（2014）海民初字第2566号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-12-30
案件名称
厦门嘉骑汽车驾驶员培训有限公司与厦门市海沧区东孚街道过坂社区居民委员会、谢春松等土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门嘉骑汽车驾驶员培训有限公司,厦门市海沧区东孚街道过坂社区居民委员会,谢春松,叶朝宏
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条，第五十六条，第九十四条，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第2566号原告（反诉被告）厦门嘉骑汽车驾驶员培训有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道沧翔路423号，组织机构代码55623513-9。法定代表人邓小伟，总经理。委托代理人陈福猛，福建重宇合众律师事务所律师。被告厦门市海沧区东孚街道过坂社区居民委员会，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道过坂社区居民委员会，组织机构代码B3695544-X。负责人谢春松，主任。委托代理人冯娟娟，福建力衡律师事务所律师。被告（反诉原告）谢春松，男，1971年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托代理人邱晓能、张楚涵，福建力衡律师事务所律师。被告叶朝宏，男，1978年4月22日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托代理人王小兰，福建力衡律师事务所律师。原告（反诉被告）厦门嘉骑汽车驾驶员培训有限公司（以下简称嘉骑公司）与被告厦门市海沧区东孚街道过坂社区居民委员会（以下简称过坂居委会）、谢春松（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，依被告（反诉原告）谢春松申请，本院依法追加叶朝宏作为本案被告参加诉讼。原告（反诉被告）嘉骑公司委托代理人陈福猛、被告过坂居委会委托代理人冯娟娟、被告（反诉原告）谢春松委托代理人邱晓能、张楚涵、被告叶朝宏委托代理人王小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉骑公司诉称，为租赁位于厦门市海沧区东孚街道过坂村杨厝后坑小组溪头荒地，原告与被告过坂居委会、谢春松于2011年6月10日签订一份《土地租赁合同》，并于2011年8月3日签订新的《土地租赁合同》，合同约定土地用途为“汽车培训专用地”。后原告依据合同约定投入修整租赁地块，被告谢春松收取租金。2012年9月10日，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局出具《地类认定说明》，认定租赁土地为农用地（面积14826平方米），且未经批准使用，改变土地用途。2013年3月18日，厦门市国土资源与房产管理局作出厦国土房（2013）74号文件，认定租赁土地为农用地。2013年3月29日，厦门市公安局海沧分局以涉嫌非法占用农用地为由对原告原法定代表人吴文杰、被告谢春松立案侦查，后采取刑事拘留措施。2014年1月27日，厦门市海沧区人民检察院作出厦海检刑不诉（2014）2号《不起诉决定书》认为厦门市公安局海沧分局认定的被不起诉人吴文杰造成农用地大量毁坏的证据不足，对吴文杰不起诉。在上述案件侦查过程中，涉案地块已恢复至花卉种植大棚。基于上述事实，原告认为：一、原告与被告分别于2011年6月10日、2011年8月3日签订的两份《土地租赁合同》均属无效。理由在于，1、被告过坂居委会确认租赁土地的所有人为杨厝、后坑村民小组，被告过坂居委会无权出租本案租赁土地；2、本案讼争土地被认定为农用地，被告过坂居委会未申请改变土地用途，导致无法提供租赁标的以供原告正常使用，甚至因涉嫌非法占用农用地被刑事立案侦查，本案讼争合同损害了社会公共利益、违反了法律强制性规定，应认定为无效；3、原告属于过坂居委会集体以外的单位，被告未经集体经济组织成员同意出租集体土地，损害了集体利益，讼争合同违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，应属无效。二、鉴于土地租赁合同无效，被告过坂居委会因该合同取得的租金应予返还，被告谢春松系租金直接收取人，其有共同偿还义务。三、被告过坂居委会无权出租土地、未办理有关的用地手续，导致原告无法使用租赁土地，合同目的无法实现，被告过坂居委会、谢春松存在重大过错，应当赔偿原告因修整土地等所受到的损失。综上，为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、原告与被告过坂居委会于2011年6月10日签订的《土地租赁合同》和2011年8月3日签订的《土地租赁合同》无效；2、三被告返还原告租金644653.4元；3、三被告赔偿原告损失483109元、地面画线费用27100元，共计1154862.4元；4、本案诉讼费及鉴定费15000元由三被告承担。被告过坂居委会辩称，一、原告与过坂居委会于2011年6月10日和2011年8月3日签订的两份《土地租赁合同》实际上是为了配合原告变更登记经营地而出具的程序性文件，讼争合同下租赁土地的所有权和使用权属于杨厝小组和后坑小组，过坂居委会没有权利出租，也未收取原告的任何租金，过坂居委会与原告之间不存在真实的租赁关系；二、被告谢春松、叶朝宏向杨厝小组、后坑小组租赁讼争合同下的租赁土地后，再向原告转租，被告谢春松、叶朝宏是讼争合同关系下实际的出租方。被告谢春松辩称，一、本案讼争合同的主体是原告与过坂居委会，谢春松只是作为过坂居委会的法定代表人在租赁合同上签字，与本案无关联性，原告与过坂居委会签订的租赁合同是程序性文件并未履行，应裁定驳回原告对谢春松的起诉；二、本案实际履行的合同是原告与叶朝宏于2011年6月10日签订的《场地租赁合同》，谢春松因与原告签订补充的《协议书》而以出租人的身份加入租赁关系，但原告未变更诉讼请求，其诉求与事实理由不匹配，故应当驳回原告的诉讼请求；三、2010年8月1日，被告叶朝宏向杨厝小组、后坑小组租赁了涉案土地，取得涉案土地的使用权，由于历史原因，涉案土地已被固化为养鳗场地，地面为平整的水泥地，实际无法作为农用地使用，且根据厦门市测绘与基础地理信息中心于2015年7月16日作出的《土地勘测定界技术报告书》可知，涉案土地为建设用地而非农用地，故在签订租赁合同时被告未实际改变土地用途，原告租赁后重新修整场地而被公安部门调查，该装修行为造成的法律后果不可归责于谢春松，原告主张租赁合同据此无效，缺乏法律依据，原告与谢春松、叶朝宏签订的租赁合同合法有效；四、2011年，原告通过朋友介绍，主动联系谢春松、叶朝宏租赁涉案土地，原告系租赁行为的发起方、过错方，负有择地的审慎义务，其租地后的整改投入属于商业经营风险，无论租赁合同是否有效，其损失应由原告自行承担；四、本案原告支付的租金是664145.2元，2011年9月10日至2013年6月25日期间，原告实际占用租赁土地，故该期间内租金不存在返还问题，2013年6月25日后，原告未使用场地期间的租金112000元已退还给原告，故被告方实际收取租金为552145.2元；五、原告诉求的标线损失27100元，因无证据证明，法院不应予以审查。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告叶朝宏辩称，与被告谢春松的答辩意见基本一致，本案租赁土地的出租方实际上是谢春松，叶朝宏只是挂名，且叶朝宏不是原告主张无效合同的当事人，原告基于合同无效而主张叶朝宏承担赔偿责任的诉求，应裁定驳回。