（2016）京02民终2133号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-30
案件名称
杜庆华与北京和泓物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜庆华,北京和泓物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2133号上诉人（原审被告）杜庆华，男，1977年1月3日出生。委托代理人张颖（杜庆华之妻），1983年2月18日出生。被上诉人（原审原告）北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路2号。法定代表人谢斌，董事长。委托代理人孙国民，男，1960年2月6日出生。委托代理人李莹，女，1985年1月25日出生。上诉人杜庆华因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第12522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年6月，北京和泓物业服务有限公司（以下简称和泓物业公司）起诉至原审法院称：杜庆华系北京市丰台区×××1402室业主。杜庆华自2006年10月入住彩虹街区后，我公司为上述房屋提供物业服务。现杜庆华未交纳2007年10月1日至2014年9月30日的物业费15491.7元，故我公司诉至法院请求判令杜庆华交纳2007年10月1日至2014年9月30日的物业费15491.7元（含7年卫生费210元）、滞纳金12000元，本案诉讼费由杜庆华负担。杜庆华辩称：我认可物业费欠费时间，但不清楚欠费金额。我未交纳物业费的原因在于我的房屋长期存在漏水问题，但和泓物业公司一直不对房屋进行维修。和泓物业公司也未将每年物业费及其他各项收费进行公示。和泓物业公司主张的部分物业费已超过诉讼时效。如和泓物业公司赔偿我的损失并公示应当公示的内容，我可以交纳物业费，否则我不同意交纳物业费。原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。北京东和田园物业管理有限责任公司与杜庆华签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效，双方均应依合同履行权利义务。北京东和田园物业管理有限责任公司现更名为和泓物业公司现有名称，故和泓物业公司为杜庆华提供物业服务，杜庆华应当交纳物业费，因物业服务存在连续性，故杜庆华主张部分物业费已超过诉讼时效的答辩意见，不予采信，对和泓物业公司主张2007年10月1日至2014年9月30日的物业费的诉讼请求，予以支持；卫生费一项，因和泓物业公司未提交证据证明相应收费依据，故对于该项诉讼请求不予支持；滞纳金一项，考虑本案实际情况，和泓物业公司要求杜庆华给付滞纳金的诉讼请求，不予支持；杜庆华提交的现有证据不能证明其答辩意见，故不予采信，但和泓物业公司亦应积极听取业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，双方共同努力构建和谐的社区环境。综上，原审法院于2015年12月判决：一、杜庆华于判决生效之日起十五日内给付北京和泓物业服务有限公司二○○七年十月一日至二○一四年九月三十日的物业费一万五千二百八十一元七角。二、驳回北京和泓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，杜庆华不服，上诉至本院，主张其系与北京东和田园物业管理有限责任公司签订物业服务协议，与和泓物业公司之间没有物业服务协议，本案和泓物业公司的诉讼主体不能确认；和泓物业公司没有列明每年物业费的计算明细和计算过程；物业公司没有尽到维护责任，导致其家中漏雨产生损失，此问题是本案核心问题；物业公司利用小区电梯间、公告栏的广告和停车场取得的收入未折抵其物业费；和泓物业公司主张的部分物业费超过诉讼时效，要求撤销原判，予以改判。和泓物业公司同意原判。经审理查明：杜庆华系北京市丰台区×××1402室业主，该房屋建筑面积为101.07平方米。2006年9月29日，北京东和田园物业管理有限责任公司（以下简称东和物业公司）与杜庆华签订《物业服务协议》，双方约定由东和物业公司为杜庆华上述房屋提供物业服务；物业服务费标准为1.80元／平方米／月，按年度收取；对于业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及相关费用的，物业公司有权从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准计收滞纳金。2007年12月6日，东和物业公司经北京市工商行政管理局大兴分局核准，名称变更为和泓物业公司现有名称。现杜庆华未交纳2007年10月1日至2014年9月30日的物业费共计15281.7元。庭审中，和泓物业公司表示除上述物业费外，杜庆华应按照每年30元的标准交纳卫生费，共计拖欠卫生费210元。庭审中，和泓物业公司提交收条一张，证明杜庆华曾收到北京东和嘉业房地产开发有限公司就×××1402室维修补偿款6000元，并称该收条证明房屋维修问题应由北京东和嘉业房地产开发有限公司负责。杜庆华认可该收条的真实性，但表示和泓物业公司应当承担对房屋的维修责任。本院审理期间，杜庆华表示因其房屋存在漏水情况，交纳物业费的事情就一直拖着，有时候在小区碰见物业公司经理，关于事情如何处理，经理表示要问上级。杜庆华认可2014年收到过物业公司的催费通知。上述事实，有双方当事人的陈述、《物业服务协议》、收条等证据在案佐证。本院认为：东和物业公司与杜庆华签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。东和物业公司现更名为和泓物业公司，故和泓物业公司在本案中具有诉讼主体资格。和泓物业公司为杜庆华提供物业服务，杜庆华应当交纳物业费。和泓物业公司按照合同约定的物业费标准要求杜庆华给付所欠的物业费，合法有据，应予支持。杜庆华所称房屋漏水的情况不能作为其拒绝交纳物业费的理由。杜庆华要求减免物业费的其他主张亦缺乏法律依据，本院不予支持。根据本案查明事实，尚不能认定和泓物业公司存在明显怠于行使权利的情况，对杜庆华有关诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费244元，由北京和泓物业服务有限公司负担103元（已交纳），由杜庆华负担141元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费244元，由杜庆华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孟 龙代理审判员 李 桃代理审判员 王 云二〇一六年四月二十九日书 记 员 史其申 关注微信公众号“”