（2016）京01民终2472号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-05-26

案件名称

陈国晖与北京金城阜业房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈国晖,北京金城阜业房地产经纪有限公司,牛建水

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2016）京01民终2472号上诉人（原审原告）陈国晖，男，1983年4月8日出生。委托代理人陶向阳，男，1966年12月15日出生，安徽省合肥市长丰县手工艺协会法务专员。被上诉人（原审被告）北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼153-26号一层。法定代表人胡彦明，总经理。委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。原审第三人牛建水，男，1964年4月5日出生。上诉人陈国晖因与被上诉人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）、原审第三人牛建水居间合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民（商）初字第4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、朱英俊参加的合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。陈国晖在一审中起诉称：2013年9月27日，陈国晖与牛建水经金城阜业公司介绍签订了《房屋买卖居间合同》，约定陈国晖以85万元的价格购买牛建水所有的位于北京市××区××地块×楼×单元××号房屋（以下简称××号房屋）。合同签订后，陈国晖按约定给付购房款80万元。经北京市门头沟区人民法院（以下简称门头沟区法院）、北京市第一中级人民法院（以下简称北京市一中院）判决确认，××号房屋归牛×1、牛×2共有，牛建水对涉案房屋无所有权，导致合同无法履行。后，陈国晖向门头沟区法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同、牛建水返还购房款及承担违约责任。门头沟区法院判决确认，解除牛建水和陈国晖于2013年9月27日签订的房屋买卖居间合同；牛建水于本判决生效之日起七日内返还陈国晖购房款80万元并赔偿陈国晖违约金25.5万元。牛建水提出上诉，北京市一中院维持原判。该判决生效后，陈国晖申请法院强制执行，但至今未执行回购房款及违约金。陈国晖认为金城阜业公司作为居间经纪人，没有履行相应的审查义务，提供了虚假房屋信息，致使房屋买卖合同根本无法履行，该公司应当承担相应的法律责任。故陈国晖诉至法院，要求判令：1、确认陈国晖、牛建水、金城阜业公司于2013年9月27日签订的《房屋买卖居间合同》第一条、第五条第三款和该合同《补充协议》首部、第三条无效，并解除该合同及其《补充协议》；2、金城阜业公司对牛建水返还购房款80万元、赔偿违约金25.5万元及给付相应逾期利息的义务承担连带给付责任或者赔偿责任；3、金城阜业公司返还陈国晖居间服务佣金1.6万元并赔偿陈国晖经济损失7000元；4、承担本案诉讼费用。金城阜业公司在一审中答辩称：陈国晖、牛建水、金城阜业公司三方确于2013年9月27日签订了《房屋买卖居间合同》。金城阜业公司不同意陈国晖的诉讼请求，理由如下：第一、本案涉及的居间合同的纠纷已经门头沟区法院解决，陈国晖的诉讼请求法院也已经支持，按照一事不再理的原则，陈国晖无权再次起诉；第二、本案中，陈国晖既要求确认合同条款无效又要求解除合同，属于诉讼请求不清，应予驳回；第三、金城阜业公司已经按照三方签订的合同履行了相应的居间业务，金城阜业公司收取租金也是符合合同约定及法律规定的。综上，金城阜业公司请求法院依法驳回陈国晖的诉讼请求。牛建水在一审中述称：牛建水认可三方签订的《房屋买卖居间合同》，但是牛建水坚持认为××号房屋归其所有。牛建水和陈国晖通过金城阜业公司买卖房屋是合法有效的，牛建水、金城阜业公司已经履行了应尽的义务。牛建水不同意陈国晖的诉讼请求，法院应该依法予以驳回。一审法院审理查明：2013年9月27日，牛建水（甲方、卖方）持被拆迁人为牛建水的拆迁协议，与陈国晖（乙方、买方）、金城阜业公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》。该合同第一条约定，“甲方所出售的房屋已具备上市出售条件，同意将自有的房屋所有权及所占范围内的土地使用权出售给乙方。甲方已根据国家有关规定，依法取得位于北京市××区××地块××楼××单元××号的房屋，回迁协议编号：××号。该房屋结构为砖混，建筑面积为46.04平方米（以产权证登记的建筑面积为准）。甲方对该房屋享有完全处置权，对权属证件及配套设施，房屋特性的真实性、合法性及有效性负全责。否则引起的法律及经济责任由甲方承担。