（2015）大民初字第15888号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-12-31

案件名称

北阀科技集团股份有限公司与刘平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北阀科技集团股份有限公司,刘平,北京和居房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市大兴区人民法院民事判决书（2015）大民初字第15888号原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区万源街18号。法定代表人洪逸龙，董事长。委托代理人吉布胡冷，北京市浩东律师事务所律师。委托代理人洪建彬，男，1985年6月8日出生，北阀科技集团股份有限公司员工。被告（反诉原告）刘平，女，1964年6月28日出生。委托代理人何正永，北京市风平律师事务所律师。委托代理人鲁文强，北京市风平律师事务所实习律师。第三人北京和居房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院32号楼107。法定代表人赵凌敏，总经理。委托代理人左超，男，1988年10月1日出生，北京和居房地产经纪有限公司经理，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司（以下简称：北阀科技集团）与被告（反诉原告）刘平、第三人北京和居房地产经纪有限公司（以下简称：和居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员霍志勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北阀科技集团委托代理人吉布胡冷、洪建彬，被告（反诉原告）刘平的委托代理人何正永，第三人和居公司委托代理人左超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）北阀科技集团诉称：2015年7月2日，北阀科技集团与刘平双方签订《北京市存量房屋买卖合同》和三方协议《房屋买卖居间合同》，北阀科技集团从刘平处购买了位于北京经济技术开发区荣华南路7号院7层805号商品房一套，建筑面积103.03平方米，总金额为237万元。同时对解除合同的条件、违约责任的承担方式及其他相关内容均做出了明确约定。合同签订后，北阀科技集团按照双方约定支付给刘平购房款200万元及支付和居房公司居间服务费2.4万元。按照约定房屋过户需要在北阀科技集团支付200万元购房款后45天内(2015年8月24日前)完成，因刘平原因未能在约定时限内完成过户手续。根据合同条款，北阀科技集团在2015年9月28日向刘平通知解除合同，并要求刘平退还已经交付的购房款，承担相应的违约赔偿责任。但是刘平收到解除通知至今没有退还购房款，未承担相应的违约赔偿责任，其行为给北阀科技集团造成了损失。诉讼请求：1、确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2015年9月28日解除；2、判决刘平退还北阀科技集团购房款人民币200万元及支付自违约之日起至起诉之日期间的违约金13.9万元，赔偿北阀科技集团向和居公司支付的居间服务费2.4万元，三项共计216.3万元；3、判决刘平向北阀科技集团支付逾期退还购房款的违约金，计算标准为以200万元为基数，每日按千分之三的标准累积计算，起始日期为立案日至实际支付完毕之日止；4、诉讼费由刘平承担。被告（反诉原告）刘平答辩并反诉称：同意解除合同，但是不同意北阀科技集团主张的解除合同时间，解除时间由法院确定。同意返还北阀科技集团已支付的房款200万元，但前提是北阀科技集团返还房屋。不同意北阀科技集团违约金的诉讼请求。因为在合同履行过程中北阀科技集团也有违约。不同意北阀科技集团提出的逾期退款违约金，因为解除合同后双方都有义务返还对方的财产，在北阀科技集团没有返还房屋的情况下，刘平有权拒绝退还房款；北阀科技集团主张的违约金计算标准超出金钱债务的法律规定。不同意北阀科技集团的赔偿居间服务费的请求，居间费与刘平无关，而且北阀科技集团主张的违约金数额超出了居间费数额，不能再就居间费单独主张。合同约定北阀科技集团于2015年7月3日支付10万元，于2015年7月8日支付190万元。北阀科技集团于2015年7月16日才付清190万元房款。北阀科技集团逾期付款应承担违约责任，其占用房屋期间，应承担相关费用。故刘平提出反诉：1、要求北阀科技集团将位于北京经济技术开发区荣华南路7号院6栋7层805号房屋的入户门磁卡2张、门禁卡3张、热水卡2张、电卡1张、煤气卡1张、信箱钥匙2把、电箱钥匙1把返还刘平；2、北阀科技集团承担逾期付款违约金8000元；3、北阀科技集团支付刘平房屋使用费（自2015年9月1日起至实际返还之日止，每月按10000元标准支付）；4、北阀科技集团承担涉案房屋的物业费1566元、供暖费4940元、水费、电费、燃气费按实际使用数额计算。5、反诉费由北阀科技集团承担。原告（反诉被告）北阀科技集团针对被告（反诉原告）刘平的反诉，答辩称：同意返还房屋及房屋的入户门磁卡2张、门禁卡3张、热水卡2张、电卡1张、煤气卡1张、信箱钥匙2把、电箱钥匙1把，前提是刘平履行了北阀科技集团的全部诉讼请求或协商达成一致后。不同意支付刘平逾期支付房款违约金，不同意支付房屋使用费。同意支付居住期间产生的物业费、供暖费等费用。第三人和居公司述称：签订合同时双方约定首付款是200万元，当天北阀科技集团支付给刘平10万元，余款190万元是北阀科技集团没有在约定时间内付清。迟延了一周左右给付的。双方合同约定45日内过户，因为刘平的房屋有抵押而没有进行解压，所以没有过户，这期间和居公司对双方进行过两次调解，没有达成一致意见。和居公司确实收取了北阀科技集团的居间服务费2.4万元并开具了发票。经审理查明：2015年7月2日，通过第三人和居公司居间服务，北阀科技集团（买受人）与刘平（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘平将位于北京经济技术开发区荣华南路7号院6号楼7层805号房屋出卖给北阀科技集团，房屋面积为103.03平方米，为办公用房，房屋成交价格为237万元；买受人未按约定时间支付房款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方签订合同当日还签订了两份补充协议，约定：该房屋已抵押给工商银行，目前尚欠贷款约人民币200万元，出卖人应于2015年7月17日前还清全部贷款并注销该房屋的抵押登记。该房屋成交价格为237万元，付款方式及期限为：买受人于2015年7月3日向出卖人支付购房定金10万元，于2015年7月8日前向出卖人支付购房款190万元，于过户当日向出卖人支付购房款37万元；交房之后房屋产生的相关费用由买受人承担；协议签订后45日内，出卖人还未办完过户手续的，买受人可以无条件终止合同，买受人提出终止合同的，出卖人须在15日内全额退还买受人已经支付的房款，逾期退还的，出卖人须向买受人支付每日千分之三的违约金；买受人前期首付款190万元，出卖人必须用于银行还款解押；如因买方的原因未完成过户手续，责任由买方承担，并按合同规定的佣金，如数支付给居间方，如因卖方的原因未完成过户手续，责任由卖方承担，并按合同规定的佣金，如数支付给居间方。2015年7月2日，北阀科技集团与刘平及第三人和居公司还签订《房屋买卖居间合同》，约定北阀科技集团应向和居公司支付居间服务费2.4万元。2015年7月3日，北阀科技集团支付和居公司居间服务费2.4万元。北阀科技集团以转帐方式于2015年7月3日支付刘平购房定金10万元，于2015年7月10日支付房款80万元，于2015年7月14日支付房款50万元，于2015年7月15日支付房款60万元。2015年9月1日，刘平向北阀科技集团交付了房屋，并将房屋的入户门磁卡2张、门禁卡3张、热水卡2张、电卡1张、煤气卡1张、信箱钥匙2把、电箱钥匙1把交付给北阀科技集团。另查，涉案房屋的所有权登记在刘平名下，该房屋于2014年11月14日设定有抵押登记，抵押债权金额为200万元。刘平收到北阀科技集团200万元房款后，未按合同约定办理涉案房屋抵押登记注销手续。2015年9月28日，北阀科技集团的工作人员洪建彬通过微信向刘平发送了《终止购房合同通知函》，该函载明：刘平女士您已经超过合同约定的45日，还未能办理完过户手续（已扣除我司延期支付房款7日时间），现我司决定终止购房合同，根据合同约定，请您从即日起（2015.9.27）15日内退还我司已支付给您的全部购房款200万元，并支付我方已经汇给中介方的全部服务费以及违约金。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《房屋买卖居间合同》、银行转帐凭证、居间服务费票据、房屋交割清单、微信记录、《终止购房合同通知函》、查询结果、房屋抵押借款合同等证据材料在案佐证。本院认为：北阀科技集团与刘平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行各自的权利和义务。刘平未按合同约定办理房屋抵押注销登记手续，亦未办理房屋过户手续，构成违约，根据合同约定，解除合同的条件成就，北阀科技集团可以解除合同。现北阀科技集团和刘平均同意解除合同，本院对此不持异议。对于解除合同的时间，北阀科技集团于2015年9月28日以微信形式向刘平送达了《终止购房合同通知函》，刘平未提出异议，故应确认双方合同于2015年9月28日解除。合同解除后，双方所取得的房屋及附属物品、购房款应相互返还，对北阀科技集团要求刘平返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。北阀科技集团主张的违约金标准过高，过高部分，本院不予支持，其合理违约金请求，本院予以支持。北阀科技集团请求的居间服务费损失，是基于同一违约行为的重复主张，且该损失额低于合同约定的违约金标准，故本院不予支持。北阀科技集团未按合同约定的期限向刘平支付购房款，构成违约，应按合同约定承担逾期付款违约责任。刘平反诉要求北阀科技集团支付逾期付款违约金，本院予以支持。刘平反诉要求入户门磁卡2张、门禁卡3张、热水卡2张、电卡1张、煤气卡1张、信箱钥匙2把、电箱钥匙1把，请求合理，本院予以支持。刘平反诉要求支付北阀科技集团使用房屋期间的物业费、供暖费、水费、电费、燃气费，北阀科技集团表示同意支付，本院对此不持异议。合同解除后，北阀科技集团仍占有使用房屋，无法律依据或合同依据，刘平反诉要求北阀科技集团支付房屋使用费，请求合理，本院予以支持，具体标准本院参照当地房屋租金标准酌定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司与被告（反诉原告）刘平签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一五年九月二十八日解除；二、被告（反诉原告）刘平于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司购房款二百万元；三、被告（反诉原告）刘平于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司逾期退还购房款的违约金（以二百万元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率四倍的标准计算，自二〇一五年十月十四日起至本判决生效之日止）；四、原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司于本判决生效后十日内将位于北京经济技术开发区荣华南路7号院6号楼7层805号房屋的入户门磁卡二张、门禁卡三张、热水卡二张、电卡一张、煤气卡一张、信箱钥匙二把、电箱钥匙一把返还给被告（反诉原告）刘平；五、原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）刘平逾期付款违约金四千四百元；六、原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司占用被告（反诉原告）刘平的北京经济技术开发区荣华南路7号院6号楼7层805号房屋期间（自二〇一五年九月一日起至房屋实际返还之日止）的物业费、供暖费、水费、电费、燃气费由原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司承担；七、原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司给付被告（反诉原告）刘平房屋占用期间的房屋使用费（自二〇一五年九月二十九日起至房屋返还之日止，按每月六千元标准支付）；八、驳回原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）刘平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千零五十二元，由被告（反诉原告）刘平负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费五百八十一元，由原告（反诉被告）北阀科技集团股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员　　霍志勇二〇一六年四月二十九日书记员　　王　鑫微信公众号“”