（2016）京01民终3061号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-26
案件名称
北京鑫尊房地产经纪有限责任公司与赵春杰等居间合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京鑫尊房地产经纪有限责任公司,郭文河,赵春杰
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3061号上诉人（原审被告）北京鑫尊房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区霞光里15号楼9层2单元1006。法定代表人刘军，总经理。委托代理人王琳琳，女，1982年2月19日出生，北京鑫尊房地产经纪有限责任公司法务主管。委托代理人徐洋，男，1981年4月24日出生，北京鑫尊房地产经纪有限责任公司客服主管。被上诉人（原审原告）郭文河，男，1970年7月30日出生。委托代理人江学平，北京市地石律师事务所律师。被上诉人���原审原告）赵春杰，女，1974年1月19日出生。原审被告（或原审第三人）刘嘉琳，男，1983年9月10日出生。上诉人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊房地产公司）因与被上诉人郭文河、赵春杰、刘嘉琳居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第7993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、朱英俊参加的合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。郭文河、赵春杰在一审中起诉称：2012年9月23日，经鑫尊房地产公司居间，郭文河代卖方和作为买方的刘嘉琳就赵春杰单独所有的北京市××区××镇××区×号楼×层×单元××号房屋签订了意向书性质的房屋买卖合同，同时买卖双方还分别与鑫尊房地产公司签订了《房屋买卖经纪服务合同》。郭���河在代签上述三份合同时均确告知鑫尊房地产公司，需要事后取得房屋所有权人赵春杰书面授权，上述合同才能成立，否则上述合同均无需履行。当时鑫尊房地产公司均予以认可。此后，因赵春杰未提供书面授权，并多次明确告知鑫尊房地产公司不认可上述合同。2012年9月27日，鑫尊房地产公司明知赵春杰不同意合同，不同意授权，明知双方就合同未达成一致意见即合同未成立的情况下，为赚取中介费用，在买卖双方均不知情的情况下，虚构合同价格132万元（合同实际价格为177万元），进行恶意网签，并拒不撤销非法网签行为，由此导致郭文河、赵春杰对房屋无法正常使用收益，造成可得房租收益损失5万元，主要包括为解除网签，处理与刘嘉琳之间的纠纷发生的误工、交通以及与诉讼相关的损失，暂定5万元。另外刘嘉琳为非善意第三人。其明知房屋产权人为赵春杰而非郭文河，其主观有过错。刘嘉琳明知郭文河取得授权之前相关合同并未成立，仍然放任鑫尊房地产公司进行恶意网签，且得知恶意网签后未能及时避免损失扩大而采取相关有效措施，对郭文河、赵春杰损失也应承担连带责任。综上郭文河、赵春杰起诉至法院，请求判决：1、鑫尊房地产公司因无权代理网签行为而赔偿郭文河、赵春杰可得房租损失5万元、律师费3.5万元、其他经济损失570380元，合计655380元；2、刘嘉琳对第1项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、鑫尊房地产公司、刘嘉琳承担本案诉讼费。鑫尊房地产公司在一审中答辩称：郭文河、赵春杰的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其诉求。郭文河和鑫尊房地产公司签订独家委托出售合同，委托鑫尊房地产公司出售北京市××区××镇××区×号楼×单元××号房屋。2012年9月23日，刘嘉琳与赵春杰通过鑫尊房地产公司居间介绍签订了《北京市房屋买卖合同》，刘嘉琳的代理人为其父刘××，赵春杰的代理人为其丈夫郭文河。在签订合同过程中，鑫尊房地产公司审核发现产权人夫妻更名至赵春杰名下。另外当天三方签订了《居间服务合同》。该合同约定出卖人与买受人委托答辩人进行网上签约。但是在合同签订后，赵春杰以不同意价格和付款方式为由却拒绝履行合同。