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(2015)嘉平民初字第883号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-05-24

案件名称

陈林甫、唐金宝等与曹芝勇、王玉林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

平湖市人民法院

所属地区

平湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈某甲,唐某,陈某乙,曹某,王某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》:第一百五十二条,第一百五十三条;《中华人民共和国土地管理法(2004年)》:第六十二条第一款;《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条

全文

浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉平民初字第883号原告:陈某甲。原告:唐某。原告:陈某乙。三原告共同委托代理人:汪全荣,浙江威信律师事务所律师。被告:曹某。委托代理人:金磊,浙江信专律师事务所律师。被告:王某。原告陈某甲、唐某、陈某乙与被告曹某、王某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年4月30日立案受理。依法由审判员周冬梅适用简易程序独任审判,于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈某甲、唐某、陈某乙的委托代理人汪全荣,被告曹某及其委托代理人金磊,被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某甲、唐某、陈某乙起诉称,1989年6-7月间,三原告及原告陈某甲的妻子王某某(已死亡),向原平湖县白马乡新群村申请农村私人建房用地,后经县乡二级土地管理部门批准,建造了占地面积105平方米二层楼房一幢及附属用房35平方米。1996年,原告陈某甲购买了平湖市某小区X幢X单元X室房屋1套,并将其农村房屋转让给了被告王某。后被告王某于2000年12月另外申请了农村村民建房用地。由于一户不得享有二份宅基地,故被告王某又将上述房屋转让给了被告曹某,上述房屋并由被告曹某使用至今。综上,原告认为原告将本案所涉房屋转让给被告王某,被告王某又另外申请了宅基地,故被告王某对原告的宅基地不享有使用权,而被告曹某非本村村民,其向被告王某购买本案所涉房屋,违反土地管理法关于农村宅基地房屋不得买卖的强制性规定,应属无效。现为维护自身权益起诉请求判令:原、被告之间的房屋买卖合同无效;案件诉讼费用由被告负担。诉讼中,原告明确诉讼请求,要求确认原告与被告王某之间以及被告曹某与被告王某之间的房屋买卖合同无效。被告曹某、王某答辩称,根据合同的相对性,被告王某与曹某之间的合同与原告无关。民事活动应当遵循诚实信用原则,二被告都是具有完全民事行为能力人,被告曹某与被告王某在签订合同时真实意思表示,合同应当是有效的。法律没有禁止宅基地向同一个集体经济组织转让,被告王某和原告属于同一个集体组织成员,因此原告与被告王某之间的买卖合同也是有效的。即使宅基地转让无效,房屋的转让也是有效的,农村房屋的买卖与物权法的规定存在区别,应当参照土地管理法。被告曹某为了购买诉争房屋,将老家房屋出售,如果本案的房屋买卖合同无效,被告将无家可住。综上,请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张,原告提供了下列证据:证据一、陈某甲、唐某、陈某乙农村建房用地呈报表1份,证明三原告于1989年6月-7月间申请农村私人建房用地,并依法被核准。证据二、王某农村建房用地呈报表1份,证明被告王某于2000年12月以5家庭人员申请建房用地,并依法被核准。证据三、唐某身份证及曹某暂住证各1份,证明唐某的户籍地与曹某的暂住地址为同一处。被告曹某质证意见:对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性、合法性无异议,但对关联性有异议,本案原告与被告王某之间的买卖合同在王某的土地呈报表之前已经生效,王某也占有使用了房屋,房屋的所有权已经转让给了王某,原告已经丧失了对房屋的所有权,至于王某如何处置这套房屋以及处置方式是否合法有效,与本案没有关联性。结合原告诉称,当时村委会已经确认诉争房屋的宅基地所有权已经转让给了王某。对证据三的真实性无异议,虽然唐某的户籍还在诉争房屋处,但是不能据此认定唐某对房屋享有所有权。被告王某质证意见:对原告提供的证据一、二、三均无异议。上述证据,本院认证意见:原告提供的证据一、二、三,真实性本院予以认定。被告曹某提供了如下证据:协议书1份,证明二被告之间就房屋买卖签订了协议,且原告陈某甲也在协议书上签字确认,原告陈某甲对诉争房屋转让给被告曹某是知情的。原告质证意见:对证据的真实性无异议。被告王某质证意见:对该证据无异议。上述证据,本院认证意见:被告曹某提供的证据,真实性本院予以认定。被告王某未提供证据。经审理查明,1989年6月,原告以家庭成员4人向原平湖县白马乡新群村村民委员会申请农村私人建房用地,后经土管部门批准,建造了住房115㎡,猪舍25㎡。1998年-1999年期间,原告陈某甲将上述房屋转让给了本村村民被告王某,但未办宅基地转移登记手续。2000年4月3日,被告王某又将上述房屋以23500元的价格转让给了被告曹某,并签订了《协议书》1份。2000年12月20日,被告王某以家庭成员5人向本村村民委员会申请农村村民建房用地,经土管部门批准后在其父亲房屋后的耕地上翻建了住房115平方米。另查,原告陈某甲的妻子王玉珍已死亡。本院认为,农村房屋与土地的权利不可分离,根据地随房走的原则,转让农村房屋应当视为房屋和宅基地一并转让。本案原告陈某甲将农村房屋转让给了被告王某,视为将宅基地也一并转让给了被告王某。虽然原告与被告王某属同一经济组织成员,原告可以将宅基地转让给被告王某,但该转让必须经过村集体经济组织的审批同意,本案中,被告王某从原告处转让宅基地后并未办理转让审批登记手续,其后又申请了宅基地并依法被核准,根据农村宅基地一户一宅的原则,被告王某从原告处转让宅基地并不能获得审批,故原告要求确认原告陈某甲与被告王某之间的房屋转让协议无效的诉讼请求,有理有据,本院予以支持。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权,本案被告曹某并非平湖市钟埭街道新群村集体经济组织的成员,其不能获得该村集体经济组织所属土地上宅基地的使用权,被告王某将村集体经济组织所属土地上的农村房屋转让给该村集体经济组织成员之外的人员,违反了法律规定,故双方于2000年4月3日签订的《协议书》应认定无效。被告曹某主张《协议书》系双方当事人真实意思表示,并且房屋已实际交付,该合同应合法有效,缺乏法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:确认原告陈某甲与被告王某之间签订的房屋买卖合同及被告曹某与被告王某于2000年4月3日签订的《协议书》无效;案件受理费80元,减半收取40元,由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  周冬梅二〇一六年四月二十九日书记员  朱俊健 来源: