（2016）京02民终1459号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-30
案件名称
欧芮蔓（北京）商业管理有限公司与当代节能置业股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
欧芮蔓（北京）商业管理有限公司,当代节能置业股份有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1459号上诉人（原审被告、反诉原告）欧芮蔓（北京）商业管理有限公司，住所地北京市西城区北三环中路27号413室（德胜园区）。法定代表人牛石磊，总经理。委托代理人苗文超，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人曲春霞，北京市中恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）当代节能置业股份有限公司，住所地北京市东城区香河园街1号10号楼当代节能置业中心三、四层。法定代表人张鹏，董事长。委托代理人田汉国，男，1985年11月16日出生。委托代理人梁聪，男，1988年1月7日出生。上诉人欧芮蔓（北京）商业管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第13443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年10月，当代节能置业股份有限公司（下称当代节能公司）起诉至原审法院称：我公司曾委托当代节能置业股份有限公司北京当代鸿运分公司（下称当代鸿运分公司）与欧芮蔓（北京）商业管理有限公司（下称欧芮蔓公司）于2013年签订《当代MOMA1号楼2006／2106商铺租赁合同》，约定由欧芮蔓公司承租我公司北京市东城区东直门外香河园路1号当代MOMA小区T1号楼20层2006／2106铺位（下称涉案商铺）并支付相应租金，租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日。但合同成立后，虽经我公司多次催缴，欧芮蔓公司拒不支付2014年3月1日至9月17日期间的租金及2013年8月1日至9月14日期间的能源费，已给我公司造成巨大经济损失。因此，按照合同约定及相关法律规定，现起诉要求解除《当代MOMA1号楼2006／2106商铺租赁合同》，要求欧芮蔓公司支付拖欠的租金736014.4元及能源费101571.26元，并支付滞纳金300000元，欧芮蔓公司原交纳的押金不予退还。欧芮蔓公司答辩并反诉称：涉案商铺在双方签订合同前已经整体装修完毕，其对外招租仅限开设SPA店。签约前当代鸿运分公司的负责人明确告知我方，如承租该商铺，不能进行任何装修和改造。2013年8月，双方签订了租赁合同，该合同明确规定此商铺仅限用于开设SPA店，我公司不得进行任何形式的装修，在租赁期间必须保持承租单元及内部各项设备处在与原状态一致的，可租用可使用的良好状态。合同签订后，我公司按照合同约定支付了租金和押金，并投资筹备开设SPA店事宜。依据相关法规的规定，SPA店属于美容店，经营单位须取得卫生许可证后，方能申办营业执照。经我公司积极办理，北京市东城区卫生局（下称东城卫生局）来现场验收，于2013年10月14日出据了《卫生监督意见书》，内容为设立面积不少于4平方米的独立消毒间、美容房间须有自然通风或机械通风设施等。按照合同约定及当代节能公司的要求，我公司无权自己进行任何装修和施工。我公司遂第一时间将东城卫生局的意见告知当代节能公司，请求对方同意或者配合进行装修施工，但对方一直采取被动和不积极作为的态度，未能解决实际问题。