（2015）牟民一初字第702号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2017-06-09
案件名称
刘大伟与江苏兴厦建设工程集团有限公司、李正荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市牟平区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一���
当事人
刘大伟,江苏兴厦建设工程集团有限公司,李正荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四十三条，第六十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2015）牟民一初字第702号原告：刘大伟，男，1985年4月21日出生，汉族，农民，住烟台市牟平区。委托代理人：李敏，山东宁海律师事务所律师。被告：江苏兴厦建设工程集团有限公司，住所地江苏省高邮市武安路8号。组织机构代码：14096227-9。法定代表人：赵宏才，总经理。委托代理人：王旭东，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。委托代理人：周美春，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。被告：李正荣，男，1961年4月14日出生，汉族，住江苏省海门市。原告刘大伟诉被告江苏兴厦建设工程集团有限公司（以下简称江苏兴厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理，依法由审判员矫志颜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘大伟的委托代理人李敏、被告江苏兴厦建设工程集团有限公司的委托代理人王旭东到庭参加诉讼。被告李正荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘大伟诉称：2009年4月份，烟台圣禾房地产开发有限公司在烟台市牟平区西关路西、南华街北开发了烟台市牟平区福顺小区，该工程发包��了被告江苏兴厦建筑安装有限公司。2009年11月27日，原告与烟台圣禾房地产开发有限公司、被告江苏兴厦建筑安装有限公司签订《房屋销售认购书》，交付定金130000元，认购了该小区4号楼4单元二层201号楼房。但被告至今未与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，现要求被告返还购房意向金130000元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2009年11月27日起至判决生效之日止的利息损失。被告江苏兴厦建设工程集团有限公司辩称：我方并非本案适格被告，涉案房屋销售认购书所载明的出卖方（甲方）为烟台圣禾房地产开发公司，收款收据上加盖的也是该公司的印章，而江苏兴厦建筑安装工程公司烟台分公司牟平项目部的公章加盖在该认购书右下方（乙方）处，因此我方并非涉案房屋的出卖方。本案不构成表见代理，李正荣是代表烟台��禾房地产开发公司与原告签订房屋销售认购书，李正荣私刻烟台圣禾房地产开发公司印章并与原告签订了合同，原告应当对李正荣代表的是烟台圣禾房地产开发公司有明确的认识。涉案房屋在签订合同时的市场单价为每平方米3500元左右，而原告签订的合同单价为2500元，其价格远远低于市场价格，证明原告并非善意第三人。无权处分的行为不得代理，涉案房屋系烟台圣禾房地产开发公司所有，我方无权处分，亦不成立表见代理。涉案的房屋纠纷并非是施工过程中购买建材、租赁建筑设备等产生的，故不应由我方承担责任。李正荣与我方不存在任何隶属关系，我方亦未对其有过任何授权出卖涉案房屋，故我方并不存在过错。本案承担责任的主体应当是李正荣，其私刻公章、低价出售涉案房屋构成诈骗罪，而且其直接收取了原告的款项构成不当得利，应当予以返还。被告李正荣未答辩。经审理查明：2009年4月15日，烟台圣禾房地产开发有限公司与被告江苏兴厦公司签订一份《建设工程施工合同》，合同约定烟台圣禾房地产开发有限公司将其开发建设的位于烟台市牟平区西关路西、南华街北的福顺小区4号楼的土建、水、电、暖工程总体发包给被告江苏兴厦公司。