（2015）铜民初字第796号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2017-02-07

案件名称

张林林与张兴权租赁合同纠纷一审民事裁定书

法院

徐州市铜山区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张林林,张兴权

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

徐州市铜山区人民法院民事裁定书（2015）铜民初字第796号原告张林林（反诉被告），女，1986年6月9日出生，汉族，徐州市经济开发区人，无业，住徐州市经济开发区。委托代理人何亚娟，江苏维世德（徐州）律师事务所律师。委托代理人付跃，男，1958年8月2日出生，汉族，徐州市泉山区人，企业高管，住徐州市泉山区。系原告合伙经营人。被告张兴权（反诉原告），男，1963年11月22日出生，汉族，徐州市铜山区人，农民，住徐州市铜山区。委托代理人张弟，男，1988年4月23日出生，��族，徐州市铜山区人，农民，住址同上。系被告儿子。委托代理人李敏，徐州市铜山区天诚法律服务所法律工作者。原告张林林（反诉被告）诉被告张兴权（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张林林的委托代理人何亚娟、付跃、被告张兴权的委托代理人张弟、李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林林诉称，原被告双方于2013年8月签订厂房租赁协议，租赁期为3年，用于原告方注册公司进行生产经营。原告支付了1年租金及1万元押金。原告方进行公司注册期间，发现被告所提供的出租厂房并没有之前其承诺的土地证等合法手续，租赁合同系无效合同，导致原告方无法以所租赁厂��进行公司注册，只能另寻他处，从而给原告方造成了生产经营及商誉上的巨大损失。还对原告方物质设备进行非法扣押，紧锁大门，不允许原告方进入和搬离。双方协商未果，原告遂提起诉讼，请求被告返还厂房内物质、设备127000元及押金10000元；赔偿经济损失172300元；本案的诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉请为：要求解除合同并确认该合同已于2014年8月解除，其余同诉状。被告张兴权辩称，1、原告要求返还设备及物质所述与事实不符。原、被告于2013年8月签订厂房租赁协议，2014年8月1日前原告应支付第二年租金，原告至今未付。被告于2015年1月通知原告，将拖欠租金及滞纳金付清，将设备搬离厂房。如不按时搬离设备，影响被告再次出租，给被告造成损失，按租金的3倍赔偿被告的损失。原告至今没有支��租金，没有将设备搬离厂房，造成被告的厂房至今不能及时出租，原告应赔偿被告的损失。2、原告所述被告扣押其设备与事实不符。被告单方违约，根据协议约定，装修过的房屋及物品归甲方（即被告）所有。3、原告要求被告返还押金，无事实依据。被告没有收到原告所述的押金，约定原告交付给被告租赁保证金1万元，租赁期限届满后，乙方向甲方交清了全部租金交还全部的租赁物，退还租赁保证金1万元。现原告违反合同约定，没及时支付租金、没有将厂房交付被告，租赁保证金1万元应不予返还。4、原告要求被告赔偿172300元损失于法无据。协议明确约定被告只是负责将其位于胜阳工业园厂里的2000平方米厂房、厂房前的水泥地和6间房子给乙方即原告使用。没有向原告承诺其出租的厂房有土地证及负责协助原告办理其公司注册及环评手续。且原告所诉无法进行公��注册，完成不了环评，与事实不符。原告在与被告签订厂房租赁协议之前，多次到厂房考察，也向同行了解需要哪些资料，同时也到相关职能部门了解，公司注册及环评手续需要准备什么材料。原告与被告在双方自愿的基础上签订的《厂房租赁协议》，内容未损害国家、集体及第三方的合法权益，且被告方在协议签订后，已履行了交付厂房的义务。没有土地使用证，原、被告双方均明知，被告没有隐瞒原告真实情况，不存在欺诈或者重大误解的情形，不存在导致合同无效的法定情形。况且涉案厂房并不是在徐州市区城镇的厂房，其厂房坐落在铜山区胜阳村工业园内，不应因厂房没有取得相关手续而认定合同无效。双方签订的厂房租赁协议合法有效，原告要求被告赔偿其损失无法律依据。5、如原告坚持要求解除合同，被告同意解除。解除时间为2016年1月4日，在此之��的租金应支付给被告、原告在两日内将物品搬离厂区；如不按期搬离，要求原告赔偿从2016年1月4日以后的损失。综上所述，请求法院查明事实，驳回原告对被告的起诉。在审理中，被告张兴权提起反诉称，张林林与张兴权于2013年8月签订厂房租赁协议，张林林违反合同约定，未按照租赁期限支付租金，张林林应支付租金和违约金。故张举权提起反诉，请求张林林给付租金11万元、违约金26400元，合计136400元；由张林林承担反诉费用。