（2016）二中民终1952号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-06-01

案件名称

甘育录与北京崇文·新世界房地产发展有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

甘育录,北京崇文·新世界房,北京源泉宾馆有限公司崇文分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）二中民终1952号上诉人（原审被告、反诉原告）甘育录，女，1960年8月24日出生。委托代理人袁晓东，北京镜凯律师事务所律师。委托代理人朱显理，北京市中凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京崇文·新世界房地产发展有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街9号。法定代表人陈艳，董事长。委托代理人张亚丽。原审被告北京源泉宾馆有限公司崇文分公司，营业场所北京市东城区西花市南里东区2号楼2层。负责人甘育录，经理。委托代理人袁晓东，北京镜凯律师事务所律师。上诉人甘育录因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年8月，北京崇文·新世界房地产发展有限公司（以下简称新世界公司）起诉至原审法院称：2006年12月，我方和案外人郑×签订《商业用房租赁合同》，约定我方将东城区×号楼×1、×2单元（以下简称涉案房屋）租于郑×，租期为2007年3月1日至2011年2月28日。2007年11月，我方和甘育录、郑×签订《变更承租方协议书》，约定自2007年12月1日起，涉案房屋的承租人变更为甘育录。2008年9月12日，北京源泉宾馆有限公司崇文分公司（以下简称源泉宾馆）注册登记成立，并以涉案房屋为实际经营场所。2011年3月10日，我方和甘育录签订《商业用房续租合同》，约定甘育录续租涉案房屋至2014年3月15日，并约定甘育录须于合同终止时无条件向我方返还已还原的涉案房屋。2014年3月份，我方和甘育录再次签订《续租协议》，约定再次续租至2014年5月15日，并约定前述续租期届满，原续租合同自行终止，任何一方无需再就原续租合同终止事宜另行通知另一方，同时约定甘育录按原约定在合同终止之日返还涉案房屋，迟延返还的，每迟延一日，应按租金标准的2倍向我方支付房屋占有使用费。2014年5月15日续租期届满后，甘育录与源泉宾馆拒不腾退涉案房屋，故提起诉讼，请求判令：1、甘育录与源泉宾馆将涉案房屋恢复原状后腾退返还；2、甘育录与源泉宾馆支付2014年5月16日至2014年8月31日期间的使用费差额184409.88元；3、甘育录与源泉宾馆按照每月105171.26元的标准支付2014年9月1日起至实际腾退之日的占有使用费。甘育录与源泉宾馆辩称：相关的合同签字方均为甘育录，故甘育录才是本案适格被告。新世界公司和甘育录于2014年3月份签订的《续租协议》显失公平，应予撤销。此外，新世界公司和东城区崇文门外街道办事处以及甘育录、源泉宾馆就涉案房屋转租事宜进行了多次谈判，后因新世界公司原因致使街道办事处至今未支付甘育录、源泉宾馆装修补偿，故甘育录、源泉宾馆不同意新世界公司的诉讼请求。甘育录与源泉宾馆另提起反诉，请求判令1、新世界公司赔偿装修补偿、评估费、营业额损失等共计200万元；2、新世界公司退还押金157756.89元。针对甘育录、源泉宾馆的反诉请求，新世界公司辩称：双方之间的租赁合同已经履行届满，我方无理由赔偿甘育录与源泉宾馆装修补偿、评估费、营业额损失，甘育录确实有押金在我处，但不同意退还。原审法院经审理后认为：新世界公司和甘育录签订的《商业用房续租合同》及《续租协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议，故甘育录与源泉宾馆所持上述协议显失公平并要求撤销的答辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，新世界公司与甘育录之间的房屋租赁合同已于2014年5月15日租期届满，且双方合同中亦已明确约定甘育录一方须于租期届满时无条件向新世界公司返还涉案房屋，故甘育录与源泉宾馆现继续占有使用涉案房屋显然没有合法依据，甘育录与源泉宾馆应将涉案房屋腾空交由新世界公司收回，甘育录同时负责将上述单元房内的装饰装修物拆除，将上述房屋恢复原状。