（2016）京01民终1624号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-26
案件名称
张翔与项钦之房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张翔,项钦之
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终1624号上诉人（原审被告）张翔，男，1980年10月20日出生。委托代理人孙如岐，北京高文（合肥）律师事务所律师。委托代理人赵乃义，北京高文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）项钦之，男，1963年10月26日出生。上诉人张翔与被上诉人项钦之因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第4258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。项钦之在原审法院起诉称：项钦之、张翔签订的《北京市存量房买卖合同（经济成交版）》依法解除。项钦之作为买方，与作为卖方的张翔于2013年12月21日就位于北京市石景山区201室的房屋所有权证号为京房权证石私字第×号的房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪版）》。合同经双方签字生效。2013年12月22日，项钦之按照买卖合同的约定向张翔支付了定金人民币10万元。根据《买卖合同》第六条规定，出卖人应当在2014年3月31日前将房屋交付给买受人。然而该房屋经项钦之多次打电话催促，至今未能交付给项钦之。项钦之委托代理人项×律师于2014年4月22日向张翔发出律师函，向张翔表明现在房屋交付已逾期并请张翔最迟于2014年4月30日书面告知项钦之其不能按时交房的原因并提出解决方案。该律师函已送达张翔。律师函中明确指出，如张翔至上述期限前既不说明理由及提出解决方案，也未交付房屋的，则本律师函即视为解除合同通知书。然而，张翔至今仍未向项钦之作出书面说明或提交解决方案，也未向项钦之交付房屋。根据《买卖合同》第七条以及《中华人民共和国合同法》第94条规定，项钦之有权解除合同。请依法判决张翔向项钦之返还已支付的购房定金人民币10万元。根据《买卖合同》第七条（一）的规定，在张翔逾期交房超过30日（即晚于4月30日）的情况下，项钦之有权解除合同。若项钦之行使这一权利，张翔应自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款。在项钦之解除合同的情况下，张翔应当于解除合同通知送达之日起7日内退还已付款项。如上所述，项钦之已于2014年4月22日送达了律师函。至2014年5月1日止，项钦之未收到张翔任何回复，交房也已逾期30日，解除合同通知（即退房通知）已经视为生效。且项钦之已于2013年12月22日向张翔支付了定金人民币10万元。张翔因此应当最迟于2014年5月8日向项钦之返还定金10万元。请依法判决张翔向项钦之支付违约金人民币117.75万元。根据《买卖合同》第七条（一）的规定，在项钦之解除合同的情况下。张翔应当于解除合同通知送达之日起7日内按照房屋成交价的30％向买受人支付违约金。根据《买卖合同》第四条（一）的规定，该房屋成交价格为人民币392.5万元。如上所述，项钦之向张翔送达的解除合同通知书已于2014年5月1日生效。张翔因此应当最迟于2014年5月8日向项钦之支付违约金人民币117.75万元。本案项钦之方律师代理费2万元由张翔承担。律师费收取标准符合《北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准（试行）》的规定，是项钦之因张翔违约产生的合理费用，应由张翔承担。本案诉讼代理费由张翔承担，本案全部诉讼费用应当由张翔承担。项钦之向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、判令项钦之与张翔签订的《北京市存量房买卖合同》解除；2、判令张翔返还项钦之已支付的购房定金10万元及逾期返还定金的利息（以10万元为基数，自2014年5月8日开始，计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令张翔支付项钦之违约金117.75万元；4、判令张翔赔偿项钦之律师费用2万元；5、判令张翔承担诉讼费。张翔在原审法院答辩称：同意解除北京市存量房买卖合同，定金、违约金等按照合同约定处理。原审法院经审理查明：位于北京市石景山区201号的房屋（以下简称诉争房屋）的所有权证书载明的房屋所有权人原为张翔。2013年12月21日，项钦之（乙方）与张翔（甲方）、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司，丙方）签订《房屋买卖居间合同》，其中载明：二、交易房屋基本情况：坐落：北京市石景山区201号；建筑面积：94.12平方米；所有权人：张翔；总房价：3925000元；乙方支付甲方购房定金100000元；全款方式付款；甲方应于2014年3月31日前向乙方交房。