（2015）嘉桐濮民初字第250号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-07-05

案件名称

汪浩与桐乡银通置业有限公司、曹春风等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

桐乡市人民法院

所属地区

桐乡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪浩,桐乡银通置业有限公司,曹春风,孙耀强,谢鸿燕,姚建芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

浙江省桐乡市人民法院民事判决书（2015）嘉桐濮民初字第250号原告：汪浩。委托代理人：陈岚，浙江根旺律师事务所律师。被告：桐乡银通置业有限公司。住所地：桐乡市濮院镇工贸大道369号802—803室。法定代表人：钱炯，该公司执行董事。委托代理人：沈黎明，浙江缘缘律师事务所律师。被告：曹春风。被告：孙耀强。被告：谢鸿燕。被告：姚建芬。上述四被告的共同委托代理人：张征宇、周欣，浙江圣文律师事务所律师。原告汪浩与被告桐乡银通置业有限公司（以下简称银通公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年10月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年1月19日、4月25日公开开庭进行了审理。审理中，根据被告银通公司的申请，本院依法追加案外人曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬为本案的共同被告。原告汪浩及其委托代理人陈岚，被告银通公司的法定代表人钱炯及其委托代理人沈黎明，被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬的共同委托代理人张征宇、周欣到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方共同申请给予15天的庭外和解期，本院依法予以准许。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告起诉称，2009年9月13日，原告与被告银通公司签订商品房买卖合同，并已按约履行了该合同。2013年12月29日，原告与被告银通公司又签订退房协议书，约定被告银通公司支付原告退房金6861920元，原告在30天内办理退房手续，并支付被告银通公司60000元作为退房金。原告已按合同约定办理退房手续并结清了所有的物业费用，但被告银通公司仅支付了原告2410154.88元，剩余部分经原告多次催告，被告银通公司都拒不支付，故原告请求判令：被告银通公司履行退房协议书，支付原告4391765.12元（已扣除退房金60000元）。被告银通公司答辩称，原告与被告银通公司签订的退房协议书实际上是为了履行原告与被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬的房屋买卖合同，案涉房屋的实际买受人是被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬，相应的房屋转让款应该由被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬支付，被告银通公司在收到被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬的房屋转让款后已经将其支付给原告。被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬共同答辩称，其与原告之间没有任何事实和法律上的利害关系，其与被告银通公司之间以及原告与被告银通公司之间是不同的法律关系，原告与被告银通公司签订的退房协议与其也不存在任何的法律关系或缘由；从原告的诉讼请求来说，原告是对被告银通公司提出诉讼请求。所以，被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬诉讼主体不适格。针对自己的主张，原告提供了下列证据：一、商品房买卖合同10份，证明原告与被告银通公司在2009年9月13日签订了商品房买卖合同。二、退房协议书1份，证明原告与被告银通公司在2013年12月29日签订了退房协议书，约定退房价格为6861920元。三、杭州市余杭区人民法院民事裁定书1份、情况说明1份，证明原告是案涉房屋的所有人，原告有权与被告银通公司签订房屋买卖合同。被告银通公司质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，同时，商品房买卖合同中的价格是毛坯房价格，退房协议书上也注明了被告银通公司是为了履行与被告曹春风、孙耀强的房屋买卖合同，被告银通公司作为房屋开发商，签署备案合同、办理产权登记等相关手续都必须由其出面办理，且被告银通公司与被告曹春风、孙耀强已就案涉10套房屋在2013年12月时签订了出售合同，但没有办理房产登记，因此，从形式上必须由原告与被告银通公司办理退房手续，然后由被告曹春风、孙耀强与被告银通公司签署备案合同，但事实是原告将上述房屋转让给被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬。被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬质证意见：证据一，真实性、合法性、关联性有异议，其不清楚被告银通公司与原告之间的房屋买卖关系。证据二，真实性、合法性、关联性有异议，其不清楚原告与被告银通公司之间的退房协商经过及退房协议，且退房协议上钱炯签字的内容有事后添加的嫌疑，也与退房原因有矛盾，因为退房协议书中已载明退房是因原告的经济原因。