反诉原告谢春松反诉称，2011年6月10日，嘉骑公司看中涉案土地可作为驾校的培训场地，遂通过朋友介绍，与谢春松、叶朝宏于2010年6月10日签订了《场地租赁合同》，约定：谢春松、叶朝宏将其承包（租赁）的址在厦门市海沧区东孚街道过坂村原溪头鳗场土地（原部队向过坂和寨后借用创办的农场）出租给嘉骑公司，面积23亩，租赁期限19年，自2011年7月1日起至2030年7月31日止。嘉骑公司接收涉案土地后，自行将场地推平固化为水泥地。2013年1月，因前述固化水泥地行为涉嫌非法占用农用地，嘉骑公司原法定代理人吴文杰被厦门市公安局海沧分局立案侦查，同时牵连谢春松被立案侦查。调查期间，应土地管理部门的要求，谢春松对涉案土地回填土方整改，并搭建大棚、种植树木花卉，为此支出40多万元费用。正是因为谢春松整改土地的行为，厦门市海沧区人民检察院认为涉嫌非法占用农业地罪名不成立。谢春松认为，嘉骑公司固化土地，导致涉嫌犯罪，谢春松因回填土方整改的损失应当由嘉骑公司承担。据此，为维护合法权益，反诉原告请求法院判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失448091元；2、反诉被告赔偿反诉原告鉴定费25000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告嘉骑公司辩称，一、本案过错在反诉原告，反诉原告要求嘉骑公司赔偿损失没有依据。理由在于：1、涉案土地属于厦门市海沧区东孚街道过坂村杨厝小组和后坑小组所有，出租方因违反法律、行政法规的强制性规定等原因，导致有关土地租赁合同无效；2、即使依照土地租赁合同的约定，反诉原告知道租赁土地“汽车培训专用地”的用途，根据《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人有保持租赁物符合约定用途的义务，现反诉原告无法提供适用租赁用途的土地，存在过错；3、根据反诉原告举证的《场地租赁合同》第六条第4项的约定：“合同期满或者因故合同终止……无须恢复原状”，故反诉原告要求嘉骑公司支付涉案土地恢复原状的费用，不符合合同约定；4、根据反诉原告举证的《场地租赁合同终止协议》第四条的约定：“因甲方（叶朝宏）责任导致合同解除的赔偿责任，待乙方（嘉骑公司）原法定代表人吴文杰涉嫌违法用地案件定案后再行解决。”故反诉原告一方已确认合同解除责任在叶朝宏，不在嘉骑公司。二、反诉原告提出的损失范围错误。反诉原告举证的《场地租赁合同》明确涉案土地原为“鳗场”，已废弃多年，反诉原告诉求的“土地平整”、“大棚搭建”、“花卉树木种植”不属于恢复原状的范围，且“土方”、“大棚”、“花卉树木”均还存在，系反诉原告新增经营之物，不存在损失也不是涉案土地原有之物，故不在损失范围之列。综上，反诉原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：1、2010年8月1日，被告叶朝宏（乙方）与原厦门市海沧区东孚镇过坂居委会杨厝小组、后坑小组（甲方）签订《鳗场租赁合同》约定：甲方将溪头鳗场21.06亩土地（本案讼争土地）租赁给叶朝宏经营；租赁期限二十年，自2010年8月1日至2030年7月31日等。原过坂居委会、过坂居委会主任谢春松以见证方的身份在该合同上签字盖章。被告叶朝宏已于2010年8月17日向杨厝小组、后坑小组支付部分土地承包金31590元。2、2011年6月10日，被告过坂居委会（甲方、出租方）与原告嘉骑公司（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》约定：过坂居委会将位于东孚街道过坂村杨厝后坑小组溪头荒地23亩出租给嘉骑公司，作为嘉骑公司汽车培训专用地使用；租赁期限十八年，自2011年7月1日至2030年7月31日止等。过坂居委会、时任过坂居委会主任谢春松在该租赁合同中甲方处签字盖章。