（2015）南民三商初字第1416号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-14
案件名称
董广瑞与哈尔滨易和物业管理公司合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董广瑞,哈尔滨易和物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民三商初字第1416号原告董广瑞，住哈尔滨市松北区。委托代理人黄威，黑龙江焦点律师事务所律师。被告哈尔滨易和物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋3楼。法定代表人李道德，职务经理。委托代理人张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。委托代理人张长琦，住哈尔滨市南岗区。原告董广瑞与被告哈尔滨易和物业管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董广瑞及其委托代理人黄威、被告哈尔滨易和物业管理有限公司的委托代理人张长琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年开始被告通过报纸及电视台宣传以主营农副产品的新人和市场对外招商。2014年11月16日，原告与被告签订新人和市场商铺使用权转让合同，合同约定被告将位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层M区60号商铺使用权转让给原告，转让价款9万元，转让期限40年，同时被告承诺2014年11月1日前新人和市场开业。同日，双方又签订了新人和市场统一经营租赁协议，协议约定原告将该商铺出租给被告统一经营。租期为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止，三年租金为21600元。协议签订后原告如约缴纳了转让款，被告亦一次支付三年租金。2015年4月，新人和市场因投资不到位等原因关闭。目前被告未经原告同意擅自改变经营方式，将农贸市场变更为超市。经查，被告并不是房产所有人，房产所有人为工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行。鉴于被告在合同签订前虚假宣传由永辉团队管理经营，而实际由被告自己经营，签订合同时隐瞒产权真相，且在消防未验收前提下，采取欺诈方式与原告签订合同，又在合同履行过程中擅自变更经营方向，致使原告合同目的难以实现。为此，原告起诉，提出如下诉讼请求：一、解除双方签订的新人和市场商铺使用权转让合同及新人和市场统一经营租赁协议；二、返还原告商铺转让款68400元；三、被告承担诉讼费用。被告辩称，一、原告提出解除合同没有依据。2014年11月16日，被告与原告签订新人和市场商铺使用权转让合同，该合同第七章第一条约定：“合同期内，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外。”因此原告无权解除合同；二、被告对出售给原告的商铺房产拥有所有权，只是没有办理产权登记。该房产原为中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行所有，葵花集团有限公司通过拍卖的方式取得了该房产，而后葵花集团有限公司将该房产出售给松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，松原市嘉德汇地房地产开发有限公司又将该房产出售给被告。被告目前是该房产的实际所有人，有权出售商铺给原告；三、原告购买商铺的目的是获得经济利益。按照原告与被告签订的新人和市场统一经营租赁协议约定，该商铺的租期为2014年11月1日至2017年10月31日，被告已将三年的租金交付原告，原告获得了租金也就实现了合同目的。由于目前租赁期限还没有届满，农贸市场变成超市也没有影响原告实现合同目的。且被告与原告在签订合同过程中，并没有隐瞒真相和欺诈行为；四、原告要求返还商铺转让款无依据，返还商铺转让款的前提是原、被告签订的新人和市场商铺使用权转让合同被解除，被告认为解除合同的理由不能成立，合同不能解除。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提供证据并当庭举示及被告质证意见如下：证据一、新人和市场商铺使用权转让合同一份。证明2014年11月16日，原、被告签订商铺使用权转让合同，合同约定被告将位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层M区60号商铺使用权转让给原告；原告授让的商铺用途为商业；新人和市场预计于2014年11月1日开业；授让商铺的使用权限为40年，双方没有约定解除条款。原告于2014年11月16日一次性交付商铺使用权转让费等条款。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证据二、新人和市场统一经营租赁协议一份。证明2014年11月16日，原、被告签订统一经营租赁协议，约定原告将本案争议的商铺租赁给被告统一经营，租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止，每年租金为7200元，3年总租金21600元，被告已全额支付。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证据三、收据一份。证明2014年11月16日，被告向原告出具收据，证明被告收到原告交付的商铺转让价款9万元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证据四、招商宣传单四份、新晚报广告一页。证明被告在招商之初是按照农贸市场经营（包括日杂）的方式进行招商，所以原告才去购买商铺。在上述宣传单中，原告所购买的M区60号商铺原本设置为蔬菜摊床，原告购买此摊床的最初目的就是将来自主经营蔬菜产品，但现在被告擅自变更了经营方向，导致原告的合同目的不能实现。被告对该证据中宣传单的真实性有异议，认为不能证明是被告发的；对新晚报广告的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为报纸上虽有“新人和农贸”字样，但是被告有权进行统一规划管理。证据五、哈权证南字第08010693**号房产证一份。证明位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层至3层房屋所有权人是中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，而非本案的被告。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据仅能证明该房产原产权人为工商银行哈尔滨和平支行。证据六、房屋买卖协议、补充协议各一份。证明葵花集团有限公司与松原市嘉德汇地房地产开发有限公司签订了房屋买卖协议和补充协议。该两份协议是无效的，该合同的主要条款不具备，因此被告无权利出让本案所涉房产。