（2016）京0105民初1043号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-11-18
案件名称
北京市华野家园物业管理有限公司诉杨玉芹物业服务合同纠纷一案
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市华野家园物业管理有限公司,杨玉芹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初1043号原告北京市华野家园物业管理有限公司，住所地北京市延庆县八达岭经济开发区。法定代表人潘建辉，执行董事。委托代理人王建民，女，1965年5月5日出生，北京市华野家园物业管理有限公司职员。委托代理人刘艳霞，女，1968年12月6日出生，北京市华野家园物业管理有限公司职员。被告杨玉芹，女，1979年1月26日出生。委托代理人朱玉伯，北京市蓝筹律师事务所律师。原告北京市华野家园物业管理有限公司（下称原告）与被告杨玉芹（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张玉倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建民、刘艳霞，被告委托代理人朱玉伯均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告系朝阳区博大路25号院×××室业主，原告为涉案房屋所在的小区提供物业服务，被告拖欠自2010年9月16日至2014年5月21日的物业费。为维护我方权益，故诉至法院请求判令被告给付上述期间的物业管理费7785.13元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方与原告没有合同关系，原告主体不适格。二、原告没有向被告主张过物业费的权利，故物业费债权超过法律规定的诉讼时效的期间。三、原告为×××小区部分楼层提供物业服务的过程中存在严重的服务质量瑕疵、严重违反了北京市物业服务规范的相关规定。原告连最基本的物业服务规范都没有做到位，据被告了解，原告工作人员从未佩戴标志、从未穿工作服。此外，还有以下几点1、未能做到每年对公用设施进行安全检查，有一些高层楼宇的电梯发生故障后，长时间未得到维修，夹伤人、困住人的事情经常发生；小区的可视电话在被告入住前、后均未能使用，小区路灯多处损坏，原告也未能及时维修。2、在原告负责的治安范围内，其对私搭乱建行为未能制止，导致小区的价格比周边其他楼盘的价格低，造成被告方屋业的贬值。3、私搭乱建行为也导致小区内偷盗行为多，被告的两辆自行车也曾被盗，隔壁楼层大概价值30万元的摩托车也在原告提供服务的期间被偷；原告未能按规定对小区的单元门等公用设施做到监护和及时养护。4、小区消防措施不明显，原告未能定期对小区消防措施进行维护，在原告撤离小区时，也没有对关于消防的材料进行交接，原告这点违约行为直接导致小区内的四辆车被烧毁。5、绿化养护不到位，敷衍了事。小区内有大量裸露土地，小区内的内湖不能按时清理，导致一到夏天臭味熏天，蚊子苍蝇乱飞。6、违规将停车服务转包给其他公司，使原告与部分小区业主的矛盾升级，导致停车混乱，停车管理公司私自收费划线，小区内多辆车被喷漆，划伤。原告与停车管理公司的员工，多次威胁辱骂业主，停车管理公司的人员违规加装地锁，导致业主车辆被划伤的事件多有发生，被告方自己家的两辆车都被划伤，其中一辆是新买的30多万的轿车，后更换了冷凝器，直接损失1.2万元。7、监控设置不完备，私自收取业主临时电费，小区公共区域的广告费用没有公开，没有用于物业服务。8、小区的个别楼层有辐射的发射塔，没有征得业主的同意。综上原告的服务存在瑕疵，是导致原告与业主存在纠纷的主要原因，物业费用标准并不高，但是原告未尽到服务义务，如果原告能够尽到优质服务，被告愿意承担更高的物业费，被告也见过其他小区的业主为物业公司送锦旗的情况，原告无权要求物业费，请求驳回原告的起诉。经审理查明：被告系朝阳区博大路25号院×××业主，原告自2004年9月至2014年5月为涉案房屋所在的小区提供物业服务，被告拖欠2010年9月16日至2014年5月21日的物业费。庭审中，原告提交前期物业服务合同、关于公约核准的通知、物业管理公约、缴费通知书、公证书，欲以证明原告向被告提供物业服务、催收物业费情况。被告表示对前期物业服务合同、关于公约核准的通知的真实性无法核实，关联性不认可；对物业管理公约的真实性认可，关联性不认可；对缴费通知书的真实性无法核实，对公证书的真实性认可，证明目的不认可。被告另主张前述材料中均显示×-×号楼，被告涉案房屋系×号楼，故不认可原告为其提供物业服务；被告还主张从未见到原告的工作人员到涉案小区张贴缴费通知，原告掌握被告的电话和地址，应电话通知被告并录音。原告另提交涉案楼号照片及建设单位等公示信息照片，欲证明涉案楼宇原建筑楼号为×号楼，现登记楼号为×号楼。被告对于照片证据真实性、关联性均不认可。上述事实，有相关书证及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但业已形成事实上的物业服务合同关系。双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告接受了原告提供的物业服务，应当缴纳相应的物业费。原告通过张贴交费通知书的形式多次进行催缴，并对相关行为进行公证，故对于被告主张原告对于物业费债权超过诉讼时效的抗辩本院不予采信。然，结合现有证据，原告提供服务期间确实存在一定的瑕疵，故本院对物业服务费的金额适当予以酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告杨玉芹于本判决生效之日起七日内给付原告北京市华野家园物业管理有限公司二○一○年九月十六日至二○一四年五月二十一日期间的物业管理费六千四百元。二、驳回原告北京市华野家园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告北京市华野家园物业管理有限公司负担5元（已预交），由被告杨玉芹负担20元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 张玉倩二〇一六年四月二十九日书 记 员 于 月 来自：