（2016）京02民终3960号

裁判日期: 2016-04-29

公开日期: 2016-06-01

案件名称

华扬联众数字技术股份有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

华扬联众数字技术股份有限公司,北京中粮广场发展有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终3960号上诉人（原审原告）华扬联众数字技术股份有限公司，地址北京市东城区贡院西街6号E座15层。法定代表人苏同，董事长。委托代理人朱奇敏，北京市汉坤律师事务所律师。委托代理人刘静，北京市汉坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京中粮广场发展有限公司，地址北京市东城区建国门内大街8号。法定代表人韩石，董事长。委托代理人师国荣，北京市丹宁律师事务所律师。上诉人华扬联众数字技术股份有限公司（以下简称华扬联众公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年1月，华扬联众公司起诉至原审法院称：2013年10月22日，我方与北京中粮广场发展有限公司（以下简称中粮广场）签订《写字间租赁合同》，约定，我方承租中粮广场×1单位，建筑面积180平方米，租赁期限自2014年4月1日起至2018年10月24日，每月租金为48600元，物业管理费为每月5400元，合同的押金为三个月租金和物业管理费之和，共计162000元。上述合同签订后，中粮广场将涉诉单位交付我方，我方对涉诉单位进行消防改造、空调改造及装饰装修后搬入涉诉单位办公。我方依约履行了全部合同约定义务，按时交纳押金、租金、管理费等所有费用。但2015年9月16日，中粮广场以电子邮件方式正式告知��方称，“就我中粮广场明年的升级改造工程一事，昨天下午我与购物中心李总到您公司进行展示及初步沟通。具体内容如下：1、中粮广场C座升级改造内容：楼体外立面更换，完成后有四面采光，可开外窗。竖立楼内墙，可内采光，隔音办公私密性好。观光电梯及一层以上的扶梯将取消，改为四部仅供C座2-5层办公使用的专梯，及两部货梯。机电设备升级，空调，照明，消防系统均有提升。2、施工时间：2016年1月1日至10月1日。客户必须在2015年12月31日从C座搬离，可在2016年6、7月份入场内部装修，10月份正常办公（初步计划）。3、与贵公司的第二次沟通会将定在2015年9月24日下午”。2015年10月9日，中粮广场再次致函我方称，“通知施工时间：2016年1月1日至10月31日，改造区域内的客户合同终止到2015年12月31日，同时请安排好搬离工作”。中粮广场的上述行为已经违反了双方所签署的租赁合同，构成违约。并且，在中粮广场违约要求我方搬离的同时，中粮广场仍然不断要求我方按照约定继续交纳租金，并以停水停电相威胁。中粮广场的这些行为严重侵犯了我方的合法权益，给我方造成巨大损失。我方认为，中粮广场在未与我方协商的情况下，单方决定对中粮广场进行改造，强制提前解除合同，强迫我方搬离中粮广场，并以停水停电作为威胁的行为，严重违反合同约定，违背最基本的商业准则，丧失基本诚信。现起诉要求：1、中粮广场返还押金162000元；2、中粮广场向我方支付违约金162000元；3、中粮广场赔偿我方装修损失152582元、装修差价损失45349.2元、搬家费3140元、律师费124000元。案件受理费由中粮广场承担。中粮广场辩称：华扬联众公司所述双方签订合同情况属实。我方以电子邮件方式通知华扬联众公司中粮广场升级改造的时间为2015年9月17日，而非9月16日。我方于2015年10月9日向华扬联众公司送达书面通知，通知中涉及改造的仅为C座，不包括本案的B座。在我方向华扬联众公司送达上述通知的同时，我方曾口头告知华扬联众公司：鉴于华扬联众公司和关联单位使用C座和本案租赁标的作为整体用于办公，本案租赁标的面积仅180平方米，面积较小，C座合同终止，建议同时终止本案租赁合同。在我方与华扬联众公司未对合同终止达成一致意见情况下，华扬联众公司自行搬离，我方不构成违约。依据双方合同约定，华扬联众公司在未得到我方认可情况下，自行搬离涉案租赁标的，我方有权扣留其押金不予退还。