证据三，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，根据物权法的相关规定，原告与被告银通公司签订房屋买卖合同，在没有办理房屋登记之前，不能取得房屋的所有权，而只是形成一种债权；情况说明仅是说明原告于离婚时履行了支付义务，与本案没有关联性。针对自己的答辩理由，被告银通公司提供了下列证据：一、晶都花苑认购书1份，证明2013年12月30日，被告银通公司与被告曹春风、孙耀强签订了该份认购书，被告曹春风、孙耀强在购买本案所涉10套房屋时是与原告协商价格并达成一致的，这与原告提供的退房协议书上的内容一致，房屋转让价款也与原告提交的退房协议书上的退房价款一致，因此，案涉10套房屋的实际交易是发生在原告与被告曹春风、孙耀强之间，被告银通公司在中间只是承担了作为房屋开发商的办理有关退房、签署备案合同、产权登记等相关责任。二、证明1份，证明10套房屋的转让过程，原告因急需使用资金，故在与被告曹春风、孙耀强洽谈房屋转让事项后，原告与被告银通公司解除了房屋的备案合同，房屋转让价包括房款及装修款，原告于2014年8月20日收到的2480000元房款是被告银通公司在收到被告曹春风、孙耀强的购房款后再由被告银通公司转交给原告。原告质证意见：证据一，真实性、合法性没有异议，但根据合同的相对性原则，该认购书与原告没有关联性。证据二，真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因该证明体现的内容是原告与其他被告商议买卖房屋的过程及价格，只是协商过程，并不是原告与其他被告形成一致意见的房屋买卖合同，具体事项以原告与被告银通公司签订的退房协议为准。被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬质证意见：证据一，真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，该认购书由被告银通公司提供，其中有关原告的相关内容不应出现，仅为被告银通公司与被告曹春风、孙耀强双方签订的一份认购意向书，被告谢鸿燕、姚建芬及原告未在认购书中签字确认，被告银通公司就10套房产与被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬签订正式的商品房买卖合同后，该认购书即失去了法律效力。证据二，真实性、合法性、关联性均有异议，被告银通公司与被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬签订的商品房买卖合同，和被告银通公司与原告之间的房屋买卖合同是不同的法律关系，被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬仅与被告银通公司存在商品房买卖关系，证明中所述的款项支付情况仅存在于原告与被告银通公司之间，履行合同或退房协议，和被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬与被告银通公司支付房款之间不存在关联性。针对自己的答辩理由，被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬提供了下列证据：一、商品房买卖合同10份，证明被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬与被告银通公司之间存在房屋买卖合同法律关系，合同中对所涉商品房的相应房号、面积及双方的权利义务、房屋总价进行了明确的约定，房屋总价为3450000元。二、转账凭证6份，证明被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬已向被告银通公司交付了本案所涉房款2480000元。三、收款收据2份，证明被告银通公司向被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬出具了收款收据，金额分别为980000元、750000元。四、通知及快递凭证各3份、照片打印件3份，证明2014年8月3日、2015年4月20日、2015年5月30日，案涉房屋中的9幢203、303、403室因被告银通公司在交付房产时缺少水电配套设施，被告银通公司违建广告导致涉案房产主梁受损，被告银通公司将涉案房屋的5、6层改为宾馆，对案涉房产打洞，被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬要求被告银通公司整改，将上述通知书张贴于被告银通公司的售楼处，进行了程序上的张贴送达，鉴于上述房产的不合格，被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬未将3450000元房款全部付清。原告质证意见：证据一，真实性有异议，金额与原告和被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬商定的价格不符合，原告与被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬协商的房屋价格为6861920元，3450000元不符合市场价格。证据二，真实性、合法性、关联性没有异议，但原告并不知情。证据三，真实性、合法性、关联性没有异议，但是被告只提供了快递单，且与原告无关。证据四，合法性、关联性没有异议，但对真实性有异议，原告在去被告银通公司处时并没有看到该通知张贴。被告银通公司质证意见：证据一，真实性没有异议，但对证明目的有异议，10份合同是为了办理房屋产权登记的需要，由作为房屋开发商的被告银通公司与作为房屋买售人的被告曹春风、孙耀强签署，该合同中载明的价格和原告与被告银通公司在2009年签署的商品房买卖合同的价格一致，上面标明的价格不包括房屋的增值部分及原告对房屋的装修款在内。