（2016）赣01民终27号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-07
案件名称
张菊兰、樊成军与熊斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
樊成军,张菊兰,熊斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终27号上诉人（原审被告）：樊成军，男。上诉人（原审被告）：张菊兰，女。被上诉人（原审原告）：熊斌，男。委托代理人：谢盈，江西博大律师事务所律师。执业证号：13601201610825024。上诉人张菊兰、樊成军因与被上诉人熊斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张菊兰、樊成军，被上诉人熊斌的委托代理人谢盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年8月10日，原告将其所有的位于南昌县莲塘镇维也纳广场东路75号第G区11号店面出租给被告樊成军、张菊兰，并分别与两被告签订了两份内容一致《合同书》，内容主要是：甲方（原告）将位于莲塘维也纳广场第G区11号店面（建筑面积50.27平方米）出租给乙方（被告樊成军、张菊兰）经营，店内不得生火和搞餐饮业；租期为2012年8月10日至2014年8月10日8时止；在合同期内未经甲方（原告）允许乙方（被告樊成军、张菊兰）不得转让；如转让必须取得甲方（原告）同意，由租店方交租金给甲方（原告）或办理转租手续；合同到期，乙方（被告樊成军、张菊兰）无条件将店面归还甲方（原告），双方若有意向续订租赁合同，即在市场行价同等条件下，现租方优先；此店面由盛珂、刘文龙转租给被告樊成军、张菊兰，乙方（被告樊成军、张菊兰）与新乙方转让自行处理；甲方（原告）店面内的设施未经许可不得改动，合同到期，店面装修保持原样，不得破坏，如有损坏，必须恢复原样等。同日，被告张菊兰与转租方签订了协议，内容是：甲方（刘文龙）租原告店面（莲塘维也纳广场第G区11号店）至2014年8月10日8时止，现转让给乙方（被告张菊兰），转让费壹拾万元。2013年前租金叁万陆仟元现付清，2013年8月至2014年8月租金叁万陆仟元由乙方（被告张菊兰）于2014年6月10日前付清。又查明：被告樊成军、张菊兰租赁原告店面经营美容化妆店。被告张菊兰将租赁该店面的两年租金付给刘文龙，刘文龙再将租金支付给了原告。刘文龙转租店面给被告张菊兰时补偿了原告1万元。原、被告在店面租赁合同到期前后当面或用电话自己或通过第三方进行了多次续租协商，未能达成续租协议。本案在审理过程中，根据原告的申请，原审法院委托江西居易房地产估价有限公司对南昌县维也纳广场第G区11号房屋自2014年8月10日至本案判决生效之日止的市场租金价值进行了评估，并于2015年8月25日作出了赣居易（2015）（司鉴）字第126号司法技术鉴定书，鉴定结果：南昌县维也纳广场第G区11号房屋自2014年8月10日至本案判决生效之日止市场租金按月计算，月租赁价格为5379元。被告樊成军与被告张菊兰是夫妻关系。庭审中，原告坚决不与被告方续租店面，要求被告方立即归还非法侵占的维也纳广场东路75号G区11号店面；赔偿非法侵占店面期间每日按600元计算自合同终止日起至搬出店面止损失；赔偿大型新豪华吊灯，计价2800元；搬出店面前，被告要交清水、电、物管等费用；本案诉讼费及因此造成的费用由被告承担。被告方则要求继续租赁店面，否则要原告赔偿转让费、加盟费、装修费、店里产品费、人员培训损失费、营业额损失费、电表费，共计830290元损失，并在庭审法庭调查阶段中途退出法庭。上述事实有原、被告签订的《合同书》、房屋所有权证、门牌使用证、契证、电话录音光盘及记录、被告张菊兰与刘文龙签订的协议、刘文龙出具的收据、证言及双方的陈述予以证实。一审法院认为，原、被告签订的《合同书》是双方当事人意思的真实表示，合法有效，应受到法律保护。但合同书未对租金的金额、支付方式及逾期支付违约责任等进行约定。原、被告应按《合同书》中的约定，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。原告诉请要求被告归还到期店面，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。被告认为支付了转租费，要求续租店面，一是未与原告达成续租店面协议，二是支付的店面转租费给予了刘文龙，与原、被告《合同书》中约定的合同到期无条件归还店面没有关联性，其要求续租店面请求，原审法院不予支持。原告要求被告赔偿吊灯、被告要求原告赔偿电表，双方均未提供财产被侵占或损坏的事实证据，原审法院不予支持。原告要求被告赔偿合同逾期之日起每日600元的损失，缺乏事实依据且是单方面的意思，原审法院亦不予支持。经核实，江西居易房地产估价有限公司作出的赣居易（2015）（司鉴）字第126号司法技术鉴定书是在正常情况下进行现场查勘，依据相关法律法规作出的鉴定结果，不存在偏袒一方的问题。