（2016）京0114民初3759号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-09-12
案件名称
北京龙城花园物业管理公司诉候瑞林物业服务合同纠纷一案
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京龙城花园物业管理公司,侯瑞林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第六十六条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初3759号原告北京龙城花园物业管理公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村。法定代表人何建虎，总经理。委托代理人谷晓莉，女，1974年2月16日出生，北京龙城花园物业管理公司员工。委托代理人陈新城，国浩律师（北京）事务所律师。被告侯瑞林，男，1970年5月1日出生。委托代理人李毅，北京华允律师事务所律师。委托代理人王宇辉，北京华允律师事务所实习律师。原告北京龙城花园物业管理公司（以下简称：物业公司）与被告侯瑞林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法由审判员李保清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人谷晓莉、陈新城，被告侯瑞林的委托代理人李毅、王宇辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2007年11月30日原告与被告签订了物业管理合同，委托原告负责养护、管理。被告房屋的面积为243.01平方米。被告入住后，原告即开始为其提供物业管理的各项义务，但截至2015年12月31日，却未按照相关规定缴纳物业费9564.84元，原告多次向被告催要未果，为维护原告的合法权益，故起诉，要求:1、被告给付物业费9564.84元；2、按合同约定收取逾期滞纳金；3、诉讼费由被告承担。被告侯瑞林辩称：1、原告未履行《物业管理服务协议》中约定的管理义务，已达到根本违约，我方有权行使同时履行抗辩权，原告在未依约履行协议之前，无权收取物业费；2、原告违反《北京市住宅专项维修资金管理办法》第三十一条规定，侵害业主合法权益；3、原告擅自上调供暖费、热水费，违法收取高清收视费，侵害业主合法权益。此外，根据我方提交的证据原告构成根本违约的行为有，车位管理不到位、小区围墙未封闭、小区违章建设、公共绿地管理不善、公共水管生锈水质不合格、公共外墙渗水等，自业主入住以来，以上违约行为持续存在，同时，原告提交的《卫生许可证》不能证明2014年度和2015年度提供的水质达标，其提交的小区部分设施已修复照片，被告认为原告及时修复公共设施是其义务，但其并未在合理时间进行修复，也不能证明原告履行了全部管理义务。综上，原告未到达合同约定的服务标准，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于北京市昌平区回龙观镇龙城花园×号楼×单元×号房屋产权人为侯瑞林，该房屋建筑面积243.01平方米。2007年12月2日，侯瑞林与物业公司签订《物业管理服务协议》，约定：甲方为侯瑞林，乙方为物业公司。由物业公司为侯瑞林提供物业服务，委托管理事项：第四条：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第六条：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第七条：公用绿地、花木建筑的养护和管理；第八条：附属配套建设和设施的维修、养护和管理；第九条：公共环境卫生；第十条：交通与车辆停放秩序的管理；……；第十四条：负责向甲方和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、代收代缴电话费、水、电费、有线电视台费、HBO、CNN、凤凰卫视电影台费等项目费用；4、按文件规定交纳停车位费。第十九条：物业管理服务费：1、物业服务费收费采用预付方式，每一年一付，业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业服务费，下一个交费期为下一个交费年的第一个月，业主应向物业管理企业交纳下一年度物业服务费。2、……五期的物业管理服务费为每月每平方米3.28元。合同中还对物业管理服务质量、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，物业公司为侯瑞林提供了物业服务，侯瑞林未交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费9564.84元。2016年2月，物业公司诉至本院，审理中，物业公司撤回第2项诉讼请求，其他诉讼请求同诉称。审理中，侯瑞林提交了照片、联名函和高清收视费收据等证据，证明物业公司提供的服务不合格及违法收费，即答辩中存在的管理问题。物业公司质证意见为，照片无形成时间，照片中反应的墙体渗水、小区绿化、小区路面破损、管道维修及业主堆放建筑垃圾等问题，物业公司均已解决，目前不存在上述问题。小区违法建设问题，已由有关部门进行处理，小区停水是由于维修管道原因，且水质有合格证，不存在不合格问题。物业公司不存在违法使用公共维修基金行为，供暖费、热水费与物业公司无关，高清收视费，原告房屋此前无高清收视，后进行线路改造，该项工程改造费用由物业公司垫付，后物业公司再向业主收取。物业公司提交了卫生许可证（有效期2015年12月4日至2017年12月3日）、照片等证据，证明其上述质证意见。上述事实，有当事人的陈述、物业公司提交的缴费通知单、物业管理服务协议、歌华有限工程协议书、水质卫生许可证、照片、北京恒之鸿业能源科技发展有限公司证明等；侯瑞林提交的房屋外墙渗水、室内积水照片、停水通知、水管锈蚀、水质不合格照片、公共管理不达标照片、车位管理不到位照片、小区绿化不到位照片、小区围墙未封闭照片、小区违法建设照片、联名函、高清收视费收据等证据在案佐证。本院认为：物业公司与侯瑞林签订的《物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力。根据《物业管理服务协议》第十九条约定，物业费采取预付方式，每一年一付，故物业公司与侯瑞林之间的交费义务和提供服务义务存在先后顺序，因此，侯瑞林辩解其未交物业费是行使同时履行抗辩权不符合合同约定和法律规定。关于物业公司是否存在物业服务质量、违法使用公共维修基金和违法收费等问题及侯瑞林该抗辩理由是否成立。第一、根据《物业管理服务协议》约定，物业公司提供的物业服务是小区房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护、公共环境卫生清洁、公共秩序的维护、绿化、保安等综合性的服务，侯瑞林提交的照片无具体拍摄时间，其照片仅能反映出物业公司某一时点一些服务不到位的地方，而物业服务是一项综合性服务，服务质量应从整体性和持续性两个方面去衡量，暂时的、局部的问题不足以反映物业服务的整体状态，同时，结合物业公司提交的照片也能反映出侯瑞林提出的墙体渗水、小区绿化、路面破损等问题已得到解决。此外,物业公司提交的《卫生许可证》可以证明其自建设施供水的合法性，侯瑞林辩解物业公司2015年12月前提供的水质不合格，对此负有举证责任，而侯瑞林未提交该项辩解的相关证据，故本院对该项辩解不予采信。侯瑞林答辩小区内存在违法建设等问题，但该问题已得到相关部门处理，因此，侯瑞林提交的照片不足以证明物业公司存在持续性的严重违约行为导致其日常生活受到影响，故侯瑞林辩解物业公司提供的物业服务存在质量问题依据不足，本院不予采纳。第二，侯瑞林提交的关于使用公共维修基金的联名函等相关证据，仅是单方意思表示，不能证明物业公司违法使用公共维修基金；第三，侯瑞林提交的暖气供水管断裂照片、反映供暖费、热水费收费问题的联名函等证据，均反映的是暖气、热水等问题，而提供该项服务的主体非物业公司，与物业服务质量无关。高清收视费，该项收费是否有合同依据或法律依据，非本案审理范围，侯瑞林如认为该项收费违法，可另行主张权利。综上，侯瑞林的抗辩理由不能成立，其应依约给付物业公司相应年度的物业管理服务费，物业公司主张的金额符合合同约定，本院予以支持。同时指出，物业公司在今后的服务过程中，应广泛征求小区业主意见，对小区业主反映的一些问题，尽快查找原因及时改进，不断增强服务意识和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告侯瑞林给付原告北京龙城花园物业管理公司二○一五年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业管理服务费九千五百六十四元八角四分，于本判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告侯瑞林负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李保清二〇一六年四月二十九日书记员 张博希 来源：百度搜索“”