（2016）沪02民终3482号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-24
案件名称
上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司与上海隆泽实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司,上海隆泽实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十三条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终3482号上诉人（原审被告）上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人封亮皓，董事长。委托代理人管华洁，上海市同建律师事务所律师。委托代理人林琪，上海市同建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海隆泽实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人陆燕青，董事长。委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。委托代理人袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。上诉人上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司（以下简称“东锦泰公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第3197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：上海隆泽实业有限公司（以下简称“隆泽公司”）（出租人，甲方）与东锦泰公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋座落上海市杨浦区国权路XXX号，总建筑面积5，790.90平方米，乙方租赁范围为1-8层楼整幢及附属设施和场地。租赁期为十年，从2010年1月1日起至2019年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，届时乙方必须将租赁的房屋及甲方原有设备退还给甲方。租赁价格为每天每平方米人民币1.40元，以后每年环比递增3%。租金按季度支付，以支票或银行划款形式，每季度前一个月25日前解入甲方银行，先付后用。为确保房屋、设备及公用设施不遭人为损坏，乙方应于合同签订七日内向甲方交付租赁保证金25万元。租赁期满时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分七天内无息返还乙方。乙方如迟延支付租金或其他各项费用，甲方有权从保证金中扣除相应款额进行抵付，同时书面通知乙方，乙方应在接到通知后十天内补足该部分保证金，保证金不足抵付应支付款项时，乙方须在接到甲方付款通知后十天付清有关款项并补足保证金，否则视合同自然终止，甲方有权收回该房屋及有关设施。房屋交接后，相应水费、电费、电话费、煤气费的缴付主体均变更为乙方。租赁期间，因城市规划需拆除等原因，甲方确需收回房屋必须提前2个月书面通知乙方提前终止合同；乙方须配合甲方相关工作，甲方应对乙方造成设施投入的损失作合理补偿，即经双方认可的有资质的评估公司评值作为赔偿依据。租赁期内所有的水费、电费、电话费、煤气费等由乙方承担，电梯维修费由乙方承担。乙方不得随意损坏房屋设施，随意搭建，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方书面同意，并符合政府部门的有关规定投资由乙方自理。2015年4月28日，隆泽公司向东锦泰公司发函，……因轨道交通十八号线系政府重点工程项目，征收公告发布后至要求拆迁的时间可能不足2个月，因此我司特提前函告贵司，望贵司早日做好搬迁准备。我司将根据合同约定，对贵司进行相应补偿。望贵司接函后尽快与我司联系商谈补偿事宜，并就补偿事宜尽早达成协议，以确保按时完成拆迁工作。2015年6月22日，上海市规划和国土资源管理局核发《建设用地规划许可证》。用地项目名称为轨道交通18号线国权路站，用地位置为杨浦区国权路、四平路交叉口东侧，沿国权路下布置。2015年7月30日，上海市杨浦区建设和交通委员会向隆泽公司发出《关于商请配合支持轨道交通十八号线建设的函》，……国权路站涉及贵公司一座8层建筑（国权路XXX号）需要拆除，现由锦江之星宾馆租赁。由于市政建设需要，我委商请贵公司将租赁户清退，解除租赁协议，并于2015年9月30日前腾空，由该工程前期征收实施单位上海市杨浦第一房屋征收服务事务所有限公司作为该站点临时现场指挥部。