（2016）冀09民终651号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-12-27
案件名称
王义仁与沧州福泰隆装饰材料有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王义仁,沧州福泰隆装饰材料有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终651号上诉人（原审原告、反诉被告）：王义仁，男，汉族，1970年8月24日出生，住沧州市运河区。委托代理人：孙国征，河北建平律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沧州福泰隆装饰材料有限公司。企业代码69348178-2；住所地：沧州市运河区朝阳南路。法定代理人：刘植海，总经理。委托代理人：王飞飞、杜建秋，河北腾迅律师事务所律师。上诉人王义仁、上诉人沧州福泰隆装饰材料有限公司（以下简称福泰隆公司）因租赁合同纠纷一案，均不服河北省沧州市运河区人民法院（2011）运民初字第2653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2010年8月29日，王义仁（乙方）���福泰隆公司（甲方）签订一份《福泰隆展位使用协议》，按照协议约定，由福泰隆公司向王义仁提供79.52平方米展位使用权，协议期限自2010年9月13日至2011年12月12日。该协议第3.04条约定，乙方及其雇员，不得寻衅滋事，不得辱骂殴打甲方管理人员和商场内的任何人员，无论任何情况下发生上述事件，甲方有权要求乙方辞退其雇员，情节严重的甲方有权终止合同协议，全部责任由乙方承担；第7.01条中E、G项约定，乙方有营业时间内擅自停止营业超过两天和经营过程中严重损害甲方利益的其他行为的，为乙方根本违约，甲方有权单方面即时终止和解除本协议；第7.02条约定，合同协议期未满，乙方如果要求提前终止合同，需提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可撤场；第14.01条约定，甲方向乙方雇佣人员和乙方授权委托代理人（营业员）交付需送达文件，经该人员和受委托代理人签收即为送达，乙方向甲方总经理、副总经理、商场店长（经理）交付需送达文件并签收后即视为送达；第15.01条约定，合同协议期满后，在同等条件下乙方享有续约优先权。另查明，福泰隆公司于2011年9月1日向王义仁下达了解除协议的通知单，通知单主要内容为：因王义仁在经营过程中出现与顾客打架事件，造成了严重后果，并且给福泰隆带来极坏的声誉影响，根据双方签订的《展位租赁协议》第七条第G款“经营过程中乙方出现严重损害甲方利益的其他行为，福泰隆有权解除协议”，现福泰隆郑重通知王义仁，限王义仁在9月11日前搬出展位，具体事宜和市场部详谈。否则，福泰隆将不再与其签订下一年度展位租赁合同，由此造成的一切损失均由王义仁商户自行承担。该通知单的签收人为李松茂，李松茂为王义仁的业务员。又查明，福泰隆公司与案外人陈其友于2011年11月11日签订了《经营管理协议书》，该协议书约定的场地位置即为本案所涉及争议展位，使用期限自2011年12月13日起至2012年12月12日止，使用费用合计是1.35元一平方米每天。再查明，王义仁因福泰隆公司单方拆除了本案争议商铺，于2012年7月10日申请对该商铺装潢、添置物的重置价格及日营业损失进行司法鉴定，经委托沧州鉴真价格事务所进行鉴定，沧州鉴真价格事务所出具了沧鉴真价字2012第90号价格评估报告书，确定王义仁的商铺装修、装潢的重置价格为175996元，日营业损失在价格评估基准日的价格为144元，添置物的重置价格无法确定。原审认为，王义仁与福泰隆装饰材料有限公司于2010年8月29日签订的《展位使用协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家禁止性规定，应合法有效，依法确认。王义仁因在经营期间与顾客发生打架事件，福泰隆公司于2011年9月1日向王义仁下达了通知单，并送达给了王义仁的业务员李松茂，限王义仁2011年9月11日前撤出该展位。2011年11月4日，福泰隆公司再次发出通知单，限王义仁在协议到期前撤场，福泰隆公司将不再与王义仁续签第三年度展位使用城议，但福泰隆公司未提交第二份通知单送到王义仁的证据，王义仁也否认收到该通知单，应认定2011年12月12日合同到期后，王义仁根据相关法律规定享有优先租赁权，但福泰隆公司已单方将租赁房屋收回，另行租赁，造成王义仁优先租赁权无法实现。