关于华扬联众公司主张的装修残值损失，因我方不构成违约，故无需赔偿。且依据合同约定，租赁期满或因其他原因终止、解除合同后，应由乙方恢复原状，故华扬联众公司负有��复原状的义务。华扬联众公司明确表示不同意将涉案房屋恢复原状，我方亦不对相关装修继续利用，且拆除相关装修需要花费大量人力、物力，故我方不同意赔偿其装修残值。关于华扬联众公司要求我方赔偿装修差价损失，因我方不构成违约，故无需赔偿；华扬联众公司新承租房屋如何装修、价格多少，华扬联众公司享有完全自主权，与本案亦无关联。华扬联众公司主张的搬家费、律师费，因我方不构成违约，故无需赔偿。另外，华扬联众公司同时主张违约金及损失赔偿，属于重复主张，亦有违法律规定。综上，我方不同意华扬联众公司全部诉讼请求。原审法院经审理认为：华扬联众公司与中粮广场签订的《写字间租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。因中粮广场在与华扬联众公司订立租赁合同之初即已明知华扬联众公司租赁B座房屋将与其另行租赁之C座房屋作为整体统一办公使用，而中粮广场在租赁合同期限内以C座租赁场地升级改造为由提出解除C座租赁合同，则作为整体使用的B座房屋势必无法继续单独使用，华扬联众公司与中粮广场之间的合同目的已无法实现。另，中粮广场亦认可其在通知华扬联众公司解除C座房屋租赁合同时，曾口头建议华扬联众公司同时终止本案租赁合同，双方亦已实际完成租赁场地的交接。故，应由中粮广场承担合同解除的违约责任。现华扬联众公司要求中粮广场退还押金162000元，理由正当，法院予以支持。关于华扬联众公司主张的装修损失152582元，因华扬联众公司提前搬离租赁场地，对租赁场地内形成附合之装修装饰，华扬联众公司将无法继续利用。华扬联众公司与中粮广场已签订《装修残值确认函��确定相关装修残值为152582元，该装修残值为华扬联众公司之实际装修损失，法院予以支持。关于华扬联众公司主张的装修差价损失，因前述已对装修残值损失予以支持，且装修金额亦受诸多因素影响，华扬联众公司亦需对新形成之装修加以利用，故华扬联众公司主张的装修差价损失，依据不足，法院不予支持。关于华扬联众公司主张的搬家费3140元，此系华扬联众公司之合理损失，法院予以支持。关于华扬联众公司主张的律师费，依据不足，法院不予支持。华扬联众公司所主张的违约金，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，原审法院于2016年3月判决：一、北京中粮广场发展有限公司于判决生效后七日内退还华扬联众数字技术股份有限公司押金人民币十六万二千元；二、北京中粮广场发展有限公司于判决生效后七日内赔偿华扬联众数字技术股份有限公司装��损失人民币十五万二千五百八十二元及搬家费人民币三千一百四十元；三、驳回华扬联众数字技术股份有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，华扬联众公司不服，上诉至本院称：第一、我方所主张的租金差价损失、装修差价损失、律师费等各项经济损失系因中粮广场违约解除合同导致，但原审法院对上述损失未予认定。第二、我方与中粮广场合同约定，中粮广场单方解除合同时应支付一个月的房屋租金及物业费之和作为违约金。但原判决未依照上述合同条款判令中粮广场支付违约金。综上，请求二审法院撤销原判，支持我方的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费。中粮广场同意原判。经审理查明：2013年10��22日，华扬联众公司（乙方，承租人）与中粮广场（甲方，出租人）签订《写字间租赁合同》，约定华扬联众公司承租中粮广场×1单位，建筑面积180平方米，租赁期限自2014年4月1日起至2018年10月24日，每月租金为48600元，物业管理费为每月5400元，合同的押金为三个月租金和物业管理费之和，共计162000元。华扬联众公司与中粮广场之间的《写字间租赁合同》还约定：租赁期满或因其他原因终止、解除本合同，乙方应负责将所租写字间恢复原状，并需将自有设备、物品搬出该承租物业。双方均不得自行终止本合同，任何一方有违反本合同的行为，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括合理的诉讼费用）进行赔偿。