在我公司不断努力下，东城卫生局于2014年4月再次来现场验收，提出的整改要求是：“1、营业场所要有独立的消毒间（消毒间具有独立的上下水系统），2、SPA室内通风问题，3、SPA区上下二层建筑涉嫌违建问题。”事后，我公司又找到当代节能公司要求解决实际问题，但其还是未能予以解决。由于当代节能公司交付的房屋为全封闭房间，无法自然或通过机械排风，且存在违建问题，所以经过我公司不懈努力，东城卫生局还是在2014年9月16日再次下达了内容与前两次大体相同的《卫生监督意见书》。我公司将东城卫生局的意见告知当代节能公司后，其知道双方的合同目的已无法实现，其根本无法按照东城卫生局的要求整改提供符合要求的房屋。我公司无法取得卫生许可证，就无法办理开设SPA店的营业执照，就不能在此开展经营活动。但当代节能公司不但不协商解决问题，反而在2014年9月16日将我公司的工作人员强行赶出了商铺，并将商铺锁闭。直至诉讼中才将部分设备取回，但已经出现了丢失、受损的情况。综上，因当代节能公司不能提供符合卫生条件的SPA店，致使我公司不能取得卫生许可证，进而不能取得营业执照，最终导致SPA店不能营业，双方的合同目的无法实现，故我公司不同意当代节能公司的诉讼请求，并反诉要求解除双方签订的《当代MOMA1号楼2006／2106商铺租赁合同》，要求当代节能公司退还我公司缴纳的全部租金和押金共计1200634.16元，赔偿我公司遗失物品损失35213元、遗失美容用品损失234744元、拍摄教学片费用90000元、广告费用100800元，赔偿损坏物品价值19975元和承租房屋装饰损失40293元，以及我公司承租房屋期间支付员工的工资、房租、餐补损失698893.68元和我公司承租房屋期间的日常运营费用75350元。针对欧芮蔓的反诉，当代节能公司辩称：欧芮蔓公司的陈述严重偏离事实。我公司的房屋具有房屋所有权证书，欧芮蔓公司在与我公司签约后，于2013年9月16日顺利在工商行政管理部门办理取得了“欧芮蔓（北京）商业管理有限公司第一分公司”的营业执照。欧芮蔓公司所述我公司的房屋系违建房屋、不能办理营业执照等，严重不符合法律事实。按照双方订立的租赁合同的约定，我公司不参与、也不会干涉对方的经营管理，双方在合约层面以及客观事实层面均不存在任何有关联营、合营、承包经营等其他一切与经营有关的关系。而且，按照合同约定，我公司从起租之日起给予对方长达31日的装修免租期用于装修，欧芮蔓公司组织开展行政许可经营项目，其理当遵守相关法律法规的规定，对经营场所进行符合法律法规规定的装修。但欧芮蔓公司作为经营者，明知相关规定，却拒不按照规定及政府部门的整改意见对经营场所进行装修改造，反而不切合合同约定及法律规定，要求我公司开展装修、承担费用。欧芮蔓公司的行为属于严重不尽合同义务，其应当就其故意不履行、严重怠于履行合同义务的行为承担相应后果。我公司与欧芮蔓公司所订立的租赁合同中有关“所租铺位仅限用于开设SPA店”的约定，系根据合同法的规定在租赁合同中租赁物用途的明确，欧芮蔓公司恶意断章取义、曲解合同条款，将上述约定曲解为“这就是一个用于开设SPA店的房屋”，欧芮蔓公司的曲解不能成立。至于欧芮蔓公司为何开不了其认为的SPA店的问题，属于其自身层面滋生出现的问题，欧芮蔓公司应当就其商业经营出现的风险问题自行承担相应后果。因此，我公司不同意欧芮蔓公司的全部反诉请求。原审法院经审理确认：根据已查明的事实，双方当事人签订的《当代MOMA1号楼2006／2106商铺租赁合同》不违背相关法律、行政法规的规定，是双方当事人真实一致的意思表示，为有效协议，双方均应依约履行各自的义务。但在合同履行过程中，由于租赁标的的硬件设施始终未达到卫生行政主管部门的要求，欧芮蔓公司未能取得卫生许可证，不能正常开业，最终导致了本案纠纷的发生。