证据二、三，真实性、合法性、关联性没有异议，但该证据证明被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬支付的房款是根据与被告银通公司签署的认购书来支付的，迄今为止支付了2480000元，被告银通公司已将上述款项全部支付给了原告。证据四，真实性有异议，被告银通公司没有收到过3份通知，通知没有任何人的签名，看不出发送通知的人员，被告银通公司也未看到过张贴的通知书；被告银通公司与被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬之间没有办理过交房手续，房屋都是由被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬向原告办理交接手续，也不存在任何质量问题。本院认证意见：原告提供的证据一、二，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院均予确认；被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬虽有异议，但未提供相反证据予以佐证，故本院不予采纳。证据三中，民事裁定书能与原告提供的证据一相互印证，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认，被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬虽对合法性、关联性提出异议，但并无相关证据足以反驳，故对该异议本院不予采纳；情况说明，与本案并无直接关联，被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬亦对此提出异议，故本院不予确认。被告银通公司提供的证据一、二，符合证据的真实性、合法性要求，且能与原告提供的证据二以及被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬提供的证据二、三相互印证，故本院对其真实性、合法性予以确认，但该二组证据与本案并无直接关联，故本院对其关联性不予确认。被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬提供的证据一、二、三，符合证据的真实性、合法性特征，且能与原告提供的证据二以及被告银通公司提供的证据一、二相互印证，故本院对其真实性、合法性予以确认，但该三组证据与本案并无直接关联，故本院对其关联性不予确认。证据四，被告银通公司否认曾收到相关通知，而被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬亦未能进一步提供证据证实被告银通公司确已收到，且该组证据与本案也无直接关联，故本院不予确认。本院经审理认定，2009年9月13日，原告及案外人汪玉霞与被告银通公司签订了7份《商品房买卖合同》，其中约定：原告与汪玉霞共同购买被告开发建设的位于桐乡市濮院镇凯旋路的晶都花苑第9幢4单元4-201、4-202、4-203、4-303、4-401、4-402、4-403号房。2009年9月15日，原告及汪玉霞与被告银通公司签订了1份《商品房买卖合同》，其中约定：原告与汪玉霞共同购买被告开发建设的位于桐乡市濮院镇凯旋路的晶都花苑第9幢4单元4-302号房。2009年9月16日，原告及汪玉霞与被告银通公司签订了2份《商品房买卖合同》，其中约定：原告与汪玉霞共同购买被告开发建设的位于桐乡市濮院镇凯旋路的晶都花苑第9幢S17、S18、S19号房及附属C13、C14号车库、第9幢4单元4-301号房。上述10套商品房总价共计3450000元，原告及汪玉霞后依约付清了全部的购房款；同时，原告在接收前述商品房后已对该房屋进行了装修。2013年12月29日，原告与被告银通公司签订《退房协议书》1份，其中约定：原告因经济原因，将案涉10套商品房退还给被告银通公司，退房价格为6861920元，原告同意支付被告银通公司60000元退房金。其后，原告依照《退房协议书》之约定将案涉10套商品房退还给被告银通公司，但被告银通公司至今仅向原告支付2410154.88元退房款，余款至今未付。另查明，2012年2月21日，原告与汪玉霞因离婚后财产纠纷而诉至杭州市余杭区人民法院；2014年1月3日，该法院作出（2014）杭余调确字第27号民事裁定书，依法确认：案涉10套商品房的相关权利义务均由原告一人享有和承担，汪玉霞自愿放弃对案涉10套商品房的全部权利。本院认为，原告与被告银通公司签订的《退房协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已将案涉10套商品房退还给被告银通公司，但被告银通公司至今未向原告付清全部的退房款，明显违反了协议约定及诚实信用原则。因此，原告要求被告银通公司支付剩余退房款4391765.12元（6861920元-2410154.88元-60000元）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬关于其与被告银通公司之间以及原告与被告银通公司之间是不同法律关系的答辩意见，本院予以采纳。另，被告银通公司虽辩称案涉退房款实际应由被告曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬支付，但本院认为，被告银通公司该意见与本案无涉，其可依法另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告桐乡银通置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告汪浩4391765.12元。本案受理费41934元，由被告桐乡银通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起2年内向人民法院申请执行。审　判　长　　张　亮代理审判员　　罗静之人民陪审员　　孙祖兴二〇一六年四月二十九日书　记　员　　金　悦关注微信公众号“”