对王义仁主张的所造成的损失予以赔偿的诉求，予以支持。由于双方对解除合同后，王义仁商铺装修、装璜的承担问题没有做出约定，经委托沧州鉴真价格事务所进行鉴定，王义仁商铺装修、装璜的重置价格为175996元。现福泰隆公司已将涉案商铺收回，并另行出租，该项损失及鉴定费5100元应由福泰隆公司承担。对在福泰隆公司的添置物，应返还给王义仁，对王义仁主张的营业损失，不予支持。对福泰隆公司的反诉，因王义仁在合同到期后未能及时退场，对给福泰隆公司造成的6011.7元损失应予赔偿，减除王义仁商铺装修、装璜的重置价格175996元，福泰隆公司再给付王义仁169984.3元，并对此承担由此引起的民事责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、沧州福泰隆装饰材料有限公司赔付王义仁商铺装修、装璜费175084.3元（已减去福泰隆公司反诉损失6011.7元）。二、福泰隆公司返还王义仁添置物。限判决生效之日起十五日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由王义仁、沧州福泰隆装饰材料有限公司各承担50元。福泰隆公司不服原审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的展位协议因被上诉人的违约行为已经解除，不存在续约优先权的行使问题。双方签订的协议在履行过程中，被上诉人一方严重违反协议的约定，情节恶劣，给上诉人带来严重损害，依约上诉人有权解除合同。为此，上诉人在合同到期前于2011年9月1日、2011年11月4日二次向被上诉人发出到期不再续租的通知，且被上诉人也已收到该通知，应视为双方合同已解除。且本案中涉案展位后续使用人支付的展位使用费高于被上诉人支付的展位使用费，说明本案当中已经不存在同等条件的情况，因此上诉人有权在合同解除后将摊位出租给出价更高的商��。二、被上诉人的损失是合同解除后不及时撤场造成，应当自行承担。上诉人的损失却是被上诉人造成的，应当由被上诉人依法赔偿。合同到期后，上诉人给被上诉人预留了充足的撤场时间，二被上诉人无故不撤场，也不再营业，而是放置不管，致使上诉人无法将该展位继续出租，给上诉人造成了损失。上诉人为维护自身合法权益，有权将妨碍其继续出租的物品进行清除，由此产生的损失应由被上诉人承担。原审法院对该事实认定不清，原审判决第八页写明：“由于原、被告对解除合同后，就商铺装修、装潢的承担问题没有作出约定，故商铺损失及鉴定费由原告承担”，该认定没有任何事实和法律依据。合同的解除是由于被上诉人违反了合同约定，合同解除后产生的相应损失应由被上诉人承担，原审判决上诉人承担损失明显错误。三、原审认定的被上诉人的损失缺乏依据，与事实严重不符。原审认定的损失是依据沧州鉴真价格事务所的价格评估报告书确定的，而该损失是商铺装潢、添置物的重置价格，而非在本案中的实际损失价值。另外被上诉人是否产生日营业损失的事实没有查清，即使产生也是因为被上诉人自身的不营业行为造成，与上诉人无关。请求依法撤销（2011）运民初字第2653号民事判决，依法改判上诉人不承担赔偿责任。针对福泰隆公司的上诉理由，王义仁答辩称：1.我方认为福泰隆的上诉不予成立，王义仁没有任何违约行为，福泰隆公司没有权利单方解除租赁合同，在争议未解决完之前也不能采取任何决定，因此我们认为福泰隆单方解除合同没有法律依据。2.福泰隆公司解除合同没有给王义仁任何通知，同时也侵犯了王义仁的优先承租权，在此情况下福泰隆单方解除合同，王义仁无法实现其优先承租��。3.王义仁有权使用展位，因福泰隆公司解除合同违法，王义仁继续使用展位符合法律规定，4.原审法院对王义仁的损失进行了司法鉴定，应当以鉴定为准。王义仁不服原审判决，上诉称：1.被上诉人违约造成上诉人无法正常经营，应当承担上诉人的营业损失。双方签订的展位使用协议，约定使用期限为2010年9月13日至2011年12月12日，但被上诉人在2011年9月11日协议未到期前就迫使上诉人搬出展位，使上诉人无法经营造成损失，经法院委托鉴定，上诉人的每日营业损失为144元。2.被上诉人主张的6011.7元的损失无事实依据，不应当支持。合同到期后被上诉人以侵犯上诉人优先承租权的方式，单方将展位收回并另行租赁给他人，被上诉人没有产生任何损失。