（2016）苏07民终1015号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-07-25

案件名称

骆公林与伏小加、连云港万众房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

伏小加,连云港万众房产经纪有限公司,骆公林

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1015号上诉人（原审被告）伏小加。委托代理人李强，江苏华德律师事务所律师。上诉人（原审被告）连云港万众房产经纪有限公司，住所地连云港市海州区市东小区1号楼西单元西户。法定代表人张华，该公司总经理。委托代理人孙万娟，该公司经理。委托代理人杨海妹，该公司店长。被上诉人（原审原告）骆公林。委托代理人赵春霞。上诉人伏小加、连云港万众房产经纪有限公司（以下简称万众公司）与被上诉人骆公林房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭审理了本案，上诉人伏小加的委托代理人李强，上诉人万众公司的委托代理人孙万娟、杨海妹，被上诉人骆公林及其委托代理人赵春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆公林一审诉称：2015年10月5日，骆公林、伏小加、万众公司签订二手房买卖代理协议，当日万众公司收取了骆公林定金20000元；2015年10月9日万众公司又收取了骆公林中介费7700元。现伏小加将二手房欲转售他人，明确表示不卖给骆公林。万众公司违约应返还中介费7700元，伏小加、万众公司违约应双倍返还定金40000元。请求法院判令1、万众公司立即返还中介费7700元；2、伏小加、万众公司双倍返还定金20000元，计40000元；3、诉讼费由伏小加、万众公司承担。伏小加一审辩称：1、我未收取骆公林中介费用。2、我未收取骆公林定金，也不存在违约情形，请求法院驳回骆公林对我的诉讼请求。万众公司一审辩称：1、我公司通过前期大量工作，已促成买卖合同成立，我公司享有取得居间报酬的权利，无须退还已收取的佣金。2、我公司不是买卖合同的当事人，不应承担双倍返还定金的责任，合同中明确约定系伏小加收取了骆公林定金20000元，骆公林应向伏小加主张权利。原审法院经审理查明：2015年10月5日，伏小加（甲方、卖方）、骆公林（乙方、买方）、万众公司（丙方、见证方）签订《二手房买卖委托代理协议》（合同编号：0000602）一份，约定：一、由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰万元整，在付首付款时冲抵。双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约，并共同遵守。1、甲方自愿将座落在一方山水6号楼二单元xx室的房地产出售给乙方。该房地产的情况已载于本契约附件。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。3、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）柒拾柒万元。4、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日三日内将定金退还乙方，另付给相当于定金数额的违约金。办理手续时，甲方或乙方无故不配合拖延办理的超过丙方代理期限的则属于违约。甲方或乙方如有违约不买或不卖，丙方不退还过户费和代理费…二、委托及约定事项1、丙方接受甲方和乙方的共同委托，为甲、乙双方的房产交易办理：A产权过户，代缴有关费用，为乙方办理新的产权证。B、代办产权抵押贷款。2、丙方代理期限为贰个月，期满后丙方未完成委托事项，退还甲乙双方交纳的相关费用，终止代理协议（也可续签）。4、办理二手房贷款业务时，首付款为贰拾肆万元，在办理过户手续时由甲乙双方自行交接。乙方贷款额为伍拾叁万元，待银行直接划入甲方账户（放款时间以银行为准）。5、协议签订后，甲、乙双方应及时将有关办证资料及证件、费用交付丙方…7、丙方完成委托事项所需代缴契税等有关费用均由甲、乙双方按国家有关规定向丙方支付。连云港市万众房产中茵名都营业厅在该协议上盖章，万众公司予以认可。在上述协议签订的当日(2015年10月5日),万众公司向骆公林出具收款收据，载明“今收到骆公林购房定金贰万元整”。2015年10月9日，万众公司再次向骆公林出具收款收据，载明“今收到一方山水买方骆公林先生支付中介费柒仟七百元整（7700元）”。在万众公司工作人员2015年11月2日与伏小加的电话录音中，伏小加明确表示不同意将涉案房产出卖给骆公林。一审诉讼中，万众公司称一直联系伏小加到万众公司收取定金2万元，但伏小加拒绝领取该定金。伏小加对万众公司上述说法不予认可，称定金未收到，万众公司长时间未通知递交过户资料，于是他本人不同意出卖涉案房产。原审法院认为：骆公林与伏小加通过签订《二手房买卖委托代理协议》，共同委托万众公司代为办理涉案房产买卖事宜，万众公司与骆公林、伏小加系委托代理关系。