在这一问题上，欧芮蔓公司作为美容业从业者，自应了解政府部门有关规定，在其与当代节能公司签约前，却没有对租赁标的进行详细审查，故欧芮蔓公司应当对合同的履行不能承担一定责任。在租赁房屋是否存在违建的问题上，当代节能公司虽予否认，但没有提供相关证据佐证其诉讼主张，在法院勘查现场时又不予配合，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合卫生行政管理部门出具的《卫生监督意见书》，可以认定租赁房屋存在违章建筑。由于这一问题亦属欧芮蔓公司不能取得卫生许可证的原因之一，故当代节能公司亦应对合同的履行不能承担相应责任。现租赁房屋已被当代节能公司收回，双方均同意解除合同，法院照准。由于双方对于合同的履行不能均存在过错，故欧芮蔓公司实际使用房屋期间的租金应由双方分担。当代节能公司要求对方支付欠租的诉讼请求，法院不予支持。欧芮蔓公司全额退还租金的反诉请求，法院不能全部支持。基于以上理由，双方当事人自身均存在一定过错，当代节能公司应将押金退还，但当代节能公司要求对方支付滞纳金的诉讼请求，以及欧芮蔓公司要求对方赔偿损失的反诉请求，法院不予支持。但当代节能公司在搬运对方物品、设备时造成部分物品受损，其应当予以适当赔偿，具体金额由法院根据实际情况酌情确定。关于当代节能公司主张的能源费，系欧芮蔓公司实际使用租赁房屋期间发生的合理费用，应由欧芮蔓公司负担。据此，原审法院于2015年10月16日判决：一、解除当代节能置业股份有限公司与欧芮蔓（北京）商业管理有限公司签订的《当代MOMA1号楼2006／2106商铺租赁合同》；二、当代节能置业股份有限公司于判决生效后七日内退还欧芮蔓（北京）商业管理有限公司房屋租金七万五千元；三、当代节能置业股份有限公司于判决生效后七日内退还欧芮蔓（北京）商业管理有限公司押金三十一万四千四百七十四元；四、欧芮蔓（北京）商业管理有限公司于判决生效后七日内给付当代节能置业股份有限公司能源费十万一千五百七十一元二角六分；五、当代节能置业股份有限公司于判决生效后七日内赔偿欧芮蔓（北京）商业管理有限公司物品损坏损失五千元；六、驳回当代节能置业股份有限公司其他诉讼请求；七、驳回欧芮蔓（北京）商业管理有限公司其他反诉请求。判决后，欧芮蔓公司不服，上诉至本院称：原审法院认定我公司对租赁合同无法继续履行承担一定责任属于事实认定错误及法律适用错误，根据租赁合同约定，我公司只能对涉案商铺进行软装，没有任何结构装修权利及条件，当代节能公司出租的涉案商铺事实上无法开设SPA店；当代节能公司应对租赁合同解除承担违约责任，对我公司的损失承担赔偿责任；当代节能公司在合同有效期内强行收回涉案商铺，已实际毁约；原审法院认定我公司作为美容业从业者，没有对租赁标的物进行详细检查，故认定我公司应当承担一定责任，原审判决不够格，不符合事实和法律，故同意原判第一、三、六项，请求撤销原判第四、七项，改判原判第二项为当代节能公司退还我公司房屋租金886160元，改判原判第五项为当代节能公司赔偿我公司遗失物品损失35213元、遗失美容用品损失234744元、拍摄教学片费用损失90000元、广告费用100800元，赔偿损坏物品价值19975元和承租房屋装饰损失40293元，以及我公司承租房屋期间支付员工的工资、房租、餐补损失698893.68元和承租房屋期间的日常运营费用75350元。当代节能公司同意原判。经审理查明：坐落于北京市东城区香河园街1号院北区1号楼等3幢楼宇系当代节能公司名下的房产。当代鸿运分公司系当代节能公司的分支机构。2013年8月，当代鸿运分公司（出租人）与欧芮蔓公司（承租人）签订《当代MOMA1号楼2006／2106商铺租赁合同》，约定：出租人将涉案商铺出租与承租人，仅限用于开设SPA店，租用建筑面积为539平方米，租期5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止，起租日暂定为2013年8月1日，2013年8月1日至2013年8月31日为免租期。