（2016）豫06民终684号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-09
案件名称
王永玲与邹瑾、邹远东房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
河南省鹤壁市中级人民法院
所属地区
河南省鹤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王永玲,邹瑾,邹远东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫06民终684号上诉人（原审原告）王永玲，女，1974年8月19日出生。委托代理人成爱武，河南道平律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）邹瑾，女，1987年4月24日出生。被上诉人（原审被告）邹远东，男，1960年6月21日出生，系邹瑾之父。上诉人王永玲因与被上诉人邹瑾、邹远东房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1916号，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王永玲及其委托代理人成爱武，被上诉人邹瑾、邹远东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：2013年6月20日，邹远东与鹤壁市中艺置业有限公司签署了《内部认购房屋意向书》用于购买位于鹤壁市淇滨区黎阳路东段路北黎阳盛世小区3#楼西单元5层中户住房一套，同日邹远东向鹤壁市中艺置业有限公司缴纳认购金80000元；2013年10月30日，王永玲向邹远东支付85000元（含邹远东已交认购金8万元，房屋指标转让费5000元），邹远东向原告王永玲出具收据；2013年10月31日，王永玲向邹远东之女邹瑾账户存入85000元。鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：本案所涉及的《内部认购房屋意向书》是商品房买卖合同当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖的预约合同，对双方当事人均具有约束力。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。因此，在签订认购房屋意向书且邹远东已交付认购金的情况下，邹远东与开发商鹤壁市中艺置业有限公司均负有进一步协商订立商品房买卖合同的义务，即开发商鹤壁市中艺置业有限公司负有近期内办理好商品房预售许可证等相关手续的义务。2013年10月30日，王永玲与邹远东达成口头认购房屋意向转让协议，并支付85000元（含邹远东已交认购金8万元，房屋指标转让费5000元）的行为，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效协议，对双方当事人均具有约束力。针对涉案房屋进一步协商订立商品房买卖合同的义务转移至王永玲与开发商鹤壁市中艺置业有限公司。综上，本案中王永玲与开发商鹤壁市中艺置业有限公司订立的《内部认购房屋意向书》作为担保性质的预约合同，开发商鹤壁市中艺置业有限公司因故不能与王永玲签订商品房买卖合同，应承担相应的法律责任。王永玲以邹瑾、邹远东不能交付房屋为由，要求邹瑾、邹远东返还房屋认购转让款85000元及利息的诉请于法无据，不予支持。鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：驳回王永玲的诉讼请求。上诉人王永玲上诉称：2013年6月20日，邹远东与鹤壁市中艺置业有限公司签订的《内部认购房屋意向书》，和2013年10月30日王永玲与邹瑾、邹远东达成的口头协议均为无效合同。一审认定合同有效错误。请求二审法院查明事实，依法改判支持王永玲的诉讼请求。被上诉人邹远东、邹瑾答辩称：邹瑾、邹远东将与鹤壁市中艺置业有限公司签订的《内部认购房屋意向书》转让给王永玲，是双方真实意思表示，上诉人应承接《内部认购房屋意向书》相关权利义务和可能带来的风险。且邹瑾、邹远东转让时不具有任何恶意，双方转让协议应属有效。一审判决正确，应予维持。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为：2013年10月30日王永玲与邹远东、邹瑾达成口头认购房屋意向转让协议，邹远东将其与鹤壁市中艺置业有限公司签订的《内部认购房屋意向书》以及鹤壁市中艺置业有限公司开具的交纳房屋认购金80000元收据均交与王永玲，王永玲按约定支付给邹远东包括5000元购房指标转让费在内的85000元。至此，王永玲实际承接了邹远东与鹤壁市中艺置业有限公司签订的《内部认购房屋意向书》中的载明的合同权利义务，王永玲有权依据《内部认购房屋意向书》向鹤壁市中艺置业有限公司主张相关合同利益。王永玲与邹远东、邹瑾是在平等、自愿的基础上达成的口头协议，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定且已实际履行，应为有效协议。王永玲上诉称该协议无效，未提供相关证据证明，本院不予支持。至于王永玲上诉认为邹远东与鹤壁市中艺置业有限公司签订的《内部认购房屋意向书》系无效合同的理由。本院认为，因签订《内部认购房屋意向书》的一方是案外人鹤壁市中艺置业有限公司，涉及案外人利益，本案不宜直接对《内部认购房屋意向书》的效力问题认定处理，上诉人王永玲可另行处理。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由上诉人王永玲负担。本判决为终审判决。审判长 单明霞审判员 罗惠莉审判员 程世勇二〇一六年四月二十九日书记员 申 霞 关注公众号“”