（2016）鄂1321民初284号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-24
案件名称
席琴文与雷刚、中房集团随州房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
随县人民法院
所属地区
随县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
席琴文,雷刚,中房集团随州房地产开发公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第七条，第八条第一款，第四十四条第一款，第四十八条第一款，第四十九条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1321民初284号原告席琴文。委托代理人高双（代理权限：一般代理），湖北美佳律师事务所律师。被告雷刚。被告中房集团随州房地产开发公司。住所地：随州市曾都区沿河大道**号。法定代表人张群，经理。原告席琴文与被告雷刚、中房集团随州房产地开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员熊清适用简易程序公开开庭进行审理。原告席琴文的委托代理人高双、被告雷刚到庭参加诉讼。被告中房集团随州房地产开发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席琴文诉称：2011年，中房集团随州房地产开发公司随县洪山镇山城明珠项目部因开发位于洪山镇洪山路山城明珠小区房地产的需要，由雷刚与我签订了房屋拆迁还建协议书和补充协议。协议约定因工程建设需要，我同意提供自己的住房及合法土地供开发商开发，开发商向我还建120平方米的门面、52平方米的两间车库和230平米的住房两套，并约定门面两证由开发商办理，费用由开发商支付，我在签订合同后10日内腾空房屋。协议签订后，我依约搬迁房屋并交付给被告开发。被告开发的房屋竣工后，仅向我交付了没有办理过户手续两套住房和面积不足52平方米的两间车库，没有交付门面房，并将门面房出租给他人盈利。经我多次催促，被告雷刚以其山城明珠土地使用权证作抵，同时书面承诺于2015年11月23日将门面房交付给我，并支付我自2013年10月至2015年11月两年的房租。现被告方仍未按约履行。故诉至法院，请求：1、确认我与被告签订的房屋拆迁拆建协议书及补充协议合法有效。2、被告方履行交付还建的两间住房、两间门面、两间车库的义务，并协助办理还建房屋、门面的过户手续，并承担两间门面房的过户费。3、被告方支付因未按期交付两间门面房的租金，租金从2013年10月计算至房屋实际交付之日止。4、若被告不能按照约定履行交付还建的两间房屋、两间门面、两间车库的义务，则被告方应按照未还建房屋的价值赔偿我的全部经济损失（其中未还建的车库按照约定的3000元／平方米的价格赔偿，未还建的住房和门面按照市场评估价格据实赔偿）。被告雷刚辩称：应还建的房屋已交付给原告，但两间门面因我已出租给别人，故没有交付，也未按照协商约定的价格向原告支付价款。被告中房集团随州房地产开发公司未作答辩。经审理查明，2007年，原告席琴文购买了位于洪山镇洪山路原洪山镇城镇建设服务中心一楼门面房两间，面积为52平方米。2010年，原告席琴文又购买了原洪山镇城镇建设服务中心三楼和四楼的房屋，房屋总面积为300平方米。2011年10月27日，原告席琴文与被告雷刚签订了房屋拆迁还建协议书，内容为：1、席琴文同意按规划建设并提供自己的旧住房及合法土地供雷刚开发，配合雷刚做好周边协调工作，协助提供原有的土地证及房产证。2、雷刚按照席琴文实际建筑面积和土地面积还建房屋及门面房，实际还建面积为350平方米。同时对雷刚交付房屋的标准等事项进行了约定。后双方签订了补充协议，协议内容为：1、还建门面面积为120㎡（8m×15m），门面朝西（即洪山）。位置南与刘鹏交界，北与老葛交界。2、还两间车库于席琴文，车库面积约为52㎡。3、还建两套住房，住房面积为230㎡，楼层为3、4层。4、门面两证由雷刚办理，费用由雷刚支付。5、签订合同之后10日内雷刚要求席琴文必须搬迁好房屋。协议签订后，原告席琴文腾空了房屋并将房屋交付给被告雷刚。2012年5月24日，经被告中房集团随州房地产开发公司申请，随县住房和城乡建设局为被告中房集团随州房地产开发公司位于洪山镇洪山路的山城明珠1﹟、2﹟、3﹟商住楼颁发了建字第随县规工程（2012）字第037号建设工程规划许可证。又查明，2014年6月24日，原告席琴文的丈夫舒宗田与被告中房集团随州房地产开发公司签订了商品房认购协议书，约定被告中房集团随州房地产开发公司将位于随县洪山镇洪山路山城明珠小区2号楼4单元401号和2号楼1单元302号房屋两套（房屋建筑面积均为117.84平方米）还建给舒宗田。同日，舒宗田与洪山镇山城明珠项目部签订了车库认购书，约定山城明珠项目部将其开发的山城明珠车库1号楼3-1025号、建筑面积为19.26平方米，售价为3000.00元／平方米，总金额为人民币57780元的车库一间还建给舒宗田。同年6月26日，舒宗田与洪山镇山城明珠项目部又签订了一份车库认购书，约定山城明珠项目部将其开发的山城明珠车库1号楼105号、建筑面积为18.9平方米，售价为3000.00元／平方米，总金额为人民币56700元的车库一间还建给舒宗田。被告中房集团随州房地产开发公司将位于山城明珠临街13、14号两间门面还建给原告席琴文后，2014年10月26日，被告雷刚与袁世超签订了房屋租赁合同，将上述两间门面租给袁世超，并约定租期为一年，年租金为16000元，并加盖了随县洪山镇山城明珠公章。