该合同第24条约定：“发包人向承包人预付工程款的时间和金额或占合同价款总额的比例：以在建楼作为工程示（款）的抵押，主体封顶后销售楼房时付70%为工程款，30%作为甲方前期费用。”被告江苏兴厦公司承包上述工程后将该工程整体转包给无施工资质的被告李正荣，双方签订一份《项目施工承包合同》，合同约定被告李正荣租用被告江苏兴厦公司的资质承建上述工程，被告李正荣向被告江苏兴厦公司支付工程总���价的1.5%作为“服务费”。之后，被告李正荣雇佣同乡郁志山具体负责工程进展，并安排郁志山雇佣民工进行工程施工。被告李正荣和郁志山因私刻烟台圣禾房地产有限公司公章，本院（2014）烟牟刑初字第26、27号刑事案件以伪造公司印章罪分别判处郁志山、李正荣有期徒刑六个月、缓刑一年。经查阅上述案件的刑事卷宗，被告江苏兴厦公司项目经理仲维昭在询问笔录中称被告江苏兴厦公司与烟台圣禾房地产开发有限公司签订福顺小区4号楼工程施工合同是由李正荣介绍，并且该工程的实际施工人就是李正荣，被告江苏兴厦公司与其签订工程承包责任制并按比例收取李正荣的管理费。2010年9月17日，仲维昭的通话录音（另案存档）称其知道有“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”这个印章。上述事实已经本院（2014）牟民一初字第227号民事判决书及烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书确认。庭审中，原告对其主张提交下列证据：房屋销售认购书证明、收款收据（加盖烟台圣禾房地产开发有限公司印章）以及（2010）烟牟民一初字第218号民事判决书，证明原、被告双方签订了房屋销售协议，被告李正荣以被告江苏兴厦公司的名义收取了原告购房意向金130000元。其中房屋销售认购书内容为：“房屋销售认购书，出卖人：烟台市圣禾房地产开发有限公司，认购人：刘大伟，……二、烟台市牟平区福顺小区4号楼项目4单元二层201号住宅楼，建筑面积约为85.79平方米。三、该商品房单价为2500元/平方米。五、乙方签订本认购书当日支付购房意向金壹拾叁万元整……甲方：烟台市圣禾房地产开发有限公司（公章）乙方：刘大伟，（江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部印章）”。被告江苏兴厦公司对上述证据质证意见如下：所谓兴厦公司牟平项目部的公章我方不予认可，这个公章是被告李正荣私刻。房屋认购书的出卖人是圣禾房地产有限公司加盖的是圣禾房地产的公章，前面所述兴厦公司项目部的章是盖在认购书的右下方，也就是买家刘大伟之下，再结合收款收据加盖的是圣禾房地产有限公司的公章，我方认为江苏兴厦公司不是出卖方也不是买受人更未收取过原告的购房意向金130000元。对判决书的真实性无异议，对证明的关联性有异议，该判决的第4页开始认定的是购房意向金交给了郁志山，签订房屋销售认购书也是原告与郁志山签订的，并非原告与被告江苏兴厦公司签订的，而郁志山是被告李正荣的雇员，其行为不能代表被告江苏兴厦公司。被告为证明其主张提交了下列证据：房屋销售认购书和收据��证明原告明知二被告无权出卖涉案房屋，原告购买房屋存在过错。在房屋销售认购书第6条约定乙方必须在本认购书签订起30日内持本认购书及认购金额收据到甲方指定地点各签订房屋买卖合同，也就是说原告在签订房屋销售认购书的时候，原告认为被告李正荣有权代理烟台圣禾房地产出售给原告；提交（2010）烟牟民一初字第218号民事判决书、本案原告的起诉状，证明原告主张其权利时都是将圣禾房地产列为被第一被告，原告是知道涉案房屋的所有权人为圣禾房地产有限公司，其因受郁志山等人的蒙骗认为郁志山等人是圣禾房地产公司的代理人。提交两份商品房买卖合同，来源于顺正集团公司，证明的目的是原告刘大伟所谓的买房价格低于正常的销售价格，因此原告不是善意第三人。