3、2011年6月10日，被告叶朝宏（甲方、出租方）与原告嘉骑公司（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，合同约定：叶朝宏将其于2010年8月1日向原厦门市海沧区东孚镇过坂居委会杨厝小组、后坑小组承租来的址在厦门市海沧区东孚镇过坂村原溪头鳗场23亩出租给嘉骑公司，供嘉骑公司作为汽车培训专用地使用；租赁期限十九年，自2011年7月1日至2030年7月31日止；租赁土地所有权属东孚镇过坂村杨厝、后坑小组，嘉骑公司有权对现有土地及地上物进行改建；叶朝宏于2011年6月10日向嘉骑公司交付租赁土地，租金从2011年9月10日起计算；租金收取标准：2011年9月10日至2014年9月9日期间1.8元／平方米／月，每半年计168145.2元，……，2011年6月10日前先支付3万元，2011年9月10日前付清2011年9月至2012年3月的租金138145.2元，2012年3月10日前付清2012年3月至2012年9月的租金168145.2元，自2012年起分别于每年3月10日前和9月10日前一次性付清半年租金；叶朝宏应出具收据给嘉骑公司或嘉骑公司将租金存入谢春松账户（账号为62×××03）视为嘉骑公司已付款等。同日，原告嘉骑公司与被告谢春松、叶朝宏签订《协议书》约定：上述叶朝宏与嘉骑公司签订的《场地租赁合同》对谢春松具有约束力，谢春松与叶朝宏对《场地租赁合同》承担连带责任，三方的权利义务按照《场地租赁合同》执行。4、2011年8月3日，被告过坂居委会（甲方、出租方）与原告嘉骑公司（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》约定：过坂居委会将位于东孚街道过坂村杨厝后坑小组溪头荒地30亩出租给嘉骑公司，作为嘉骑公司汽车培训专用地使用；租赁期限自2011年6月10日至2030年7月31日止等条款。被告过坂居委会、时任过坂居委会主任谢春松在该租赁合同中甲方处签字盖章。5、根据原告嘉骑公司提供的中国建设银行《转账凭证》、福建农村信用社《储蓄存款凭证》及谢春松出具的《收条》记载，自2011年6月10日至2013年4月22日期间，谢春松已收取嘉骑公司支付的租金共计664145.2元。6、2012年7月至2014年1月期间，涉案土地因涉嫌违法用地引起厦门市海沧区城市管理行政执法局、厦门市国土资源与房产管理局海沧分局的调查。2012年9月10日，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局出具《地类认定说明》查实：谢春松与嘉骑公司未经批准擅自占用原溪头鳗场的土地建设汽车培训场，经厦门市测绘与基础地理信息中心认定，涉案土地被建设汽车培训场前，土地现状为农用地合计14826平方米等。2013年3月18日，厦门市国土资源与房产管理局作出厦国土房（2013）74号认定意见：涉案土地总面积14826平方米，原地类全部为农用地；该地块农用地已遭破坏等。2013年3月29日，厦门市公安局海沧分局对嘉骑公司原法定代表人吴文杰、被告谢春松涉嫌非法占用农用地案立案侦查。2014年1月27日，厦门市海沧区人民检察院分别作出厦海检刑不诉（2014）1号、厦海检刑不诉（2014）2号《不起诉决定书》，认为谢春松、吴文杰造成农用地大量毁坏的证据不足，决定对其不起诉。7、本院向厦门市公安局海沧分局调取的吴文杰等人非法占用农用地案的卷宗中，东孚街道政府工作人员王金土的《询问笔录》显示：“……吴文杰当时需要一块地来经营汽车培训场……我介绍过坂村的村主任谢春松给吴文杰认识……”。8、2013年6月25日，叶朝宏与嘉骑公司签订《场地租赁合同终止协议》约定：双方于2011年6月10日签订的《场地租赁合同》自本协议签署之日起解除；叶朝宏将嘉骑公司预缴租金中未使用部分的租金112000元退还给嘉骑公司等。谢春松以见证方身份在该协议上签字。