（2015）郴苏民初字第36号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-09-01
案件名称
刘某某与郴州华鹤房地产开发有限公司、龚某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郴州市苏仙区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某某,郴州华鹤房地产开发有限公司,龚某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条，第二十条第一款
全文
湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2015）郴苏民初字第36号原告刘某某。委托代理人刘晓闰，湖南五岭律师事务所律师。被告郴州华鹤房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路45号华鹤龙庭花香阁1022-1025号房。法定代表人陈冀凯，该公司总经理。委托代理人许友国，郴州市苏仙区光明法律服务所法律工作者。第三人龚某某。委托代理人黄荣，湖南奋斗者律师事务所律师。原告刘某某与被告郴州华鹤房地产开发有限公司（以下简称“华鹤公司”）及第三人龚某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某及委托代理人刘晓闰、被告华鹤公司的委托代理人许友国、第三人的委托代理人黄荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘某某诉称，2014年6月9日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20110211107），由被告将其开发的龙腾广场四期项目中第1栋107号门面出售给原告，建筑面积102.1平方米，单价每平方米3万元，共计购房款3063000元。被告应在2014年7月30日前交付房屋给原告，否则按已付房款每日万分之一支付违约金。合同生效之日30日内办理合同备案及预告登记。房屋交付使用后720个工作日内办理好房屋的产权登记。合同签订后，原告一次性付清房款。2014年6月30日，原、被告签订《商铺返租合同》，原告将其购买的该门面出租给被告，租期一年（2014年6月30日至2015年6月30日），被告每季度支付租金36756元。合同签订当天，被告支付原告第一季度租金，第二季度租金至今未付。同时，被告也未按《商品房买卖合同》约定办理预告登记，被告已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告履行《商铺返租合同》，支付原告2014年9月30日至12月30日的第二季租金36756元，余下两个季度租金按约定支付，合同期满后将房屋交付给原告；二、被告按《商品房买卖合同》约定办理《商品房买卖合同》预告登记，办理房屋产权登记。原告刘某某为支持其诉请，向本院提交如下证据：1、原告身份证，拟证明原告的主体资格。2、企业信息登记资料，拟证明被告的主体资格。3、2014年6月9日《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20110211107），拟证明原告购买了被告开发的龙腾广场四期1栋107号门面，双方签订合同，约定了相关权利及义务。4、2014年6月9日不动产预收款专用凭据、2013年9月2日中国建设银行转账凭证、2013年11月27日中国建设银行转账凭证、2014年11月28日湖南省物业专项维修资金专用收据，拟证明原告向被告分两次转账支付了购房款以及支付了维修资金。5、2014年6月30日《商铺返租合同》，拟证明原告购买被告的门面以后，原、被告又签订了《商铺返租合同》，并约定了相关权利及义务。6、2015年4月10日郴州市房产档案馆查询结果，拟证明原告购买被告开发的龙腾广场1栋107号门面进行了网签。7、《门面调换协议》，拟证明龙腾广场四期1栋107号门面是由原告购买被告的龙腾广场111、112号门面置换过来。8、联合声明，拟证明原告发现购买的107号门面有争议，与第三人及承租户达成协议，由相关职能部门确权后再决定租金的交付。被告华鹤公司辩称，1、原告的诉求不是事实，原、被告签订的《商品房买卖合同》事实上是民间借贷的一个抵押，原告的诉请不符合事实，事实是被告向原告及原告的兄弟刘小毛借款，并且是很多次借款，因为原告及刘小毛担心债权无法实现，要求被告用房屋抵押，并进行了网签，如果是真实的合同，应该去房产局办理预告登记，原告的诉请得不到法律的支持。