（2016）桂11民终102号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-13
案件名称
ＸＸ杰与广西贺州市桂东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贺州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ杰,广西贺州市桂东房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂11民终102号上诉人（一审原告）：ＸＸ杰。委托代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步镇星光路28号。法定代表人：覃展敏，董事长。委托代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。委托代理人：陈新刚。上诉人ＸＸ杰诉广西贺州市桂东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字173号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员蒙晓华、邓行奇参加的合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。书记员邓国敏担任法庭记录。上诉人ＸＸ杰、委托代理人冯钧，被上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司委托代理人梁倜铭、陈新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2008年2月26日，原告ＸＸ杰（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。2011年4月18日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7栋3单元701号房出卖给原告，房屋总价款194920元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款。被告桂东公司于2014年2月8日将房屋交付给原告。2014年12月29日，施工、勘察、设计、监理、建设单位进行了竣工验收。桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷、降雨、停水停电、中高考等因素可据实予以延期的天数为390天。本案经该院组织调解，双方未能达成调解协议。该院认为：一、关于商品房的验收。首先，合同第八条约定的交房条件是将经施工、勘察、设计、监理、建设单位及消防单位验收合格的商品房交付买受人；其次，2014年12月29日的《建设工程质量竣工验收意见书》在形式上其系桂质监档表第19表并由广西区质检总站监制，从内容上表中所列的“施工、勘察、设计、监理、建设”五单位均签收了合格意见，据此，该意见书符合建设工程质量竣工验收的要素；第三、“消防单位验收”属政府有关部门的验收，存在提交政府有关部门接收后等待验收的时间除外的事实。综上情形，竣工意见书符合建设工程质量竣工验收的要素，符合交房条件。本案原告主张的是逾期交房的违约金，如原告认为被告交付的房屋不符合合同的约定，则不属本案处理范畴。二、被告迟延履行交房事由及违约责任的确定。原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》以及《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。原告主张按照竣工验收意见书的竣工时间计算交房时间，该院认为，房屋竣工验收虽然在实际交房之后，但是原、被告已于2014年2月8日办理了房屋交接手续，原告实际受领了房屋，房屋交付已经完成，双方对交房达成合意，应以实际交房日期为标准计算。被告逾期交房天数为830天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为440天（830天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为25535元（194920元×0．1‰×90天＋194920元×0．2‰x90天＋194920元×0．4‰×260天）。综上所述，判决，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告ＸＸ杰支付逾期交房违约金25535元。上诉人不服一审判决，上诉称，一审法院认定上诉人和被上诉人于2014年2月8日办理了房屋交接手续的事实错误。根据双方签署的房屋验收记录，双方办理交接手续的时间是2014年4月25日，因此，被上诉人逾期交房天数为906天，扣除被上诉人可延期天数390天，被上诉人实际逾期交房的违约天数为516天。因此，被上诉人应支付上诉人逾期交房费用为31538元。计算公式为：194920X0．1％oX90天＋194920X0.2％oX90天＋194920×0.4％o.X336天=31538元。1、请求将（2015）贺八民二初字第173号民事判决“被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告ＸＸ杰支付逾期交房违约金25535元”变更为“被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告ＸＸ杰支付逾期交房违约金31538元”；2、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人答辩称，上诉人与被上诉人在2014年2月8日交房在一审已经确认，房屋验收记录是在交房后补填的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人对一审查明的交房时间为2014年2月8日有异议，其他事实没有异议，没有新证据提交。被上诉人对一审查明的事实没有异议，没有新证据提交。综合诉辩意见，除交房时间为2014年2月8日，其他事实双方当事人没有异议，本院予以确认。本院另查明，被上诉人提供的房屋验收记录记载，上诉人接受房屋的时间为2014年4月25日，当时移交钥匙一把。本院认为，一审确认双方交接时间为2014年2月8日上诉人认为2014年4月25日是后来补写的日期，实际交付日应是2014年2月8日。但该事实一、二审均没有其他证据予以佐证。被上诉人提交的房屋验收记录是本案直接的原始的书证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条：原始证据的证明力一般大于传来证据，直接证据的证明力一般大于间接证据，该书证的证明力应当大于传来的且没有证实的间接证据。一审确认双方房屋交接时间为2014年2月8日没有事实和法律依据，本院予以纠正。2014年4月25日为实际交房日。被上诉人逾期交房天数为906天，扣除被上诉人认可的可延期天数390天，被上诉人实际逾期交房的违约天数为516天。因此，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金费用为：194920X0.1‰X90天＋194920X0.2‰X90天＋194920×0.4‰X336天=31538元，本院予以支持。综上，上诉人ＸＸ杰上诉有理，一审认定事实有误，但适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，变更判决如下：一、被上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向上诉人ＸＸ杰支付逾期交房违约金31538元。二、一、二审案件受理费1705元（一审1655元，二审50元），上诉人承担805元，由被上诉人承担900元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 凌丽琪代理审判员 邓行奇代理审判员 蒙晓华二〇一六年四月二十九日书 记 员 邓国敏 关注微信公众号“”