同日，嘉骑公司现法定代表人邓小伟在该协议上签字确认：“现收到叶朝宏退还未使用租金费拾壹万贰仟元（￥112000）。”9、2015年1月16日，福建方成司法鉴定中心对东孚街道过坂村杨厝、后坑小组溪头荒地修整损失作出（2014）评鉴（房产）字05号《房产评估鉴定意见书》，鉴定意见为：在价值时点2014年11月5日东孚街道过坂村杨厝后坑小组溪头荒地修整损失为483109元。原告嘉骑公司支付鉴定费15000元。同年3月20日，福建方成司法鉴定中心对东孚街道过坂村原溪头鳗场土地的土方平整、大棚搭建、花卉树木种植等价值作出（2015）评鉴（房产）字02号《房产评估鉴定意见书》，鉴定意见为：在价值时点2015年2月2日东孚镇过坂村原溪头鳗场土地的土方平整、大棚搭建、花卉树木种植等价值为448091元。被告谢春松支付鉴定费25000元。10、2015年7月期间，案外人厦门市海沧区绿院花卉专业合作社因欲在本案涉案宗地上建设厦门市海沧区农业基础设施建设项目，就该宗地的土地类别向土地主管部门征询意见，厦门市测绘与基础地理信息中心出具其于2015年7月16日制作的该宗地《土地勘测定界技术报告书》，该报告书载明：涉诉宗地属于建设用地，厦门市海沧区农业基础设施建设项目的建设用地不符合土地利用总体规划。被告谢春松得知上述情形后，向本院申请致函厦门市测绘与基础地理信息中心查明2012年涉案宗地的类别。本院悉向厦门市测绘与基础地理信息中心调查，从2012年1月土地利用现状数据库显示，涉案宗地的土地类别为建设用地。11、2016年3月30日，本院再次就涉案宗地的土地类别向厦门市国土资源与房产管理局海沧分局发出询征函。次日，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局向本院复函：“来函中《土地勘测定界技术报告书》的土地性质界定单位为厦门市测绘与基础地理信息中心，建议贵院直接致函该单位界定地块的土地性质。”12、经现场查勘，涉案土地已由谢春松进行土方平整、搭建大棚、种植花卉树木。另查明，2014年8月，因厦门市海沧区东孚镇“村改居”政策，厦门市海沧区东孚镇过坂村民委员会变更为厦门市海沧区东孚街道过坂社区居民委员会。以上事实有嘉骑公司提供的《土地租赁合同》、转账凭证、收条、存款凭证、《证明》、《关于东孚镇过坂村汽车培训场用地的情况说明》、责令改正通知书、地类认定说明、厦国土房（2013）74号认定意见、立案决定书、拘留通知书、不起诉决定书、收款收据、发票，被告谢春松提供的《场地租赁合同》、《协议书》、《场地租赁合同终止协议》、起诉告知书、不起诉决定书、发票、《土地勘测定界技术报告书》，被告叶朝宏提供的《鳗场租赁合同》、结算凭证，本院委托福建方成司法鉴定中心《房产评估鉴定意见书》、厦门市国土资源与房产管理局海沧分局《关于询征函的复函》以及庭审笔录、当事人陈述予以佐证。本案本诉、反诉的争议焦点有以下两点，本院结合各方举证作出如下认定：一、原告嘉骑公司与被告过坂居委会2011年6月10日、2011年8月3日签订的两份《土地租赁合同》是否有效。原告嘉骑公司认为，涉诉土地属于过坂居委会杨厝、后坑两个村民小组的集体土地，过坂居委会无权对外出租。况且，出租土地被认定为农用地，而嘉骑公司与过坂居委会明确约定土地用途为汽车培训专用地，过坂居委会未申请变更土地用途只是无法提供租赁标的以供嘉骑公司正常使用，甚至涉嫌非法占用农用地刑事犯罪。因此，嘉骑公司主张该两份《土地租赁合同》无效。被告过坂居委会认为，嘉骑公司与过坂居委会于2011年6月10日和2011年8月3日签订的两份《土地租赁合同》实际上是为了配合嘉骑公司变更登记经营地而出具的程序性文件，过坂居委会与嘉骑公司之间不存在真实的土地租赁关系，也未收取嘉骑公司的任何租金。被告谢春松、叶朝宏认为，该两份合同的主体是嘉骑公司与过坂居委会，谢春松只是作为过坂居委会的法定代表人在租赁合同上签字。