（2016）京03民终4033号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-31
案件名称
北京市平谷区平谷镇西鹿角村民委员会与北京建亚恒泰房地产评估有限公司房地产价格评估合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京市平谷区平谷镇西鹿角村民委员会,北京建亚恒泰房地产评估有限公司
案由
房地产价格评估合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终4033号上诉人（原审被告）北京市平谷区平谷镇西鹿角村民委员会，住所地北京市平谷区平谷镇西鹿角村。法定代表人贾学军，村主任。委托代理人马金升，北京市方桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京建亚恒泰房地产评估有限公司，住所地北京市丰台区南三环西路88号1022室。法定代表人杨军，董事长。委托代理人李宏伟，北京合川（天津）律师事务所律师。。上诉人北京市平谷区平谷镇西鹿角村民委员会（以下简称西鹿角村委会）因与被上诉人北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚公司）房地产价格评估合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第08478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、法官张羽参加的合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人西鹿角村委会代理人马金升、被上诉人建亚公司代理人李宏伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。建亚公司在一审中起诉称：2012年12月10日，我公司和西鹿角村委会签订了房地产评估服务合同，合同约定西鹿角村委会委托我公司对西鹿角村委会新型农村社区改造拆迁腾退范围内的房屋及附属物进行补偿价格评估。按照合同约定，我公司应向西鹿角村委会交纳40万元合同履约保证定金，西鹿角村委会待项目开始实施、现场勘查入户开始后一周内返还我公司上述履约保证定金。合同同时约定，如果2013年12月31日还不能正式开始入户评估工作，西鹿角村委会应立即向我公司支付双倍的违约金。2013年1月24日，我公司按照合同约定将40万元履约保证定金给付西鹿角村委会，但因西鹿角村委会的原因至今仍未开始入户评估工作。西鹿角村委会的违约行为致使不能实现合同目的，故起诉要求：一、解除双方于2012年12月10日签订的房地产评估服务合同；二、西鹿角村委会返还我公司双倍的定金80万元；三、案件受理费5900元由西鹿角村委会负担。西鹿角村委会在一审中答辩称：我村委会与建亚公司签订合同属实。当时村委会和平谷区政府沟通，欲进行新农村改造，后来区政府不同意该项目，导致该项工作无法继续进行，现同意解除合同。签订合同后建亚公司支付40万元给西鹿角村委会是为了向西鹿角村委会表示其有履行合同的能力，该40万元不是定金的性质，不适用定金罚则双倍返还。双方在合同的违约责任条款中，没有约定双倍返还定金，只是说双倍返还违约金，但是双方并没有约定违约金的数额，本案也不存在适用法定违约金的情况，故不能适用违约金条款。综上，我公司只同意返还建亚公司40万元，不同意建亚公司的其他诉讼请求。一审法院经审理查明：2012年12月10日，建亚公司（乙方）和西鹿角村委会（甲方）签订房地产评估服务合同，合同约定西鹿角村委会委托建亚公司对西鹿角村委会新型农村社区改造拆迁腾退范围内的房屋及附属物进行补偿价格评估。合同第四条乙方责任第2项约定：“本合同签订后，乙方应交纳40万元合同履约保证定金存入甲方指定的账户，待项目开始实施，现场勘查入户开始一周内返还乙方的保证定金。”合同第五条服务费及支付方式约定：“平谷区西鹿角村房屋拆迁腾退项目，评估服务费暂估为915.2万元，最终拆迁评估总价款，以项目终结双方审核确认的报告户数为准，评估费再行调整。”合同第六条违约责任第1项约定：“本合同签订后，乙方按照甲方通知开始入户评估工作（甲方应提前一周通知乙方），履约保证金在乙方进入现场一周内返还，如于2013年12月31日还不能正式开始入户评估工作，甲方应立即向乙方支付双倍的违约金。”2013年1月24日，建亚公司将40万元履约保证定金支付给西鹿角村委会，此后，因为西鹿角村委会的原因至今未开始入户评估工作。