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，甘育录与源泉宾馆在合同租期届满后仍继续占有使用涉案房屋无合法依据，甘育录理应按照《续租协议》中约定的房屋占有使用费标准，即每月105171.26元向新世界公司支付2014年5月16日至实际腾退涉案房屋期间的占有使用费，但新世界公司要求源泉宾馆承担连带责任的诉请，缺乏依据，不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，新世界公司与甘育录之间的房屋租赁合同系正常履行届满，且并无证据证实新世界公司在整个合同履行过程中有违约行为，故甘育录与源泉宾馆要求新世界公司支付其装修补偿、评估费、营业额损失等共计200万元的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。至于甘育录已付的押金可在其应付的费用中予以折抵，不再另行退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、原审法院于2015年12月判决：一、甘育录、北京源泉宾馆有限公司崇文分公司于判决生效后三十日内将北京市东城区西花市南里新景家园东区二号楼一零六、二零二单元房腾空交由北京崇文·新世界房地产发展有限公司收回，甘育录同时负责将上述单元房内的装饰装修物拆除，将上述房屋恢复原状；二、甘育录按照月十万五千一百七十一元二角六分的标准向北京崇文·新世界房地产发展有限公司支付二Ｏ一四年五月十六日起至实际腾退上述房屋期间的占有使用费（于实际腾房后十日内支付，已付的使用费十八万四千四百零九元八角八分及押金十五万七千七百五十六元八角九分元可予冲抵）；三、驳回北京崇文·新世界房地产发展有限公司其他诉讼请求；四、驳回甘育录、北京源泉宾馆有限公司崇文分公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，甘育录不服上诉本院称：第一、我和新世界公司签订的《续租协议》系因重大误解订立的合同，且该合同显示公平，应予撤销。第二、原审判令我方按照租金标准的两倍向新世界公司支付房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，且计算期限不合理。第三、因房屋面积与约定不符，致我方多支付了房屋租金。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项、第二项，依法改判驳回新世界公司的全部诉讼请求或者将本案发回重审，诉讼费用由新世界公司负担。新世界公司同意原判。源泉宾馆虽表示不同意原审判决，但未提出上诉。经审理查明，2006年12月20日，新世界公司和案外人郑×签订《商业用房租赁合同》，约定新世界公司将涉案房屋租于郑×，租期为2007年3月1日至2011年2月28日；同时约定租赁期满，郑×在同等条件下享有优先续租权，经新世界公司同意后，双方另行签订新的租赁合同；还约定郑×须于租期届满时无条件向新世界公司返还已还原的涉案房屋，如郑×未履行恢复原状的义务，则新世界公司有权自行将涉案房屋恢复原状，费用由郑×负担。2007年11月，新世界公司和甘育录、郑×签订《变更承租方协议书》，约定自2007年12月1日起，将涉案房屋的承租人变更为甘育录，其他约定的内容不变。2008年9月12日，源泉宾馆注册登记成立，并以涉案房屋为实际经营场所。2011年3月10日，新世界公司和甘育录签订《商业用房续租合同》，约定甘育录续租涉案房屋续租至2014年3月15日，续租期满，本合同自行终止；同时约定甘育录须于本合同终止时无条件向新世界公司返还已还原的涉案房屋，如甘育录未履行恢复原状的义务，则新世界公司有权自行将涉案房屋恢复原状，费用由甘育录负担。2014年3月份，新世界公司和甘育录签订《续租协议》，约定再次续租至2014年5月15日，并约定前述续租期届满，原续租合同自行终止，任何一方无需再就原续租合同终止事宜另行通知另一方；同时约定甘育录按原续租合同约定在合同终止之日返还涉案房屋，迟延返还的，每迟延一日，应按租金标准的2倍向新世界公司支付房屋占有使用费；此外无其他特别约定。