（2016）甘10民终257号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-07-11
案件名称
王维江与昊鑫公司定金合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省庆阳市中级人民法院
所属地区
甘肃省庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王维江,甘肃昊鑫市场开发股份有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第三条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终257号上诉人（原审原告）王维江，男，汉族，1971年5月21日出生，甘肃省宁县人，中国人民财产保险股份有限公司庆阳分公司职工。被上诉人（原审被告）甘肃昊鑫市场开发股份有限公司，住所地：庆阳市西峰区南大街62号。法定代表人任廷发，该公司董事长。委托代理人王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。上诉人王维江因与被上诉人甘肃昊鑫市场开发股份有限公司（以下简称昊鑫公司）定金合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第2209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王维江与被上诉人昊鑫公司的委托代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2013年3月16日，王维江作为买受人与昊鑫公司作为出卖人签订了一份《商品房认购协议书》，该协议约定王维江预定昊鑫公司开发建设的位于庆阳市西峰区广场路7号昊鑫嘉园楼盘7号楼2603号，建筑面积为94.77平方米的房屋一套和地下车位一个。王维江在预定房屋后，向昊鑫公司交纳了车位预定金，2013年11月10日，双方正式签订了《商品房买卖合同》，同时，昊鑫公司收回了王维江的《商品房认购协议书》以及车位定金收款凭据，2013年11月10日，王维江给昊鑫公司交纳购房款477177元，2014年11月29日，王维江给昊鑫公司交纳购房款25104元,王维江共计向昊鑫公司交纳房款502281元。2014年10月，昊鑫公司向王维江交付了合同约定的房屋。原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条第二款规定“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序行为”，昊鑫公司不是公用事业单位，在西峰区房地产开发企业中不具有垄断地位，不存在排挤、损害竞争对手的情形，故王维江与昊鑫公司的纠纷不受该法调整。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定商品房买卖中的惩罚性赔偿责任在适用条件上与《中华人民共和国消费者权益保护法》规定不同，商品房是特殊的商品，商品房买卖不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。双方所签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》无合同法第五十二条规定的情形，故合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”昊鑫公司附带销售车位作为要约发布后，一经王维江承诺（签字）即告合同成立并生效，且王维江已经实际交付定金。故昊鑫公司预售商品房搭售车位的行为是一种营销策略，该行为有效。双方均应当遵守履行双方所签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》。事实上，王维江所购买的楼盘在西峰区具有优越的地理位置，王维江为了得到楼房，在2013年3月16日签订《商品房认购协议书》时，就认同了昊鑫公司收取车位定金的行为，在随后签订《商品房买卖合同》时，王维江对昊鑫公司扣收车位定金亦未提出异议，昊鑫公司给王维江交付楼房后，王维江才提起诉讼，其行为违背诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然王维江向昊鑫公司交付车位定金这一事实存在，但并未向法庭提交任何证据能加以证明定金的具体数额，且昊鑫公司对王维江所诉请的这一数额有异议，王维江未能提供证据证明自己的主张，应承担举证不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王维江的诉讼请求。案件受理费1367元，由王维江负担。王维江不服上述判决，上诉称：1、一审认定被上诉人以搭售车位的形式变相提高备案房价的行为有效是错误的，与事实不符。搭售车位的约定条款违反了法律的强制性规定应为无效。庆阳市政府相关部门于2013年年底已叫停了被上诉人的违法搭售行为。被上诉人提供的《商品房认购协议书》中的格式条款加重了上诉人的责任（购买商品房必须购买车位），排除了上诉人的主要权利（不能自主选择是否购买车位），且该条款是以合法形式掩盖非法目的约定，应为无效条款。2、双方均同意解除车位购买约定内容，且上诉人自始并无购买车位的真实意思，不存在违约行为。双方签订《商品房买卖合同》时，被上诉人再未要求继续履行购买原车位的内容，可视为自愿解除了车位买卖条款。3、被上诉人以车位定金名义收取的款项属于不当得利，应返还上诉人。上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。昊鑫公司答辩称：一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其委托代理人认为昊鑫公司附带车位的销售属要约邀请，符合民法规定，附带车位的销售没有违反法律效力性强制性规定，不构成法定无效情形，上诉人构成对预约合同的违反，原审不支持其返还定金请求合法有据。二审中，双方均未提交证据。二审经审理查明：王维江称其向昊鑫公司交纳车位定金55000元，但未提供证据予以证实，庭审中昊鑫公司认可王维江所交车位定金数额为37000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，王维江所交车位定金数额应认定为昊鑫公司认可的37000元。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致，有双方当事人陈述、收款收据和《商品房买卖合同》等证据在卷佐证。本院认为，本案二审争议焦点问题为：1、昊鑫公司与王维江在《商品房认购协议书》中约定的车位认购条款是否合法有效；2、昊鑫公司应否返还王维江车位定金并支付利息。关于焦点1，根据昊鑫公司现持有的其与王维江签订的《商品房认购协议书》来看，该协议书是由昊鑫公司提供的格式合同，合同中约定王维江认购昊鑫公司商品房一套。同时约定“该房屋带负二层200号车位……。住宅和连带的车位一并购买不可分割……。”该约定条款实质就是要求王维江在购买商品房时必须购买车位，排除了王维江的自主购买权利，加重了王维江的购房负担，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，故昊鑫公司与王维江在《商品房认购协议书》中约定的车位认购条款属无效条款。《商品房认购协议书》签订后，昊鑫公司收取王维江车位定金并将王维江的《商品房认购协议书》原件及车位定金收据原件收回，再未与王维江签订《地下车位买卖合同》，亦未退还王维江车位定金，均系昊鑫公司利用开发商的优势主导地位单方操作完成的行为。上述系列行为表明，王维江并无购买车位的真实意思表示，王维江与昊鑫公司签订的《商品房认购协议书》中约定的车位认购条款并未实际履行，双方最终并无车位买卖的实际行为，昊鑫公司单方扣收王维江车位定金，违反了《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”的规定。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因昊鑫公司与王维江约定的车位认购条款无效，昊鑫公司应当将收取的车位定金返还王维江，王维江诉称的车位定金数额与昊鑫公司自认的车位定金数额差额部分待其证据完备时另行主张。关于王维江要求昊鑫公司支付利息的请求，因王维江与昊鑫公司签订《商品房认购协议书》时，明知昊鑫公司的搭售行为不合理，但仍向昊鑫公司交付了车位定金，王维江亦有一定过错，因此，对王维江要求昊鑫公司支付利息的请求不予支持。综上，原审判决适用法律错误，判处不当，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第2209号民事判决；二、被上诉人甘肃昊鑫市场开发股份有限公司返还上诉人王维江车位定金37000元；三、驳回王维江的其他诉讼请求。上述内容限判决生效后三十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2734元，由王维江负担547元，甘肃昊鑫市场开发股份有限公司负担2187元。本判决为终审判决。审 判 长 张责逆代理审判员 赵会娥代理审判员 卢小栋二〇一六年四月二十九日书 记 员 苏 妍 来自