乙方自愿购买并已充分了解和认可该套房屋的现状。”第五条第3款约定：“签订本合同当日，即视为丙方居间服务成功，甲乙双方负有本合同第三条之约定向丙方支付服务佣金的义务。”该合同还约定了以下主要内容：1、房屋价格85万元，乙方分3次支付甲方；2、乙方应支付丙方居间服务佣金1.6万元，合同签订当日支付5000元，剩余1.1万元于2013年9月28日下午前支付；3、合同签订后，甲乙双方任意一方违约，丙方已收取服务佣金不予退还并有权依本合同约定获取剩余服务佣金。该合同还约定了三方的其他权利、义务、违约责任等内容。三方在该合同上签字确认。《房屋买卖居间合同》签订后，三方于当日签订了补充协议，该补充协议约定了以下内容：首部，“房屋地址为北京市××区××地块××楼××单元××号的房屋，拆迁协议编号为第××号。成交价格850000元整。”第三条，“如甲乙双方任意一方违约，丙方佣金不退，丙方需协助守约方追究违约方的违约责任，并由违约方承担守约方的全部损失。”三方亦在该补充协议上签字确认。《房屋买卖居间合同》及其补充协议签订后，陈国晖向牛建水支付购房款80万元，向金城阜业公司支付居间服务佣金1.6万元。2013年5月21日，牛×1、牛×2等人作为原告，将牛建水起诉至该院，该案诉讼请求中涉及到确认××号房屋权属问题。2013年11月19日，该院作出（2013）门民初字第1639号民事判决，判决主文其中第二项判决××号房屋归牛×1和牛×2共有，牛建水腾退涉案房屋给牛×1和牛×2。后牛建水不服一审判决，上诉于北京市一中院，本院于2014年1月16日作出（2014）一中民终字第697号民事判决，驳回上诉，维持原判。现该案已生效。2014年7月2日，陈国晖作为原告，将牛建水列为被告、金城阜业公司列为第三人诉至该院，请求解除本案涉及的房屋买卖合同、牛建水返还购房款及承担违约责任。该案案号为（2014）门民初字第2663号（以下简称2663号案件）。该案中，该院判决解除牛建水和陈国晖于2013年9月27日签订的房屋买卖居间合同；牛建水于判决生效之日起7日内返还陈国晖购房款80万元；牛建水于判决生效之日起7日内赔偿陈国晖违约金25.5万元；驳回陈国晖其他诉讼请求。判决后，牛建水不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。2014年10月23日，牛建水向本院撤回上诉。本院作出（2014）一中民终字第8737号民事裁定，准许牛建水撤回上诉，双方均按原判决执行。2663号案件判决生效后，因牛建水未履行判决确定的义务，陈国晖向该院申请执行，现该案尚未执行完毕。案件的审理过程中，经该院询问，陈国晖表示其曾入住××号房屋，直至该院强制执行，腾退该房屋。针对其诉讼请求中要求金城阜业公司赔偿经济损失7000元的主张，陈国晖表示除损失清单外，无其他证据向该院提交，请法院酌定。一审法院判决认定：合同系当事人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，陈国晖、牛建水与金城阜业公司签订的《房屋买卖居间合同》及其补充协议系三方真实意思表示，并不违反相关法律规定，应为有效合同，双方均应依约履行。该合同中，陈国晖与牛建水之间存在房屋买卖合同关系，陈国晖、牛建水与金城阜业公司三方之间存在居间合同关系。陈国晖与牛建水因房屋买卖合同关系所产生的纠纷已经该院及北京市一中院裁决，本案不再赘述。关于陈国晖认为《房屋买卖居间合同》第一条、第五条第三款和该合同《补充协议》首部、第三条无效问题，该院认为《房屋买卖居间合同》及其补充协议系三方真实意思表示，并不违反相关法律规定，应属有效。陈国晖的上述诉讼请求无事实和法律依据，据此，该院不予支持。依据我国合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，金城阜业公司的居间合同义务为向陈国晖、牛建水提供订立合同的机会并提供媒介服务，该公司履行上述义务后即可视为完成合同义务，应获取相应报酬。综合本案查明事实，金城阜业公司已经对牛建水提供的证明材料进行了审查，亦对陈国晖履行了告知义务。加之，三方在订立《房屋买卖居间合同》时，该院尚未就（2013）门民初字第1639号案件作出确权判决，且金城阜业公司并不知道该案的诉讼情况，该公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。故，该院认为金城阜业公司已经完成了相应的合同义务，并未构成违约。结合2663号案件，该院认为致使陈国晖与牛建水之间的房屋买卖合同无法履行并经该院判决解除的原因在于牛建水并非××号房屋所有权人，其无法确保××号房屋可以办理房屋所有权登记变更手续，该房屋买卖合同目的无法实现，与金城阜业公司的居间合同义务没有直接关系。故，对于陈国晖认为金城阜业公司没有履行相应的审查义务，提供了虚假房屋信息，致使房屋买卖合同根本无法履行的意见，该院不予采纳；对于陈国晖要求金城阜业公司对牛建水返还购房款80万元、赔偿违约金25.5万元及给付相应逾期利息的义务承担连带给付责任或者赔偿责任，返还居间服务佣金1.6万元的诉讼请求，该院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未×提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，陈国晖主张由于金城阜业公司的违约，给其造成了7000元的经济损失，对此，陈国晖负有举证责任。