被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，被告处有该房屋转让的证据原件，协议中对转让价款均有明确约定，因此上述协议均合法有效，被告已取得合法的产权。证据七、录音资料、委托书复印件各一份。证明2015年5月8日，被告出具委托书，委托案外人田凯与原告等产权人办理协商事宜，田凯承认被告违约，愿意接受变更合同，其所作出的承诺应当被法庭采纳。被告对该证据中的录音资料的真实性有异议，认为不清楚田凯此人；对委托书的真实性及证明问题均有异议，认为委托书系复印件，无法核实其真实性，且双方在调解过程中作出的让步不能作为本案定案的依据。被告为证明其抗辩主张，向本院提供证据并当庭举示及原告质证意见如下：证据一、房产证、中国工商银行委托拍卖委托书、葵花集团有限公司与拍卖公司签订的成交确认书、葵花集团有限公司与松原市嘉德汇地房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议、松原市嘉德汇地房地产开发有限公司与哈尔滨易和物业管理有限公司签订的房屋买卖协议、补充协议各一份。证明原房产人中国工商银行股份有限公司和平支行于2010年10月22日委托黑龙江信达拍卖有限责任公司对房产证号哈房权南字第08010693**号-2至4层产权进行拍卖。2010年11月17日，黑龙江信达拍卖有限公司与葵花集团有限公司签订了拍卖成交确认书，葵花集团有限公司取得了拍卖的上述房产，拍卖成交价29452500元。2014年3月25日，葵花集团有限公司与松原市嘉德汇地房地产开发有限公司签订房屋买卖协议书、补充协议书，将该房产出售给松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，价款为3500万元。2014年3月28日，松原市嘉德汇地房地产开发有限公司与被告签订了房屋买卖协议书，将该房产出售给被告。补充协议于2014年5月5日签订，明确房产是0801069335号进行买卖。由此看出，被告是通过转让方式取得哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层房产M区60号商铺，且取得该房产的事实已经哈尔滨市南岗区人民法院审理查明，据此被告有权签约出售该商铺。原告对该证据中房产证的真实性无异议，认为证实了被告并非争议房产的产权人；对拍卖确认书、拍卖委托合同真实性无异议，但认为被告仅有拍卖确认书，并没有出示相关的履行拍卖确认书的证据，所以该事实不应予以确认；对房屋买卖协议真实性有异议，且签定协议后是否履行被告没有举证予以佐证；对松原市嘉德汇地房地产与被告签订的协议真实性有异议，签订的金额与出示给原告的合同不一致，原告对该证据不认可，且该证据再次证实房产证号系08010693**号的房产，对补充协议真实性有异议，该协议明显是后补的证据，协议约定2014年5月5日由松原嘉德汇地房地产将本案争议的房产-1至3层卖给了被告，但这份协议不具备法律效力，因为该协议没有给付的金额。证据二、新人和市场商铺使用权转让合同一份。证明2014年11月16日原、被告签订商铺转让合同，被告出售给原告哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层房产M区60号商铺的事实。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。证据三、新人和市场统一经营租赁协议、租金收条各一份。证明原告将争议商铺出租给被告，租期自2014年11月1日起至2017年10月31日止；2014年11月16日，被告向原告支付租金21600元，原告向被告出具收条。原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为本案主合同即商铺使用权转让合同是无效的，被告未按合同约定经营农贸市场，构成预期违约，导致原告的合同目的无法实现，应依法解除主合同，因此从合同亦应解除。证据四、民事判决书一份。证明哈尔滨市南岗区人民法院做出的（2015）南民三商初字第1417号民事判决书中对原、被告争议的房产所有权问题，已经审理查明了事实。判项是驳回原告诉请。原告对该证据真实性无异议，但与本案无关联性，该份判决是否生效有待证实，不能作为本案的定案依据。综合分析原、被告质证意见以及相关法律规定，本院认为，原告出示的证据一至证据五、被告出示的证据一至证据四合法有效，本院予以确认并采信；原告出示的证据六、证据七无法确认真实性，本院不予确认。分析当事人的举证、质证及陈述辩论意见，本院确认如下事实：被告哈尔滨易和物业管理有限公司以新人和市场主营农副产品对外招商宣传。2014年11月16日，原告董广瑞与被告签订新人和市场商铺使用权转让合同，合同约定被告将位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层M区60号商铺使用权转让给原告，受让商铺用途为商业，转让期限为商场正式开业之日起40年，原告须一次性支付转让价款9万元等事项。同日，双方又签订了新人和市场统一经营租赁协议，约定原告将该商铺出租给被告统一经营，租期自2014年11月1日起至2017年10月31日止，年租金为7200元，三年总计租金21600元。协议签订后原告如约给付转让款，被告亦一次性支付了三年租金。现被告将返租的商铺经营项目变更为超市。另查，涉案商铺所在房屋产权证书记载的所有权人为中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，案外人葵花集团有限公司通过拍卖程序购买该房产，但未办理产权变更手续，葵花集团有限公司又将该房产卖予松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，亦未办理产权变更手续，松原市嘉德汇地房地产开发有限公司后将该房产卖予被告，迄今为止仍未办理产权变更手续。本院认为，原告董广瑞与被告哈尔滨易和物业管理有限公司签订的新人和市场商铺使用权转让合同、新人和市场统一经营租赁协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的规定，均合法有效。被告通过签订有效买卖合同，购买了商铺所在的房产，虽未办理产权变更手续，但其已享有使用权，即有权对该房产进行使用权处置；被告通过返租形式将转让给原告的商铺租回统一经营，在新人和市场统一租赁协议中并未对经营项目、方式进行约定，则被告在租赁期限内的经营项目、方式在不违反法律、行政法规的禁止性规定的情况下有权由其自行确定，且被告已一次性支付2014年11月1日至2017年10月31日的租金，现租期尚未届满；被告虽在宣传时以主营农副产品对外转让商铺，但实际经营项目及方式应以经营者意愿为准，现被告不同意解除合同，原告认为被告签订合同时隐瞒产权真相，虚假宣传，采取欺诈方式签订合同，在合同履行过程中擅自变更经营方向，致使其合同目的无法实现，要求解除两份协议并返还商铺转让款的意见既无合同约定又不符合法律规定的解除条件，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告董广瑞的诉讼请求。案件受理费1510元，由原告董广瑞负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 李梦媛人民陪审员 王丽华人民陪审员 刘爱萍二〇一六年四月二十九日书 记 员 王晓佳