刘嘉琳提起诉讼，生效法院判决认定，郭文河夫妻更名，且未取得赵春杰的授权，应当赔偿刘嘉琳的损失。另外，涉案房屋在签订合同前后一直在出租。郭文河、赵春杰没有任何损失，却利用毁约获得租金和房屋涨价的利益。因郭文河、赵春杰的毁约，导致鑫尊房地产公司退还佣金。郭文河、赵春杰不守信用的行为给鑫尊房地产公司造成损害。郭文河向刘嘉琳承担赔偿责任是其自己的过错导致的，其无权要求第三人来赔偿。同时赵春杰更无权要求赔偿损失。鑫尊房地产公司认为郭文河应当积极履行法院的生效判决，为自己的行为承担责任，而不是让其他人为自己的过错行为买单。刘嘉琳在一审中答辩称：郭文河、赵春杰的诉讼请求完全不一致，法律依据也完全不一致。生效的文书认定郭文河赔偿刘嘉琳57万多元，没有要求赵春杰赔偿。故赵春杰对该诉讼请求没有诉权。把郭文河、赵春杰不同的诉讼请求放在一个案件中审理，违反了民事诉讼法的规定。关于房租的可得收益，郭文河、赵春杰已经明确表示离婚，郭文河对该项诉讼请求没有权利主张。律师费郭文河、赵春杰交纳的也是不同的。现郭文河对生效判决提起申诉，已经被法院驳回。郭文河在本案中再次提起，违反了一事不再理的原则。至今郭文河没有向刘嘉琳支付判决确认的552000元。关于律师费在原有的生效判决中已经明确了由郭文河和赵春杰承担，在本案中再次提出没有事实和法律依据。一审法院审理查明：郭文河与赵春杰原系夫妻关系，双方于2015年5月11日登记离婚。位于北京市××区××镇××区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称诉争房屋）系夫妻共同财产，原登记在郭文河名下。2012年9月21日，诉争房屋登记所有权人由郭文河变更为赵春杰。2012年9月23日，郭文河与刘嘉琳的代理人刘××在鑫尊房地产公司的居间服务下签订了《北京市房屋买卖合同》。该合同约定郭文河同意将诉争房屋以177万元的价格出卖给刘嘉琳。关于诉争房屋所有权证证号载明是x京房权证×字第×××号。经查该号所对应的登记所有权人为原告赵春杰。同日，郭文河与鑫尊房地产公司、刘嘉琳签订了《房屋买卖经纪服务合同》。该合同约定鑫尊房地产公司提供的经��服务内容包括提供网上签约服务。上述房屋买卖合同签订当日，郭文河收取了被告刘嘉琳交纳的定金1万元。因原告郭文河并未得到原告赵春杰同意卖房的授权，故三方约定先取得原告赵春杰的同意。在签订房屋买卖合同的第二天，原告赵春杰对付款方式提出异议。2012年9月29日，本案三方当事人在一起商谈合同履行事宜。原告赵春杰明确表示不同意履行郭文河签订的房屋买卖合同。2012年9月27日，被告鑫尊房地产公司代原被告双方签订了网签合同。合同编号为C×××，出卖人为原告赵春杰，房屋成交价格为132万元。依据赵春杰与刘嘉琳的代理人刘××在事发后的录音显示，鑫尊房地产公司办理网签手续时买卖双方并不知情。2013年初，刘嘉琳起诉赵春杰、郭文河要求继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》。该案最终经北京市第一中级人民法院��决认定郭文河代赵春杰签订《北京市房屋买卖合同》的行为不构成表见代理，刘嘉琳的诉讼请求予以驳回。该案判决生效后，刘嘉琳在2014年又起诉赵春杰、郭文河要求赔偿可得利益损失69万元。该案又经北京市第一中级人民法院终审判决双方均存在过错，郭文河应赔偿刘嘉琳可得利益损失55.2万元。现该案处于强制执行过程中。另查，在刘嘉琳起诉郭文河、赵春杰赔偿可得利益损失案中，法院判决一审案件受理费由郭文河负担4280元、二审案件受理费由郭文河负担8560元、房屋价值评估费由郭文河负担5540元。另郭文河、赵春杰在两审诉讼中共支付律师费35000元。一审法院判决认定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人��促成合同成立的，无权要求委托人支付报酬。在从事居间活动过程中有严重违反职业道德的行为，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。鑫尊房地产公司作为一家专业的从事房地产交易居间服务的经纪公司，其经纪人在执业过程中应当对交易双方提供的交易信息尽到严格审核的义务，并提示必要的交易风险，以达到促成交易双方自愿达成协议的目的。