（2015）嘉民三（民）初字第1681号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-08-29

案件名称

张寿娣与上海嘉房置业发展有限公司、张士友等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张寿娣,张士友,王莉艳,张逸君,上海嘉房置业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条

全文

上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1681号原告张寿娣，女，1969年1月2日生，汉族，住上海市嘉定区。被告张士友，男，1938年12月5日生，汉族，住上海市嘉定区。被告王莉艳，女，1975年11月1日生，汉族，住上海市嘉定区。被告张逸君，男，1997年12月9日生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人王莉艳。被告上海嘉房置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人顾煜，总经理。委托代理人管泽浩。原告张寿娣与被告张士友、王莉艳、张逸君、上海市住房保障和房屋管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海嘉房置业发展有限公司(下称嘉房置业)为本案共同被告参与诉讼。原告张寿娣、被告张逸君委托代理人即被告王莉艳、被告嘉房置业委托代理人管泽浩到庭参加诉讼。审理中，原告张寿娣申请撤回对上海市住房保障和房屋管理局的诉讼，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告诉称，被告张士友与原告系父女关系。被告王莉艳、张逸君系母子关系，分别系张士友已故儿子张寿华的妻、子。位于上海市嘉定区嘉定镇温宿路XXX号XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)系张士友原工作单位上海红旗新型建筑材料厂于1984年4月分配的公有住房，当时作为受配人的为张士友、夏扣宝(系张士友之妻，1997年病故)、张寿娣及张寿华四人，系争房屋一直由上述四人居住使用，四人的户籍也在该房屋中。后原告张寿娣婚后生育一子秦天立的户口于1999年迁入系争房屋。1999年6月30日，在原告张寿娣不知情的情况下，张士友和上海市房屋土地管理局就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，由张士友按“94方案”购买系争房屋，房地产权利登记在张士友一人名下。2009年2月23日，在原告张寿娣不知情的情况下，张士友和张寿华、张逸君就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，系争房屋转移登记至张寿华、张逸君名下。2010年，张寿华因工伤去世(其第一顺序继承人为张士友、王莉艳、张逸君)。2014年，原告张寿娣之子秦天立因找工作等原因需要使用系争房屋的户口簿，多次向王莉艳提出借用，王莉艳借故推脱，不愿将户口簿交给秦天立，并要求原告母子迁出户口，称只有迁出户口才同意出借户口簿。原告为此心生疑虑，遂向房地产登记部门进行查询，方知悉系争房屋已由张士友购买并转让给张寿华、张逸君。原告系系争房屋的原始受配人及同住人，按“94方案”购买房屋，购买产权人理应事先征得原始受配人和同住人的同意。在原告不知情的情况下，张士友与上海市房屋土地管理局就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，房地产权利登记在张士友一人名下，侵害了原告的合法权益，故该合同应认定无效。张士友和张寿华、张逸君在明知系争房屋有其他共有人的情况下，未经原告同意签订《上海市房地产买卖合同》，事后又未获原告追认，该买卖合同亦应认定无效。经原告向张士友了解，买卖合同项下的20万元房款并未支付。综上，原告起诉要求：1、确认被告张士友和张寿华、张逸君于2009年2月23日签订的关于嘉定镇温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认被告张士友和上海市房屋土地管理局于1999年6月30日就嘉定镇温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；3、判令四被告立即办理恢复嘉定镇温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋为公有住房的相关手续；4、判令被告嘉房置业返还张士友购房款10954元。被告张士友辩称，原告确实不知晓购买公有住房及其将房屋转让给张寿华、张逸君的事情，20万元的购房款确实没有支付。同意其与张寿华、张逸君之间的房屋买卖合同无效，但不同意公房出售合同无效，不同意将房屋恢复成公有住房。被告王莉艳、张逸君辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋是张士友与1984年按职级分配到的共有租赁房屋，当时登记租赁同住人为4人，1999年因公改房等原因由张士友作为一家之主按“94方案”出资购买系争房屋，房屋理应登记在张士友名下，不存在需要征求和告知原告的情形，原告以其不知情要求确认公房出售合同无效缺乏依据；张士友和张寿华、张逸君签订的买卖合同是双方真实意思表示，是真实有效的，张士友有权处分自己的财产，原告称张寿华未支付20万元房款没有依据；原告母子在1997年12月之后就不在系争房屋中居住了。被告嘉房置业辩称，经查，当初的协议、售房合同、情况资料、审核表等都是符合售房的要求，当时户籍内部情况是有5个，根据要求不满16周岁的可以不参与相关资料签署，故一共是三个成年同住人，即张士友、王莉艳、张寿娣，他们确定了买卖合同的内容并签字。