2、原、被告所争议的事情经过了郴州市华鹤龙庭建设项目处置工作小组调解很多次，被告已经将涉案房产出售给第三人，工作组也已经确认，原告应该按民间借贷来处理本案，请求法院查明事实真相，做出公正判决。被告华鹤公司为支持其主张，向本院提交以下证据：9、付息清单，拟证明原、被告之间存在民间借贷关系，网签合同是由民间借贷演变过来的担保合同。10、《郴州市商品房买卖合同》债务纠纷处理协议，拟证明被告和第三人在工作组的协调下达成部分协议，民间借贷演变而来的网签合同有部分在工作组的处理下解除了，但是与原告没有达成协议，工作组建议原告通过诉讼解决。11、领款凭证及进账单，拟证明被告将107、110号门面承租人支付的押金交付给第三人，涉案门面已经交付给第三人使用及收益。第三人龚某某陈述，1、原告的诉请不能成立，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是对双方之间借贷关系所做的担保，双方之间没有真实的买卖关系。2、第三人与被告所签订的《商品房买卖合同》真实有效，并且一次性付款，且买受人充分行使了不动产的收益权、占有使用权。3、第三人取得该107号门面经过郴州市华鹤龙庭建设项目处置小组的确认，请求驳回原告的诉请。第三人龚某某为支持其主张，向本院提交以下证据：12、2014年9月16日《郴州市商品房买卖合同》、湖南省郴州市销售不动产预收款专用凭据、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、中国农业银行网上银行电子回单，拟证明第三人与被告签订《商品房买卖合同》后通过其母亲郭敬佳银行账户一次性支付购房款7522560元，购买被告开发的龙腾广场四期1栋107、110号商业用房。该商品房实际单价为32000元/㎡，实际总价款为7522560元。13，身份证、结婚证、2015年12月30日郴州市北湖区增福街道城前岭村村民委员会出具的证明，拟证明龚选洪、郭敬佳与龚某某系父母子女关系。14、2016年2月1日、2013年4月18日《房屋租赁合同》、身份证、2015年11月18日郴州市华鹤龙庭建设项目处置工作小组出具的关于龙腾广场1栋107号门面租金交纳的通知、银行转账凭证、收款收据，拟证明龙腾广场1栋107、110号门面由第三人实际占有和行使收益、处分权，《房屋租赁合同》系第三人与承租人签订，租金由第三人收取。郴州市华鹤龙庭建设项目处置工作小组对此事实予以确认。15、《郴州市商品房买卖合同》债务纠纷处理协议、网上银行电子回单、进账单、领款凭单，拟证明经郴州市华鹤龙庭建设项目处置工作小组调查、调解、确认，第三人与被告于2014年9月16日签订的《郴州市商品房买卖合同》真实有效并继续履行。107、110号门面系因被告借款担保之需网签给原告及欧阳志雄。欧阳志雄的债权已调解处理，同意解除对110号门面的网签。原告协商不成，通过诉讼程序解决。被告退还107、110号门面的承租人已付的押金和租金126109、6元给第三人。该处理协议已实际履行。16、（2014）郴民三初字第119号民事判决书、2015年11月20日债权债务确认及处理协议书，拟证明110号门面系被告因借款担保之需网签给欧阳志雄，被告已与债权人欧阳志雄达成处理协议，由被告以现金和车位、房屋抵偿债务，双方解除110号门面的《商品房买卖合同》及网签。经过举证，原、被告及第三人的质证意见如下：被告对证据1、2无异议；证据3有异议，这不是原、被告的真实意思表示，这是民间借贷的抵押担保，原告为了保证债权，要求被告签订《商品房买卖合同》，最初的抵押不是107号门面，是通过其他房产抵押演变过来，原告及其兄弟刘小毛与被告有借贷关系，被告曾经抵押几套房子给原告，被告要出售房子，就会跟原告置换房子作为抵押，被告明确表示不会进行预告登记；证据4中不动产预收款专用凭据有异议，原告为了保证债权，要求被告签订《商品房买卖合同》，实际是民间借贷的抵押担保。对中国建设银行的转账凭证有异议，与本案所签订的《商品房买卖合同》的时间不相吻合。对湖南省物业专项维修资金专用收据有异议，只是为了完善所签订的《商品房买卖合同》；证据5有异议，不是双方的真实意思表示，实际是利息；证据6的真实性无异议，对其证明方向有异议，因为是债权担保，才进行了网签；证据7有异议，是原告为了保障债权，111、112号门面要出售，被告无法偿还借款，才同意置换门面；证据8的关联性有异议，与被告无关，该证据证明门面实际占有人是第三人，第三人收取门面的租金；证据12、13、14、15、16无异议。第三人对证据1、2无异议；证据3的真实性无异议，对其证明方向、关联性均有异议，该合同不是原、被告的真实意思表示，双方没有真实的房屋买卖行为，该买卖合同并未实际履行；证据4中不动产预收款专用凭据的真实性无异议，对其证明方向有异议，不能证明原告实际支付的是房款，该购房款并未实际支付。