（2016）湘01民终658号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2017-01-12

案件名称

长沙唯佳物业管理有限公司与刘丰物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长沙唯佳物业管理有限公司,刘丰

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2016）湘01民终658号上诉人（原审原告）长沙唯佳物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路300号华程大酒店14楼。法定代表人周宏雁，总经理。委托代理人吴华江，男，汉族，1966年4月26日出生，住湖南省长沙市开福区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）刘丰，男，1978年11月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人长沙唯佳物业管理有限公司（以下简称“唯佳物业”）因与被上诉人刘丰物业服务合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年4月25日，唯佳物业（受托方、乙方）与湖南新族房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订《物业管理委托协议》，约定：1、甲方将格蓝·康都小区物业管理委托于乙方实行物业管理；2、该物业位于长沙市××车站××路××号；3、乙方提供服务的受益人为本物业的业主及使用人，本物业的业主及使用人均应对本协议承担相应的义务和责任；4、委托管理事项包括物业建筑共用部位的日常检查和管理，共用设施设备日常的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等。乙方负责向业主及使用人收取公共性服务费，代收水电等费用，收取装修期间的相关费用以及代收其他应收费用。业主或使用人对房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方接受委托后有偿服务并合理收费；5、本协议的有效期截止至业主委员会与新物业管理公司签订合同时止；6、收费标准：带电梯的住宅1.5元/㎡（包括电梯运行电费），多层住宅0.6元/㎡，门面2元/㎡；7、物业的共用部位、共用设施设备、公共场地的大、中修，乙方根据实际管理情况制作报告和维修预算，经报甲方同意后，由乙方组织（大中修费用从住户维修基金中支付）。由业主及使用人及其责任人造成共用设施设备的损坏，由业主及使用人及其责任人赔偿，乙方组织实施维修；8、本协议自签字之日起生效。合同双方均在协议上盖章。2010年5月7日，唯佳物业与刘丰签订《格蓝康都商业门面物业服务协议》，双方就格蓝康都109、110、111、112、113号门面物业管理服务达成协议，约定：1、建筑面积为1141.28平方米；2、刘丰应按时向唯佳物业交纳物业管理费及各项费用，逾期不交者，逾期之日起按每月2‰交纳违约金；3、物业服务费自本物业开发企业向产权人发出的《入住通知书》中规定的日期之日起计收，采取预先收取的方式。办理入住时，刘丰须交纳三个月的物业服务费。以后物业管理费每季收取一次；4、商铺按建筑面积每月每平方米2元收取物业服务费；5、本协议自签字之日起生效，至格蓝康都物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时，本协议即行终止。后刘丰又就上述门面的租赁事宜与湖南联众投资置业管理有限公司签订《房产租赁合同》，约定：1、承租期限为2013年2月1日至2020年4月14日；2、物业面积为1141.28平方米；2、刘丰需按时足额交纳水、电、煤气、电话、物业管理、排污等费用；刘丰逾期30日仍未足额向相关部门缴纳水、电、电话、物业管理、排污等费用的，湖南联众投资置业管理有限公司有权解除合同并扣除刘丰保证金，刘丰除应支付合同解除前后其实际使用租赁房产所发生租金与相关费用外，还应当支付三个月租金作为违约金。双方还就其他权利义务进行约定。刘丰于2013年8月12日交纳电费5232元，并于2013年8月27日交纳六个月物业管理费13695.3元和电费1308元。2013年8月31日，刘丰从上述商铺退场。2013年1月5日，唯佳物业向刘丰出具《格蓝康都住户缴费通知单》，后于2015年8月12日向刘丰出具《律师函》，但刘丰称其从未收到唯佳物业出具的《物业服务费催缴通知单》和《律师函》。另查明，1、格蓝康都小区的业主委员会于2015年9月委托其他物业公司对小区进行物业管理；2、刘丰曾于2011年12月15日就租赁的商铺漏水问题向湖南新族房地产开发有限公司进行反映，湖南新族房地产开发有限公司于2012年3月31日就房屋漏水、租金以及物业管理费等问题作出处理意见，双方于2012年10月22日就房屋漏水和租金问题达成协议。以上事实，有《物业管理委托协议》、《格蓝康都商业门面物业服务协议》、《房产租赁合同》、物业服务费发票、《协议书》及处理意见、《回复函》、照片、电费交费票据、《律师函》、《格蓝康都住户缴费通知单》、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。原审法院认为：本案系因物业管理费的交纳而产生的纠纷，本案的争议焦点在于刘丰是否欠缴物业管理费。