（2015）黔毕中民终字第2581号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-12-08

案件名称

贵州全盛体育用品有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省毕节市中级人民法院

所属地区

贵州省毕节市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州全盛体育用品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省毕节市中级人民法院民事判决书（2015）黔毕中民终字第2581号上诉人（原审原告、反诉被告）贵州全盛体育用品有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园沙坡路7号。注册证号：5201022205236（1-1）。法定代表人王全胜，该公司总经理。委托代理人（特别授权代理）莫保全，公司行政部经理。上诉人（原是被告、反诉原告）黄晖，男，汉族，1972年11月7日生，贵州省贵阳市人。，住贵州省贵阳市。委托代理人（特别授权代理）袁光福，贵州尚恩律师事务所律师。上诉人贵州全盛体育用品有限公司（简称全盛公司）与上诉人黄晖房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2015）黔七民初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，因案情复杂，审理期限报延三个月。上诉人全盛公司的委托代理人莫保全、上诉人黄晖及委托代理人袁光福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告全盛公司诉称：2013年3月28日，原、被告签订合同一份，由产权人王秋凤、王全胜委托原告将位于毕节市七星关区威宁路12号附1号的房产出租给被告开酒店。双方约定，租金每月64000元，以后按每年递增。如被告逾期支付租金超过10日，原告可以终止合同，租期从2013年5月1日至2023年4月30日止。合同签订后被告未按合同履行义务。2014年1月9日原、被告签订补充协议，约定“合同期从2014年2月5日开始计算，被告于2014年7月15日向原告支付租金”，原告按合同履行了义务，但2014年10月20日被告发函明确表示违约，其行为已构成根本性违约，致使双方无法继续履行。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告在判决生效之日返还原告的房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。被告黄晖反诉并辩称：双方签订《租赁合同》是真实的，但由于原告方未处理好房屋的相邻关系，导致被告无法进场装修。由于租金计算在装修期内是免收，且原告方移交房屋迟延2个半月，租金的计算应当顺延，被告方已支付，故被告未违约。原告未及时交付涉案房屋及租赁房屋物权行使受阻，被告遭受损失为赔偿装修公司12万元、被告工人工资、差旅费、值班费等共计322980元，向第三方支付道路通行费3万元。被告已投入800万元，应使用租期为10年，但实际使用只获得8年半，原告应当顺延租期1年半。综上被告反诉要求：1、判决增加原、被告之间签订的《租赁合同》期限18个月，即租赁期延至2024年10月30日。2、判决原告赔偿被告因房屋移交延迟及施工受阻损失322980元。3、判决原告偿还被告“道路通行费”3万元，并确认今后“道路通行费”由原告承担。4、诉讼费由原告承担。原审查明：被告黄晖系贵州筑荣腾辉酒店公司及毕节筑荣腾辉酒店公司法定代表人。2013年3月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：由产权人王秋凤、王全胜委托原告将位于毕节市七星关区威宁路12号附1号的房产出租给被告开酒店。租赁期限从2013年5月1日至2023年4月30日，租金每月64000元，以后每年递增。付款方式为每季度付一次，如被告逾期支付租金超过10日，原告可以终止合同。原告方物业符合开设酒店要求，同意拆除楼梯口修建大堂并协调相关部门和单位。原告方于2013年4月30日内向被告方交付场地并免4个月租金，双方变更或补充应当采用书面形式，双方签字盖章后作为附件，与合同具有同等效力。合同签订后，被告支付了10万元保证金及5万元房租，因房屋相邻关系没处理好，不能按时移交，双方于2013年4月15日签订了补充协议，约定2013年5月1日至8月31日为免费装修期，装修开工时间延后，开工时间未定。2013年5月11日，被告便以贵州筑荣腾辉酒店公司名义与装饰公司签订《装饰工程施工合同》，装饰公司派人到涉案房屋施工，因原告未处理好相邻关系，致使装修公司受阻，无法施工。