对转账凭证有异议，与《商品房买卖合同》所签订的时间及价款均不符合，而且这两笔款用于支付购房款明显不符合常理，没有相应的合同来对应，不能证明是支付购房款。对维修资金收据的真实性无异议，只是为了完善《商品房买卖合同》的需要，虽然交了维修资金，但是被告并未为原告办理预告登记，是因为本案系借贷而不是真实的房屋买卖；证据5的真实性有异议，未实际履行，被告并未支付租金，实际上是借款利息的约定；证据6无异议；证据7的真实性、合法性均有异议，不符合常理，买卖合同签订时间在置换协议之前，没有证据证明剩余款项被告退还给了原告；证据8的真实性无异议，对其证明方向有异议，不能证明原告对107号门面享有所有权；证据9、10、11无异议。原告对证据9的真实性有异议，与本案无关；证据10有异议，该协议对原告无约束力，原告并未参与该协议，对该协议不予认可，该协议证明原告网签合同具有真实性、合法性；证据11的真实性无异议，对其证明方向有异议，原告提交的联合声明已经证实原告与第三人、承租户就门面租金达成一致协议；证据12中的《郴州市商品房买卖合同》的真实性、合法性均有异议，该合同是在原、被告签订合同之后，合同约定的购房单价明显低于市场价，合同中被告并未签订日期，该合同是一份无效合同。对预收款专用凭据、网上银行转账电子回单均有异议；证据13无异议；证据14有异议，原告已经与第三人签订协议，待法院判决确权后再决定租金的去向，第三人收取租金违反了协议。郴州市华鹤龙庭建设项目处置工作小组出具的关于龙腾广场1栋107号门面租金交纳的通知只是暂交，租赁合同签订时间是2016年2月1日，晚于原、被告签订的返租合同；证据15中《郴州市商品房买卖合同》债务纠纷处理协议有异议，处理协议对本案原告没有约束力，原告没有参与协议，也未签字。对网上银行电子回单、进账单、领款凭单有异议，对其证明方向有异议，第三人收取租金违背双方签订的协议；证据16有异议，与原告无关，涉及的是110号门面，不是本案的107号门面。经过举证、质证，本院对证据的认定如下：本院对证据1-16的真实性予以认定，是否可以达到其证明目的在本院认为中予以阐述。根据本院认定的证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年8月2日，原告购买被告开发的龙腾广场四期地下室111、112号门面，原告分别于当日和2013年11月27日通过银行转账3000000元和682106元给被告，总房款3682106元。2014年6月9日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》，约定“原告购买被告开发的龙腾广场四期第1栋107号门面，建筑面积102.1平方米，单价30000元，总房款3063000元；出卖人应当在2014年7月1日至2014年7月30日期间交付商品房；自本合同生效后30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。”合同签订后到房产部门进行了网签。到期后，被告未到房产部门申请预告登记。2014年6月16日，原、被告签订《门面调换协议》，甲方为华鹤公司，乙方为刘某某，约定“经甲乙双方协商，并同意乙方于2013年8月2日所购龙腾广场四期111、112号门面对换到龙腾广场四期1栋107号门面，甲方以退还门面差价款619106元给乙方，双方签字生效。”原告及陈爱莉签字，被告加盖公章。之后，被告将房屋差价款619106元退还给原告。2014年6月30日，原、被告签订《商铺返租合同》，甲方为刘某某，乙方为华鹤公司，约定“甲方将已购龙腾广场四期1栋107号门面出租给乙方，租赁期限一年（2014年6月30日至2015年6月30日），租金按每月每平方米120元计算即每月租金12252元，租金按每季度交36756元，一次交清。甲方于2013年12月31日所签《商铺返租合同》中的111、112号门面已置换到龙腾广场四期1栋107号门面，以后111、112号门面不再收取租金。”合同签订后，被告支付第一季度租金后未再支付租金，合同期满后亦未将房屋交付给原告。2014年9月16日，被告与第三人签订《郴州市商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发的龙腾广场四期第1栋107、110号门面，建筑面积235.08平方米，单价22000元，总房款5171760元。第三人实际按单价32000元支付总房款7522560元。第三人将购房款通过银行转账给被告。