庭审中，张兴权增加诉讼请求为：要求增加租金36664元。针对反诉请求，原告张林林答辩称，该租金及违约金均不应支付。经审理查明，2013年8月2日，张兴权（甲方）与张林林（乙方）签订厂房租赁协议，约定：甲方将位于胜阳工业园厂里的2000平方米厂房租赁给乙方使用，厂房前面的水泥地和6间房子乙方仅有使用权。厂房前的水泥地、7间房子、鱼塘等其他空地归甲方所有，甲方可自由支配；本租赁物的功能为：乙方营业执照核定范围及再生塑料生产、加工、销售。租赁物整体包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担；租赁期限为3年，即从2013年8月1日起至2016年8月31日止。免租期为一个月，租赁费自2013年9月1日起算，至2016年8月31日止；每年租金为人民币11万元；租赁费每年交付一次。本协议生效15日内一次交清第一年租金，每个租房期提前3-5日付清后使用；乙方应于本协议签订之日起3日内，向甲方支付租赁保证金人民币1万元整。租赁期限届满，在乙方向甲��交清了全部应付的租金、管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还承租的租赁物等本协议所约定的责任后3日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金、滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%。逾期3日内或经甲方谅解同意时除外；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或相关费用超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金或相关费用超过3个月，甲方有权提前解除本协议。在甲方以传真、信函或书面方式通知乙方（××）之日起，本协议自动终止。等等。协议签订后，张兴权将涉案租赁物交付张林林，张林��即搬入使用。2015年1月22日，张兴权向张林林出具厂房租赁协议告知书，告知：张林林从2014年9月1日-2015年8月31日的房租至今未交，房东2014年8月1日已经提前1个月告知房租；乙方欠交租金超过3个月，甲方有权提前解除本协议；即日起，本协议自动终止；限定乙方在发出通知15日内把欠交租金和滞纳金交齐，并搬离乙方所有的设备及物品；等等。2015年3月17日，张林林以诉称理由诉讼来院，要求解除合同，返还厂房、设备、押金，并赔偿经济损失；庭审中，张兴权以上述理由提出反诉，要求张林林支付租金及违约金。2015年6月2日，徐州市铜山区三堡街道胜阳村村民委员会出具证明一份，内容为：兹有我村村民张兴权，男，身份证号，于2010年1月至今租赁我村废弃��地16.41亩，此地非耕地，用于建设厂房。此厂房建于胜阳工业园内。我工业园内有工厂一百多家，以上一百多家厂房均建在我村集体土地上。建设厂房的用户每年均向我村缴纳租金，租金用于分配给全体村民。在法庭辩论终结前，张兴权未提供证据证明涉案所出租的厂房已取得建设工程规划许可证或者是经主管部门批准建设。在法庭辩论终结后，本院向原、被告双方释明，告知双方均基于有效租赁合同的相关事实主张权利，现根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定，涉案租赁合同为无效合同，双方所主张的诉请依据已发生变化，应变更诉讼请求。双方未在限期内提供书面变更申请。上述事实，��厂房租赁协议、证明、告知书、快递单据和信件内容及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定，一审诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，涉案厂房在胜阳工业园内，该厂房未取得建设工程规划许可证或者是经主管部门批准建设，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定，应为无效合同。而原、被告双方在庭审中均主张为有效合同，从而提出解除、赔偿损失、支付租金、违约金等请求，双方所主张的法律关系的性质或民事行为的效力已发生变化。在法庭告知双方变更诉讼请求后，��均未在限期内提供书面变更申请，故应驳回张林林及张兴权的起诉。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，裁定如下：驳回张林林的起诉；驳回张兴权的起诉。案件受理费5930元退回张林林，案件受理费2700元，退回张兴权。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审　判　长　黄　　　敏审　判　员　焦　琰　茹人民陪审员　��秀丽二〇一六年四月二十九日书　记　员　薛　　　晴来自