承租人在装修免租期后装修的，不再享有任何免租的权利。租赁期内租金标准为：2013年8月1日至2014年7月31日期间月租金为129360元；2014年8月1日至2015年7月31日期间月租金为135828元；2015年8月1日至2016年7月31日期间月租金为142619.4元……租金包括所租铺位附属设施、设备的使用费、每月的物业管理费，但不包括能源费、水电费等费用。能源费为168元／年／平方米。租金按季度预付的方式支付，承租人应在每季度期满前十日内支付下一期租金，承租人还应在每月前五天内支付上月实际发生的其他费用。此外，承租人还应在签约时一次性向出租人支付相当于两个月租金金额的押金，共计314474.16元。如承租人违约，出租人有权解除合同并没收全部租赁押金作为违约金处理。出租人没收全部租赁押金后，仍有权就其遭受的损失向承租人追偿；本合同提前解除或期满后，承租人将腾空并恢复原状的铺位移交给出租人并办理完相应的营业证照注销或迁移注册地址手续后三十日内，出租人在抵扣应由承租人承担的费用、租金、违约赔偿金后，将剩余押金无息退还承租人。双方还约定，承租人进行装修时应按照和合同附件和出租人的有关规定（如租赁细则部分有关条款及租户装修手册等）进行装修，其详细施工方案须事先报出租人批准同意，其装修设计、施工等所需一切材料、人员及工程费用须由承租人自己承担。承租人事先未取得出租人批准同意的，不得进行任何形式的装修。承租人在完成前述装修后，如以后因经营需要进行再装修的，仍须遵守前述规定。租赁期内，承租人必须保持承租单元及其内部各项设施设备（包括出租人按交付标准提供的和承租人增设的）处在与原状一致的、可使用及可租用的良好状态。在租赁期满或提前解除的情况下，承租人应于租赁期满或解除之日前将所租铺位恢复原状，交还给出租人。如承租人未能在租赁期满或解除之日前将所租铺位腾空、恢复原状后移交出租人，出租人有权强行进入并收回、使用铺位；如承租人未能如期将租区恢复原状或在租区内遗留有物品、设备，出租人可自行或委托他人将租区恢复原状，费用由承租人承担，该遗留物品、设备视为承租人同意出租人有权任意处置，腾空铺位及处置遗留物所发生的费用应由承租人负担，出租人不负担由此产生的一切后果。关于违约责任，双方约定如承租人未按期支付租金或其他应付费用，出租人有权切断所租铺位的水、电、空调，但必须在三天前将出租人的这一意图通知承租人；出租人有权随时进入所租铺位收回整个所租铺位，解除本合同；出租人行使上述权利不妨碍其行使由于承租人违约而进行任何法律诉讼的权利以及不妨碍根据本合同的规定没收租赁押金的权利；出租人接受租金，并不视为出租人自动放弃对承租人违约而提起追诉的权利；在不影响发生违约后出租人的其他权利和补偿措施的情况下，如果承租人未按本租赁合同规定的期限支付租金或其他费用，承租人需支付滞纳金，每日的滞纳金为所欠金额的0.5%，直至承租人全部付清为止。如承租人违约，承租人承诺放弃其在所租铺位内的财产物品，同意出租人处置。除不可抗力及本合同约定的“提前解除合同”以及在违约情况下的解除租赁权利外，双方任何一方不得单方面解除本合同。任何一方违反本合同的行为，应就该行为给对方造成的经济损失进行赔偿。如属双方的过错，应根据实际情况，由双方分别承担违约责任。上述合同签订后，当代鸿运分公司将商铺交付欧芮蔓公司，欧芮蔓公司于2013年8月30日、10月16日分两次将押金314474.16元交付当代鸿运分公司，并于2013年10月16日向当代鸿运分公司交付了首期租金388080元。之后，欧芮蔓公司在2014年3月31日至8月4日期间，又陆续向当代鸿运分公司交纳了租金共计498080元。