（2015）章民初字第3943号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-26
案件名称
章丘市碧桂园房地产开发有限公司与黄立波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
章丘市人民法院
所属地区
章丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章丘市碧桂园房地产开发有限公司,黄立波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
山东省章丘市人民法院民 事 判 决 书（2015）章民初字第3943号原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人杨文杰，董事长。委托代理人李菲菲，女，1988年9月13日出生，汉族，章丘市碧桂园房地产开发有限公司工作人员，住章丘市。被告黄立波，男，1975年11月14日出生，汉族，居民，住章丘圣井街道办事处黄旗山二号路碧桂园东商铺220号楼204铺。原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告黄立波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，由审判员毛心宇独任审判，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李菲菲、被告黄立波到庭参加诉讼。经原、被告同意、本院院长批准，本案在审限到期后继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称，2014年7月19日，原、被告签订编号为BGY-P1810024的《商铺租赁合同》及附件，根据合同约定，被告向原告租赁位于圣井街道办事处黄旗山小区二号路碧桂园凤凰城东地块二区220号楼第204号商铺一套，租赁期限自2014年12月30日起至2017年12月29日止。合同签订后，被告擅自改变合同约定用途，将商铺用于经营永昌装饰，且自2015年1月至今一直拖欠物业服务费。2015年6月27日，原告向被告发出违约告知函要求其纠正上述违约行为，但被告仍继续其违约行为。2015年7月30日，原告向被告发出解除合同通知函，但被告拒绝解除该租赁合同并撤出该商铺。被告的行为已构成严重违约，故诉至法院，要求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及其附件，被告支付场地占用费11230元（自2015年7月30日暂计至2015年12月29日，实际费用计算至判决生效之日止）、违约金2212.31元（违约金按每日5‰的标准，自2015年8月11日起暂计至2015年12月29日，实际违约金计算至判决生效之日止）。被告黄立波辩称，其一、原告提供的电力设备存在问题，致我的冰箱被烧坏，并且合同生效期是2014年12月30日，原告曾答应免交一年租金，所以我才未交租金；其二、收到违约告知函后我找过物业，物业说让我们继续经营，他们向领导反映后给予解决，但至今没有给我们答复；其三、2015年4月，因土特产经营不理想，我不得不改变经营项目，此事跟原告多个部门协商过，答复均是需走流程，原告招商部的高松口头同意我经营；其四、我已交纳保证金及第一个租金，物业费已交至2015年12月30日；其五、我不同意与原告解除合同，如法院支持原告诉请，要求调整违约金和场地占用费标准。经审理，本院认定本案事实如下：一、2014年7月19日，原、被告签订编号为BGY-P1810024的《商铺租赁合同》，合同约定，碧桂园公司（甲方、出租方）拟出租的租赁物位于圣井街道办黄旗山小区二号路碧桂园凤凰城东地块二区220号楼第204号商铺；乙方承租该商铺用于经营特产，经营品牌为章丘特产，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途；租赁期限自2014年12月30日起至2017年12月29日止；租赁期内租金总额为35742元，自2015年6月30日至2015年12月29日期间，每月租金为1123元，2015年12月30日至2016年12月29日期间，每月租金为1179元，2016年12月30日至2017年12月29日期间，每月租金为1238元；该商铺由甲方委托广东碧桂园物业服务有限公司济南分公司进行物业服务，该商铺的物业服务费每月为168.42元；乙方应在每月公历10日前交纳当月租金、物业服务费，每逾期一天，乙方应支付欠款额5‰的滞纳金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金3369元及预缴第一个月租金1123元，若本合同终止时，存在乙方拖欠甲方租金、水费、电费及其它费用等违约情况的，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付费用后，再将剩余部分移交给乙方；乙方未按本合同约定用途使用和经营商铺的、乙方拖欠合同第四条约定（包括租金、物业服务费、水费、电费、供暖费用）的租金及任何费用达30天的，视为违约，甲方有权解除本合同；若甲方依约定解除合同的，由甲方向乙方发出解除合同的书面通知，本合同自甲方发出的书面通知送达乙方时解除；如乙方不按约定交还该商铺，则甲方有权按本合同约定的合同终止前一天的租金、物业服务费的双倍标准向乙方收取场地占用费，计收期限从合同期满之日起到乙方实际交还商铺之日止。