2014年1月9日双方再次达成协议，约定：此合同与原合同有冲突，以此合同为准，合同期从2014年2月15日开始计算，2014年7月15日开始计算租金。被告方在施工过程中应当处理好与本物业的相邻关系，由于被告方未处理好相邻关系导致堵工，与原告方无关。双方应当各自负责自己应当缴纳的税费。原告方增加的物业按增加的实际面积计算，根据原合同单价核定。由于原告方未协调好相邻的关系，导致被告于2014年7月才得以进场装修，由于被告受堵，到2014年9月底才装修完毕并开业。2014年10月8日，被告向原告支付了第一季度租金125920元（扣除预付租金及支付第三方道路通行费及垫付各种费用）。原告方收款后并未提出异议，被告又于2015年1月6日支付了第二次租金209847元（扣除前期水费等），2015年4月14日支付了第三次租金21.3万元（原告方已提起诉讼）。原告方认为被告应当于2014年7月15日支付租金，而被告方于2014年10月8日才支付，逾期两个多月，遂以前述诉请诉至法院。原审认为：合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，原、被告双方成立的租赁合同，不违反法律、行政法规规定，系有效合同，双方应根据合同约定履行各自义务。原告方认为双方签订的补充协议，约定“合同期从2014年2月5日开始计算，被告应于2014年7月15日向原告支付租金”，原告按合同履行了义务，但2014年10月20日被告发函明确表示违约，其行为已构成根本性违约。其理由不充分，从原告提供的2014年10月20日被告发函内容，及被告所举证据可以证实，被告支付第一笔租金于2014年10月8日，推迟了两个多月是因为原告在交付房屋时没有完全履行合同约定的义务，延期交房，且在收到被告方缴纳的两个季度租金时，并未提出异议，其合同的实际履行，双方已经表示同意。函的内容已表明，因物业的移交推迟了两个多月，导致整体工程推迟了两个多月，被告延迟交付租金行为合法。原告的诉讼请求无法律依据，应当予以驳回。被告反诉要求因增加原、被告之间签订的《租赁合同》期限18个月，因合同并未约定租期可以顺延，不应得到支持。要求原告赔偿被告因房屋移交延迟及施工受阻等损失322980元，从其提供的证据无法认定系因原告违约造成，根据诉讼法相关规定，被告应当承担举证不能的后果，故其诉请不应得到支持。根据2014年1月9日补充协议内容体现，被告方应当处理好相邻关系，该费用应当由被告自行处理。被告要求原告偿还被告已支付第三方“道路通行费”3万元，并确认今后“道路通行费”由原告承担的诉请不应得到支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）贵州全盛体育用品有限公司的诉讼请求。驳回被告（反诉原告）黄晖的反诉请求。案件受理费人民币36560元，由原告（反诉被告）贵州全盛体育用品有限公司承担，反诉费人民币3327元，由被告（反诉原告）黄晖承担。全盛公司、黄晖均不服一审判决，向本院提起上诉。全盛公司请求二审撤销原判，支持全盛公司在一审中提出的终止与黄晖签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。事实和理由是：全盛公司与黄晖签订《房屋租赁合同》后，按照双方签订的合同及补充协议的约定履行义务，但黄晖却延迟了83天才向全盛公司支付租金。全盛公司明确告诉黄晖违反合同约定，黄晖不但不按合同约定支付租金，而且还故意少交租金，违反了合同约定，逾期10日以上交付租金，上诉人有权解除双方签订的《租赁合同》。黄晖针对全盛公司的上诉辩称，黄晖不存在不按约支付租金的行为，由于全盛公司的原因，导致合同不能如期履行，责任在全盛公司，全盛公司的上诉请求应予以驳回。上诉人黄晖请求二审撤销原判第二项“驳回黄晖的反诉请求”部分，改判支持黄晖的反诉请求。事实和理由是：由于全盛公司的原因，黄晖租赁全盛公司房屋开办的毕节筑荣腾辉酒店有限公司于2014年10月才开业。开业后，黄晖根据租赁房屋面积的变化计算每月应付租金为71000元，第一期应付三个月租金（2014年10月1日至2015年1月1日）213000元，扣除预付租金5万元，赔偿毕节长弘公司3万元、替全盛公司垫付各类办证费7080元后实际支付了租金125920元。2015年1月6日，黄晖又支付了第二期应付三个月租金（2015年1月1日至2015年4月1日）213000元，扣除房屋租赁前产生的应由全盛公司自行承担的水费3153元后，实际支付了209847元。全盛公司已如数收取且未提出任何异议。至法院立案之日，黄晖共支付全盛公司租金数应为419694元（含毕节长弘公司的3万元及办证费7080元、水费3153元）。全盛公司连同保证金在内实际收取的费用为485767元，其收到费用后未向黄晖提供发票。