现建亚公司持诉求诉至法院，要求西鹿角村委会双倍返还定金80万元，西鹿角村委会持答辩意见只同意返还40万元。上述事实，有双方当事人的陈述，建亚公司提供的房地产评估服务合同、收据、账户明细、转账支票存根在案佐证。一审法院判决认定：合同双方当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争执焦点在于，建亚公司给付西鹿角村委会的40万元是否属于定金性质。双方在合同第四条乙方责任第2项明确约定建亚公司交纳的是履约保证定金；合同第六条违约责任第1项约定履约保证金在乙方进入现场一周内返还，如于2013年12月31日还不能正式开始入户评估工作，甲方应立即向乙方支付双倍的违约金。结合合同第四条和第六条的约定，应当认定建亚公司给付西鹿角村委会的40万元是定金性质，即如果建亚公司不履行合同义务，无权要求返还定金；如果西鹿角村委会不履行合同义务，应当双倍返还定金。建亚公司、西鹿角村委会在2012年12月10日签订合同后，因为西鹿角村委会的原因导致合同不能继续履行、不能实现合同目的，现建亚公司要求解除合同，西鹿角村委会亦同意，故应当解除双方的合同。合同解除后，西鹿角村委会方应当依照合同的约定，双倍返还建亚公司定金80万元。现建亚公司的诉讼请求于法有据，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：1、解除建亚公司和西鹿角村委会于二〇一二年十二月十日签订的房地产评估服务合同；2、西鹿角村委会于判决生效后三十日内给付建亚公司八十万元。西鹿角村委会不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2015）平民初字第8478号民事判决，改判西鹿角村委会返还建亚公司四十万元保证金。上诉理由是：1、一审法院判决适用法律错误，违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题解释》的第一百一十八条规定。建亚公司交付的是保证金，该司法解释明确规定主张定金权利的，人民法院不应支持。2、合同中的违约责任并没有约定适用定金罚则，约定的是支付违约金，本案应适用违约金。3、合同中出现过履约保证定金，也出现过履约保证金，但都没有约定定金的性质，不应当适用定金罚则。建亚公司同意一审法院判决。针对西鹿角村委会的上诉，建亚公司答辩称：整个合同没有约定具体违约的责任承担形式，在这个合同中约定的只是定金。综上：请求维持一审法院判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：本案的争议焦点是建亚公司给付西鹿角村委会的40万元是否为定金性质。对此，本院结合双方所签合同的整体内容及其他证据，分析评判如下。首先，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”本案中，双方合同中约定40万元的性质为“合同履约保证定金”，并明确了上述款项于建亚公司开始履行“现场勘验入户”义务开始一周内返还给建亚公司，由此可知，上述40万元约定的重要目的在于担保建亚公司依约履行合同义务，具有明显的定金性质。其次，双方当事人于涉诉合同第六条第一款中虽存在“履约保证金”的表述，然结合“履约保证金在乙方进入现场一周内返还”的整体文义，能够推断出该处的履约保证金即为合同第四条第二款中所约定的“保证定金”。此外，对于上述条款中因西鹿角村委会的原因导致不能入户评估所产生的“双倍违约金”的含义，因涉诉合同并未存在违约金数额的约定，在此前提下，如将此处的“违约金”简单地进行文字释义，则“双倍”一词将失去法律上的限定意义。故本院认为，此时当结合合同的整体内容及定金罚则的法律规定，认定上述的“违约金”即为定金。再次，合同签订之后，建亚公司向西鹿角村委会交付的支票存根上亦记载用途为“西鹿角村定金”，从而再次明确了涉诉40万元的法律性质。结合上述分析，本院认为双方于合同中所约定的40万元具有定金性质，西鹿角村委会于合同签订后并未如约履行义务，应当承担相应的法律后果，双倍返还定金给建亚公司。综上，本院认为，西鹿角村委会的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5900元，由北京市平谷区平谷镇西鹿角村民委员会负担（已交纳）。二审案件受理费11800元，由北京市平谷区平谷镇西鹿角村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣代理审判员 史智军代理审判员 张 羽二〇一六年四月二十九日书 记 员 陈 振 微信公众号“”