（2015）东一法寮民一初字第811号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-25
案件名称
徐国威与东莞市美之居物业投资有限公司、东莞市胜林机电工程有限公司所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐国威,东莞市美之居物业投资有限公司,东莞市胜林机电工程有限公司
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第八条，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法寮民一初字第811号原告徐国威，男，香港特别行政区居民，香港身份证号码：×××7007（）。委托代理人甘文义、伍祚足，分别、律师助理。被告东莞市美之居物业投资有限公司，住所地：东莞市。法定代表人陈晓棠。委托代理人邓尔良，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省紫金县。被告东莞市胜林机电工程有限公司，住所地：东莞市东城区。法定代表人许小勇。本院受理原告徐国威诉被告东莞市美之居物业投资有限公司（以下简称美之居公司）、东莞市胜林机电工程有限公司（以下简称胜林公司）所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨小可担任审判长，与代理审判员成瑶、人民陪审员邓爱容组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘文义、伍祚足到庭参加诉讼，被告美之居公司、胜林公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告徐国威于1995年10月30日向东莞金湖花园商住开发有限公司（以下简称“开发商”）购买东莞市寮步镇横坑金湖花园金龙苑7座S112号商铺（以下简称“商铺”），是商铺的合法所有权人。原告于2014年9月发现两被告于2014年2月14日在原告不知情的情况下擅自签订《物业租赁合同》，租赁期从2014年3月1日至2016年2月28日。由于被告美之居公司不是商铺的所有权人，其无权将商铺出租予他人，故两被告之间签订的《物业租赁合同》应属无效。另外，根据被告胜林公司提供的信息及《物业租赁合同》记载的水电表读数，可以确定被告胜林公司承租商铺前，被告美之居公司曾将商铺对外出租至少两年。在发现商铺被侵占后，原告代理人多次就商铺的租赁事宜主动与两被告沟通协商，并分别于2014年9月18日向被告胜林公司送达《律师函》，于2015年6月1日向被告美之居公司送达《回复函》。但被告美之居公司不仅未向原告偿还代收租金，反而继续向被告胜林公司收取租金，被告胜林公司不但未向原告支付租金，反而继续占用商铺。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国侵权责任法》之相关规定，特诉至法院，请求判令：1、两被告于2014年2月14日签订的《物业租赁合同》无效；2、被告胜林公司于2015年7月31日前搬离东莞市寮步镇横坑金湖花园S112号商铺；3、被告美之居公司偿还2012年1月1日至2015年7月31日就金湖花园S112号商铺租金40500元，被告胜林公司对2014年3月1日至2015年7月31日的租金16500元承担连带责任；4、本案诉讼费用及因诉讼产生的公证费用，律师费用由被告承担。庭审中，原告要求将上述第2项诉讼请求中的“2015年7月31日”调整为“判决生效后五日内”，第3项诉讼请求中的“2015年7月31日”调整为“搬离之日止”。被告美之居公司、胜林公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。经审理查明，原告徐国威与东莞金湖花园商住开发有限公司于1995年10月30日签订《房地产买卖契约》，约定原告向东莞金湖花园商住开发有限公司购买座落在东莞市寮步镇横坑管理区金银嶺金湖花园街铺S112号房屋，双方并于1995年11月15日在东莞市公证处办理公证，证明东莞金湖花园商住开发有限公司的印鉴和双方代表签名均属实。1996年7月2日，原告收到《收楼纸》。2014年8月26日，原告在东莞市房产管理局办理了案涉房屋的房地产权证，显示的位置为东莞市寮步镇横坑金湖花园金龙苑7座商铺S112号，建筑面积为46.72平方米。原告主张，因为开发商的原因，原告于1996年7月2日收楼后，没有对案涉商铺进行管理，直至办理房地产权证时才发现，被告胜林公司租住在案涉商铺内，出租人为被告美之居公司，原告又多次与美之居公司沟通，但双方因物业管理费、租金等问题未达成一致意见，且被告胜林公司仍占用案涉商铺，原告遂起诉至本院，诉如所请。原告就其主张，提交了物业租赁合同、收据、确认函、律师函等证据证明。