（2016）京民终第84号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-31
案件名称
北京兴隆置业有限公司与史晓燕案外人执行异议之诉二审民事判决书
法院
北京市高级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史晓燕,北京兴隆置业有限公司,北京长兴房地产开发有限责任公司
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）京民终第84号上诉人（原审原告）史晓燕，女，1977年8月18日出生，个体工商户。委托代理人赵常民，北京安迪律师事务所律师。委托代理人武亚晖，北京安迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京兴隆置业有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人高哲明，董事长。委托代理人舒子平，北京大成律师事务所律师。委托代理人蔡诺，北京大成律师事务所律师。原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区。法定代表人张玉方，董事长。委托代理人张鹏，男。上诉人史晓燕因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第6667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人史晓燕及其委托代理人赵常民、武亚晖，被上诉人北京兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）的委托代理人舒子平、蔡诺，原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）的委托代理人张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史晓燕向原审法院起诉称：我于2004年8月15日与长兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼507号房屋（以下简称涉案房屋），我依约支付了购房款，并入住该房屋至今。我合法拥有涉案房屋的所有权，任何人不得剥夺。兴隆公司与长兴公司的纠纷与我无关。故起诉请求：1、停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；2、兴隆公司承担诉讼费用。兴隆公司辩称：一、依据法院生效判决，长兴公司应向我公司支付转让款及违约金，我公司申请执行其名下财产，史晓燕提出执行异议申请，法院裁定驳回其申请，认定事实清楚，适用法律正确；二、史晓燕的主张及提交的证据均未构成依法可以停止执行的情形；三、史晓燕未按法院通知提起诉讼，其主张已经失权；四、法院查封涉案房屋合法有效，依法可以继续查封。综上，史晓燕的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。长兴公司述称：史晓燕购买房屋是合理合法的，同意史晓燕的诉讼请求。原审法院经审理查明：涉案房屋原系案外人毛燕向长兴公司购买，购买后长兴公司未协助毛燕办理该房屋的所有权证。2012年3月8日，史晓燕与毛燕经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定史晓燕向毛燕购买涉案房屋，价格为1430000元。合同签订后，史晓燕将购房款支付给毛燕，毛燕向史晓燕交付了涉案房屋，史晓燕在涉案房屋居住使用至今。本案一审庭审中，史晓燕提交其（买受人）与长兴公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，该合同约定买受人购买由出卖人开发的涉案房屋作为住宅，总金额399798元整，合同日期为2004年8月15日。史晓燕另提交其（丙方、现买受人）与长兴公司（甲方、出卖人）、毛燕（乙方、原买受人）签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该协议约定：一、本商品房原买受人为毛燕，现因买受人自行出售并经原买受人指定，出卖人将本商品房由原买受人换签给现买受人；二、本商品房已由原买受人占有并使用，关于该商品房的交接、交付及产权纠纷等由现买受人与原买受人直接进行交涉，与出卖人无关；三、现买受人知晓本商品房已由出卖人抵押给银行的事实，买受人如需解除银行抵押权、办理房屋产权证应承担其相应费用。该协议日期为2012年3月20日。另查：因兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案，该院于该案诉讼中保全查封了长兴公司名下位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区的部分房屋。