（2014）昌民初字第14276号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-09-12
案件名称
李如仑诉陈玉美等房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李如仑,陈玉美,李俊龙,李英才,李万伶,赵文华,王美茹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第14276号原告李如仑，男，1937年11月9日出生。委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。委托代理人任文秋，女，1939年11月19日出生。被告陈玉美，女，1963年6月29日出生。被告李俊龙，男，1989年1月31日出生。被告李英才，男，1958年2月3日出生。被告李万伶，男，1932年2月20日出生。被告赵文华，女，1934年3月20日出生。被告王美茹，女，1958年3月21日出生。六被告委托代理人孙刚，北京市威灵律师事务所律师。原告李如仑与被告陈玉美、李俊龙、李英才、李万伶、赵文华、王美茹农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李如仑及其委托代理人王挺、任文秋，被告赵文华、王美茹及六被告的委托代理人孙刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李如仑诉称：北京市昌平区昌平镇×街×胡同14号院（以下简称14号院）地上房屋系李如仑之父李纲（1982年11月死亡）及李如仑伯父李纯（1986年1月死亡）共同购买的合法房产，李纲和李纯去世后，李如仑通过继承公证依法继承了14号院后院房基满铺大条石维平的砖瓦结构西房3间。1993年6月27日，李如仑经人介绍与李英来（2003年死亡）签订《卖房收款证明》，将上述西房3间出卖给李英来。李英来系城镇居民，其妻陈玉美、其子李俊龙、其父李万伶、其母赵文华、其兄李英才、李英才之妻王美茹均为城镇户口，亦非昌平区×街×胡同集体成员。李英来购买房屋后，将原西房3间拆除并重新翻盖为新的房屋，又将×胡同14号院后院其余空地在未经合法审批的情况下盖满了违章建筑。2013年，经两审法院依法审理，北京市第一中级人民法院依法出具了（2013）一中民终字第14279号民事判决书，认定李如仑与李英来所签房屋买卖合同无效。现六被告均有各自住房，且未在14号院后院内实际居住，但拒绝将14号院后院交还于李如仑，故再次提起诉讼，请求对于合同无效后的房屋归属予以处理，诉讼请求为：1、请求判令被告将14号院后院（南院）原西房3间位置上重新翻盖的房屋腾退并交付给李如仑，李如仑同意依法给予相应补偿；2、被告将14号院后院内除上述房屋外其余自建房屋自行拆除；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，李如仑变更诉讼请求为：1、判令被告将14号院后院（南院）地上全部房屋腾退并返还给李如仑，李如仑同意依法对被告进行相应补偿；2、被告承担全部诉讼费。被告陈玉美、李俊龙、李英才、李万伶、赵文华、王美茹辩称：第一，不同意李如仑的诉讼请求。1、同一案件，相同诉求，应依法驳回李如仑的诉讼请求。2013年李如仑与被告在房屋买卖合同纠纷中，李如仑的诉求之一是判令被告腾退14号院后院。该案经两审终审，两份判决书都已明确驳回李如仑的该项诉讼请求，现两份判决均已生效。依据民事诉讼法第一百二十四条第五项的规定，李如仑再次起诉应驳回其诉讼请求。2、李如仑对14号院后院既无所有权又无使用权，其诉求于法无据。李如仑1990年继承了西房3间，1993年将该房屋卖与李英来，2000年李英才等人经居委会同意，将购买的3间危旧房拆除，重新建了200多平米房屋，李如仑对此并无异议，已经默许。尽管法院判决双方签订的房屋买卖合同无效，但因原来双方交易的房屋已经灭失，无法恢复原状。2000年至今李英才等人实际居住已达14年之久，李如仑对原西房3间具有处置权，1993年李如仑已将房屋出卖，李如仑应对房屋买卖合同无效承担主要责任。