（2016）粤0783民初255号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2017-07-04
案件名称
梁浩锋、张秀媚等与开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁浩锋,张秀媚,开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初255号原告梁浩锋，男，汉族，1985年11月5日出生，住广东省开平市。现住广东省开平市。原告张秀媚，女，汉族，1987年1月22日出生，住广东省开平市。现住广东省开平市。被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙三江村委会三江大道西。组织机构代码证代码：78204931-8。法定代表人林英杰，该公司总经理。委托代理人刘翔，该公司法务代表。原告梁浩锋、张秀媚诉被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序,于2016年3月2日公开开庭进行审理。原告梁浩锋、张秀媚，被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司的委托代理人刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，于2012年9月6日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0016856），原告购买被告开发的位于开平市长沙区××大道××楼××房，房价款金额592078元，根据该合同第八条关于交付期限的约定，被告依约于2013年2月6日前办理交付使用。根据上述合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人(即本案被告）应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后60日内与买受人（即本案原告）向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。出卖方不得以房屋已交付使用为借口懈怠与买受人办理转移登记的义务。委托办理登记的一方应当及时提供房屋登记机构要求需提供的证件资料提交对方。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。虽然上述合同条款只是约定“在规定的期限内”，而没有明确具体的房地产权属证书办理期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用至日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，以及结合原告购买开平市长沙区××大道××楼××房时与被告签订的商品房买卖合同的标的物，当时为尚未建成房屋的事实可知，被告应自开平市长沙区××大道××楼××房交付使用之日起90日办理上述房屋权属证书并交付原告，但被告至今仍未办理上述商品房的房屋权属证书并交付原告的行为显属违约，被告应按双方合同的约定即按已付购房款2%向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告立即支付原告延迟办理房产证的违约金11841.56元及利息（以11841.56元为本金，自逾期之日即2013年4月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至原告实际取得房地产权证之日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用；3、判令被告必须于2016年2月28日前办妥房地产权属证书交付给原告。原告在举证期限内提供如下的证据:1、企业机读档案登记资料复印件1份，证明被告的主体资格；2、广东省商品房买卖合同复印件1份、补充协议复印件1份、发票复印件2份、电子单税务单复印件1份，证明双方存在房屋买卖关系及履行的情况。被告辩称，1、认为违约金过高，要求法庭酌情调整；2、不同意支付逾期利息，因为原告已经计算违约金，再计算违约金的利息属于重复计算；3、本案已经过了诉讼时效。被告在举证期限内没有提供证据。经庭审质证，对原告提供的证据,被告对证据1、2均没有意见。经审查核实，对原告提供的所有证据，本院认为均具有真实性、合法性、关联性，依法予以认定，可以作为本案认定案件事实的依据。本院根据以上认定的证据及当事人的陈述，确认如下事实：原、被告于2012年9月6日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定如下：由原告向被告购买座落于开平市长沙区××大道××楼××房，价款为592078元。付款方式为分期付款，即首期楼价242078元须于签订合同时付清，原告签订本合同当天到指定银行完成全部按揭手续，按揭金额为350000元；被告应在2013年2月6日前交付房屋给原告使用；关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内与被告向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。被告不得以房屋已交付使用为借口懈怠与原告办理转移登记的义务。委托办理登记的一方应当及时提供房屋登记机构要求需提供的证件资料提交对方。如因被告的的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列处理：1、原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2%赔偿原告损失；2、原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。此后，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，约定应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。以上合同签订后，原告于2012年9月6日向被告支付首期楼价242078元、于2012年9月10日向被告支付楼价350000元，合共592078元。同时，被告出具购房发票给原告收执。被告于2013年2月6日将房屋交付原告使用至今。现原告以被告未能在承诺期限办理房产证已构成违约为由，遂提起诉讼。查，位于开平市长沙区××大道××楼××座的商品房，分别于2012年9月24日、2015年9月18日在开平市房地产交易登记所办理预售商品房备案登记和房地产初始登记。庭审中，原告变更诉讼请求，将第3项诉讼请求撤销，其他的请求不变。原、被告确认于2015年10月，涉案房屋可以办理房地产权证。本院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律规定，涉案房产又已交付使用，因此，该《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。本案的争议焦点是：1、被告是否构成违约，违约金应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……。”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同违约的办理房屋所有权登记的期限。……。”的规定，原告已依约付清购房款给被告，且被告已于2013年2月6日将房屋交付给原告使用，但被告未依约在期限内为原告向房屋登记机构申请房地产转移登记手续，被告的行为已构成违约。对于违约金的计算，合同第十五条已明确约定为房价款的2%，而被告认为约定的违约金偏高，对原告没有造成较大损失，要求酌情降低违约金。综合本案的违约责任的约定、违约的原因及过错程度、双方的预期收益因素等考虑，双方约定的违约金为房价款的2%不属过分高于造成损失的情形。因此，被告要求酌情降低违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因此，房屋的违约金应为592078×2%=11841.56元。原告主张违约金11841.56元，显属理据充分，应予支持。2、关于利息的支付问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，违约金是足以补偿作为无过错方所受的损失，故原告主张被告以违约金为本金计付利息的请求，理据不充分，不应予支持。3、关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，依《商品房买卖合同》补充协议，自涉案房屋于2013年2月6日交付之日起计720日后，至原告于2016年1月18日起诉，显然原告对违约金的请求并未超二年的诉讼时效期间，故被告的抗辩理由不成立，不应予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内支付违约金11841.56元给原告梁浩锋、张秀媚；二、驳回原告梁浩锋、张秀媚的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费96元，由被告负担。此款原告已交纳，被告应在履行上述判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 司徒有劲代理审判员 甄 灼 辉代理审判员 余 小 红二〇一六年四月二十九日书 记 员 梁 佩 琼朱晓贤 来源：百度搜索“”