袁世超依约向随县洪山镇山城明珠缴纳租金16000元，随县洪山镇山城明珠财务部门向袁世超出具了收据。2015年9月23日，被告雷刚向原告席琴文出具承诺书，内容为：“我雷刚自愿将山城明珠土地证质押在席琴文处，本人自愿购买席琴文在洪山路山城明珠小区还建两间门面房，面积约为120㎡，两间门面房价格为伍拾万元，另付山城明珠三期车库两间约44㎡，两间车库为使用权，不提供两证。两间门面房款于2015年11月23日前付清，若不能付清，本人于2015年11月23日将门面房还给席琴文，并于2016年3月前办理好两证，并偿还2013年10月至2015年11月两年的房租。特此承诺！承诺人：雷刚2015.9.23”。另查明，被告雷刚系被告中房集团随州房地产开发公司随县洪山镇山城明珠的项目经理。本院认为，原告席琴文与雷刚签订的房屋拆迁还建协议书和补充协议的内容真实，是双方当事人真实意思表示。雷刚作为被告中房集团随州房地产开发公司随县洪山镇山城明珠的项目经理，在与原告席琴文签订的房屋拆迁还建协议书和补充协议后，原告席琴文向其交付了房屋。被告中房集团随州房地产开发公司将原属席琴文的房屋拆除，并与原告席琴文的丈夫舒宗田签订了商品房认购协议，并按照房屋拆迁还建协议的约定还建了山城明珠小区2号楼4单元401号和2号楼1单元302号房屋两套和位于山城明珠车库1号楼3-1025号和105号的车库两间。被告雷刚作为随县洪山镇山城明珠项目经理，与被告中房集团随州房地产开发公司系代理与被代理关系，其与原告席琴文签订房屋还建协议书和补充协议的行为得到了被告中房集团随州房地产开发公司的追认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，被告雷刚与原告席琴文签订的协议形式合法、内容真实，故该协议为有效协议。原告席琴文已经履行了交付房屋的义务，被告中房集团随州房地产开发公司应按协议的约定履行交付房屋并办理房屋权属证书的义务。被告中房集团随州房地产开发公司将房屋交付给了席琴文，但未按照合同约定为其办理房屋产产权登记，故原告席琴文要求被告方履行协助办理还建房屋的过户手续，并按照合同约定承担过户费的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据补充协议的约定，被告方应还建面积约为52㎡的车库两间，但被告中房集团随州房地产开发公司只是将位于山城明珠车库1号楼3-1025号（建筑面积为19.26平方米）和山城明珠车库1号楼105号（建筑面积为18.9平方米）还建给原告席琴文，故原告席琴文要求被告方按约履行交付还建车库的诉讼请求，本院予以支持，被告中房集团随州房地产开发公司应将车库面积差额13.89㎡（52㎡-19.26㎡-18.9㎡）补给原告席琴文或者按照售价3000.00元／平方米的价格补齐车库差额，即41520元（13.89㎡×3000.00元／平方米）。庭审中，被告雷刚对位于山城明珠临街13、14号两间门面为应还建给原告席琴文的两间门面无异议，但同时表示愿意按照承诺书购买13号和14号门面房。本院认为，2015年9月23日，被告雷刚出具承诺书，经原告席琴文同意和接受后，该承诺实际为附条件的买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”的规定，因被告雷刚在2015年11月23日前未付清门面房价款和山城明珠三期两间面积为44平方米的车库，故被告雷刚应按照合同的约定向原告席琴文返还位于随县洪山镇山城明珠临街13、14号两间门面并依约办理两证，返还2013年10月至2015年11月两年的房租。至于原告席琴文所提及的房屋租金，应以实际房屋租金即被告雷刚与袁世超所签订租赁合同上所约定的金额为准，故被告雷刚应向原告席琴文返还的房屋租金为16000元／年×2年，计32000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第四十五条、第四十八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告席琴文与被告雷刚签订的《房屋拆迁还建协议书》及补充协议合法有效。二、被告中房集团随州房地产开发公司于本判决生效之日起30日内为原告席琴文办理房屋权属证书并承担办证的一切费用。三、被告中房集团随州房地产开发公司于本判决生效之日起30日内向原告席琴文交付面积为13.89㎡的车库或者按照市场售价补齐41520元车库差额价款。四、被告雷刚于本判决生效之日起30日内返还应属原告席琴文所有的位于随县洪山镇山城明珠临街13号、14号门面房两间，并于本判决生效之日起30日内协助原告席琴文办理两间门面房房屋权属证书，承担办证的一切费用。五、被告雷刚于本判决生效之日起30日内支付原告席琴文所有的位于随县洪山镇山城明珠临街13号、14号门面房两间的两年的房屋租金32000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7400元按简易程序减半收取3800元，由被告雷刚和被告中房集团随州房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。收款单位：湖北省随州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行随州市分行开发区分理处，账户：17×××90。上诉人在上诉期届满后的七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 熊 清二〇一六年四月二十九日书 记 员 赵爱丽 来自