（2015）侯民初字第3214号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-09-14

案件名称

黄燕清与福建龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

闽侯县人民法院

所属地区

闽侯县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄燕清,福建龙旺房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三条，第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

福建省闽侯县人民法院民事判决书（2015）侯民初字第3214号原告黄燕清，女，1982年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人李龙健、许靖森，福建亚嘉律师事务所律师。被告福建龙旺房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县。法定代表人薛伟，总经理。委托代理人蔡宇涛，公司员工。原告黄燕清与被告福建龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告黄燕清委托代理人许靖森，被告福建龙旺房地产开发有限公司委托代理人蔡宇涛到庭参加诉讼。由于代理审判员赵伯硕于案件结案之前调离岗位，本院重新组成合议庭于2016年4月27日再次公开开庭进行了审理，原告黄燕清委托代理人李龙健、被告福建龙旺房地产开发有限公司委托代理人蔡宇涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄燕清诉称，2013年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”），约定原告向被告购买坐落于福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道66号龙旺康桥丹堤59#楼5层408单元的房产，房产总价款为人民币360121元，被告应于2015年9月30日前将房产交付原告使用。《购房合同》签订后，原告依约支付了全部购房款。被告于2015年7月份通知原告，原告所购买的上述房产已经于2015年7月5日前具备购房合同所约定的交付条件，并通知原告务必于2015年7月6日至2015年7月21日期间至被告处办理交房手续。此后，原告依约至被告处办理交房手续，但在交房时却发现被告拟交付的房屋存在大量与合同约定如下不符合同约定的情形，包括：合同约定建筑层数为地上最高32层，但是被告拟交付的房屋建筑除地面32层以外，多出了2层的建筑物；被告未在房屋外墙合适位置为原告安装空调外机板，原告无法安装空调外机；此外，被告未将卧室和阳台进行分隔，也未依约为原告安装燃气管道等等。原告在发现房屋存在上述问题之后，在与被告工作人员多次协商均无果的情况下，原告于2015年7月6日向被告发函，并要求被告进行整改，直至讼争房产达到合同约定的条件为止。时至今日，被告均未有任何整改的行为。综上所述，被告的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，原告为了维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决：一、依法判令被告立即拆除南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤59#楼32层以上的建筑物；二、依法判令被告在原告购买的南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤59#楼5层408单元房屋外墙合适位置安装空调外机放置处；三、依法判令被告在原告购买的南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤59#楼5层408单元房阳台与卧室之间安装铝合金玻璃推拉门；四、依法判令被告依约为原告安装燃气管道；五、依法判令被告向原告支付违约金人民币4321元（违约金以购房款360121元为基数，按日万分之二计算，从2015年7月21日起算至被告交付符合合同约定条件的房屋为止，暂计至2015年9月21日）；六、本案的诉讼费由被告承担。被告福建龙旺房地产开发有限公司辩称，一、关于59#楼顶层。2014年9月15日，59#楼立面建设竣工，与立面设计图纸相一致，并经福建宏业建设监理有限公司的验收通过。59#楼顶层完全依据国家及地方现行有关设计规范、法律法规的规定进行设计，经图审中心以及规划职能部门审查、审批合格，在程序和实体上均符合现行法律法规，不存在增加楼层影响设计安全问题，且在使用上完全符合规范的设计用途。