接收涉案商铺后，欧芮蔓公司给涉案商铺配置了窗帘、屏风、绿植，对涉案商铺进行了装饰后开始试营业，并于2013年9月6日经工商行政管理部门核准，以前述租赁商铺为注册地成立了欧芮蔓（北京）商业管理有限公司第一分公司。在此期间，欧芮蔓公司还向卫生行政执法部门申请核发经营美容业的《卫生许可证》。原审审理中，欧芮蔓公司向原审法院提交了一份署名为东城卫生局、落款日期为2013年10月14日但未加盖公章的《卫生监督意见书》，大致内容为要求欧芮蔓公司设立面积不少于4平方米的独立消毒间且配置上下水设施、美容房间须有自然通风或机械通风设施等。欧芮蔓公司还提交了一份落款日期为2013年11月26日其致当代鸿运分公司的《整改通知函》，内容为告知当代节能公司卫生行政执法部门提出的整改意见，并称由于涉案商铺结构没有达到美容类经营标准，导致其卫生许可证迟迟不能审批通过，由于该问题属于当代节能公司的硬件设施，必须由当代节能公司解决，故要求当代节能公司在收到通知后15日内给予完全解决。当代节能公司不认可上述两份书证的真实性，认可欧芮蔓公司提交的当代鸿运分公司于2013年12月9日致欧芮蔓公司的《关于﹤整改通知函﹥的答复函》，在该函件中，当代鸿运分公司称其收到欧芮蔓公司于2013年11月26日发送的《整改通知函》，以双方订立的租赁合同中没有对欧芮蔓公司提供独立消毒间及上下水的相关约定、其提供的新风系统通过对建筑内的能量循环利用达到恒温恒湿恒氧，不存在欧芮蔓公司提出的问题为由，不接受欧芮蔓公司的整改要求。同时，当代鸿运分公司指出欧芮蔓公司拖欠租金，要求其尽快支付。原审审理中，欧芮蔓公司称其就上述问题及东城卫生局提出的涉案商铺内的二层违建问题、欠租问题多次致函当代鸿运分公司，并提供了函件副本和快递单据。快递单据无收件人签名。当代节能公司不认可上述证据的真实性，不认可欧芮蔓公司的陈述。本院审理中，欧芮蔓公司提交上述函件的快递回执，收件人处有签字，但当代节能公司称不能确定签收人是不是当代节能公司的员工，且签收人是同一个人，但笔记不一致，对上述证据的真实性、证明目的不认可。欧芮蔓公司还称其租赁商铺自2014年9月10日起被停电，其曾就这一问题致函当代鸿运分公司，要求当代鸿运分公司给予答复。当代节能公司对此不予认可。2014年9月11日，当代鸿运分公司致函欧芮蔓公司，以欧芮蔓公司拖欠租金为由正式定于2014年9月14日解除租赁合同，要求欧芮蔓公司支付拖欠的租金、滞纳金，并要求欧芮蔓公司在三日内将涉案商铺腾空恢复原状予以交还。欧芮蔓公司于庭审中称其在9月14日对当代鸿运分公司提出的以上要求进行了书面答复，认为当代鸿运分公司在涉案商铺内未设消毒间和室内通风不达标，以致欧芮蔓公司无法取得卫生许可，无法开业，当代鸿运分公司违约在先，故不认可当代鸿运分公司的主张。当代鸿运分公司采取断电措施逼迫其交纳租金，严重违约。希望当代鸿运分公司本着诚实信用的态度解决问题。并告知当代鸿运分公司卫生管理部门将于本月15日再一次进行整改验收，希望当代鸿运分公司予以配合。欧芮蔓公司还提交了函件副本和没有收件人签名的快递单据佐证其陈述。当代节能公司对欧芮蔓公司的陈述和提交的书证均不予认可。2014年9月16日，东城卫生局对涉案商铺现场验收后，发出《卫生监督意见书》，提出以下意见：1、提供与实际经营场所一致的合法有效房产证明；2、美容场所实际经营面积不小于30平方米；3、美容场所应当设置独立消毒间，面积不小于3平方米，四周墙壁及地面贴瓷砖，安装3个水池，分别要装上下水，有独立机械排风设施，应配备有消毒柜和保洁柜，专间专用。此后，当代节能公司将涉案商铺大门上锁，欧芮蔓公司报警要求解决问题未果。后当代节能公司将涉案商铺内欧芮蔓公司的物品搬至库房存放，将房屋另行出租。庭审中，当代节能公司称其于2014年9月17日将涉案商铺大门上锁，欧芮蔓公司则称上锁时间为9月16日。