实际上，嘉骑公司与过坂居委会签订的该两份租赁合同是程序性文件并未履行，本案实际履行的合同是嘉骑公司与叶朝宏于2011年6月10日签订的《场地租赁合同》，谢春松因与嘉骑公司签订补充的《协议书》而以出租人的身份加入租赁关系。本院认为，根据被告叶朝宏提供的《鳗场租赁合同》，本案涉诉土地属厦门市海沧区东孚街道过坂社区居民委员会杨厝、后坑两个村民小组的集体土地，经该两小组决议，被告叶朝宏于2010年8月1日作为承租方，承租了该土地。因此，2011年，该土地的实际使用权人为被告叶朝宏。过坂居委会既非涉诉土地的所有权人，亦非涉诉土地的实际使用权人，其对涉诉土地不享有任何处分的权利。因此，其与嘉骑公司于2011年6月10日、2011年8月3日签订的两份《土地租赁合同》，因其无权处分且叶朝宏事后又未进行追认而应归于无效。原告关于嘉骑公司与被告过坂居委会于2011年6月10日、2011年8月3日签订的两份《土地租赁合同》无效的诉求，本院予以支持。二、诉讼各方是否应向原告嘉骑公司、反诉原告谢春松承担损失赔偿责任。原告嘉骑公司认为，鉴于嘉骑公司与过坂居委会签订的两份《土地租赁合同》无效，过坂居委会应当向嘉骑公司返还租金。因租金系谢春松直接收取，故其有共同偿还的义务。鉴于过坂居委会无权出租土地、未办理有关的用地手续等原因，致使嘉骑公司无法使用租赁土地，合同目的无法实现，进而造成投入整修场地等损失，过坂居委会与谢春松均存在重大过错，应当共同赔偿嘉骑公司的损失。被告过坂居委会认为，该两份《土地租赁合同》并未实际履行，过坂居委会并非本案租赁关系的实际履行方，其不应承担任何赔偿责任。被告谢春松、叶朝宏认为，就该两份《土地租赁合同》而言，谢春松、叶朝宏并非合同的相对方，原告嘉骑公司因该两份合同无效继而要求谢春松、叶朝宏承担赔偿责任，显然是错误的。本案实际履行的合同是原告嘉骑公司与被告叶朝宏于2011年6月10日签订的《场地租赁合同》，被告谢春松后以出租人的身份加入了该租赁关系。原告嘉骑公司现场装修行为属于其自身的经营风险，应当由其自行承担。相反，因原告嘉骑公司装修汽车培训场地的行为导致涉嫌犯罪，谢春松及时回填土方、进行平整等恢复行为才使得最终涉嫌非法占用农用地的罪名因证据不足不成立，该部分的损失费用应由原告嘉骑公司承担。本院认为，原告嘉骑公司主张无效的两份《土地租赁合同》中，合同双方均为原告嘉骑公司与被告过坂居委会，被告谢春松、叶朝宏均非该两份合同的合同当事人。因此，仅从合同相对性原则而言，原告嘉骑公司依据该两份《土地租赁合同》无效进而要求谢春松、叶朝宏承担赔偿责任，显属错误。但显然，从本案各方当事人的陈述、以及原告嘉骑公司向被告谢春松实际支付租金、租金的支付数额、涉嫌非法占用农用地案时以嘉骑公司的原法定代表人、谢春松为被调查对象、最终是由嘉骑公司与叶朝宏签订《场地租赁合同终止协议》、协议终止时未使用部分的租金由叶朝宏退还给嘉骑公司等案件事实，可以推断出：1、本案租赁关系的主体为原告嘉骑公司、被告谢春松、叶朝宏；2、本案实际履行的租赁合同是被告叶朝宏与原告嘉骑公司于2011年6月10日签订的《场地租赁合同》，并非嘉骑公司与过坂居委会签订的两份《土地租赁合同》；3、原告嘉骑公司、被告叶朝宏、谢春松对前述两项事实是明知的。既然原告嘉骑公司与被告过坂居委会签订的两份《土地租赁合同》未实际履行，实际行使出租人权利的是谢春松、叶朝宏，那么，原告嘉骑公司要求从未参与到合同履行的过坂居委会承担赔偿责任，显属不妥，亦不公平。因此，原告嘉骑公司要求被告过坂居委会承担赔偿责任的诉求，本院不予支持。至于原告嘉骑公司、被告谢春松、叶朝宏之间应否向对方进行损失赔偿，首先，应确定嘉骑公司与谢春松、叶朝宏之间《场地租赁合同》的效力。谢春松、叶朝宏于本案《场地租赁合同》签订之前，通过合法手续，以承租的方式获得了涉案场地的使用权，其有权对外再进行出租。《场地租赁合同》是否有效，取决于叶朝宏、谢春松转租给嘉骑公司时，是否改变了土地性质。在案事实显示，涉诉土地在叶朝宏向杨厝、后坑小组承租之时，早已固化为养鳗场，并有相应的地上建筑及设施，并非纯粹的农用地。