（2016）粤07民终第310号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2017-04-28
案件名称
任海燕、江门市群弘物业服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任海燕,江门市群弘物业服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终第310号上诉人（原审被告）：任海燕，女，汉族，1980年11月30日出生，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审原告）：江门市群弘物业服务有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区群星大道60号。法定代表人：李锦新。委托代理人：陈鉴铭、黄健嫦，均系广东金泽律师事务所律师。上诉人任海燕因与被上诉人江门市群弘物业服务有限公司（以下简称“群弘公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法棠民初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年7月20日，群弘公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、任海燕交付的押金20000元归群弘公司所有；2、任海燕向群弘公司支付2015年4月1日至7月31日的租金42816元及计至欠款付清日止的逾期付款违约金；3、任海燕向群弘公司支付水电费827元；4、本案诉讼费用由任海燕承担。在诉讼过程中，群弘公司变更第3项诉讼请求为要求任海燕支付2015年3月至6月的水电费1932元。事实和理由是：群弘公司、任海燕分别于2014年10月22日和24日签订四份《租赁合同》（合同编号：20141001、20141002、20141003、20141004），由群弘公司将位于江门市蓬江区环市街群星大道56号104室之104、105、106、107出租给任海燕经营使用。双方在合同中约定了租赁标的、租赁期限、租金及支付期限、房屋使用要求和维修责任、违约责任等条款。合同签订后，群弘公司按约定将租赁物交给任海燕使用。但任海燕从2015年4月1日起拖欠群弘公司租金，经群弘公司多次催收，任海燕仍不支付。鉴于任海燕的违约行为，群弘公司根据租赁合同第六条约定及合同法的有关规定，于2015年7月14日向任海燕发出《解除合同通知书》，解除与任海燕的租赁合同。但任海燕至今仍拖欠租金及水电费用。根据租赁合同第六条，任海燕逾期交付租金，应按逾期交款金额每日百分之一向群弘公司交付逾期付款违约金，现群弘公司要求任海燕按逾期交款金额每日千分之一向群弘公司交付逾期付款违约金，直至付清全部欠款之日，暂计至2015年7月30日是2847.27元。任海燕辩称：任海燕于2014年10月22日在群弘公司提供的空白租赁合同上签字，当时群弘公司并未在合同上签字盖章，也没有把合同交付给任海燕。而且群弘公司也没有把租赁物即涉案商铺交给任海燕使用，任海燕没有交过押金，2014年11月至2015年3月也没有交过租金。虽然是签过合同，但合同没有实际履行，所以合同是无效合同。据任海燕了解，群弘公司把本合同约定的铺位自2012年12月开始至今一直交给蓬江区金宏阳光陶瓷经营部梁小彬经营使用。梁小彬于2012年12月18日领取营业执照，成立蓬江区金宏阳光陶瓷经营部，并以该经营部名义与广东蒙娜丽莎新型材料集团有限公司签订江门总代理合同，自注册之日起一直经营至今。梁小彬与群弘公司一直发生缴纳押金、租金等经济往来。根据上述事实与理由，群弘公司起诉任海燕是错误的，请求法院依法驳回群弘公司的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2014年10月15日，群弘公司向任海燕出具收据一份，确认收到租赁星福尚岭新筑花园B2（104-107）商铺的押金20000元。2014年10月22日及同月24日，群弘公司、任海燕签订四份《租赁合同》（合同编号：20141001、20141002、20141003、20141004），约定：甲方（群弘公司）将位于江门市蓬江区群星大道星福尚岭新筑花园临街B2商铺104、105、106、107出租给乙方（任海燕）作商业之用；租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日，其中2014年10月1日至2014年10月31日为装修免租期；四个商铺租金共5352元/月，管理服务费共5352元/月；签订合同当日乙方向甲方交纳押金20000元；乙方应每月10日前交纳当月租金、管理费及上月水电费；如乙方逾期交纳租金、水电费等费用，应每日按欠款总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期30日的，甲方有权解除合同；合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后，甲方即无息退还乙方押金；乙方单方面违约，定金归甲方所有，等等。