59#楼在通过各项验收后，答辩人将该楼管理事项统一交福州茂基物业管理有限公司。但因该公司的管理的原因，导致59#楼的32层以上因临时堆放施工材料的原因发生搭建。该搭建行为非答辩人所为，答辩人在得知后，亦多次通知物业公司予以整改。二、关于59#楼煤气管道。答辩人在销售期间已明确告知客户，59#楼除了端头60㎡的户型达到设计规范的要求，其他户型均因没有独立厨房，出于安全考虑，按照建设部发布的GB50028-2006《城镇燃气设计规范》不得设计敷设煤气管道。显然，答辩人交付的商品房符合《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限信息项下第2点“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”的约定，故不存在任何违约情形。三、关于59#楼阳台。59#楼阳台依据国家及地方现行有关设计规范、法律法规规定进行设计，经图审中心以及规划职能部门审查、审批合格，在程序和实体上均符合现行法律法规。原告要求暂缓安装铝合金推拉门的，且已经向答辩人出具了《暂时不安装铝合金推拉门的说明》，答辩人遂予以暂缓安装。如其现需要安装，只要向答辩人作出要求，答辩人即会帮其安装到位。据此，答辩人不存在任何违约的情况。四、关于59#楼空调外机摆放位置。59#楼百叶窗处为空调外机统一的摆放位置，该设计完全符合国家及地方现行有关设计规范和法律法规的规定，且经图审中心以及相关职能部门审查合格。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告黄燕清为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，证明原告向被告购买本案诉争房屋及相应的权利义务关系；证据2、销售不动产统一发票，证明原告依约向被告支付了全部购房款；证据3、入伙通知书，证明被告通知原告于2015年7月6日至2015年7月21日期间至被告处办理交房手续；证据4、拒绝交房通知函、证据5、快递面单、证据6、照片，共同证明因被告拟交付的房屋不符合合同约定，原告向被告发函要求被告予以整改的事实。补充证据7、光盘一张，证明被告在出售诉争房屋时，在对外宣传房屋商品房样板房的视频资料中有放置燃气灶的事实。被告福建龙旺房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：证据1、《竣工验收备案表》，证明2014年10月9日，康桥丹堤项目通过竣工验收，具备交房条件；证据2、《建设项目竣工规划审核意见单》，证明2015年3月31日，被告建设的康桥丹堤59＃－63＃、65＃楼及地下室项目经闽侯县住房和城乡建设局核实，符合城市规划要求。证据3、《暂不安装铝合金推拉门，后期协商其他方式解决》，证明59号楼业主向被告申请暂不安装铝合金推拉门。证据4、《59＃立面设计图》、《59＃立面设计竣工图》，《59＃3-32层燃气管道平面》，证明59＃楼通过规划验收，立面建设竣工，与立面设计图纸相一致。证据5，诉求件，证明已经确认顶层建设符合法律法规，是否违章，政府已经介入，不属于民事范畴本院认为，被告对原告证据1-7的真实性没有异议，本院对原告证据1-7的真实性予以确认。原告对被告证据1-5的真实性没有异议，故本院对被告证据1-5的真实性予以确认。经审理查明，2013年10月8号，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20130280144）及附件1-6约定，原告购买了被告开发的位于南屿镇乌龙江南大道66号龙旺.康桥丹堤第59号楼第408单元房屋，房屋总价为360121元。2013年5月27日，被告向原告开具了销售不动产统一发票，金额为160121元，款项性质为预收购房款。2014年1月9日，被告向原告开具了销售不动产统一发票，金额为200000元，款项性质为预收购房款。截止至2014年1月9日，原告已向被告全部付清购房款。被告向原告寄送了《入伙通知书》，告知原告针对其购买的房屋被告安排于2015年7月16日至2015年7月21日期间统一办理交房手续。2015年3月31日，闽侯县住房和城乡建设局出具侯建村核字（2015）011号《建设项目竣工规划审核意见单》，核实讼争房所属的项目建设基本符合城市规划要求，同意建设单位向有关部门申请办理相关手续。讼争房所属的项目工程的竣工验收备案文件于2015年6月9日收讫。福州市高新区管委会于2015年8月12日回复称南屿镇已责令龙旺地产于9月30日前拆除违建部分。2015年9月24日，原告诉至法院。本院认为，讼争《商品房买卖合同》（合同编号：20130280144）及其附件1-6均系双方当事人间真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。