望予以配合。2015年7月31日，隆泽公司委托律师向东锦泰公司发出《律师函》，……因轨道交通十八号线一期项目建设需要，国权路XXX号房屋被列入轨道交通十八号线国权路站施工建设范围内。委托人已将租赁房屋因市政项目需拆除的信息多次以口头和书面形式通知贵司，近日委托人接到上海市杨浦区建设和交通委员会的通知，要求委托人在2015年9月30日前腾空移交国权路XXX号房屋。因此，委托人委托律师致函贵司，根据合同约定，《租赁合同》于2015年10月1日解除，并将租赁房屋交还委托人。同时，望贵司在2015年8月15日前确定评估公司，对贵司投入设施的损失进行评估。轨道交通十八号线是市政府为民造福的重大工程，为避免对重大工程施工的影响，故望公司接函后抓紧落实评估及搬迁工作，按时将国权路XXX号房屋交还委托人，委托人承诺将按合同约定对贵司进行补偿。该函件于2015年8月1日投递并签收。原审审理中，依隆泽公司申请，原审法院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司（以下简称“大华公司”）及上海社科远东资产评估有限公司（以下简称“社科公司”）进行司法鉴定。2016年1月18日，大华公司出具《工程造价司法鉴定意见书》，截止2015年11月，本案所涉标的物“上海市杨浦区国权路XXX号房屋内装饰装修残值及折旧价”为2，905，255元，其装饰装修工程总造价为7，834，216元。说明：屋顶彩钢板房、楼梯间仓库、架空层搭建及广告牌装饰装修工程本次鉴定均已单独列项。其中“屋顶彩钢板房及楼梯间仓库”的残值及折旧价为45，666元（工程造价为105，031元）；“架空层”的残值及折旧价为76，887元（工程造价为219，897元）；“电梯安装”的残值及折旧价为55，823元（工程造价为159，655元）。2016年2月29日，大华公司出具《鉴定意见书的补充》，大堂及8层等隆泽公司原有装饰装修残值及折旧价为117，238元，其装饰装修工程总造价为335，301元。2016年1月28日，社科公司出具《评估报告书》，结论为国权路XXX号房屋内移动设备残值及折旧价评估值合计为1，064，831.45元。其中，车辆评估明细表显示，车牌号为沪KEXX**的凯迪拉克3GYFN9EY车辆净值为314，878.83元、绿亮电动车净值为1，549.80元、牌照拍卖费为141，827元。原审审理中，隆泽公司向法院陈述，关于大华公司鉴定报告中，“屋顶彩钢板房及楼梯间仓库”的残值及折旧价45，666元、“架空层”的残值及折旧价76，887元、“电梯安装”的残值及折旧价55，823元，因该三项内容系东锦泰公司未经隆泽公司同意擅自搭设，故不愿意进行补偿。关于社科公司出具的鉴定报告中，车牌号为沪KEXX**的凯迪拉克3GYFN9EY车辆净值314，878.83元、绿亮电动车净值1549.80元、牌照拍卖费141，827元，该三项费用不愿进行补偿。除上述以外的其余费用，均愿意按照鉴定报告的意见补偿给东锦泰公司，共计3，450，692.82元。隆泽公司愿意在东锦泰公司结清所有相关费用后，将押金25万元返还给东锦泰公司。原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。隆泽公司、东锦泰公司签订的租赁合同对于租赁期间因城市规划需拆除等原因，可提前解除合同作出了明确的约定，现相关文件已明确系争房屋位于地铁18号线国权路站征地范围内，且上海市杨浦区建设和交通委员会亦发函要求隆泽公司“将租赁户清退，解除租赁协议”，故隆泽公司发函东锦泰公司提前解除合同符合合同约定及法律规定，法院予以确认，东锦泰公司应迁出国权路XXX号房屋。鉴定报告中，“屋顶彩钢板房及楼梯间仓库”、“架空层”、“电梯安装”三项费用，因东锦泰公司无证据证明经过隆泽公司同意，“凯迪拉克车”、“绿亮电动车”及“牌照拍卖费”与房屋并无直接关系，故隆泽公司对上述费用不愿进行补偿亦属合理。隆泽公司自愿将鉴定报告确定的费用，扣除上述费用后，补偿给东锦泰公司，法院予以准许。应当指出，合同虽然已经解除，但东锦泰公司至今使用系争房屋，仍负有支付房屋使用费的义务。隆泽公司应在东锦泰公司结清所有相关费用后，将押金25万元，返还给东锦泰公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、上海隆泽实业有限公司与上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年10月1日解除；二、上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区国权路XXX号房屋；三、准上海隆泽实业有限公司自愿补偿上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司人民币3，450，692.82元，此款上海隆泽实