二、BGY-P1810024的《商铺租赁合同》附件一为商铺平面图、附件二为乙方身份证明文件／营业证照、附件三为乙方经营本合同租赁用途（或商品）的物约代理（加盟）合同或证书（授权书）。三、2015年6月27日，原告碧桂园公司向被告黄立波发出违约告知函，告知函载明“经我司核查，贵方在经营过程中存在如下违约行为：延期缴纳相关费用超过30天；……未按合同约定用途使用和经营商铺或违反合同约定使用相关名称；……未按合同约定经营商铺，……请贵方于七日内纠正上述违约行为，若未如期纠正，我司有权按合同约定解除双方《商铺租赁合同》，并追究贵方的违约责任”。四、2015年7月30日，原告碧桂园公司向被告黄立波发出解除合同函，合同函载明“经我司核查，贵方在经营过程中存在如下违约行为：延期缴纳相关费用超过30天；……在装修过程中破坏该商铺或商铺所属物业的主体结构和承重墙，或在使用该商铺过程中造成该商铺或该商铺所属物业严重损坏；未按合同约定经营商铺。根据贵方与我司所签订的租赁合同相关条款，贵方上述行为已构成违约，我司有权解除合同。鉴于此，我司决定从即日起与贵方解除《商铺租赁合同》”。五、被告黄立波承租的涉案商铺于2015年4月变更名称为永昌装饰。2015年11月，黄立波交纳2015年1月至2015年12月物业费2907.6元。上述事实，由原、被告陈述、原告碧桂园公司提供的《商铺租赁合同》、违约告知函、解除合同函、照片、被告黄立波提供的物业交费收据所证实，证据已经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，原告碧桂园公司与被告黄立波签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，系有效合同，本院依法予以确认。合同签订后，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，被告黄立波应于每月10日前交纳当月物业服务费，逾期超过30天的可主张合同解除，合同同时约定，未按本合同约定用途使用和经营商铺的亦视为违约，碧桂园公司有权解除合同，上述约定系双方对合同解除权行使条件的具体约定，黄立波未在合同约定时间内交纳物业服务费，且改变涉案商铺用途，原告碧桂园公司有权依约解除合同。原告碧桂园公司要求解除《商铺租赁合同》及其附件，经审查本院认为，合同附件作为合同的一部分无需特别解除，故本院仅对碧桂园公司要求解除原告碧桂园公司要求BGY-P1810024号《商铺租赁合同》的诉请予以支持。原告碧桂园公司要求被告黄立波以租金的双倍标准支付场地占用费并支付逾期租金违约金，被告黄立波主张场地占用费及逾期租金违约金不合理，要求调整，经审查本院认为，碧桂园主张的场地占用费及逾期租金违约金实系原、被告双方对逾期交纳租金所约定的违约金，该违约金虽系双方合同约定，但依据我国法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院要求适当减少，本案中，碧桂园公司未能提供因黄立波未交租金而产生损失的相关证据，故本院仅对黄立波欠付租金及以实际欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍内的违约金予以支持。被告黄立波辩称原告碧桂园公司曾答应免交一年租金、改变经营项目得到碧桂园公司工作人员的口头同意，对上述抗辩黄立波均未提供证据证实，碧桂园公司亦不予认可，故本院不予采信。黄立波主张因碧桂园公司的电力设备存在问题造成冰箱烧坏，因黄立波未提供证据证实，本院对此不予采信，如黄立波有证据可另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司与被告黄立波2014年7月19日签订的编号为BGY-P1810024的《商铺租赁合同》。二、被告黄立波于本判决生效之日起10日内支付原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司租金（租金自2015年7月30日起至本判决生效之日止，按合同约定标准计算）。三、被告黄立波于本判决生效之日起10日内支付原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司违约金（违约金自2015年7月30日起至本判决生效之日止，按以合同约定的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄立波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 毛心宇二〇一六年四月二十九日书记员 蔡克涛 关注微信公众号“”