嘉骑公司承租过来后，将该地块作为汽车培训场地，并根据其经营需要重新固化，是固化的一种延续状态。又根据本院向厦门市测绘与基础地理信息中心的调查，2012年1月时，涉案宗地的土地现状为建设用地。根据厦门市国土资源与房产管理局海沧分局向本院的复函：“来函中《土地勘测定界技术报告书》的土地性质界定单位为厦门市测绘与基础地理信息中心，建议贵院直接致函该单位界定地块的土地性质。”即，本案讼争土地的性质以厦门市测绘与基础地理信息中心的界定为准，本案讼争土地的性质为建设用地。既然讼争土地为建设用地，那么，不管该地块上进行的是鳗场经营或是汽车培训，固化行为均与该土地的土地性质相符。因此，嘉骑公司、谢春松、叶朝宏的租赁行为并没有改变土地用途，未违反法律的强制性规定，当为有效。故原告嘉骑公司主张合同无效而要求谢春松、叶朝宏返还租金的诉讼请求不能成立。另，原告嘉骑公司认为，嘉骑公司租赁后无法使用租赁土地，合同目的不能实现，因此，谢春松、叶朝宏应赔偿其损失。首先，之所以租赁土地无法使用，合同无法继续履行，是因为土地主管部门、公安部门的刑事调查，过错不在谢春松、叶朝宏，因此，其损失不能向谢春松、叶朝宏主张。况且，嘉骑公司作为租赁关系的发起方，其租地时应负有审慎义务，选择何种地块进行租赁属于其经营风险，应自行承担。其次，合同目的不能实现也需考量致使合同目的不能实现的因素。本案合同目的不能实现系基于合同无法继续履行，而合同无法继续履行系因土地主管部门及公安机关的介入调查所致，其原因不可归责于合同双方当事人。同样，针对谢春松的反诉，综上所述，因为土地主管部门、公安部门的刑事调查迫使谢春松进行土地整改，该部分的支出亦不可归责于原告嘉骑公司，因此，谢春松要求嘉骑公司赔偿其土地整改损失的反诉请求本院亦不予支持。综上所述，本案系土地租赁合同纠纷。虽原告（反诉被告）嘉骑公司诉求的与被告过坂居委会于2011年6月10日、2011年8月3日签订的《土地租赁合同》无效，但该两份合同无效并不影响原告（反诉被告）嘉骑公司与被告（反诉原告）谢春松、被告叶朝宏之间租赁关系的有效性。原告嘉骑公司与被告谢春松、叶朝宏之间的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效。但在该租赁合同的履行过程中，由于土地主管部门、公安部门介入刑事调查，从而导致该租赁合同无法继续履行。因本案租赁合同有效，且已履行了一部分，所以，已履行部分的租金原告嘉骑公司无权要求退还，未履行部分的租金也已由被告叶朝宏退还给原告嘉骑公司。因此，关于原告嘉骑公司要求被告谢春松、叶朝宏返还全部租金的诉讼请求，本院不予支持。因本案租赁合同的终止系不可归责于合同双方的因素，故各方的损失，包括各自因本案件花费的鉴定费等，均不得向对方进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、五十六条、九十四条、九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）厦门嘉骑汽车驾驶员培训有限公司与被告厦门市海沧区东孚街道过坂社区居民委员会分别于2011年6月11日、2011年8月3日签订的二份《土地租赁合同》无效；二、驳回原告（反诉被告）厦门嘉骑汽车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）谢春松的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15102元，由原告厦门嘉骑汽车驾驶员培训有限公司负担；反诉受理费4198元，由（反诉原告）谢春松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 赖清龙代理审判员 戴艳丽代理审判员 林 丹二〇一六年四月二十九日代书 记员 伊颜婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：