所有程序都是符合规定的，合同是有效的，故不同意原告的诉请。张寿娣的签名确实与起诉状上的有差异，当时是他们拿回家签好字后提交的，不是当面签的，确实有可能不是本人所签。经审理查明，被告张士友与原告张寿娣系父女关系。被告王莉艳、张逸君系母子关系，分别系张士友已故儿子张寿华的妻、子。位于上海市嘉定区嘉定镇温宿路XXX弄XXX号XXX室的系争房屋原为张士友原工作单位上海红旗新型建筑材料厂于1984年分配的公有住房，受配人为张士友、夏扣宝(系张士友之妻，1997年去世)、张寿娣及张寿华四人。1999年6月，张士友凭《职工家庭购买公有住房协议书》与上海市房屋土地管理局签订《上海市公有住房出售合同》，根据沪府【1994】19号文(下称“94方案”)的有关规定购买系争房屋，出售合同记载，乙方(张士友)在签订本合同前已与上述房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋已经转移，其房地产权利为乙方享有。张士友支付购房款10954元，房屋登记至张士友名下。2009年2月23日，张士友与张寿华、张逸君签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方(张士友)自愿将系争房屋转让给乙方(张寿华、张逸君)，转让价款共计20万元；双方在2009年5月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方于签订合同当天向交易中心办理了过户登记申请手续，房屋于2009年3月10日核准登记至张寿华、张逸君名下。原告认为被告张士友在其不知情的情况下签订公有住房购买合同，并将房屋转让给张寿华、张逸君，损害了其合法权益，遂涉讼。另查，《职工家庭购买公有住房协议书》记载，房屋承租人或受配人张士友，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋上述所购房屋确定为张士友个人所有，经约定的所有权人同意，委托张寿华代为办理购买公有住房的一切手续，同住成年人为张士友、王莉艳、张寿娣。张士友、王莉艳均称该协议书上两人的签名系张寿华代签。该协议书上张寿娣的签名与原告的笔迹有明显差异；被告嘉房置业称协议书系当事人自行签署后提交，并非当面签署。张士友称购买公有住房的事宜并未告知过原告，均系张寿华代办。张士友购买系争公房时，张寿华已获单位分配公房。张寿华于2010年4月28日去世。系争房屋一直由被告张士友居住使用。目前房屋登记在张寿华、张逸君名下。再查，上海市房屋土地管理局自1999年8月28日起将坐落在嘉定区范围内的直管公房房产授权给被告上海嘉房置业经营。审理中，经本院释明，被告张士友表示若合同无效，同意房屋恢复登记至其名下，但不同意恢复为公房；被告王莉艳、张逸君表示若合同无效，要求张士友返还房款20万元并赔偿差价损失；被告嘉房置业表示若合同无效，由法院依法处理。以上事实，有《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿等书证以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋原为公有住房。对于是否购买系争房屋以及如何确定产权人，均应当经本户承租人与同住成年人协商一致。主张协议成立并生效的一方当事人对协议订立和生效的事实承担举证责任。因张士友称其并未告知原告购买系争房屋的事宜，协议书上张士友、王莉艳的签名均为张寿华代签，而张寿娣的签名与原告的笔迹存在明显差异，被告嘉房置业也确认并非本人当场签署，故本院对于原告称协议书上的签名并非其本人所为的意见予以采信。张士友购买系争房屋时所依据的职工家庭购买公有住房协议书未经张寿娣本人签名，故不能证明张寿娣与张士友就购买系争房屋达成协议，张士友与上海市房屋土地管理局就系争房屋所签订的公有住房出售合同应属无效。系争房屋应当恢复为公有住房，收取的房款10954元应予返还。因上海市房屋土地管理局已将系争房屋的经营授权被告嘉房置业，该款应由嘉房置业返还。张士友和张寿华、张逸君明知原告对系争房屋享有权利，在未告知原告的情况下，签订买卖合同将房屋权利转移登记至张寿华、张逸君名下，损害了原告的合法权益，该买卖合同应属无效。因被告王莉艳、张逸君并未举证证明张寿华、张逸君支付过房款，故对于其要求返还20万元房款及赔偿差价损失的主张本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张士友与上海市房屋土地管理局就上海市嘉定区嘉定镇温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的公有住房出售合同无效；二、被告张士友与张寿华、张逸君就上海市嘉定区嘉定镇温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、被告张士友、王莉艳、张逸君、上海嘉房置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区嘉定镇温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复为公有住房；四、被告上海嘉房置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告张士友购房款人民币10954元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4464元，减半收取2232元，由被告张士友、王莉艳、张逸君负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　刘燕枫二〇一六年四月二十九日书记员　　居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 微信公众号“”