物业租赁合同显示签订时间为2014年2月14日，出租人为美之居公司租赁部，承租人为许小勇，约定出租人出租东莞市寮步镇横坑金湖花园金龙苑7座商铺S112号铺给承租人，面积为54.84平方米，租赁期为2年，自2014年3月1日起至2016年2月28日止，租金每月为1100元，不包括管理费及其他费用。收据、确认函加盖了美之居公司租赁部的印章，收据内容为收到许小勇租金、押金、转让费的情况；确认函主要内容为确认代收2014年3月1日至2015年2月28日租金13200元，应收2001年1月1日至2013年8月31日管理费11362.304元。律师函主要为原告通过律师向美之居公司、胜林公司要求返还商铺、支付租金的情况。另查，许小勇为被告胜林公司的法定代表人。本院于2015年10月13日去到案涉商铺所在地址送达，商铺显示有“东莞市胜林机电工程有限公司”的招牌，大门处于关闭状态。原告庭审时称，经原告现场查看案涉商铺，至开庭之日即2016年1月20日，被告胜林公司的招牌仍然存在，经向旁边租户了解，被告胜林公司偶尔会回到案涉商铺，商铺内仍放置了胜林公司的家具。以上事实，有原告提供的房地产权证、房地产买卖契约、收楼纸、物业租赁合同、公证书、收款收据、确认函、律师函、费用催缴通知单、寄件凭证、律师费发票、公证费收据、名片，及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由两被告自行承担。对原告提交的证据的真实性本院均予以确认，并据此确认被告美之居公司将原告所有的位于东莞市寮步镇横坑金湖花园金龙苑7座商铺S112号出租给被告胜林公司的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告美之居公司没有案涉房屋的处分权即与被告胜林公司签订物业租赁合同，且在合同签订后又未提交证据证明其已经得原告的追认或同意，故被告美之居公司对案涉房屋没有处分权，原告请求确认两被告签订的物业租赁合同无效，本院予以支持。被告美之居公司在没有取得案涉房屋处分权的情况下擅自将房屋出租给被告胜林公司使用；被告胜林公司在收到原告的律师函后，应已知悉原告为案涉房屋所有权人，却仍拒不返还房屋，两被告的上述行为均已侵害原告的财产权，应当依法承担返还财产及赔偿经济损失的侵权责任。因此，原告要求被告胜林公司将案涉房屋返还给原告，合法有据，本院予以支持。原告要求两被告赔偿案涉房屋被占有期间的使用费损失，本院亦予以支持。关于占有使用费损失的具体金额，从原告提交的物业租赁合同可知，两被告约定的租赁期为2014年3月1日起开始，租金每月1100元，故原告请求被告美之居公司从2014年3月1日起，参照合同约定的1100元／月，支付至返还案涉房屋之日止的占有使用费，有理有据，本院予以支持。考虑到原告办理案涉房屋的房地产权证时间为2014年8月26日，被告胜林公司签订案涉租赁合同的时间早于该时间，胜林公司直至2014年9月18日才被原告的律师告知案涉房屋产权的真实状况，故本院认定胜林公司应从2014年9月19日起，对上述占有使用费承担连带清偿责任。至于原告还请求被告美之居公司支付从2012年1月1日起至2014年2月28日期间的占有使用费，原告就此未提交足够证据证明美之居公司在该期间存在占有案涉房屋的侵权行为，故原告的该项主张没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条，中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告东莞市美之居物业投资有限公司与被告东莞市胜林机电工程有限公司于2014年2月14日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告东莞市胜林机电工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告徐国威返还位于东莞市寮步镇横坑金湖花园金龙苑7座商铺S112号房屋；三、被告东莞市美之居物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告徐国威占有使用费（按1100元／月，从2014年3月1日起计至案涉房屋返还之日止）；四、被告东莞市胜林机电工程有限公司对本判决第三项确定的被告东莞市美之居物业投资有限公司履行自2014年9月19日起至房屋返还之日止的债务承担连带责任；五、驳回原告徐国威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费938.92元，原告已预交，由原告负担301.38元，两被告负担637.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 杨小可代理审判员 成 瑶人民陪审员 邓爱容二〇一六年四月二十九日书 记 员 尹彩华 微信公众号“”