（2016）京03民终4973号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-05-31

案件名称

蔡久华与王瑞江土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡久华,王瑞江

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终4973号上诉人（原审被告）蔡久华，女，1965年5月26日出生。委托代理人张子叶（蔡久华之女），1987年5月3日出生。委托代理人张兰芬，北京市昌平区东小口镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）王瑞江，男，1973年4月30日出生。委托代理人郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人蔡久华因与被上诉人王瑞江土地租赁合同纠纷一案，蔡久华不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第04938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宫淼、法官张帆参加的合议庭，并于2016年04月06日公开开庭进行了审理。上诉人蔡久华之委托代理人张子叶、张兰芬，被上诉人王瑞江及其委托代理人郑泽众到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王瑞江在一审法院诉称：王瑞江与蔡久华于2014年5月29日签订集体土地租赁合同，王瑞江将位于怀柔区九渡河镇九渡河村村西50米处的养猪场大院出租给蔡久华，租金为200万元。后双方于同日签订补充协议，蔡久华给付王瑞江现金30万，剩余170万元用位于怀柔区富乐二区×号楼×单元×室楼房一套抵顶。王瑞江于当日交付了租赁物。后经查，该套楼房不是蔡久华所有，蔡久华也无法交付房屋。于是，王瑞江多次要求蔡久华支付剩余租金170万，但蔡久华一直未支付。蔡久华的行为已严重违约。故判令解除王瑞江、蔡久华之间的土地租赁合同；判令蔡久华返还王瑞江与村委会签订的承包协议书原件，判令蔡久华立即拆除在承租地上新建的违章的建筑；诉讼费用由蔡久华承担。蔡久华在一审法院辩称：1.双方签署的《集体土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2.蔡久华已按照合同约定履行了合同义务，王瑞江未能按照合同约定履行义务。首先，蔡久华已支付租金200万，有王瑞江出具的收条为证。其次，王瑞江水磨厂未按照约定时间清退，其中水磨厂变压器蔡久华也支付了3万元才过户蔡久华名下使用。3.王瑞江起诉状所说后来得知补充协议中的房产非蔡久华所有，与事实相悖。王瑞江在签订《补充协议》时已经知道房屋产权系他人所有。4.蔡久华未收到王瑞江任何形式的催要租金的通知，同王瑞江所称曾多次要求蔡久华支付租金的事实不符。5.从合同目的和合同相关条款分析，王瑞江无论是按照合同约定还是法律规定，都无权解除合同。一审法院经审理查明：王瑞江与蔡久华均系九渡河镇九渡河村村民。双方于2014年5月29日，签订《集体土地租赁合同》，双方约定王瑞江将位于怀柔区九渡河镇九渡河村村西50米处的白庙养猪场全部租赁给蔡久华。租赁用途，蔡久华自主选择经营项目。租赁期限自2014年5月29日至2039年12月31日。租金支付方式为双方自签订之日起，蔡久华一次性付清王瑞江二百万。后于当日，双方签订补充协议，关于租金给付双方又约定，养猪厂地上物归蔡久华所有，蔡久华于本协议签订之日给付王瑞江补偿款3万元。蔡久华以座落于北京市怀柔区富乐二区×号楼×单元×室楼房一套抵顶租金170万，现房屋所有权人与甲方于本协议签订之日起一个月内办理过户手续，相关费用由甲方负担。剩余租金30万及地上物补偿款3万元，由蔡久华于本协议签订之日支付王瑞江。另查，关于双方租赁合同的标的物位于怀柔区九渡河镇九渡河村村西50米处的白庙养猪场所有权系九渡河镇九渡河村集体所有，系1991年在县粮食局帮助下建成，土地性质为集体建设用地。