双方均未对此举证。原审审理中，原审法院前往涉案商铺所在地勘验现场，但因当代节能公司已将涉案商铺另行出租，房门无法打开，勘验工作未能进行。事后，当代节能公司称因涉案商铺新承租人出差，暂时无法配合法院现场勘验，其已将原租赁区域进行了现场照片拍摄。但当代节能公司未向原审法院提交其拍摄的照片。另查，按照当代节能公司提交的涉案商铺所在楼宇《房屋所有权证》所附《房号清单》记载，2006和2106号房屋的规划用途均为配套公建，使用用途均为商业，建筑面积分别为267.7平方米和652.02平方米。原审审理期间，欧芮蔓公司于2015年4月23日将存放在当代节能公司库房内属于欧芮蔓公司的大部分物品取走，但对于其认为受损的物品则仍留存于当代节能公司的库房。经双方确认，受损物品包括：1、沙发椅4把，靠背断裂；2、美容椅2把，脚撑缺失；3、贵妃椅1把，一只椅脚断裂；4、红木方桌1张，一侧饰板断掉；5、白色边桌2张，一张把手缺失，另一张桌面开裂；6、咖啡小桌1张，掉漆、划痕；7、美容推车1个，损坏；8、音箱5只，每只音箱所配32G内存卡丢失；9、咖啡椅1把，坐前侧面开裂；竹编垃圾筐4个，上盖损坏；黑色边桌1张，侧面开裂。此外，欧芮蔓公司还称其丢失了大量物品和美容用品，包括榻4张、竹帘4幅、绿植8株、灭火器10只、屏风4片，以及未说明数量的调理台柜、员工置物柜、文件柜、货架和顾客资料。美容用品包括G98，19盒、OGM凝颜亮白菁华日霜组2盒、OGM逆龄焕颜抚痕套组2盒、OGM（B）礼包3套、OGM（A）礼包3套、窈窕精油15盒、丰胸精油15盒，以及低卡鸡肉粥、低卡南瓜粥、巧克力奶昔、草莓奶昔、甜梅樱花原饮、苹果樱花原饮、香草奶昔、低卡玉米浓汤、低卡海鲜浓汤各24盒。对以上欧芮蔓公司所称丢失的物品，其要求赔偿遗失物品损失35213元、遗失美容用品损失234744元。欧芮蔓公司提供了丢失物品照片及购货支出的发票及财务单据，但其中4张榻仅有其与北京盛世春天文化传媒有限公司（下称盛世公司）签订的《教学片拍摄、制作及SPA客用榻制作协议》，欧芮蔓公司未提供付款凭证。对以上欧芮蔓公司所称丢失的美容用品，其提供了物品照片及名为“美丽漂漂”的网站对以上美容用品价格的介绍，以及署名北京欧格玛化妆品有限公司对以上部分美容用品价格的说明。当代节能公司对欧芮蔓公司提交的以上证据均不予认可，并称欧芮蔓公司不能证明丢失的物品均用于涉案商铺，也不能证明物品丢失；其索赔的损坏物品只是轻微受损，要求全部赔偿不合理。欧芮蔓公司除索赔以上损失外，还提出了如下索赔要求：1、拍摄教学片费用90000元。欧芮蔓公司提供了其与盛世公司于2013年9月16日签订的《教学片拍摄、制作及SPA客用榻制作协议》，该协议约定由盛世公司为欧芮蔓公司拍摄制作SPA护理课程教学片，并制作4张客用榻，合同价款120000元，其中客用榻制作费用15000元。欧芮蔓公司还提交了沧美（北京）国际商贸有限公司（下称沧美公司）于2014年6月16日向盛世公司付款90000元的付款凭证及发票，以及欧芮蔓公司与沧美公司在2014年6月9日签订的《代付教学片及SPA客用榻协议》。2、广告费用100800元，欧芮蔓公司提供了其与中国纺织出版社（下称纺织出版社）于2013年11月18日签订的《合作协议》，该协议约定纺织出版社在其所述的《昕薇》杂志上为欧芮蔓公司发布一期广告，广告费用为100800元，双方同意欧芮蔓公司以总价值100800元的OSPA美体券进行置换。欧芮蔓公司还提供了纺织出版社在《昕薇》杂志上为其发布的广告。3、装饰品损失40293元。包括购买屏风、窗帘和租用绿植的费用。欧芮蔓公司提供了上述费用支出的发票及付款凭证。4、欧芮蔓公司承租涉案商铺期间支付员工的工资、房租、餐补损失共计698893.68元。