在合同的租期届满之日返还房屋，未经朱建军同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按1.5元／平方米支付使用费。现租赁合同因朱建军提前解除而终止，并非租期届满终止，朱建军要求雷庆锋按1.5元／平方米支付使用费，不符合约定，法院不予准许。雷庆锋未支付2015年11月1日起的租金，朱建军要求雷庆锋支付从该日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，可予准许。上述使用费可参照每月5，200元的租金标准支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，原审法院判决：一、解除朱建军与雷庆锋就宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；二、雷庆锋于判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，并将该房屋恢复原状后连同房屋内的设施、家电等一并返还给朱建军；三、雷庆锋于判决生效之日起十日内，按每月5，200元计算，支付朱建军从2015年11月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费；四、朱建军的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，上诉人雷庆锋不服，向本院提起上诉称，被上诉人曾口头承诺上诉人可以将房屋转租。被上诉人一直知道房屋转租情况没有提出异议。被上诉人因为没有及时收到房租而起诉上诉人，但上诉人并非故意拖欠。如果判决解除合同，上诉人为此配置的家具无处安放，损失严重。故请求法院撤销原判，依法改判。被上诉人朱建军辩称，被上诉人从没有给上诉人口头承诺过可以自行转租，上诉人经常不准时交纳租金。不同意继续履行合同。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为被上诉人曾口头承诺上诉人可以对外转租，并提供了刘奇的书面证言，但被上诉人对此不予认可，故在无其他证据印证的情况下，原审法院对上诉人的主张不予采信，并无不当。原审法院依据双方合同约定判决解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同，亦无不妥之处。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币190.00元，由上诉人雷庆锋负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙斌审　判　员　　邬梅代理审判员　　刘菲二〇一六年四月二十九日书　记　员　　吉灵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 关注公众号“”