2015年12月3日，被告与第三人签订《郴州市商品房买卖合同》债务纠纷处理协议，甲方为华鹤公司，乙方为龚某某，约定“2014年9月16日甲乙双方签订的《郴州市商品房买卖合同》继续履行；为了保证上述合同的正常履行，甲方需资金与欧阳志雄和刘某某解除网签；余款待甲方与刘某某解除1栋107号门面的网签后，一次性付给甲方，并将该门面网签到乙方名下。107号门面协商不成，通过诉讼程序解决。”郴州市华鹤龙庭建设项目处置工作小组在协议上加盖公章。2015年12月7日，被告将收取的107、110号门面押金及租金126109.6元退给第三人。2016年2月1日，第三人与承租户签订《房屋租赁合同》，约定由第三人对诉争的107号门面进行出租并收取租金。2014年12月12日，原告和第三人及承租人签订联合声明，约定“上林大药房所租门面龙腾广场四期107号因产权纠纷，三方当事人一致同意上林大药房所租107号门面租金暂先不交，等到有关职能部门确认产权后再行交付租金。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点：1、原、被告间真实的法律关系是商品房买卖还是民间借贷；2、原、被告及被告与第三人签订的《郴州市商品房买卖合同》，哪一份效力优先，龙腾广场四期第1栋107号门面的产权应归谁享有。焦点1，当事人对自己提出的事实主张有义务提供证据予以证实。被告及第三人主张原、被告间真实的法律关系是民间借贷而非商品房买卖，但其未提供证据证实原、被告存在民间借贷关系，应承担举证不利的后果。原告提交的证据有《商品房买卖合同》、《门面调换协议》、预收款凭据、转账凭证、维修资金收据、房产部门的查询结果（已网签），通过一系列的证据形成了证据链，可以证实原、被告存在真实的商品房买卖关系。本院认定原、被告的法律关系为商品房买卖关系，对被告及第三人的该辩称主张，本院不予支持。焦点2，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》在先，被告与第三人签订合同在后，且原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》在房产部门进行了网签，具有公示效力。从原、被告签订的《商铺返租合同》及履行情况可知，被告已将诉争门面交付给原告并进行返租。虽然现在第三人在对争议门面进行出租，但是并不影响该门面已交付的事实。综上，原告应优先取得诉争门面的物权，本院认定原告对龙腾广场四期第1栋107号门面享有所有权。原、被告签订的《商铺返租合同》合法有效，双方应按合同约定履行，被告未按约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任，对原告要求被告支付三个季度租金110268元的诉讼请求，本院予以支持。合同期满后，被告应将门面交付原告，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》约定自本合同生效后30日内，双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。对原告要求被告办理预告登记的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告办理产权登记，按合同约定办理产权登记的期限未满，但是被告应按合同约定办理。本案中，第三人的合法权益可另行向被告主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条第一款之规定，判决如下：1、被告郴州华鹤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘某某房屋租金110268元。2、被告郴州华鹤房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内交付原告刘某某郴州市龙腾广场四期第1栋107号房屋。3、被告郴州华鹤房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内与原告刘某某一起到房产部门办理郴州市龙腾广场四期第1栋107号房屋的预告登记。4、被告郴州华鹤房地产开发有限公司按《郴州市商品房买卖合同》的约定办理郴州市龙腾广场四期第1栋107号房屋的产权登记。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案受理费872元，财产保全费5000元，合计5872元，由被告郴州华鹤房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 谭友元审 判 员 李 鹏人民陪审员 邓德生二〇一六年四月二十九日代理书记员 陈艳平附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”