根据该合同第三条的约定，讼争房所属的59号楼建筑层数地上最高32层，地下一层。现原告主张被告在依约的32层之外多出了2层建筑物，因此被告构成违约。被告辩称32层以上的两层系施工单位为堆放施工材料临时搭建的，是施工单位单方搭建行为，与被告的交房行为无关，且事后被告也要求施工单位拆除，但大部分业主反对并请求留下来自用。本院认为，原被告均认可在59号楼32层之上存在两层建筑，且福州市高新区管委会于2015年8月12日回复称南屿镇已责令龙旺地产于9月30日前拆除违建部分，因此可以认定被告未依照合同的约定交付符合合同约定的房屋于原告，被告存在违约情形。被告认为32层以上的两层是施工单位的单方搭建行为，与被告的交房行为无关，但被告对施工单位的违章搭盖行为没有予以制止并采取有效措施，应视为被告默认，被告应承担相应的违约责任。基于合同的相对性，被告可在承担违约责任之后依法向施工单位追偿。被告没有提供证据支持其提出的大部分业主要求留下自用的主张，故本院对被告的该项主张不予支持。原告诉请要求被告立即拆除32层以上的两层，经查实，本案讼争房所属建筑物系竣工验收合格和消防验收合格的商品房，而32层以上的两层封闭式建筑并不符合竣工图的设计要求，且南屿镇人民政府也已责令被告于2015年9月30日前拆除违建部分，因此这里涉及到32层以上的两层是否属于违法建筑及其处理问题，而违法建筑认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围。因此，本院对原告要求被告立即拆除南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤59号楼32层以上的建筑物的诉讼请求不予支持。空调外机放置处在设计图纸中业已设计，图纸中空调外机的放置处在现房中位于阳台内，符合图纸设计，故本院对原告要求在房屋外墙合适位置安装空调外机放置处的诉讼请求不予支持。原告主张要求被告在讼争房阳台与卧室之间安装铝合金玻璃推拉门，被告在庭审中也已表明愿意为原告安装推拉门，故本院对原告的该项主张予以支持。根据《商品房买卖合同》（合同编号：20130280144）第八条第2点，“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信……邮政信报箱等设施达到设计要求条件”的规定，原告认为根据合同的该条约定商品房内不仅要有管道燃气而且管道燃气还要符合约定，现开发商交付的商品房没有管道燃气，则开发商构成违约，应当承担违约责任。被告则主张上述条款说的是上述设施达到设计要求条件，原告的户型不具备安装管道燃气的条件，因此被告并没有违约。本院认为，本案合同第八条第2点的约定应视为被告承诺原告房屋内有管道燃气且达到设计要求条件，现实际交付的商品房没有管道燃气，被告理应在原告购房时予以告知，现开发商又没有证据证明其尽到告知的义务，故应认定被告违约并承担相应的违约责任。基于原告的房屋不具备安装燃气管道的条件，本院对原告要求安装燃气管道的诉请不予支持。鉴于被告交付于原告的房屋存在违约情形，根据《商品房买卖合同》（合同编号：20130280144）第八条约定的“买受人同意接受的，出卖人支付买受人人民币1000元违约金”，被告应承担向原告支付人民币1000元违约金的违约责任，但原告提出该条款属于格式条款且被告承担的违约金过低要求按照日万分之二的标准予以支付。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，当事人要求调高违约金的应以其损失为依据，经庭审调查，原告并没有证据证明其损失超过了违约金约定的数额，故本院对原告要求按日万分之二的标准计算并支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告福建龙旺房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告黄燕清违约金计人民币1000元整。二、被告福建龙旺房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内在南屿镇乌龙江南大道66号龙旺康桥丹堤第59号楼第408单元房屋阳台与卧室之间安装铝合金玻璃推拉门。二、驳回原告黄燕清的其他诉讼请求。被告福建龙旺房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费450元，由原告李丹负担340元，被告福建龙旺房地产开发有限公司负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　林　妍人民陪审员　李　华人民陪审员　黄美珠二〇一六年四月二十九日书　记　员　高　芳附：本案适用法律条文与申请执行提示《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”