欧芮蔓公司提交了其与员工订立的《劳动合同》，为员工租用宿舍与出租方签订的租房合同及支付押金、租金、电费、保洁费、上网费的票据，支付员工工资的会计记录和付款凭证，购买食品和支付餐费的票据。5、欧芮蔓公司承租涉案商铺期间的日常运营费用75350元。欧芮蔓公司提交了其支付涉案商铺水电费、保洁费以及购买员工服装、净水器、桶装水、音响、灭火器、日用品、办公用品、食品和制作海报的票据。其中欧芮蔓公司称购买毛巾的费用8640元，欧芮蔓公司提交的发票显示项目为餐费。当代节能公司对以上大部分证据的真实性均不予认可，并称欧芮蔓公司已将涉案商铺内价值较高的物品搬离，剩余物品全部封存于库房，已在原审法院见证下进行了交接。欧芮蔓公司提出的餐费、员工工资、员工宿舍租金、广告费等都是其公司内部经营问题，属于正常经营成本，且欧芮蔓公司亦有经营收入，故无所谓损失。另查，欧芮蔓公司在租用涉案商铺期间没有交纳能源费，2013年8月1日至2014年9月14日期间合计拖欠能源费101571.26元。当代节能公司还提出欧芮蔓公司在2014年3月1日至9月14日期间仅交纳了租金110000元，尚欠736014.40元，按照合同有关滞纳金的约定，欧芮蔓公司应支付逾期付款违约金488846.69元，现要求对方支付300000元。本院审理中，经询，当代节能公司称其在将欧芮蔓公司在涉案商铺内物品搬离之前没有通知过欧芮蔓公司，搬离物品时制作了清单，但现在该清单没有找到。上述事实，有涉案商铺所在楼宇的《房屋所有权证》、《当代MOMA1号楼2006／2106商铺租赁合同》、东城卫生局出具的《卫生监督意见书》，函件，《商铺物品清点清单》，欧芮蔓公司就其提出的索赔所提交的相关合同、付款凭证，录音资料，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当代节能公司与欧芮蔓公司签订的《当代MOMA1号楼2006／2106商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因涉案商铺的硬件设施始终未达到卫生行政主管部门的要求，欧芮蔓公司未能取得卫生许可证，不能正常开业，导致欧芮蔓公司租赁目的无法实现，虽欧芮蔓公司上诉称涉案商铺无法开设SPA店，当代节能公司应当承担租赁合同提前解除的违约责任，但在双方租赁合同中，欧芮蔓公司有经向当代节能公司报装修方案后进行装修的权利，其可就东城卫生局提出的卫生监督意见中关于装修、设备设施的部分问题进行装修整改，欧芮蔓公司上诉称其没有装修的权利，缺乏合同依据，本院不予采信。且欧芮蔓公司作为美容从业者，其租赁合同目的为开设SPA店，欧芮蔓公司理应对涉案商铺的性质、功能进行详细审查，原审法院基于欧芮蔓公司上述责任，及当代节能公司未能就涉案商铺是否存在违建等问题进行举证亦不配合原审法院现场勘验等因素，确定欧芮蔓公司与当代节能公司对租赁合同解除均存在过错，均承担违约责任，并无不妥。关于欧芮蔓公司要求退还其租金886160元的问题，因欧芮蔓公司与当代节能公司对租赁合同解除均承担责任，故原审法院将欧芮蔓公司实际占有使用涉案商铺期间的租金进行分担，判决当代节能公司退还部分租金，并无不当。欧芮蔓公司要求退还租金886160元，缺乏依据，本院不予支持。关于欧芮蔓公司不同意交纳能源费的问题，虽欧芮蔓公司称其无法正常营业，故不同意交纳能源费，但经查欧芮蔓公司已实际接受涉案商铺且已开始试营业，故欧芮蔓公司理应按照租赁合同约定向当代节能公司交纳能源费，欧芮蔓公司的抗辩意见，缺乏依据，本院亦不予支持。关于欧芮蔓公司主张的物品损坏损失问题，原审法院考虑到交接物品损失等实际情况，酌情确定当代节能公司赔偿欧芮蔓公司物品损失5000元，并无不妥。