2000年九渡河村将该地域租赁给王瑞江，后王瑞江转租他人用于水磨石厂经营。后2014年5月29日，王瑞江又将该区域转租给蔡久华。现该区域已由蔡久华投资建设数栋小别墅。目前现双方就是否全额给付租金及王瑞江同怀柔区九渡河镇九渡河村签订的租赁合同原件的下落产生争议。王瑞江为证明蔡久华仅支付租金及地上物补偿款33万，提交了其姐王瑞红的存款记录及书面证人证言。蔡久华为证明已经向王瑞江全额支付了200万租金，提交了王瑞江于2014年5月29日出具收款条，收条加载“收到蔡久华交来白庙猪场转租款200万元现金。”及书面证人证言。双方证人均提供书面证言，未出庭作证。双方对对方提交的证据，均不予认可。另，法院向怀柔区九渡河镇九渡河村原村委会书记张福旺调查取证，张福旺证实王瑞江同九渡河镇九渡河村存在事实的租赁关系；蔡久华支付了王瑞江33万元现金且拿房屋一套抵顶170万租金。蔡久华认为张福旺所述内容存在自相矛盾地方，对其所述内容真实性不予认可。另查，双方签订的补充协议时涉及的房产，双方均知晓该房屋产权属于案外人。现蔡久华表示无法联系房屋所有权人。另查，关于王瑞江同怀柔区九渡河镇九渡河村签订的租赁合同原件的下落，王瑞江主张租赁合同原件在蔡久华处，并提交书面证人证言。蔡久华不予认可。一审法院认为：王瑞江自2000年1月1日起向九渡河村委会交纳租金并实际使用白庙养猪场相关区域。王瑞江同九渡河村委会已形成事实上的租赁关系，且九渡河村委会未禁止王瑞江将该租赁标的转租他人，故王瑞江作为承租人有权利将以上租赁标的物进行转租。2014年5月29日，王瑞江同蔡久华签订《集体土地租赁合同》及其补充协议，系双方真实意思表示。但双方约定的租赁期限2014年5月29日至2039年12月31日，已超过最长租赁期限20年，不符合相关法律规定。因此，王瑞江、蔡久华双方签订的合同，在租赁期限20年内，租赁合同合法有效。租期超过20年的部分为无效合同。在合法有效的租期内，王瑞江、蔡久华双方针对是否足额交纳租金产生争议。首先，王瑞江、蔡久华双方于2014年5月29日约定租金支付方式为双方自签订之日起，蔡久华一次性付清王瑞江二百万。然后双方又于同日签订补充协议，双方又约定租金的支付方式为坐落北京市怀柔区富乐二区楼房一套抵顶租金170万，剩余租金30万及地上物补偿款3万，由蔡久华与本协议签订之日支付王瑞江。蔡久华如于签订当日直接给付现金200万，按照常理，双方应无需又在补充协议中再另行约定支付方式。且蔡久华又无其他合理理由解释“以坐落北京市怀柔区富乐二区楼房一套抵顶租金170万”存在其他含义。而王瑞江依据补充协议的支付方式，在收到蔡久华支付的现金33万元后且双方又约定以房屋抵顶租金170万后，为蔡久华出具收到200万现金的收款条，是符合一般常理，且蔡久华又无当场支付200万现金的其他证据加以佐证。因此，可以认定双方实际的支付方式应是按照补充协议约定的方式进行。而双方约定的房屋系属第三人所有，现无法过户给王瑞江抵顶租金170万。故承办人认为，蔡久华应用房屋抵顶的170万租金未实际支付给王瑞江。因蔡久华大部分租金未支付给王瑞江，不能实现王瑞江的合同目的，所以双方之间的租赁合同应该解除。关于王瑞江要求蔡久华立即拆除在承租地新建的违章建筑的主张，法院认为关于建筑物是否应认定为违章建筑，非人民法院管辖范围，应有相关部门认定后，另行处理。关于王瑞江主张蔡久华返还与九渡河村委会签订的《承包租赁协议书》原件，因王瑞江未能提交充分证据证明该原件现在蔡久华处，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、王瑞江同蔡久华于2014年5月29日签订的《集体土地租赁合同》在租期二十年内的部分于判决生效之日起解除。二、驳回王瑞江的其他诉讼请求。蔡久华不服一审法院判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误，关于租金是否全部支付的事实认定错误，歪曲事实改变蔡久华的答辩意见。二、一审法院判决解除合同存在错误。根据双方签订的租赁合同第七条，诉讼双方未就解除合同一事达成共识，故不满足合同规定的解除情形。