双方在合同到期后虽然没有签订使用协议，但上诉人对展位具有优先承租权，被上诉人已侵犯了上诉人的优先承租权，使上诉人产生营业损失，该损失大于被上诉人的损失，被上诉人即使存在损失，法院也不能支持。请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法改判上诉人不予承担被上诉人的反诉损失6011.7元，并判决被上诉人赔偿上诉人的营业损失12960元。针对王义仁的上诉理由，福泰隆公司答辩称：原审法院对于上诉人承担被上诉人房屋租金损失6011.7元的认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以支持；上诉人的营业损失是上诉人的自身违约行为所导致的扩大损失，与被上诉人无关，应当由上诉人自行承担。二审查明：福泰隆公司在二审庭审中提交任秀珍和陈雅申的两份书面证言，主要内容为：在2011年王义仁经营的大津硅藻泥商铺与客户发生纠纷，随后店员于从丽离开了该商铺，该商铺不再正常经营。王义仁质证认为，证人未出庭作证，且不属于新证据，不能作为定案的依据。根据双方签订的协议，王义仁及其雇员，不得寻衅滋事，不得辱骂殴打福泰隆公司管理人员和商场内的任何人员，无论任何情况下发生上述事件，福泰隆有权要求王义仁辞退其雇员，情节严重的福泰隆公司有权终止合同协议；协议还约定：王义仁有营业时间内擅自停止营业超过两天和经营过程中严重损害福泰隆公司利益的其他行为的，属根本违约，福泰隆公司有权单方面即时终止和解除本协议。在原审中，王义仁雇佣的店员于从丽出庭作证，证明了曾与客户发生争执报警的事实。鉴于上述情形，福泰隆公司于2011年9月1日向王义仁下达了解除协议的通知单，通知单主要内容为：因王义仁在经营过程中出现与顾客打架事件，造成了严重后果，并且给福泰隆带来极坏的声誉影响，根据双方协议约定“经营过程中乙方出现严重损害甲��利益的其他行为，福泰隆有权解除协议”，现福泰隆郑重通知王义仁，限王义仁在9月11日前搬出展位，具体事宜和市场部详谈。否则，福泰隆将不再与其签订下一年度展位租赁合同，由此造成的一切损失均由王义仁商户自行承担。该通知单的签收人为李松茂，李松茂为王义仁的业务员。福泰隆公司主张在2011年11月4日再次向王义仁送达了解约撤场通知，但王义仁不予认可，福泰隆公司没能举证证明将该通知送达给了王义仁。其他查明事实与原审认定事实一致，不再赘述。本院认为，根据福泰隆公司原审和二审中的举证情况，能够证明王义仁承租福泰隆公司展位期间与顾客发生争执并报警的事实，按照双方签订协议的约定，福泰隆公司有权终止双方的租赁协议，王义仁在租赁协议到期后，不再享有优先租赁权。基于前述，王义仁主张协议到期后的���业损失，没有事实依据，本院不予支持。王义仁没有按照福泰隆公司在2011年9月1日通知的要求搬出展位，在协议到期后也没有搬离撤场，此期间福泰隆公司已与他人签订了租赁协议，为此给福泰隆公司造成了相应损失，王义仁应当赔偿。协议到期后，福泰隆公司强行将王义仁经营店铺的装饰、装修材料拆除，给王义仁造成财产损失，对此亦应当承担相应的赔偿责任，但是鉴于王义仁在协议到期后未主动撤离，亦存在一定的过错，应承担部分责任。根据双方的过错程度，本院认为福泰隆公司应当承担王义仁财产损失的70%，王义仁自己承担30%，王义仁的财产损失经鉴定为181096（包括鉴定费），福泰隆公司承担70%即为126767.2元，减去王义仁给福泰隆公司造成损失6011.7元，福泰隆公司应当赔付王义仁120755.5元。综上，原审判决认定事实部分错误，导致判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河北省沧州市运河区人民法院（2011）运民初字第2653号民事判决的第二项；二、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2011）运民初字第2653号民事判决的第一项；三、沧州福泰隆装饰材料有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿王义仁财产损失120755.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费100元，由王义仁、沧州福泰隆装饰材料有限公司各负担50元；二审诉讼费4074元，由王义仁负担1414元，由沧州福泰隆装饰材料有限公司负担2660元。本判决为终审判决。审 判 长 冉 旭审 判 员 纪俊阁代理审判员 孙雅静二〇一六年四月二十九日书 记 员 丁 娜