第三期租金未到支付期时，全盛公司已于2015年2月13日提起了诉讼，同时也未提供租金发票，租金也就不可能按期支付。法院决定的开庭时间为2015年4月13日，在黄晖反诉后改为2015年7月24日，在此之前，黄晖又于2015年4月14日支付了第三期租金213000元，同时于2015年4月22日向全盛公司递送了《声明》说明黄晖并不违约，还于2015年6月15日递送了《关于催要发票的声明》，表明了再不提供发票将拒付租金的态度，全盛公司仍未提供发票。截止最后一次开庭之日，黄晖已支付租金总额为698767元。由于全盛公司未及时交付租赁房屋及租赁房屋物权行使受阻原因导致黄晖遭受各种损失193863.66元。二审判决应增加租赁合同期限18个月，即将房屋租赁期限延至2024年10月30日及判决全盛公司因租赁房屋移交延迟及施工受阻的损失；判决全盛公司承担道路通行费3万元，并确认今后的该费用由全盛公司承担。全盛公司针对黄晖的上诉辩称：黄晖在2014年1月9日前导致停工的原因及损失，双方在2014年1月9日签订的《补充合同》将所有的损失都作出了界定和处理，全盛公司让出了合理不计租金的装修期来弥补此前黄晖的损失，所以黄晖现在又起诉主张这期间的损失于法无据。全盛公司没有迟延交房的情况。道路通行费是黄晖与毕节长弘公司的约定，涉及相邻关系按约定也应由黄晖自行处理，与全盛公司无关。经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院二审组织双方质证中，上诉人黄晖举出了分别于2015年11月4日、2016年1月4日汇款的凭证，证明支付租金354000元，上诉人全盛公司的委托代理人对此无异议，同时认为黄晖没有支付的是2014年7月15日至10月15日的租金，而黄晖认为该时段的租金其不该支付；全盛公司称新增的租赁房屋系其向他人购买后于2014年5月中旬交给黄晖使用。本案因实际租赁房屋比合同约定增加，而房屋增加面积双方未达成一致意见，本院责令双方于2016年2月23日到现场进行实测，但全盛公司未到现场，故租赁房屋新增面积尚无确定。本案二审当事人争议的焦点是：上诉人全盛公司与上诉人黄晖签订的租赁合同是否予以解除，上诉人黄晖请求合同租期延长18个月及请求全盛公司赔偿相关损失能否得到支持。本院认为，关于上诉人全盛公司与上诉人黄晖签订的租赁合同是否予以解除的问题。上诉人全盛公司与上诉人黄晖于2013年3月28日签订租赁合同后，在合同履行过程中由于全盛公司未处理好相邻关系致使黄晖装修房屋受阻，未能如期正常得到租赁房屋使用。经双方协商，于2014年1月9日达成《补充协议》，约定合同期从2014年2月15日开始计算，租金从2014年7月15日开始计算。虽然合同约定从2014年7月15日开始计算租金，但事实上在签订补充协议及以后一段时间，黄晖尚未获取新增的租赁房屋，全盛公司自认是2015年5月中旬向黄晖交该房的，客观上此时才交房屋对黄晖整体房屋的装修有一定的影响，黄晖延迟支付租金事出有因。加之，2014年10月以后，黄晖积极主动向全盛公司支付了租金，全盛公司也未对黄晖交付租金的行为提出异议，双方签约目的并未受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，上诉人全盛公司上诉请求解除双方签订的租赁合同没有充分的理由，本院不予支持。至于黄晖应否交纳2014年7月15日至10月15日期间的租金、交纳多少及以后的租金是否交清，因全盛公司没有提出诉求，且由于涉案租赁房屋增加，必然导致租金相应增加，而增加房屋面积不清导致应增加租金也不清，双方对租金事宜尚需进一步协商，本案不作审理。如双方协商不成，可依法另行主张权利。关于上诉人黄晖请求合同租期延长18个月及请求全盛公司赔偿相关损失能否得到支持的问题。从当事人双方于2014年1月9日签订的补充协议看，双方对合同期及租金起算期都作了变更，显然均是考虑到2013年3月28日签订租赁合同后黄晖未正常得租赁房屋使用的因素，现黄晖再以行使租赁权受阻请求租期延长18个月没有充分理由，本院不予支持。同理，双方签订的补充协议中，将给黄晖的免租装修期在原合同的基础上作了延长（原合同的免租装修期为4个月，补充协议中约为5个月），显然也考虑到黄晖未正常得租赁房屋使用所受的损失，现黄晖上诉请求全盛公司赔偿因行使租赁权受阻所遭受的损失193863.66元亦无充分的理由和依据，本院不予支持。对黄晖上诉提出的应由全盛公司承担道路通行费问题，因该费用是黄晖单独与第三人商定，该费用应否支出、支出多少、全盛公司应否承担，黄晖尚无充分的依据，本院亦不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39887元，由上诉人贵州全盛体育用品有限公司负担36560元，上诉人黄晖负担3327元。本判决为终审判决。审判长　张　雄审判员　张　晶审判员　朱　莉二〇一六年四月二十九日书记员　谢贤聪来源：百度“”