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付给上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司；四、准上海隆泽实业有限公司在上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司结清所有相关费用后，将押金人民币250，000元返还给上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，东锦泰公司不服向本院提起上诉，称：1、租赁合同约定的合同解除条件尚未成就，被上诉人并未与征收人签约，没有达到合同约定的确需解除的程度，被上诉人通知解除合同没有依据，要求合同继续履行。2、如果法院判决解除，则有两个问题，其一，原审判决的装修补偿过低。原审法院委托的两家评估公司适用不同标准进行评估，上诉人认为，上诉人系经营企业，搬迁后将另行择地开业，以折旧价确定补偿价款不公平，应以重置价进行补偿。另，上诉人进行装修，以及搭建房屋及安装电梯，是同时进行的，被上诉人对此是明知的，且上诉人已实际使用多年，原审法院将该部分剔除不当。3、对于合同没有约定的，上诉人的其他损失（包括停业、搬迁、营业执照等），被上诉人应当作出补偿。因被上诉人尚未签约，金额无法确定，故上诉人在原审中没有提起反诉，但上诉人不放弃该部分权利。原审法院的判决剥夺了上诉人的该部分权利，请求二审法院予以明查。综上，请求撤销原判，依法改判对被上诉人的一审诉请不予支持。被上诉人隆泽公司辩称：1、双方当事人之间系租赁合同关系，应依据租赁合同处理双方的争议，被上诉人与征收人之间系行政法律关系，两者没有关联。双方约定的解除条件已经成就，被上诉人通知解除的行为有效。2、原审中进行的评估程序合法，结论正确。上诉人自行搭建、安装电梯等行为，未经被上诉人同意，违反合同约定，被上诉人不予补偿。3、对上诉人所称的其他损失，没有合同依据。但如上诉人认为存在其他损失，且有合同依据和法律依据，上诉人自有主张的权利。原审判决正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，被上诉人提供了两份新的证据：1、上海市杨浦区人民政府颁发的杨府房征（2016）1号房屋征收决定，本案合同标的物在其房屋征收范围内。2、上海市杨浦第一房屋征收事务所致被上诉人的杨征一所（2016）13号函，要求被上诉人尽快解除租赁关系，腾空房屋。上诉人提供了一份新的证据，即与上述房屋征收决定相配套的告居民书。经质证，双方当事人对于各自举证的书面证据之真实性均不持异议。本院认为，上诉人东锦泰公司与被上诉人隆泽公司签订的《房屋租赁合同》依法有效，双方当事人应当全面履行。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。论及本案，双方当事人在合同中约定了一方解除合同的条件，即租赁物因城市规划需拆除，被上诉人确需收回房屋，该事实由《建设用地规划许可证》、相关部门的商请函可以证明，同时，根据上海市杨浦区人民政府发出的房屋征收决定、上海市杨浦第一房屋征收事务所致被上诉人的函，可以进一步证明征收事宜之真实性，收回房屋之必要性，应当认定双方约定的解除合同的条件已经成就，被上诉人作为解除权人有权行使合同解除权。在实际履行过程中，被上诉人于2015年7月30日向上诉人发出合同解除通知函，要求上诉人于同年9月30日前搬离，合同于10月1日解除，该行为符合双方合同约定，其解除合同行为之效力依法应予确认。上诉人认为合同应继续履行的主张，不符合本案客观事实和双方合同约定，本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而本案中，双方当事人对于合同解除后的补偿问题已经作出明确约定，处理该问题应当从其约定。原审法院亦系根据上述约定，委托对上诉人的投入进行评估，原审中被上诉人自愿按照评估结论向上诉人作出补偿，符合合同约定和法律规定，其中扣除的上诉人未经被上诉人书面同意擅自建设部分以及可移动财产两项，亦符合合同约定。关于上诉人在二审中着重提出的，被上诉人未来可获得的征收补偿中涉及上诉人之利益部分，本院认为，如上诉人认为除合同约定的补偿方式外，其尚有其他损失应由合同相对方承担的，自可待相关事实发生后，依据合同及法律规定主张权利，本院不作认定处理。综上所述，原审判决符合当事人约定及法律规定，并无不当，应予维持。上诉人之上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海东锦泰杨浦酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬 梅代理审判员 卞晓勇代理审判员 刘 菲二〇一六年四月二十九日书 记 员 严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”