原交易的房屋已经灭失，2000年建设的房屋由李英才等人出资建设，理应归李英才等人所有，显然李如仑对后建房屋既不具有所有权，也不具有使用权。因此，李如仑要求被告腾退于法无据。第二，李如仑要求被告拆除14号院后院内自建房屋无事实和法律依据。李如仑1990年通过公证继承了14号院后院原西房3间，尽管李如仑也因此实际使用了原西房3间相应的土地，这是由于房屋产权与土地使用权相连原则衍生出来的。被告在2000年向所在地×街社区居委会申请并得到批准后自筹资金对原有危房进行了翻建、扩建，至今房屋面积已达200平米左右，李如仑交易的房屋被拆除，已经灭失，李如仑的房屋产权也就灭失了，衍生出来的土地使用权也随之灭失。现李如仑在没有任何宅基地权属证明的情况下，要求被告拆除李如仑并没有使用权的土地上的建筑没有任何事实依据和法律依据。第三，考虑到本案的特殊情况，李如仑的房产已经灭失，无法恢复原状，被告愿意以现在市场价为基础给予李如仑适当经济补偿。第四，本案诉讼费由李如仑承担。经审理查明：李如仑系城镇居民，从其父李纲（1982年11月死亡）处继承取得14号院西房3间。1993年6月27日，李如仑与李英来签订《卖房收款证明》，约定：“房主李如仑将昌平县城内×胡同14号里院西房三间经中间人刘加林介绍卖给李英来（房屋四界待以后正式合同中详述），卖价双方议定房价为贰万壹仟元整。1993年6月27日下午李英来将购房款贰万壹仟元整一次全部交付房主李如仑。”双方按照约定履行了协议。李英来（2003年死亡）系城镇居民，其妻陈玉美，其子李俊龙，其父李万伶，其母赵文华，其兄李英才，李英才之妻王美茹。另，14号院西房，即双方所称14号院后院或南院。李如仑称《卖房收款证明》签订后不久，14号院西房3间即被拆除，至1997年、1998年左右建成北房5间，后14号院后院内又修建了东房、西房。被告称14号院西房3间于2000年因安全隐患拆除翻建成北房5间，后又陆续修建了东房、西房、南房，并提交北京市昌平区城北街道×街社区居民委员会于2012年11月26日出具的《证明》。《证明》的内容为：“2000年居住在×胡同14号的居民提出申请：14号院内的西屋因年久失修，部分椽子、檩条断裂，存在严重安全隐患，希望在雨季前翻建危险房屋。社区经实地查看，为确保居民人身财产安全，同意李英才在不与邻居发生纠纷、不侵占公共部位的前提下在其院内翻建房屋，自建北屋5间。特此证明”。李如仑称现14号院后院无人居住。被告称现有李万伶、赵文华、李英才、王美茹在14号院后院居住。2013年，李如仑以房屋买卖合同纠纷为由将被告陈玉美、李俊龙诉至本院，要求确认李如仑与李英来于1993年6月27日签订《卖房收款证明》的行为无效并腾退14号院后院。本院依法追加李万伶、赵文华、李英才、王美茹为第三人。审理过程中，陈玉美、李俊龙提交《家庭财产分配协议》，显示：“陈玉美、李俊龙、李万灵、赵文华；双方就家庭财产一事经协商达成如下协议：1、城区镇×里×号楼×门601室房产归陈玉美、李俊龙所有。2、城区镇×街×胡同14号院南院房产归李万灵、赵文华所有。3、陈玉美、李俊龙不再参与×街×胡同14号院南院分配。李万灵、赵文华不再参与×里×号楼×门601室分配。双方各不干涉对方对房产的处理。此协议一式两份，双方各持一份，此协议自签字之日起生效；签字人陈玉美、李俊龙、李英才（代签）、李万龄；2010年1月14日”。2013年10月20日，本院作出（2013）昌民初字第423号民事判决书，判决如下：一、李如仑与李英来于一九九三年六月二十七日签订的房屋买卖合同无效。二、驳回李如仑的其他诉讼请求。其中本院认为部分写明：“房屋买卖合同无效后必然涉及到购房款的返还及补偿问题，因陈玉美、李俊龙、李英才、王美茹、李万伶、赵文华坚持主张房屋买卖合同有效，不提出反诉要求补偿，且该房屋和院落拆迁标准尚不明确，当事人又均未提出对争议房屋的现有价值及地价进行评估，故当事人可就返还购房款及补偿问题另行一并解决。”判决后，李如仑、陈玉美、李俊龙、李英才、王美茹、李万伶、赵文华均提起上诉，北京市第一中级人民法院于2013年12月11日作出（2013）一中民终字第14279号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。