乙方向丙方支付居间服务费95500元。甲乙双方协商：甲方卖予乙方此房为满五年唯一住宅，如不符合此条件，由甲方自行解决。如甲方卖出此房给乙方是不唯一住宅，甲、乙、丙三方免责，互不追究责任，合同解除，佣金退还乙方，甲方退还乙方定金，和已付款。2013年12月21日，项钦之（买受人）与张翔（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，其中载明：第一条，房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房；第二条，房屋权属情况：（一）该房屋所有权证证号为京房权证石私字第×号。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋未设定抵押。第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致该房屋成交价格为人民币3925000元。购房定金10万元。第五条，房屋产权与具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的房屋附属设施设备及装饰装修随同该房屋一同转让给买受人，买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。第六条：出卖人应当在2014年3月31日前将该房屋交付给买受人。第七条：违约责任：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋缴付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30％向买受人支付违约金。第十条：当事人双方同意，自本合同签订之日起经纪方通知5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，项钦之、张翔签订自行划转补充协议，载明：首付款170万元，乙方应于办理存量房兹有交易资金监管时，存入房屋行政主管部门开设的监管账户。待甲乙双方办理完毕房屋权属转移登记后，首付款划付甲方。2013年12月22日，项钦之给付张翔定金10万元。2014年2月11日，张翔将诉争房屋所有权人转移登记至杜×名下。另查，项钦之曾于2014年4月22日向张翔发出律师函，告知对方逾期交房，要求对方最迟于2014年4月30日前书面告知，否则视为解除合同。再查，项钦之为此支付律师代理费2万元。庭审时，对于首付款及尾款的给付，项钦之称双方并不存在任何明确付款时间约定，因张翔未办理网签，且未办理过户，故未给付首付款。张翔称因项钦之未给付首付款，因此未交房，后张翔将房屋变更过户至他人名下，系为配合项钦之减少交税，并令房屋处于“满五唯一”状态。此外，杜×于2015年3月20日签订存量房屋买卖合同，将诉争房屋出售给李×。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、律师函、发票、查询结果等证据在案佐证。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。项钦之、张翔签订的合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方均应按合同的约定履行义务。当事人可以协商解除合同，亦可以约定一方解除合同的条件，待条件成就时由解除权人解除合同，或者在存在合同法定解除的情形时，解除权人亦可以行使解除权。现双方均主张解除合同，法院对此不持异议。但是对于导致合同解除的原因，法院做如下分析：虽然项钦之、张翔在《房屋买卖居间合同》中约定：甲方卖予乙方此房为满五年唯一住宅，如不符合此条件，由甲方自行解决。如甲方卖出此房给乙方是不唯一住宅，甲、乙、丙三方免责，互不追究责任，合同解除，佣金退还乙方，甲方退还乙方定金和已付款。但是，第一，上述约定的前提系张翔应在合法合理范围内，对于非“满五唯一”的诉争房屋进行自行解决。但张翔庭审时自认其采用“假离婚”的方式，对于房屋进行了处理。该方式不属于正常合同履行范畴内，且其该行为导致项钦之因此具备合同履行的不安抗辩权。第二，张翔将诉争房屋过户与交房的合同义务转移给他人，现项钦之作为合同权利人并不同意，因此张翔该行为亦不具备正当性。第三，项钦之向张翔发出律师告知函后，张翔并未就此作出任何反馈及行为。因此张翔的上述行为并不属于《房屋买卖居间合同》中约定的“甲方自行解决”的范围，张翔将房屋过户他人，导致其不能卖出房屋，因此项钦之、张翔间亦不适用“如甲方卖出此房给乙方是不唯一住宅，甲、乙、丙三方免责，互不追究责任，合同解除，佣金退还乙方，甲方退还乙方定金和已付款”的约定。