2015年7月9日，群弘公司向任海燕发出《解除合同通知书》，称因任海燕自2015年4月起拖欠租金及水电费，故解除双方的租赁合同，并限任海燕在收到通知书之日起三天内搬离，将租赁房屋交还给群弘公司。群弘公司将上述通知张贴在涉案商铺门前，并于同月14日通过EMS特快专递邮寄上述通知给任海燕。群弘公司经催讨无果，故诉至法院请求解决。在庭审时，群弘公司确认涉案商铺已于2015年7月底收回，并于同年8月另行出租给案外人严锦川、郑贵星，任海燕对群弘公司解除合同的事实无异议。另查，江门市蓬江区群星大道星福尚岭新筑花园临街B2（104、105、106、107）商铺于2015年1月9日办理产权登记，地址变更为环市街群星大道56号104室，权属人登记为江门市群星实业发展总公司，该公司将上述商铺交给群弘公司出租、管理。上述商铺于2011年10月8日至2014年10月8日出租给案外人梁小彬，梁小彬于2012年12月18日以商铺地址为经营场所，成立蓬江区金宏阳光陶瓷经营部。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：1、群弘公司、任海燕签订的房屋租赁合同是否有效；2、该租赁合同是否实际履行；3、群弘公司的诉讼请求是否予以支持。一、关于涉案租赁合同的效力问题。群弘公司提供的四份《租赁合同》，对租赁标的物、租赁时间、租金数额及交付时间、双方的权利义务、违约责任等内容均有明确约定，群弘公司、任海燕均在合同上签名、盖章、捺印。任海燕辩称其签合同时群弘公司方未签字盖章，群弘公司也没有把合同交给任海燕，原审法院认为，合同双方的当事人没有同时在合同上签名的情况在实践中并不少见，且涉案合同上并没有任何修改痕迹，只要群弘公司、任海燕均在合同上签名，即使时间顺序有先后，亦表明双方已达成合意。此外，任海燕作为一名完全民事行为能力人，理应清楚在合同上签名带来的法律后果，其在了解合同内容后签名捺印，即表明其对合同全部条款予以确认。任海燕辩称群弘公司存在多头合同的欺诈行为，经查，涉案商铺租赁给梁小彬的时间先于任海燕的租赁期间，二者并无冲突，而2015年8月租赁给严锦川，也是在群弘公司向任海燕发出解除合同通知书后，据此，群弘公司、任海燕签订租赁合同时并不存在使用权争议。综上，涉案的四份租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同一经订立，即具有法律效力。任海燕上述辩解意见理据不足，不予采信。二、关于涉案租赁合同的履行问题。首先，关于押金的交付，虽然本案交押金时间早于签订合同的时间，但押金作为承租方履行合同的一种金钱担保，在法律上对其交付时间并没有明确限制，既可以在合同订立前、合同订立后或者合同履行过程中，因此，任海燕以交押金时间早、不合理为由进行抗辩，不予采纳。群弘公司出具的押金收据上载明交款人为任海燕，任海燕则辩称其没有交过押金，其也不认识交押金的人。从交易惯例分析，收款收据应交给交款人收执，如果交款人不是任海燕，交款人放任群弘公司出具一个不认识的人名的收据不合常理。故群弘公司该证据的可信性较高，原审法院据此推定任海燕已向群弘公司交付押金20000元。其次，关于商铺的交付，任海燕辩称涉案商铺一直由梁小彬使用，原审法院认为，任海燕作为承租人，既已签订租赁合同，亦已交纳了押金，在明知商铺被他人使用的情况下却一直不向出租人要求交付商铺，明显有违常理。再次，在任海燕于2015年6月29日发给群弘公司的短信中显示：“既然房租交不了，合同就不要继续履行，我要求提前把合同中止”，由此可见，任海燕对合同的履行情况是知情的。最后，任海燕辩称自己从来没有交纳租金、水电费，该自认意见只能证明任海燕没有按合同约定履行承租人的义务，并不能反证群弘公司没有履行交付商铺的义务。综上，原审法院确认群弘公司已将涉案商铺交付给任海燕。至于在合同履行过程中商铺的实际使用人是任海燕还是梁小彬，根据合同相对性原则，承租人与实际使用人不一致，并不影响出租人向承租人主张合同权利，而且任海燕亦未有证据证实其曾向群弘公司披露上述商铺的实际使用人情况，故此，群弘公司作为出租人有权请求承租人即任海燕履行交付租金等费用的义务。三、关于群弘公司的诉讼请求是否予以支持。如前所述，群弘公司、任海燕签订的租赁合同已生效，群弘公司已将商铺交付给任海燕使用，任海燕没有按约定交付租金、管理费、水电费，已构成违约，应承担相应的违约责任。群弘公司已于2015年7月底收回涉案商铺，虽然任海燕辩称其从来没有交纳租金、管理费、水电费等，但群弘公司起诉仅主张2015年4月1日至2015年7月31日的相关费用，是群弘公司对自身诉讼权利的合理处分，予以支持。1、关于群弘公司能否没收押金20000元。虽然合同中有约定“如乙方违约，定金归出租方所有”，但合同中没有约定交付定金的条款；另一方面，合同约定了交付押金的条款，并明确约定“合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后，甲方即无息退还乙方押金”，据此，任海燕向群弘公司交付的押金并不具备定金性质，不适用定金罚则，群弘公司已请求任海燕支付租金、管理费及违约金，故不能同时主张没收押金，已收取的押金20000元可折抵拖欠的租金。2、关于租金及管理费，根据合同约定，四个商铺租金及管理费为10704元/月，任海燕拖欠四个月，即共拖欠42816元。关于违约责任，合同约定每逾期一日，按拖欠总额的1%支付滞纳金，明显过高，现群弘公司自愿将其调整为每日按1‰计算，没有违反法律法规的相关规定，予以支持。任海燕应自逾期之日起按实际欠款额分段计算违约金，经核算，2015年4月11日至2015年7月31日的违约金为2847.27元。2015年8月1日起的违约金以扣减押金后的欠款额22816元为基数计算。3、关于水电费。经查，群弘公司管理出租的商铺由群弘公司统一向水电部门交纳水电费，各承租人根据群弘公司通知向群弘公司支付其租赁商铺的相应水电费，群弘公司提供的水电费通知单显示任海燕尚岭一期106、107铺于2015年3月至6月的用电费用共1932元，该款群弘公司已垫付，而任海燕自认其没有交纳过水电费，原审法院据此确认任海燕拖欠群弘公司电费1932元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，于2015年12月11日作出如下判决：一、任海燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及管理费22816元及计至2015年7月31日止的违约金2847.27元（2015年8月1日起的违约金以22816元为基数，按每日1‰计算至本判决规定的款项付清之日止）给江门市群弘物业服务有限公司；二、任海燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付用电费1932元给江门市群弘物业服务有限公司；三、驳回江门市群弘物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人二审的意见任海燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回群弘公司的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由群弘公司承担。事实和理由：一、1）、一审判决认定事实错误的。事实上，一审期间，任海燕多次明确表明双方达成租赁意向并在合同上签字后，群弘公司并没有书面或口头通知任海燕缴纳过押金，任海燕也没有租赁合同原件，涉案商铺根本没有交付。群弘公司提供的押金收据是群弘公司单方编造的，押金收据出具时间与合同约定条款明显不符，押金收据也没有任海燕的签字。合同约定条款应为签订合同在先，交纳押金在后，一审判决对此事实的认定，明显错误的。2）群弘公司提交的5份租金及管理费发票载明缴款人为佛山市一石装修设计有限公司，且收据内容也没有显示本案所涉及的铺面，群弘公司没有提供其他证据证明任海燕有缴纳租金，该发票明显是群弘公司编造的或只能证明群弘公司与佛山市一石装修设计有限公司之间的关系，其提交的水电费通知书也是单方编造的。3）任海燕从来没有安排他人交过押金租金，群弘公司也不能其他证据予以佐证。且群弘公司提供票据全部都是复印件，根据法律规定，复印件不能作为定案依据。4）原审法院对发票载明的交款人为佛山市一石装修设计有限公司只字不提，有意回避事实，明显袒护群弘公司。二、涉案商铺是群弘公司租赁给他人使用的。群弘公司在租赁给梁小彬或佛山市一石装修设计有限公司心知肚明，群弘公司起诉任海燕明显错误，请求二审法院查明事实，作出客观公正判决。群弘公司答辩称：一、群弘公司与任海燕签订的四份《租赁合同》是合法有效的租赁合同，租赁合同已实际履行。任海燕承认上述四份合同为其所签及双方已达成租赁商铺的合意，任海燕对合同的内容以及带来的法律后果是清晰的。任海燕于2014年10月15日向群弘公司缴纳的押金20000元，该行为只能证明任海燕为能顺利租赁商铺向群弘公司作出的一种担保，并不能以此认为押金收据是编造的。任海燕租赁涉案商铺后，直至2015年3月都按时交租和水电费，群弘公司按照任海燕的指示向其开具佛山市一石装修设计有限公司的发票，发票原件已交给任海燕。二、群弘公司已将涉案商铺交付给任海燕使用。任海燕申请一审法院调取群弘公司与梁小彬签订的《租赁合同》显示梁小彬租赁合同期限到2014年10月8日止，后由群弘公司租赁给任海燕使用。其次，任海燕在与群弘公司签订了租赁合同以及交付了押金的情况下，商铺一直被他人使用而不要求群弘公司交付涉案商铺，任海燕从未口头或书面要求群弘公司交付商铺，明显不符合常理。再者，任海燕在2015年6月向群弘公司发来的短信显然表明任海燕是明确知道租赁合同是在实际履行的，群弘公司已把涉案商铺交付给任海燕。