（2016）京02民终2822号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-01
案件名称
翟洁丽等与韩春平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
翟洁丽,李书民,韩春平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2822号上诉人（原审被告）翟洁丽，女，1968年2月27日出生。上诉人（原审被告）李书民，男，1960年10月19日出生。被上诉人（原审原告）韩春平，男，1963年2月12日出生。上诉人翟洁丽、李书民因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第07538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年5月，韩春平起诉至原审法院称：2012年我与翟洁丽、李书民签订《房屋租赁合同》，约定由我承租翟洁丽、李书民位于北京市大兴区×××2号院西库及北房四间（下称租赁房屋）；租期为三年，自2012年7月28日至2015年7月28日，租金共计96000元，租用之日起分三次给付。合同签订后，我依合同约定支付租金至2014年7月28日；翟洁丽向我交付了租赁房屋。2013年11月，租赁房屋遇到拆迁，随后租赁房屋被停水停电，我无法正常使用；为配合拆迁工作，我于2013年12月28日从租赁房屋中搬出。但因我已交租金至2014年7月28日，经我多次催要，翟洁丽、李书民拒绝退还剩余租金。现诉至法院，请求判令：1、翟洁丽、李书民退还我已付租金18666.69元；2、翟洁丽、李书民向我支付租金利息5711.7元；3、本案诉讼费用由翟洁丽、李书民承担。翟洁丽辩称：韩春平在承租期间自行搬离，当时由于租赁房屋因国家政策要求无条件腾退，我与韩春平商议一同找房后搬离承租房屋，我为其提供其他房屋来折抵剩余租期；但韩春平在未告知我的情况下自行搬离了租赁房屋；2014年1月3日，韩春平告知我他已搬离的事实；2014年1月6日，韩春平找我结算租赁房屋电费时，我告知他可以将另行在外租房的发票交由我来向相关人员商议报销事宜，但随后韩春平未来找我，我认为韩春平已经放弃了他的合同权利；我分别于2014年12月17日、2015年1月6日、2015年2月6日分三次将合同风险违约金3000元退还给了韩春平；现韩春平要求我退还房租没有法律依据，我不同意其诉讼请求。李书民未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原审法院经审理确认：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，李书民经合法传唤，拒不到庭应诉，应视为放弃答辩和举证、质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，韩春平与翟洁丽、李书民签订的合同系双方真实的意思表示，未违反相关法律规定，应为有效合同；双方应按合同约定全面履行义务；出租人应当在租赁期间保持房屋符合出租的条件，如遇拆迁、腾退等政策性因素，致使租赁合同目的无法实现时，承租人有权要求解除合同。在本案中，因2013年11月租赁房屋被通知涉及北京市大兴区团河地区出租土地腾退工作，后租赁房屋出现断电情形，租赁房屋已不继续具备适宜的出租使用条件，韩春平继续承租租赁房屋的合同目的已无法实现，故其有权要求解除合同，另考虑到韩春平起诉之时，双方于2012年7月28日签订的《房屋租赁合同》已经到期，现韩春平要求翟洁丽、李书民返还其搬离后剩余租金的主张，理由充分，法院将依据双方在本案中确认的韩春平搬离腾退租赁房屋的日期及其已支付租金的截止日期，在合理范围内计算应退还的租金数额为18016.44元。关于韩春平要求翟洁丽、李书民支付的租金利息一节，考虑到双方的《房屋租赁合同》中虽未约定违约责任，但在合同履行中因出现承租人有权解除合同的事由并搬离租赁房屋后，出租人应积极退还剩余租期的租金，翟洁丽、李书民迟迟不退还租金的行为确会给韩春平造成一定损失，韩春平现主张翟洁丽、李书民支付租金利息确属合理，法院认定按照中国人民银行同期贷款利率计算自韩春平搬离租赁房屋至其起诉之日止的租金利息金额为1343.83元。据此，原审法院于2015年11月判决：一、翟洁丽、李书民于判决生效后十日内向韩春平退还剩余租金一万八千零一十六元四角四分；二、翟洁丽、李书民于判决生效后十日内向韩春平支付剩余租金利息一千三百四十三元八角三分；三、驳回韩春平的其他诉讼请求。判决后，翟洁丽、李书民不服，向本院提出上诉称，韩春平在租赁房屋内违法和无证经营，导致被腾退，其系自愿搬离，房租损失应自行承担，我们要求撤销原判，依法改判驳回韩春平的诉讼请求。韩春平同意原判。经审理查明：2012年7月28日，韩春平（乙方，承租方）与翟洁丽、李书民（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方于2012年7月28日将所租×××2号院西库及北房四间（租赁房屋）暂租给乙方使用；租用期限三年，自2012年7月28日至2015年7月28日，租金96000元，租用之日起一次性付清；协议期间如遇政府或军方征占用地，甲方有权终止合同，如遇不可抗力的自然灾害所造成的经济损失乙方自负等。2012年7月28日，翟洁丽向韩春平交付了租赁房屋；2013年11月，因租赁房屋涉及北京市大兴区团河地区出租土地腾退工作，翟洁丽接到腾退通知后告知韩春平租赁房屋在腾退范围之内，此后租赁房屋出现过断电情形；庭审中，经翟洁丽、韩春平双方确认，2014年1月5日韩春平搬离租赁房屋，其已交付租金至2014年7月28日。上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、收据等证据在案佐证。本院认为：韩春平与翟洁丽、李书民签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。因涉案租赁房屋涉及北京市大兴区团河地区出租土地腾退工作，且2013年11月之后，租赁房屋出现断电情形，该房屋因客观原因已不适宜继续租赁。故韩春平有权终止合同并搬离房屋。韩春平实际预交租金至2014年7月28日，其于2014年1月5日搬离租赁房屋，故翟洁丽、李书民应将韩春平搬离房屋后预交的租金予以退还，原审法院判决翟洁丽、李书民退还租金并无不妥，本院予以维持。翟洁丽、李书民上诉称韩春平在租赁房屋内违法和无证经营，导致被腾退。韩春平不予认可，翟洁丽、李书民未提供证据证实其主张，故对于翟洁丽、李书民的该项主张，本院不予采信。韩春平于2014年1月5日搬离租赁房屋后，翟洁丽、李书民应将剩余租期的租金退还韩春平，翟洁丽、李书民拒绝退还租金的行为确会给韩春平造成损失，韩春平主张翟洁丽、李书民支付租金利息，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费205元，由韩春平负担42元（已交纳），由翟洁丽、李书民负担163元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费410元，由翟洁丽、李书民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林代理审判员 赵胤晨代理审判员 何江恒二〇一六年四月二十九日书 记 员 房依彤 更多数据：