受委托人万众公司收到骆公林交纳的定金2万元，应视为委托人伏小加收到该笔定金。伏小加不按合同约定出卖涉案房产给骆公林，构成违约，应由委托人伏小加承担委托事务所发生的法律后果，双倍返还给骆公林定金共计4万元；鉴于2万元定金系万众公司代为收取，万众公司未将该笔定金2万元交付伏小加，应由万众公司将2万元定金返还给骆公林，另由伏小加支付骆公林2万元。万众公司接受骆公林的委托办理房产买卖事宜，可以收取相应报酬。作为收取报酬的对价，万众公司需为骆公林与伏小加的房产交易办理产权过户、代缴有关费用、为骆公林办理新的产权证、代办产权抵押贷款等事宜，鉴于万众公司未实际履行上述义务，万众公司无权全额收取骆公林交纳的费用7700元，原审法院酌定万众公司收取上述费用的三分之一，剩余三分之二的费用5133.3元应退还给骆公林。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，原审法院判决：一、伏小加于判决生效之日起十日内支付给骆公林20000元；二、万众公司于判决生效之日起十日内返还给骆公林定金20000元，并退还给骆公林5133.3元；三、驳回骆公林其他的诉讼请求。一审案件受理费990元，由骆公林承担54元，伏小加负担830元，万众公司负担106元。上诉人伏小加不服原审判决，向本院提起上诉称：万众公司无权替伏小加收取定金，实际上伏小加并未收到骆公林的定金2万元，因此违约的是骆公林，原审法院认定事实错误，判决伏小加承担双倍返还无事实与法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原判决，改判伏小加不承担违约责任，并由被上诉人承担本案的诉讼费。被上诉人万众公司答辩称：万众公司在一审也举证过证明万众公司可以代收定金，后期因为是假期，万众公司就没有把钱给伏小加，假期之后伏小加就不要钱了，房子由其他中介代卖房屋，并且还有伏小加不卖房子的录音以及监控予以证明。综上请求驳回伏小加的上诉请求。被上诉人骆公林答辩称：请求二审法院驳回上诉。上诉人万众公司不服原审判决，向本院提起上诉称：本案系房屋经纪买卖合同关系，万众公司系中介方，已完成了自己的工作，应该收取足额报酬。万众公司代收定金是三方认可的，本案系伏小加违约，万众公司无过错，不应退还中介费。综上，请求二审法院依法撤销原判决，改判万众公司不退换中介费，并由被上诉人承担本案的诉讼费。被上诉人伏小加答辩称：对万众公司的上诉没有意见。被上诉人骆公林答辩称：请求二审法院驳回上诉。被上诉人骆公林在二审期间向本院提供以下证据：伏小加给骆公林的手机信息，内容是：你要走法律程序随你便，你要想谈的话请到侨福中介公司，时间是2015年11月7日，证明伏小加一房二卖。上诉人伏小加质证称：对该证据的真实性无异议。从内容来看形成时间是2015年11月7日，当时伏小加在没有收到定金情况下也多次与被上诉人就卖房协议沟通，最终被上诉人也没有与伏小加进行协商。伏小加预售的房屋直至一审结束也没有进行过买卖。上诉人万众公司质证称：在签订合同后，伏小加确实存在一房二卖情况，万众公司在一审时告知伏小加，万众公司有探头他才承认一房二卖，当时伏小加在另一个中介也是有卖房行为的，万众公司让伏小加把房子卖给骆公林时，后来他翻脸了，伏小加带了侨福中介公司的好几个人到万众公司。本院对该证据的认证意见如下：对被上诉人骆公林提供的证据的真实性予以确认。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：1、伏小加是否构成违约，是否应适用定金罚则。2、万众公司是否有权收取足额报酬。本院认为：关于第一个争议焦点，本院经审查认为，伏小加、骆公林、万众公司签订的《二手房买卖委托代理协议》系三方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，三方均应参照执行。伏小加在签订该合同后，拒绝接收骆公林缴纳的定金2万元，并另行委托另一家房产中介公司销售涉案房屋，已构成违约。该事实有万众公司提供的电话录音以及骆公林提交的短信内容为证，结合三方的陈述，原审法院认定上诉人伏小加已构成违约并适用定金罚则并无不当，本院对上诉人伏小加的该项上诉请求不予支持。关于第二个争议焦点，本院经审查认为，三方签署的《二手房买卖委托代理协议》明确约定，万众公司接受伏小加、骆公林的共同委托，办理：A、产权过户，代缴相关费用，B、代办产权抵押贷款。本案中因伏小加违约，万众公司并未实际代办A、B两项内容，但鉴于万众公司为促成买卖双方交易成功进行了工作，因此万众公司有权收取骆公林部分中介费，原审法院酌定三分之一的中介费作为报酬并无不当，本院对上诉人万众公司的该项上诉请求不予支持。综上，上诉人伏小加、万众公司的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人伏小加负担495元，上诉人连云港万众房产经纪有限公司负担495元，多收部分本院予以退回。本判决为终审判决。审　判　长　　程　晨代理审判员　　严伟晏代理审判员　　吴雪莹二〇一六年四月二十九日书　记　员　　杨　慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”