2014年5月14日，新世界公司致函甘育录，通知甘育录于2014年5月15日将恢复原状的涉案房屋腾退交还。2014年7月8日，新世界公司再次致函甘育录，重申要求其立即将涉案房屋腾退并按租金2倍标准支付合同期满后的房屋占有费。因甘育录与源泉宾馆至今仍实际占有使用涉案房屋，故新世界公司提起本次诉讼。另查，甘育录与源泉宾馆庭审中称新世界公司与甘育录、源泉宾馆及案外人东城区崇文门外街道办事处曾就将涉案房屋转租给案外人等相关事宜进行了多次谈判，是新世界公司原因导致后续未能签订合同，并直接导致甘育录与源泉宾馆产生经济损失；新世界公司对此项意见不予认可，称甘育录与源泉宾馆与案外人街道办事处的自行协商与其无关，新世界公司一直在催促甘育录与源泉宾馆腾房。再查，经评估鉴定，涉案房屋装修现值为1015712元。新世界公司另称合同履行期间，均由甘育录向新世界公司支付租金，源泉宾馆未以其名义支付过租金。涉案房屋应交月租金为52585.63元，甘育录在合同期满后已就2014年5月16日至2014年8月31日期间另行支付新世界公司使用费184409.88元，甘育录另有押金157756.89元在新世界公司处。在本院审理过程中，甘育录主张，涉案房屋实际面积超过合同约定面积66.07平方米，致使其多交了租金。新世界公司表示，与案外人郑×签订的《商用房租赁合同》中关于租赁范围虽约定了租赁面积，但是同时还约定，承租人已对承租单元进行实地视察，故此承租建筑面积仅作参考用途，且在合同履行期限内甘育录未对租赁面积提出异议。上述事实，有租赁合同，补充协议及双方当事人当庭陈述等证据在案为证。本院认为，新世界公司与甘育录签订《商业用房续租合同》、《续租协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据租赁合同约定，2014年5月15日续租合同期限届满，合同自行终止，且双方合同中亦已明确约定甘育录一方须于租期届满时无条件向新世界公司返还涉案房屋。此外，合同还约定承租人在租赁期限届满时应将涉案租赁房屋恢复原状。鉴于甘育录及源泉公司在租赁期限届满后仍继续占有、使用涉案房屋，故原审法院判令甘育录、源泉公司将涉案房屋腾空交由新世界公司收回、将房屋恢复原状并支付占有使用费并无不当。甘育录所提，其与新世界公司签订的《商业用房续租合同》、《续租协议》显失公平，请求法院予以撤销的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于甘育录所提，原审法院判令按照租金标准的两倍向新世界公司支付房屋占有使用费缺乏事实及法律依据，且计算期限不合理的上诉主张，经查，甘育录与新世界公司在《续租协议》中明确约定了甘育录迟延返还房屋时应当按租金标准的2倍支付房屋占有使用费。因此原判依据《续租协议》确定的支付占有使用费标准所判令甘育录应当向新世界公司支付的占有使用费数额以及期限正确。关于甘育录所提，因房屋实际面积与约定面积不符，致使其多支付了房屋租金的上诉主张，经查，新世界公司与案外人郑×签订的《商用房租赁合同》中关于租赁范围虽约定了租赁面积，但是同时还约定，承租人已对承租单元进行实地视察，故此承租建筑面积仅作参考用途。2007年11月，新世界公司、甘育录与郑×签订的《变更承租方协议书》约定，涉案房屋承租人变更为甘育录，其他约定内容不变。现甘育录以实际租赁面积与合同约定的租赁面积不符为由要求退还租金缺乏事实及法律依据。因此甘育录此项上诉主张本院亦不予支持。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3988元，由北京崇文·新世界房地产发展有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费24062元，由甘育录负担（已交纳）；评估费24000元，由甘育录负担（已交纳）；二审案件受理费3988元，由甘育录负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　孟　龙代理审判员　李　桃代理审判员　王　云二〇一六年四月二十九日书　记　员　杨春雪 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