一审法院作出解除合同判决的依据是《合同法》第94条、第96条，但是根据该法律规定解除合同的前提是进行催告和通知，王瑞江对蔡久华既没有进行催告，也没有进行过通知，而是直接向法院起诉，一审法院就直接判决解除合同，王瑞江、一审法院都违反了《合同法》的程序性规定。三、根据蔡久华收集的新证据，租赁土地的所有人九渡河村委会与王瑞江之间不存在合法有效的租赁关系，故蔡久华请求认定诉讼双方的租赁合同及补充协议自始无效。其一，九渡河村委会于2016年2月10日出具证明“北京市怀柔区九渡河镇九渡河村村西白庙猪场土地是村集体土地，归九渡河村委会所有。九渡河村委会从未召开社员代表大会讨论将该块土地租赁给王瑞江使用，且王瑞江与九渡河村委会不存在土地租赁合同。”其二，根据《村民委员会组织法》第24条、第22条规定，王瑞江无权从九渡河村委会取得该集体土地的出租权。其三，王瑞江不是九渡河村村民。根据《农村土地承包法》第48条规定，王瑞江无权从九渡河村委会承包该集体土地。其四，王瑞江无法提供其与九渡河村委会签订的租赁合同原件。其五，一审法院仅根据九渡河村委会原书记张福旺的谈话笔录就认定王瑞江与九渡河村委会形成事实上的租赁关系，证据不足。综上，蔡久华认为，王瑞江与九渡河村委会之间不存在合法有效的租赁关系，更无权对该集体土地进行转租，双方签订租赁合同及补充协议存在重大误解，故请求确认双方签订的租赁合同及补充协议自始无效。蔡久华故请求：一、撤销一审判决第一项关于解除双方租赁合同的判决。二、依法判决蔡久华与王瑞江签订的租赁合同及补充协议自始无效。三、本案一审、二审诉讼费用由王瑞江承担。王瑞江同意一审判决，其针对蔡久华的上诉请求答辩称：同意一审判决，请求维持一审判决。不同意蔡久华的上诉请求。二审期间，蔡久华提交北京市怀柔区九渡河村村委会出具的证明一份，证明涉案土地归村委会所有，村委会从未将涉案土地租赁给王瑞江使用、也未与王瑞江签订租赁合同。王瑞江对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有租赁合同、现场照片等证据及双方当事人陈述在案证明。本院认为：涉案《集体土地租赁合同》及同日签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，其中关于租赁期限20年内的部分，不违背国家相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约定履行。蔡久华主张王瑞江与九渡河村委会之间不存在合法有效的租赁关系，无权对该集体土地进行转租，认为双方签订租赁合同及补充协议存在重大误解应属无效。因双方均未在一审期间提出，且蔡久华二审期间提供的证据与一审法院调查内容相矛盾，九渡河村委会亦未出庭接受询问，蔡久华以此主张无效，依据不足，本院无法采信。关于蔡久华主张其已履行完毕支付全部租金的义务，一审判决解除合同存在错误问题。本院认为，首先，涉案租赁合同签订在先，补充协议签订在后，结合二者来看，蔡久华、王瑞江约定的租金金额及支付形式可确定为补充协议中载明的租金30万元、地上物补偿款3万元以及北京市怀柔区富乐二区×号楼×单元×室房屋一套抵租金170万元。蔡久华提交王瑞江出具的收款条以证明其已经全额支付租金，既不符合二人的上述约定，亦不符合常理。其次，现该房屋未过户至王瑞江名下，故该房屋所充抵的170万元租金应视为未实际支付给王瑞江。一审据此认定合同目的不能实现、并判决解除涉案合同，并无不当，本院依法予以维持。对于蔡久华该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，蔡久华的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。双方对一审判决其他内容均无异议，本院予以确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11400元，由蔡久华负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费22800元，由蔡久华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王东军代理审判员　　宫　淼代理审判员　　张　帆二〇一六年四月二十九日书　记　员　　张日广来源：百度“”