（2015）庐民二初字第02738号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-09-30
案件名称
安徽信联物业服务有限公司与谢平、陈美等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽信联物业服务有限公司,谢平,陈美,李小磊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十七条，第八十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)庐民二初字第02738号原告：安徽信联物业服务有限公司,住所地合肥市濉溪路228号财富广场1-103室。法定代表人：巫自兰,董事长。委托代理人:查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托代理人:吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。被告：谢平。被告:陈美。被告：李小磊。原告安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联物业公司）诉被告谢平、陈美、李小磊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，由审判员李成菊依法适用简易程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理，原告信联物业公司的委托代理人查达胜，被告谢平到庭参加诉，被告陈美、李小磊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信联物业公司诉称：被告谢平拥有在合肥市庐阳区的房产，该房屋为居住房。该小小区湖室由安徽置地投资有限公司委托原告提供物业管理服务。原告与业主谢平为明确双方具体的权利和义务签订了《管理公约》以及《前期物业管理服务协议》。约定：该物业的公寓单元只可用作居住；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。2015年初，谢平、陈美、李小磊在栢景湾经营餐饮、棋牌、娱乐，产生油烟废气和噪音污染，严重影响邻居的正常生活，同时也带来了巨大的安全隐患。被告的行为严重影响到栢景湾逸湖居其他居民的正常生活秩序，该处居民以及原告多次要求被告停止在案涉房屋内的商业活动，但被告置之不理。故原告诉讼至法院法请求判令被告谢平、陈美、李小磊立即停止在栢景湾逸湖居8幢104室房屋内从事经营餐饮、棋牌、娱乐服务等商业活动并恢复其住宅使用性质；本案的诉讼费用由被告负担被告谢平辩称:栢景湾逸湖居8幢104室房屋是我出租给陈美使用，陈美等人将不会在该房屋再进行餐饮、娱乐、服务活动。被告陈美、李小磊均未答辩。原告为证明其诉讼主张向本院提供以下证据：1、《栢景湾物业管理委托合同》两份，意在证明原告依法接收委托对栢景湾小小区湖室进行物业管理的事实；2、栢景湾《管理公约》及《前期物业管理服务协议》，意在证明原告与被告依法建立了物业服务合同关系的事实。3、业主投诉书一份、身份证复印件、房产证复印件、安徽省合肥市庐阳区沿河路222号栢景湾逸湖居8幢104室房屋内现场照片一组、信访事项转送告知单；意在证明被告在居住用途的房屋内经营会所，产生了废弃污染，影响邻居的正常作息，且带来了安全隐患；4、整改通知书两份、函复、报告六份，意在证明，原告多次要求被告进行整改未果，并且向庐阳区水西门社居委、合肥市庐阳区住建局、合肥市庐阳区环保局、合肥市庐阳区城管局、合肥市庐阳区工商管理局、合肥市政府信访办进行汇报，并要求进行处理。5、函、回复；意在证明合肥市庐阳小区湖室环保局以及合肥市庐阳小区湖室城市管理局已经受理原告的投诉，合肥市庐阳区环保局已经查明涉案房屋属于居民住宅楼，并经过现场核查证实被告在涉案房屋中经营餐饮服务，并责令被告不得设立餐饮服务业。6、房屋租赁合同、身份证复印件、发票、名片、报案单、接处警情况登记表、询问笔录；意在证明陈美、李小磊承租涉案房屋用于经营餐饮。被告谢平的质证意见：对上述证据的三性均没有异议，辩称将案涉的房屋出陈美时，约定房屋用于办公。本院根据原告的示证、出庭被告谢平的质证意见，认为原告信联物业公司出示的证据能够形成证据锁链，证实谢平将其所有案涉房屋出租给陈美用于经营餐饮服务。故本院对此事实予以确认，同时确认谢平系案涉房屋的所有权人。本院认为：信联物业公司作为物业服务企业接受委托依照物业管理合同为谢平在内的业主提供服务，而谢平作为业主应当遵守物业管理的有关法律法规及管理条约的规定，不得妨害物业服务与管理。本案中，谢平尽管以居住用途将其住宅出租给陈美，但陈美在实际履行中改变了房屋的用途，将居住房改变为餐饮经营的服务场所，属于经营性用房，违反了物权法的有关规定，也违反了管理公约关于该物业公寓单元只可作居住用途的规定。对此，谢平、陈美均有过错，且其行为导致进了人员繁杂、引起相关业主投诉，在物业通知后即拒绝整改恢复住宅性质，影响和妨害了原告的物业管理和服务。因此谢平、陈美应承担相应的民事责任。原告现要求谢平、陈美、立即停止在案水房屋内经营餐饮、棋牌、娱乐服务等商业用途并恢复其住宅使用性质，理由正当，本院予以支持。至于原告信联物业公司认为李小磊是案涉房屋的实际承租人，但未能提供证据证明，故本院对此不予认定。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第二项、第五项，《中华人民共和国物权法》第七十七条、第八十三条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢平、陈美于本判决生效之日起十日内停止在合肥市栢景湾房屋内从事餐饮等经营性活动，恢复该房屋的住宅用途；二、驳回原告安徽信联物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费40元，公告费400元均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 李成菊二〇一六年四月二十九日书记员 沈梅梅附：适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(二)排除妨碍；(五)恢复原状；《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”