其中本院认为部分写明：“虽然双方的买卖合同被确认无效，但因原房屋已经翻建及扩建等，原西房已不存在。翻建后的房屋及扩建的房屋价值明显高于原西房价值，简单的适用无效合同的处理原则，相互予以返还，明显不当，故李如仑要求对方腾退北京市昌平区昌平镇第×街×胡同14号院的后院，法院不能支持。应待补偿问题与房屋腾退一并处理为妥。”2014年，李英才、王美茹、李万伶、赵文华、陈玉美、李俊龙申请再审，北京市高级人民法院于2014年9月17日作出（2014）高民申字第3407号民事裁定书，裁定驳回其再审申请。其中本院认为部分写明：“1993年6月27日，李如仑与李英来达成的买卖合同应属于城市人购买农民房，根据相关法律规定，该买卖合同应属无效。现因原房屋已经翻建及扩建等，原西房已不存在。本案不宜简单的适用无效合同的处理原则。两审法院对于李如仑要求对方腾退北京市昌平区昌平镇第×街×胡同14号院的后院的诉讼请求不予支持正确。当事人可就返还购房款、补偿问题与房屋腾退问题另行一并解决。李英才、王美茹、李万伶、赵文华、陈玉美、李俊龙的再审理由不能成立。”本案审理过程中，李如仑申请对14号院后院现有房屋及宅基地进行价值评估，本院依法提请北京市高级人民法院摇号选定北京国地房地产土地评估有限公司为评估机构。在评估机构评估过程中，赵文华等被告不同意、不配合对房屋进行测量，导致评估无法进行。庭审中，经本院释明后，赵文华仍明确表示不同意腾退房屋、不配合评估。另，经调查了解，14号院后院所在北京市昌平区×街社区已列入昌平核心区升级改造项目涉及到的拆迁区域。李如仑及被告均表示其户口未登记在14号院后院。上述事实，有买卖田房草契、《卖房收款证明》、公证书、《证明》、（2013）昌民初字第423号民事判决书、（2013）一中民终字第14279号民事判决书、（2014）高民申字第3407号民事裁定书、情况说明及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李如仑与李英来所签订的房屋买卖合同已经法院生效文书判决无效，李如仑作为出卖人，应当知道其转让的房屋是否可以转让以及可以转让给谁，却在房屋转让近二十年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故李如仑应对合同无效所造成的后果承担主要责任。李英来作为买受人，对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。合同无效后，李如仑虽然有权要求腾退返还房屋，但在李英来购买房屋后，14号院原西房3间已经被拆除，且新建了房屋，原有院落及房屋已经因建设行为产生增值，被告也因该合同的无效而产生损失。因此，为了保障双方利益，腾退问题与损失赔偿问题一并解决为宜。但双方当事人签订《卖房收款证明》后已经履行完毕，距今已超过二十年，物价特别是房价在此过程中发生了巨变。现双方无法就财产价值及损失数额达成一致，且14号院后院所在社区已列入昌平核心区升级改造项目涉及到的拆迁区域，但拆迁补偿标准并不明确，现实中拆迁利益往往与房屋现值评估结果存在较大差异。再者，李英来及本案被告长期居住在该院落内，已经形成稳定的生活秩序。又，房屋买卖合同无效系因李如仑和李英来双方过错所致，且李如仑应承担主要责任。在此情形之下，从公平的角度出发，根据诚实信用原则及尊重历史照顾现实的原则，综合考量双方利益、当事人过错程度及本案具体情况，本院认为在现有条件下暂不判定腾退诉争房屋及院落为宜，故对李如仑的诉讼请求，不予支持。对此，李如仑可待诉争房屋拆迁时或腾退条件具备时另行主张权利。关于被告所主张的本案应适用一事不再理原则的辩解意见，因生效判决对本案所涉问题均指出可另行解决，故被告的该辩解意见不能成立，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李如仑的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告李如仑负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邓徐娟人民陪审员 王清根人民陪审员 姚秀凤二〇一六年四月二十九日书 记 员 张 欣 更多数据：