原告对上述证据的真实性没有异议，但无法证明被告江苏���厦公司主张的事实，因证据中加盖的印章系被告江苏兴厦公司烟台分公司牟平项目部的，原告方有足够的理由相信收取130000元的行为系被告李正荣代表被告江苏兴厦公司收取的；关于判决书的内容并不能证明被告江苏兴厦公司所主张的事实，关于218号判决书涉及的案情只是部分与本案有关，并非完全相同，同时该判决只是一审判决书，一审判决书生效只能说明原告放弃了上诉的权利，并不能代表被告江苏兴厦公司不需承担法律责任，218号判决书查明了本案被告江苏兴厦公司将涉案工程整体转包给无施工资质的被告李正荣，该合同应为无效合同，因此被告李正荣一切行为均应由被告江苏兴厦公司来承担法律责任。被告江苏兴厦公司并非其提交的商品房买卖合同的当事人，因此该证据不足以证明被告江苏兴厦公司主张的事实，同时法律也并不禁止商品房的出售方以低��市场价格或其它的价格对外出售。另案中，被告称其公司下设了江苏兴厦建筑安装有限公司牟平项目部负责福顺小区的建设，其亦设置了江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司，但上述两个部门之间不存在隶属关系，也没有原告所称的江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部。被告对此没有提供证据。（2014）牟民一初字第227号民事判决书及烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书均认定被告李正荣在对涉案建设工程进行施工的过程中及以前述方式销售所建房屋的过程中均是以被告江苏兴厦公司的名义进行，且被告李正荣以被告江苏兴厦公司的名义进行施工得到了被告江苏兴厦公司的许可。被告李正荣安排其雇佣人员以被告江苏兴厦公司的名义对外公开销售房屋，在由此所形成的房屋买卖���同法律关系中，买受人作为二被告之间转包及资质借用等法律关系之外的第三人，完全有理由相信出卖人对所售房屋的处分行为系代表被告江苏兴厦公司所为的职务行为，符合表见代理的法律特征，其后果依法应由被告江苏兴厦公司负担。原告对上述判决内容无异议。被告江苏兴厦公司认为无权处分之行为不能够代理，表见代理是法律上对没有代理权限的代理行为，在第三人为善意时将其推定为有权代理，因此表见代理所能代理的行为不能是被代理人无权处分的行为，鉴于中院的二审判决已经生效，其将依法申诉。上述事实，有原、被告提供的证据及双方当事人当庭陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案所争议的事实已经（2014）牟民一初字第227号民事判决书及烟台市中级人民法院（2015）烟民一终字第1092号民事判决书确认，被告李正荣在对涉案建设工程进行施工的过程中及销售所建房屋的过程中均是以被告江苏兴厦公司的名义进行，且被告李正荣以被告江苏兴厦公司的名义进行施工得到了被告江苏兴厦公司的许可。原告提供加盖“江苏兴厦建筑安装有限公司烟台分公司牟平项目部”印章的房屋销售认购书证明被告李正荣以被告江苏兴厦公司的名义收取了其130000元购房意向金，被告虽对此予以否认，但被告认可仲维昭系其单位项目经理，且其下设了牟平项目部负责涉案房屋工程建设，故对原告的上述主张本院予以支持。在本案所形成的房屋买卖合同法律关系中，原告作为二被告之间转包及资质借用等法律关系之外的第三人，完全有理由相信出卖人对所售房屋的处分行为系代表被告江苏���厦公司所为的职务行为，符合表见代理的法律特征，其后果依法应由被告江苏兴厦公司负担。被告江苏兴厦公司应返还原告已付购房款130000元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2009年11月27日至判决生效之日止的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告江苏兴厦建设工程集团有限公司付给原告刘大伟130000元，于判决生效之日起十日内付清。被告江苏兴厦建设工程集团有限公司以130000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率向原告刘大伟支付利息损失自2009年11月27日起至判决生效之日止。三、驳��原告刘大伟对被告李正荣的诉讼请求。案件受理费4750元，减半收取2375元，由被告江苏兴厦建设工程集团有限公司交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 矫志颜二〇一六年四月二十九日书记员 陈俊男 更多数据：