关于欧芮蔓公司要求当代节能公司赔偿其公司拍摄教学片费用90000元、广告费用100800元以及其公司承租房屋期间支付员工的工资、房租、餐补损失698893.68元和承租房屋期间的日常运营费用75350元的问题，首先教学片费问题，虽欧芮蔓公司实际支付了相关费用，但该教学片的拍摄并非特指欧芮蔓公司用于涉案商铺一处使用之需要，欧芮蔓公司此后可用于其他经营地点再使用，该笔费用支付并非实际已发生的损失，其次广告费用问题，欧芮蔓公司实际并未实际以现金或转账方式支付给纺织出版社费用，仅以美体券支付，故该费用亦非系实际已发生的资金损失，最后承租房屋期间支付员工的工资、房租、餐补损失、日常运营费用的问题，上述费用发生在欧芮蔓公司实际承租涉案商铺期间，上述费用为欧芮蔓公司实际经营所必要支付，系其运营成本，且欧芮蔓公司也从实际经营中获益，该费用不属于欧芮蔓公司的实际损失，故综上对欧芮蔓公司上述的诉讼请求，本院均不予支持。关于欧芮蔓公司要求当代节能公司赔偿其公司遗失物品损失35213元、遗失美容用品损失234744元的问题，首先其中4张榻，要求当代节能公司赔偿12万元，但欧芮蔓公司并未提交该物品的付款凭证，无法证实该损失实际发生，其次遗失物品及其他美容用品损失问题，因当代节能公司在涉案商铺内物品搬离之前没有通知过欧芮蔓公司，亦未就所搬离的物品制作清单，未就其搬离涉案商铺内物品过程留存相应的证据，虽当代节能公司否认丢失物品，但在涉案商铺已腾空，欧芮蔓公司已无法再就涉案商铺内物品情况举证的情形下，当代节能公司应就其主张承担举证义务，经询问，当代节能公司不能提交相应证据证明其主张，故当代节能公司应就此部分丢失物品承担赔偿责任。关于具体赔偿数额，依据欧芮蔓公司提交购买物品发票，同时考虑到欧芮蔓公司实际经营物品损耗等因素，本院酌情确定当代节能公司赔偿欧芮蔓公司物品、美容用品损失5万元。综上，原审法院判决不当，本院应予更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十、九十三、一百二十条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2014）东民初字第13443号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销北京市东城区人民法院（2014）东民初字第13443号民事判决第七项；三、当代节能置业股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿欧芮蔓（北京）商业管理有限公司物品、美容用品损失共计五万元；四、驳回欧芮蔓（北京）商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由欧芮蔓（北京）商业管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）。一审案件受理费15038元，由当代节能置业股份有限公司负担13696元（已交纳），由欧芮蔓（北京）商业管理有限公司负担1342元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费13384元，由当代节能置业股份有限公司负担2305元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由欧芮蔓（北京）商业管理有限公司负担11079元（已交纳）；二审案件受理费24251元，由当代节能置业股份有限公司负担4178元（于本判决生效后7日内交纳），由欧芮蔓（北京）商业管理有限公司负担20073元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇代理审判员 刘永民代理审判员 郭 融二〇一六年四月二十九日书 记 员 刘梦辰 更多数据：