三、群弘公司与任海燕是合同的相对方，根据合同的相对性，即使任海燕把涉案商铺交付给他人使用，但也不影响合同的履行，任海燕仍有义务按照合同的约定向群弘公司交付租金。请二审法院维持一审判决。双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：任海燕于2015年6月29日发给群弘公司的短信内容：“既然房租交不了，合同就不要继续履行，我要求提前把合同中止”。2015年9月24日发给群弘公司的短信内容：“还有，合同上说逾期一个月就属乙方违约，每个月十号之前交房租，为什么你们要等到欠三个月才通知我说他们没有交房租给你，只是你们的责任。为什么你们不按合同办事，非要搞成这样”。本院判决理由和结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据本案双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：一、涉案租赁合同是否成立生效的问题；二、涉案租赁合同是否已实际履行。关于第一个争议焦点。群弘公司提供的四份《租赁合同》，对租赁标的物、租赁时间、租金数额及交付时间、双方的权利义务、违约责任等内容均有明确约定，群弘公司、任海燕均在合同上签名、盖章、捺印，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自合同义务。任海燕虽主张其签订合同时群弘公司并未盖章，对涉案合同是否成立和生效不知情。由于任海燕对其主张并未提供证据予以证明，且任海燕作为一名完全民事行为能力人，理应清楚在涉案合同上签名后的法律后果，其在确认合同内容后签名，却在长达几个月时间对签订的合同不闻不问，明显不符合常理，故任海燕主张不清楚涉案合同是否生效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。群弘公司主张合同签订后，双方实际已经履行合同；任海燕上诉主张其在涉案合同上签字后，群弘公司并未交付合同以及要求任海燕交付押金，合同从未履行。本院认为，审查双方当事人提供的证据以及分析双方陈述事实的合理性，本院认定涉案合同已经实际履行，理由如下：首先、如前所述，任海燕在签订租赁合同后，在长达几个月时间对签订的合同不闻不问，明显不符合常理。且涉案《租赁合同》明确约定，签约当天即缴纳5000元的押金；租赁期由出租方自2014年10月1日起交付给承租方使用，而从双方签订合同的落款时间为2014年10月22日、24日可知，任海燕在签订合同时涉案标的已经交付，并在签订合同时或之前已经缴纳押金，该事实与群弘公司陈述涉案商铺已于2014年10月1日交付给任海燕，任海燕于2015年10月15日缴纳了押金2万元后才与其签订租赁合同的事实相符，本院予以采信。任海燕上诉主张签订合同后并未缴纳押金。其主张没有缴纳押金就签订合同与合同约定不符，且其签订合同时已明知合同约定涉案商铺于签订合同前即2014年10月1日已交付的事实，但并未提出异议，事后也没有提供证据证明该约定与事实不符，故其主张没有事实依据。再者，即使群弘公司提供的租赁押金收据、租金发票无法直接证明是任海燕缴纳的，但结合任海燕于2015年6月29日发给群弘公司的短信内容：“既然房租交不了，合同就不要继续履行，我要求提前把合同中止”，以及2015年9月24日的短信内容：“还有，合同上说逾期一个月就属乙方违约，每个月十号之前交房租，为什么你们要等到欠三个月才通知我说他们没有交房租给你，只是你们的责任。为什么你们不按合同办事，非要搞成这样”的自认意见可知，其对合同的履行情况是知情的，并清楚知悉群弘公司因其未按时缴纳租金而要求解除合同，故结合群弘公司提供的租赁押金收据、租金发票可认定，任海燕因履行租赁合同曾向群弘公司缴纳2万元押金以及2015年4月前的租金，涉案合同一直在履行。任海燕辩称其从来没有交纳租金、水电费，该信息打错字，并非该意思。但从该短信文字可知该短信内容清晰，并没有可产生歧义的地方，且与本案的事实相符，故其主张信息有歧义，依据不足。任海燕抗辩涉案合同并未实际履行，没有事实依据，本院不予采纳。综上，本院确认群弘公司已将涉案商铺交付给任海燕。至于在合同履行过程中商铺的实际使用人是任海燕还是梁小彬或是其他人，根据合同相对性原则，即使承租人与实际使用人不一致，亦不影响出租人向承租人主张合同权利，故此，群弘公司作为出租人有权请求承租人即任海燕履行交付租金等费用的义务。任海燕没有按约定交付租金、管理费、水电费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院判令任海燕应支付租金及管理费22816元及计至2015年7月31日止的违约金2847.27元、电费1932元给群弘公司并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1462元，由任海燕负担。本判决为终审判决。审判长 黎景欣审判员 陈雪娟审判员 许世清二〇一六年四月二十九日书记员 谢惠英 微信公众号“”