（2015）甬鄞民初字第2061号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
宁波联盛商业广场管理有限公司与刘婧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波联盛商业广场管理有限公司,刘婧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第2061号原告：宁波联盛商业广场管理有限公司（组织机构代码为67768391-5）。住所地：浙江省宁波市鄞州区宁南北路****号。法定代表人：吴青年，该公司董事长。委托代理人：宁谦，浙江红邦律师事务所律师。被告：刘婧，女，1985年12月28日出生，汉族，职业不详，户籍地江西省分宜县，现下落不明。原告宁波联盛商业广场管理有限公司为与被告刘婧房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序审理，后因被告下落不明，于2016年1月11日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宁谦到庭参加诉讼，被告刘婧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁波联盛商业广场管理有限公司起诉称:2011年10月19日，原、被告签订《宁波联盛广场商铺租赁协议》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区宁南北路1288号联盛商业广场A区第二层2-40号商铺租赁给被告经营使用，租金为每平方米每天3元，月管理费为476元，租期4年3个月，并约定了履约保证金、违约责任等。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，但被告仅支付了履约保证金4342元和质量保证金2000元，租金及管理费一直未交，故原告于2014年5月16日发函解除与被告的租赁关系。截止2014年5月16日，被告尚欠原告租金38156.1元及广场经营管理费12547.3元。现请求判决：1.确认原、被告双方签订的编号为NBSG-ZS-I-A284的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》于2014年5月16日解除；2.被告向原告支付租金38156.1元及广场经营管理费12547.3元，扣除被告已付的质量保证金2000元，被告尚应支付原告48703.4元；3、被告向原告支付逾期付款违约金（以48703.4元为基数，按照0.025%/天，自2015年5月17日计算至判决确定的履行之日止）；4、原告罚没被告支付的履约保证金4342元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方签订的编号为NBSG-ZS-I-A284的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》；2.被告向原告支付租金38156.1元及广场经营管理费12547.3元，扣除被告已付的质量保证金2000元及履约保证金4342元，被告尚应支付原告44361.4元；3、被告向原告支付逾期付款违约金（以44361.4元为基数，按照0.025%/天，自2014年5月17日计算至判决确定的履行之日止）。被告刘婧未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.房权证、委托书、委托租赁经营管理协议及情况说明各一份，用以证明原告有权就涉案商铺进行租赁经营管理的事实；2.编号为NBSG-ZS-I-A284的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》一份，用以证明原告将涉案商铺出租给被告使用，双方就租赁期限、租金、广场经营管理费及支付方式、违约责任等进行约定的事实；3.解约通知书、国内特快专递邮件详情单和邮件投递情况各一份，用以证明因被告未按约定支付租金和广场经营管理费，原告根据合同约定向被告发函通知解除双方所订商铺租赁协议的事实。对于原告提交的证据，被告未到庭，视为被告放弃质证权利。本院认为，证据1-2真实、合法，且与本案有关联，故本院予以确认；证据3客观真实，但因邮件未妥投，故本院对原告邮寄解除通知书以及该通知书未送达至被告的事实予以确认。综上，本院认定本案事实如下：2011年10月19日，原、被告签订了编号为NBSG-ZS-I-A284的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区宁南北路1288号联盛商业广场A区第二层2-40号商铺租赁给被告经营使用；商铺套内建筑面积为15.84平方米，上述面积为暂估值，双方同意，租金根据房产证载明的套内建筑面积据实结算；租赁期限为4年3个月，自2013年9月18日起计算租期和租金；被告按照商铺套内建筑面积3元/天/平方米计付租金，租金三年内不变，自第四年起每年在上一年度租金的基础上增加8%，依次类推；先付后用，被告每三个月支付一次租金，协议签订时支付首期三个月租金，以后各期租金均需提前30日支付；被告按照商铺套内建筑面积30元/月/平方米计付广场经营管理费，每月管理费为476元，与租金同期交纳；在租赁期限内，如被告拖欠租金或其它费用一个月以上，原告有权解除本协议，收回房屋，被告另须按拖欠租金及管理费用的每天0.3%向原告支付滞纳金；协议签订后五个工作日内，被告向原告支付履约保证金4342元；协议签署当日，被告向原告支付质量保证金2000元。上述协议签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告支付了履约保证金4342元和质量保证金2000元，未按约向原告支付租金和广场经营管理费。截止2014年5月16日，被告尚欠原告租金38156.1元及广场经营管理费12547.3元。原告于2014年5月16日向被告发送解约通知书，该通知书未实际送达至被告处。原告自认被告于2014年5月份已自行将涉案商铺内的货物予以清空，被告未再实际使用涉案商铺。另查明，涉案商铺系宁波联盛置业发展有限公司开发建设，2010年8月20日，宁波联盛置业发展有限公司委托原告经营管理并收取租金。后宁波联盛置业发展有限公司出售给宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社，房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第××号。2012年12月9日，宁波市鄞州区钟公庙街道股份经济合作社与原告签订委托租赁经营管理协议，约定将涉案商铺委托原告经营管理，由原告对外进行出租，委托经营管理期限为20年（即自2013年1月1日起至2015年12月31日）。本院认为：原、被告签订的编号为NBSG-ZS-I-A284的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案协议明确约定被告应每三个月支付一次租金和广场经营管理费，先付后用，如拖欠租金或其它费用一个月以上，原告有权解除租赁协议。现被告租赁涉案商铺后一直未按约向原告支付租金和广场经营管理费，原告有权解除双方所订租赁协议。现原告要求法院解除原、被告双方签订的编号为NBSG-ZS-I-A254的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》，并要求被告支付自2011年9月18日至2014年5月16日期间租金38156.1元及广场经营管理费12547.3元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告自愿放弃2014年5月17日之后的租金，以及自愿在本案中扣除被告已付的履约保证金和质量保证金，属于当事人自愿处分自己的民事诉讼权利，本院予以准许，故被告尚应支付原告租金及广场管理费44361.4元。原告要求被告支付44361.4元自2014年5月17日至判决确定的履行之日止的逾期付款违约金，并自愿将合同约定的违约金标准0.3%/天降低为0.025%/天，符合合同约定，亦未违反有关法律规定，故本院予以支持。被告刘婧经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告宁波联盛商业广场管理有限公司与被告刘婧于2011年10月19日签订的编号为NBSG-ZS-I-A284《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》；二、被告刘婧支付原告宁波联盛商业广场管理有限公司租金38156.1元及广场经营管理费12547.3元，扣除被告已付的履约保证金4342元和质量保证金2000元，被告尚应支付原告44361.4元，限在本判决生效后十日内履行完毕；三、被告刘婧支付原告宁波联盛商业广场管理有限公司违约金（以44361.4元为基数，按照0.025%/天的标准，自2014年5月17日起计算至本判决确定的履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909元，公告费400元，合计诉讼费用1309元，由被告刘婧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄文娟人民陪审员 徐慧娥人民陪审员 孙象伟二〇一六年四月二十九日代书 记员 王夕雷