但陈国晖除向该院提供损失清单外，未提供其他证据加以证明。加之，如上文所述，该院认为金城阜业公司已经履行完毕居间合同义务，并未构成违约。故，对于陈国晖要求金城阜业公司赔偿经济损失7000元的诉讼请求，不予支持。故，本案中，陈国晖的各项诉讼请求均无事实和法律依据，该院对于陈国晖的诉讼请求不予支持，应依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈国晖的诉讼请求。陈国晖不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院认定事实错误，一审法院对陈国晖提交的证明内容事实无端不作审理，对金城阜业公司没有任何证据的事实只字不提，严重违背法律，一味规避金城阜业公司利用自制格式合同签订部分无效条款的事实，规避金城阜业公司提供全部虚假的××号房屋中介的事实，金城阜业公司恶意不履行对“房屋产权证书”的审查义务和书面告知义务和资金风险监管及网上签约等各项义务，给陈国晖造成107.1万元损失。一审法院适用法律错误，金城阜业公司没有任何法律依据，陈国晖的诉讼请求都有法律依据，一审法院单独以居间合同和民事诉讼法解释进行判决，明显是断章取义，包庇没有证据的金城阜业公司，保护其非法行为。请求：撤销一审判决，改判支持陈国晖全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由金城阜业公司负担。陈国晖向本院提交以下新的证据予以证明：证人证言、企业信息及代码信息、一审庭审笔录。金城阜业公司服从一审法院判决。牛建水陈述称：涉案房屋属牛建水所有，法院这样判决没有办法。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。各方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：一、陈国晖提交的证人证言，证明金城阜业公司自制格式合同，故意规避法定职责，单方违约存在过错。金城阜业公司和牛建水认为证人未出庭，对该证据不予认可。本院认为，证人应当出庭接受质询，由于证人未出庭，故本院对该证据不予采信。二、陈国晖提交的企业信息及代码信息，证明金城阜业公司有诉讼资格，一审法院漏审了金城阜业公司的法人主体身份。金城阜业公司认为证据内容真实。牛建水对证据不认可。本院认为，金城阜业公司作为诉讼主体参加了诉讼，一审法院对金城阜业公司的诉讼主体资格已经进行了审查，陈国晖提交该份证据的证明目的不能成立，本院对此不予采信。三、陈国晖提交的一审庭审笔录，证明陈国晖已经提交了证据，金城阜业公司没有证据，一审法院违法判决。金城阜业公司和牛建水对证据真实性予以认可，本院对证据的真实性予以确认，对于其证明事项能否成立在本院认为部分一并表述。上述事实，有各方当事人二审陈述意见在案佐证。本院认为：2663号案中，陈国晖起诉要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，一审法院已经判决解除了上述合同，该份判决书已经生效，现陈国晖再次请求判令《房屋买卖居间合同》部分无效，与生效判决结果相冲突，一审法院对陈国晖该项诉讼请求不予支持处理正确，本院予以确认。本案中，牛建水在与他人就涉案房屋签订有《协议书》的情况下，仍与陈国晖签订《房屋买卖居间合同》，其应对陈国晖合同目的无法实现的后果承担责任，2663号判决亦判决牛建水退还陈国晖购房款及违约金。现陈国晖要求金城阜业公司与牛建水承担连带赔偿责任及退还佣金，对此本院认为，依据合同法相关规定，居间人不得要求支付报酬并向委托人承担损害赔偿责任的前提是居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人的利益，根据牛建水提供的材料，金城阜业在履行审查义务的过程中有理由相信牛建水为涉案房屋的所有权人，在签订《房屋买卖居间合同》时，法院对涉案房屋的产权尚未作出判决，金城阜业公司无从知晓涉案房屋存在产权争议，故金城阜业公司不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情节，陈国晖无权要求金城阜业公司对牛建水承担连带赔偿责任。陈国晖二审期间提交的证据不足以支持其上诉请求，本院对其上诉请求不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七千二百五十一元，由陈国晖负担（已交纳）。二审案件受理费一万四千五百零二元，由陈国晖负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　阴　虹代理审判员　　魏应杰代理审判员　　朱英俊二〇一六年四月二十九日书　记　员　　陈　焱关注微信公众号“”