故法院认定合同解除的过错在张翔一方，项钦之亦就此具备合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因张翔原因导致合同解除，张翔应当退还项钦之购房定金，并给付相应利息损失。张翔亦应赔偿项钦之律师费损失。对于项钦之主张张翔给付迟延交房的违约金的诉讼请求，第一，双方在合同中约定了交房的时间，张翔在该时间内未将诉争房屋交付项钦之，已经构成违约，应当按照约定给付项钦之违约金。第二，对于张翔提出的项钦之请求的违约金数额过高，合同约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少的意见，我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。法院综合张翔收取房款的时间、数额为判断依据，结合本案中当事人履行合同各项义务的情况、张翔一方违约行为过错程度、项钦之实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。第三，张翔称系因项钦之未给付房屋首付款，因此未交房的答辩意见，首先，各方对于首付款的给付时间约定为过户后，现张翔并未履行过户义务。其次，办理资金监管程序需项钦之、张翔双方与资金监管主体签订资金监管合同。虽然项钦之、张翔双方约定以资金监管的方式支付购房款，但未就签订资金监管协议以及办理资金监管内容进行明确且具备可执行性的约定。因此张翔在未举证证实曾向对方主张履行资金监管程序的前提下，无法对于交房形成有效抗辩。再次，如上文所述，项钦之对于合同履行已经具备不安抗辩权，张翔应当继续履行合同主要义务，以保证合同的正常履行。最后，张翔在收到律师告知函后，并未及时对于上述抗辩予以告知。因此法院对于张翔上述答辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除项钦之与张翔于2013年12月21日签订的《北京市存量房买卖合同》；二、张翔于判决生效后七日内退还项钦之定金十万元，并给付逾期返还定金的利息（以十万元为基数，自2014年5月8日开始，计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、张翔于判决生效后七日内赔偿项钦之律师代理费用二万元；四、张翔于判决生效后七日内给付项钦之迟延交房违约金四万元；五、驳回项钦之的其他诉讼请求。如果未按判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张翔不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第二项利息部分、第三项、第四项，依法改判驳回对方的原审诉讼请求。事实和理由：1、定金利息与违约金不能同时适用；2、律师代理费不是损失范围；3、迟延交房违约金四万元没有依据，对方不支付首付款在先。项钦之服从原审判决，针对张翔的上诉请求和事实理由答辩称：1、定金损失和律师代理费均为被上诉人的实际损失；2、被上诉人私自将房屋产权人进行变更。本院经审理查明：一审法院查明事实正确。另查，张翔与杜×曾系夫妻关系，双方于2014年2月15日离婚。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录、离婚证在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。项钦之与张翔签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，张翔将诉争房屋过户至杜×名下，并与其解除婚姻关系，以自己的行为表示不履行合同义务，应当承担违约责任。张翔称该行为系“假离婚”，为了使房屋满足“满五唯一”的状态，但其将房屋过户至他人名下，已经超越了合同履行范畴，且无证据证明该行为系双方当事人约定的合同履行方式，因此本院对其主张不予采信。张翔称项钦之不履行支付首付款的义务构成违约，本院认为，由于双方合同并未约定首付款支付时间，仅约定了交房时间为2014年3月31日，因此本院认定首付款最迟应于2014年3月31日前交付，在此之前张翔即将房屋过户至他人名下，以自己的行为表示不履行合同主要义务，因此项钦之享有不安抗辩权，不构成违约。张翔的主张不能成立。原审法院以实际损失为基础，结合张翔收取房款的时间及数额为依据、张翔一方违约行为过错程度、项钦之预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定张翔对项钦之的赔偿数额，具有事实及法律依据，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万六千四百七十八元，由张翔负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千三百七十元，由张翔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 辛 荣代理审判员 夏根辉代理审判员 赵 蕾二〇一六年四月二十九日书 记 员 杜 莹 更多数据：