被告方认为原审法院未通知其参加选定司法鉴定机构，违反法律程序，存在偏袒的嫌疑的观点，与事实不符。原审法院认定被告方应自合同到期之日起按赣居易（2015）（司鉴）字第126号司法技术鉴定书鉴定结果每月支付租金5379元给原告熊斌至店面归还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、条六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告樊成军、张菊兰应在本判决书生效后30日内归还原告熊斌所有的位于南昌县莲塘镇维也纳广场东路75号第G区11号店面；二、被告樊成军、张菊兰自2014年8月10日起按每月租金5379元支付给原告熊斌至店面归还之日止；三、被告樊成军、张菊兰在归还原告所有的南昌县莲塘镇维也纳广场东路75号第G区11号店面之日付清该店面租赁期间的水、电、物业费等；四、驳回原告熊斌其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告樊成军、张菊兰承担元。樊成军、张菊兰不服一审法院判决，向本院上诉称，请求驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。其理由是：上诉人与被上诉人租赁合同约定，上诉人在同等条件下，有权对租赁房屋进行续租，在双方无法就租赁价格达成一致的情况下可以委托第三方对市场价格进行评估。据此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，评估程序错误，评估结果不客观。熊斌答辩称，被上诉人与上诉人樊成军、张菊兰签订房屋租赁合同，约定2014年8月10日8时将涉案房屋归还业主熊斌，上诉人在合同期满后拒绝搬出涉案房屋；被上诉人准备将涉案房屋另作他用，因上诉人生意好，故意拖延时间占用店面，不愿搬出；评估是在双方认可后抽签决定评估机构；同地段同面积隔壁店面租金为每月7000元。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，评估费5100元由上诉人承担。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：樊成军、张菊兰是否应将涉案的租赁房屋返还熊斌；樊成军、张菊兰是否应从2014年8月10日起按每月5379元支付租金给熊斌。本院认为：上诉人与被上诉人于2012年8月10日签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。但合同书未对租金的金额、支付方式及逾期支付违约责任等进行约定。上诉人认为在同等条件下有权对涉案的房屋享有优先承租权。在本案中，涉案的店面于2014年8月10日8时止租赁期满，上诉人与被上诉人在涉案的合同中约定：“2014年8月10日到期，乙方（樊成军）无条件自行将店面归还甲方（熊斌）”，同时约定：“双方若有意向续订租赁合同，即在市场行价同等条件下，现租方优先”，现被上诉人明确表示涉案的店面另作他用，不愿继续租给上诉人。据此，上诉人要求继续承租涉案的店面请求，本院不予支持。涉案的店面在合同期内为年租金36000元（月租金3000元），江西居易房地产估价有限公司作出的赣居易（2015）（司鉴）字第126号司法技术鉴定结果为每月租金5379元，上诉人及上诉人的证人在庭审中表述，在有关部门组织的调解过程中上诉人愿意每年支付年租金55000元（每年支付5500元÷12＝每月租金4583元）续租。综上，本院酌情涉案的店面租金樊成军、张菊兰自2014年8月10日起按每月租金4500元支付给被上诉人熊斌至店面归还之日止。司法技术鉴定费5100元由上诉人与被上诉人共同分担。在本案中，涉案的水、电、物业费等还在继续发生，且不能确定具体的诉讼金额，熊斌可以在归还涉案的店面之后另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果欠妥，应予改判。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第1159号民事判决第一、四项；二、撤销江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第1159号民事判决第三项；三、变更江西省南昌县人民法院（2014）南民初字第1159号民事判决第二项为：上诉人樊成军、张菊兰于本判决书生效后30日内支付被上诉人熊斌租金（自2014年8月10日起至店面归还之日止，按每月4500元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元（熊斌预交）、二审案件受理费350元（樊成军、张菊兰预交），司法技术鉴定费5100元（熊斌预交），共计5800元；由上诉人樊成军、张菊兰承担2900元，被上诉人熊斌承担2900元。本判决为终审判决。审 判 长 罗云奇审 判 员 裴重芳代理审判员 邓 晖二〇一六年四月二十九日书 记 员 滕漪兰 更多数据：搜索“”来源：