2005年7月29日，该院作出（2005）二中民初字第1295号民事判决，判令：一、兴隆公司与长兴公司于2000年12月28日签订的协议书和2004年3月12日签订的补充协议书有效；二、长兴公司于判决生效后十日内向兴隆公司支付一千零三十五万五千元；三、长兴公司于判决生效后十日内向兴隆公司支付至2004年12月31日前产生的违约金四十六万三千四百八十五元，并按日万分之三的标准支付欠付款项一千零三十五万五千元自2005年1月1日至实际给付之日的违约金。判决后，长兴公司不服，上诉至本院。本院经审理于2005年12月20日作出（2005）高民终字第1411号判决，判决：驳回上诉，维持原判。后因长兴公司未履行生效法律文书确定的义务，兴隆公司于其后向该院申请强制执行。在执行过程中，该院又查封了该小区的部分房屋。后，史晓燕以该院查封的涉案房屋系其合法购买为由，向该院提出执行异议。该院经审查驳回了其执行异议。史晓燕遂提起本诉。上述事实，有各方当事人陈述、（2005）二中民初字第1295号民事判决书、（2005）高民终字第1411号民事判决书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、物业费等生活费用票据、协助执行通知书、通知等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：根据查明事实，在该院依兴隆公司申请对长兴公司的强制执行程序开始长达数年之后，史晓燕于2012年方与毛燕签订买卖合同，以二手房买卖的形式购买了涉案房屋，且毛燕当时并未取得该房屋的所有权证。同时，从史晓燕自行提供的相关证据可以看出，其在购买时系明知该房屋已由长兴公司抵押给银行等事实。在此情况下，因兴隆公司申请的强制执行程序在前，史晓燕购买房屋在后，应认定兴隆公司之债权优先于史晓燕对该房屋所享有的权利，故对史晓燕要求停止对涉案房屋的执行之诉求，法院难以支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决驳回了史晓燕的诉讼请求。史晓燕不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定我“以二手房买卖的形式购买了涉案房屋”错误，实际上是毛燕将涉案房屋退回给长兴公司，长兴公司又重新将涉案房屋出售给我，俗称“改底单”，我替代毛燕成为购房人，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，毛燕在合同中的权利义务一并转让给了我，毛燕于2004年购买涉案房屋并入住，早于法院的查封时间，故法院无权查封涉案房屋；毛燕、长兴公司和北京链家房地产经纪有限公司故意隐瞒涉案房屋被查封的情况，我并不知情，并无过错；涉案房屋是我的唯一住房，我支付了全部购房款，并实际居住至今，缴纳了物业费、水电费、燃气费和供暖费等；本案中应保护我的利益。综上，史晓燕认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求撤销原审判决，改判支持其原审时所提诉讼请求，并判令由长兴公司承担本案诉讼费用。长兴公司表示服从原审判决，请求予以维持。长兴公司述称，同意史晓燕的上诉请求，史晓燕通过“改底单”购买了涉案房屋，其提起的案外人执行异议之诉符合司法解释的相关规定，应判决停止对涉案房屋的执行。经审理，本院对原审法院查明事实的真实性予以确认。本院另查明如下事实：1、在（2005）二中民初字第1295号民事案件审理过程中，原审法院于2005年4月27日查封了涉案房屋。2、史晓燕提交的证据中，北京市丰台区康泽园社区居民委员会证明史晓燕自2012年3月8日起入住涉案房屋；在2012年之前，涉案房屋的物业费、收视费等缴款人为毛燕，且没有在2005年4月27日之前的相关缴费凭证。本院认为，本案中，史晓燕提交了签约时间分别为2004年8月15日与2012年3月20日的两份涉案房屋买卖合同，根据业已查明的案件事实，本院无法确定史晓燕提交的其作为买受人与长兴公司作为出卖人于2004年8月15日签订的《商品房买卖合同》的真实性，因此，史晓燕为购买涉案房屋而签订买卖合同的时间应为2012年3月20日，晚于涉案房屋被法院查封的时间。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，虽然史晓燕主张其购买涉案房屋属于“改底单”，由其替代毛燕成为购房人且一并承受了毛燕在原购房合同中的权利义务，毛燕于2004年购买涉案房屋，早于法院的查封时间，故应停止执行。对此，且不论史晓燕的该项主张是否符合相关法律规定，单从史晓燕所提交的证据来看，因其并未提交证据证明在毛燕作为购房人的情形下、毛燕具有排除对涉案房屋执行的权利，故而，本院无从判断史晓燕主张的受让自毛燕的权利是否存在，史晓燕应承担举证不能的不利法律后果。综上，史晓燕的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律及判决结果正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由史晓燕负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由史晓燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅代理审判员 汪 明代理审判员 付晓华二〇一六年四月二十九日书 记 员 刘佳莹 微信公众号“”