唯佳物业主张刘丰欠缴2012年7月1日起至2013年8月31日的物业管理费，但刘丰否认该事实，唯佳物业提供的格蓝康都拟诉讼名单（欠费统计表）系唯佳物业单方出具，并未得到刘丰的签字确认，而唯佳物业提交的《律师函》亦未得到刘丰的认可，唯佳物业提交的证据不足以证明刘丰欠缴物业管理费的事实，且根据刘丰提交的物业管理费的发票，刘丰于2013年8月27日交纳了物业管理费和电费，后于2013年8月31日从租赁的商铺退场，如刘丰欠缴物业管理费理应不能办理退场手续，且新的承租人不能进场，唯佳物业主张刘丰欠缴物业管理费，与情理不符。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故唯佳物业诉请刘丰支付物业管理费39079.2元及违约金4026.5元，证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回长沙唯佳物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取受理费439元，由长沙唯佳物业管理有限公司负担。上诉人唯佳物业不服原审判决，向本院上诉称:上诉人提供物业服务期间，一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被上诉人居住的小区实施规范的物业管理，为被上诉人提供了完善的物业管理服务。被上诉人应履行协议，按时缴纳物业管理费和应缴纳的费用，逾期缴纳的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。被上诉人刘丰应于2010年9月1日至2013年8月31日期间缴纳物业管理费用，共计36个月，已缴纳22个月。从2012年7月1日开始至2013年8月31日止，被上诉人拖欠共计14个月物业费39079.2元（含欠缴的水电费及其他费用人民币7123.4元）。依照合同约定，被上诉人还应承担违约金人民币4026.5元。上诉人曾发物业费催缴通知单、上门催缴、短信及电话联系等方式多次催缴，但其总是以各种理由推诿、搪塞甚至拒绝缴纳费用。被上诉人退租之时，上诉人几次上门追缴费用且告知转租租户“格一中西餐厅”负责人不能接手该门面，否则会对其经营造成影响等等。合同履行期间，上诉人按合同约定为被上诉人所在的物业提供了优质高效的物业服务，针对漏水问题并无不作为，理由如下：1、被上诉人告知上诉人门面漏水问题，上诉人一直积极配合并多次上门检查原因，并动用维修基金维修解决；2、被上诉人经营的上岛咖啡连锁店，营运期间因自身楼面防水未处理好，对楼下“秋水伊人”、“千金大药房”等多个门面造成严重漏水，上诉人多次与被上诉人协商，被上诉人也一直不予解决。综上，被上诉人拒不缴纳物业管理费等其他应缴纳费用的行为已违反了双方签订的协议，侵犯了上诉人及其他业主的合法权益。被上诉人刘丰答辩称：被上诉人已于2013年8月27日缴纳了物业管理费和电费，后于2013年8月31日从租赁的商铺退场，被上诉人退场时已与上诉人谈好价格，一次性付清物业费后退场。如被上诉人欠缴物业管理费，则不能办理退场手续，新的承租人不能进场。并且被上诉人有已缴费的凭证，水电费是预交，不存在欠费情况。综上，请求二审法院维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人唯佳物业与被上诉人刘丰签订的《格蓝康都商业门面物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案二审的争议焦点在于刘丰是否欠缴物业管理费。根据合同约定，刘丰支付物业管理费是其应尽的义务。刘丰认为其已支付完毕物业费，其应对此承担举证责任，原审将该举证责任分配给唯佳物业不当。本案中，刘丰只提供了支付6个月物业费的证据，唯佳物业认可刘丰支付了22个月物业费，故本院认定刘丰已缴纳了22个月物业费。虽然刘丰提供了其与湖南新族房地产开发有限公司的相关协议，但该协议只明确其免除部分租金的内容，而未对物业费用予以约定。因此，根据合同约定刘丰应缴纳36个月物业费用，刘丰还欠缴14个月物业费39079.2元。考虑到刘丰租赁的门面漏水，向物业公司反映，物业服务有瑕疵，本院酌情物业费按80%收取，唯佳物业主张的违约金也不予支持。综上，刘丰应向唯佳物业支付物业费31263元(39079.2元×80%)。综上，原审判决部分适用法律错误，依法应予改判。上诉人长沙唯佳物业管理有限公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、撤销长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05268号民事判决；二、刘丰于本判决生效后十日内支付长沙唯佳物业管理有限公司物业管理公司物业管理费31263元；三、驳回长沙唯佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果刘丰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费439元，二审案件受理费用878元，合计1317元，由刘丰负担1000元，长沙唯佳物业管理有限公司负担317元。本判决为终审判决。审　判　长　　何豪杰审　判　员　　曾庆军代理审判员　　黄　琦二〇一六年四月二十九日书　记　员　　孙　娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。微信公众号“”