但是鑫尊房地产公司在明知出卖诉争房屋必须得到赵春杰许可的情况下，违反了必要的交易程序，急于求成促成了郭文河与刘嘉琳签订了《北京市房屋买卖合同》。不仅如此，鑫尊房地产公司在明知赵春杰尚未同意出卖诉争房屋，买卖双方尚未达成买卖诉争房屋同一的意思表示时，却在买卖双方均不知情的情况下擅自代买卖双方签订网签合同，该行为也严重违背了职业道德和执业操作流程。在诉争房屋买卖���方尚未达成买卖房屋一致意思表示的情况下，鑫尊房地产公司促使原告郭文河与被告刘嘉琳签订了形式上的房屋买卖合同。此合同的签订使得房屋买卖双方对合同的效力问题产生误判，从而引发一连串的诉讼。综上，鑫尊房地产公司在促成诉争房屋买卖双方签订买卖合同过程中，没有尽职尽责，违反了正常的房产交易程序和规则，且事后也没有积极的补救和引导，导致郭文河的利益受损。鑫尊房地产公司在履行居间服务过程中具有重大过错，应当赔偿郭文河的经济损失。郭文河明知其与赵春杰并未达成出卖房屋的一致意愿，就草率与刘嘉琳签订房屋买卖合同，且同时收受了刘嘉琳购房定金1万元，其对房屋买卖合同未成立也具有过错，其对自身损失亦应承担一部分责任。关于双方承担损失的责任比例，由该院依据双方的过错程度予以酌情确定。郭文河主张的可得利益损失552000元属于郭文河的直接可以预见的损失，该院酌情确定鑫尊房地产公司承担的数额。原告郭文河主张的评估费、诉讼费、律师费不属于直接的和必然发生的损失，该院对郭文河的该部分请求不予支持。郭文河并未向刘嘉琳交付房屋，其所称的租金损失没有事实依据，该院不予支持。赵春杰并未提交其财产已经受损失的证据，故其诉讼请求该院不予支持。如以后实际发生，赵春杰可视情形另行主张。刘嘉琳与郭文河之间针对诉争房屋的买卖纠纷损失承担问题已经生效判决确认，郭文河的诉讼请求违反了一事不再理的原则，本案不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条之规定，判决：一、鑫尊房地产公司于判决生效之日起七日内赔偿郭文河财产损失费四十四万一千六百元；二、驳回郭文河的其他诉讼请求；三、驳回赵春杰的全部诉讼请求。鑫尊房地产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：生效判决已经确认，郭文河赔偿刘嘉琳可得利益损失552000元，是由其无权代理行为导致的后果，其无权要求鑫尊房地产公司赔偿其损失。郭文河无权代理行为是因其事先未取得赵春杰授权，事后代理行为未被追认导致的，其无权代理行为与鑫尊房地产公司无关。郭文河在此次房屋买卖过程中没有任何损失。请求：撤销一审判决，予以改判，一、二审诉讼费用由郭文河、赵春杰负担。郭文河、赵春杰、刘嘉琳服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有各方当事人二审陈述意见在案佐证。本院认为：鑫尊房地产公司作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，应当为买卖双方提供专业完备的居间服务。本案中，鑫尊房地产公司为了达到收取居间费用的目的，在郭文河未取得赵春杰授权的情况下急于促成双方签订了《北京市房屋买卖合同》，其后，又在买卖双方均不知情的情况下擅自办理了网签手续，严重违反了职业道德和执业规则，侵害了买卖双方的合法权益。因该份合同具有明显瑕疵，导致日后买卖双方围绕该份合同产生了一系列诉讼，最终法院判决判令郭文河赔偿刘嘉琳预期利益损失，使郭文河背负了巨额债务，鑫尊房地产公司对此应承担不可推卸的责任。因郭文河在签订合同的过程中自身存在一定过错，一审法院酌定郭文河自行承担部分责任并无不当，本院予以确认，鑫尊房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予��持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万零三百五十四元，由赵春杰、郭文河负担二千四百三十元（已交纳），由北京鑫尊房地产经纪有限责任公司负担七千九百二十四元（于本判决生效之日后七日内交纳）。二审案件受理费七千九百二十四元，由北京鑫尊房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 阴 虹代理审判员 魏应杰代理审判员 朱英俊二〇一六年四月二十九日书 记 员 陈 焱 更多数据：搜索“”来源：