如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。一方发给另一方的通知或信件必须是书面的，按本合同内所示地址发送，上述通知或信件必须由��人传递或通过传真传送。另查，2014年3月，华扬联众公司（乙方，承租人）与中粮广场（甲方，出租人）签订租赁合同，约定华扬联众公司承租中粮广场×2单位，租赁期限为2014年3月1日至2018年10月24日。2015年9月17日，中粮广场向华扬联众公司发送电子邮件，主要内容为“就我中粮广场明年的升级改造工程一事，昨天下午我与购物中心李总到您公司进行展示及初步沟通。具体内容如下：1、中粮广场C座升级改造内容：楼体外立面更换，完成后有四面采光，可开外窗。竖立楼内墙，可内采光，隔音办公私密性好。观光电梯及一层以上的扶梯将取消，改为四部仅供C座2-5层办公使用的专梯，及两部货梯。机电设备升级，空调，照明，消防系统均有提升。2、施工时间：2016年1月1日至10月1日。客户必须在2015年12月31日从C座搬离，可在2016年6、7月份入场内部装修，10月份正常办公（初步计划）。3、与贵公司的第二次沟通会将定在2015年9月24日下午”。2015年10月9日，中粮广场致函华扬联众公司，主要内容为“中粮广场是一个近二十年的老项目，楼体和机电设备都在老化，为了给您提供更好的办公环境，明年中粮广场C座将进行升级改造工程……通知施工时间：2016年1月1日至10月31日，改造区域内的客户合同终止到2015年12月31日，同时请安排好搬离工作”。本案诉讼中，中粮广场认可曾在进行上述通知时口头向华扬联众公司提出，建议本案所涉B座的租赁合同一并终止；另，双方均认可，在签订租赁合同之初，华扬联众公司即已明示其所承租的B座及C座要作为一个整体使用，统一装修，统一办公，中粮广场对此已明知，且在实际履行合同过程中，华扬联众公司所承租的B座及C座也是作为一个整体使用，统一装修，统一办公。华扬联众公司与中粮广场已于2015年12月31日完成租赁标的交接工作，除装修外，华扬联众公司已将其他物品全部搬离，将租赁场地交还中粮广场；华扬联众公司、中粮广场均认可华扬联众公司向中粮广场交纳了162000元押金，并已交纳租金及物业管理费至2015年12月31日。2016年1月12日，华扬联众公司（承租人）与中粮广场（出租人）签订《装修残值确认函》，约定“双方在平等自愿基础上，经协商，就中粮广场×4单位（以下简称‘所租写字间’）装修残值事宜达成如下一致：1、所租写字间截止本协议签署之日装修残值为152582元人民币。2、本确认函仅是对所租写字间装修残值及归属的确认，不代表出租人同意向承租人支付所租写字间残值，出租人是否有义务向承租人支付所租写字间残值由有权法院予以确认”。诉讼中经询，华扬联众公司表示，愿意将租��场地现状交予中粮广场，不要求恢复原状；中粮广场表示，对华扬联众公司搬离后形成附合的装修装饰不要求继续利用。2016年1月，华扬联众公司（甲方）、北京博大网联信息技术有限公司（乙方）、北京华扬创想广告有限公司（丙方）签订《协议书》，约定“由于三方与中粮广场发展有限公司签订的四份《租赁合同》被提前终止，三方搬至光华长安大厦。现三方就中粮广场、光华长安大厦装修款、房屋租金、物业管理费、律师费等费用约定如下：1、由三方按照各自承租面积占总面积的比例分担中粮广场装修款、搬家费。该费用由甲方统一支付，三方最终按本协议统一结算各项费用。2、由三方按照各自承租面积占总面积的比例分担光华长安装修款，该费用由甲方统一支付，三方最终按本协议统一结算各项费用。3、对于三方应付中粮广场、光华长安的房��租金、物业管理费，由各方自行支付。4、对于三方与中粮广场四份《租赁合同》所引发的诉讼，三方共同委托北京市汉坤律师事务所负责处理。对于三方应向北京市汉坤律师事务所支付的律师费用，甲方承担应付律师费用的62%（其中中粮广场B座诉讼案的律师费用占50%、中粮广场C座诉讼案的律师费用占50%）、乙方承担应付律师费用的10%、丙方承担应付律师费用的28%。律师费由甲方统一支付，三方最终按本协议结算各自应付律师费。5、对于甲方统一支付的款项，甲方同意乙方、丙方按照上述第1-4项的约定向中粮广场主张权利”。华扬联众公司称，该公司与北京博大网联信息技术有限公司、北京华扬创想广告有限公司承租光华长安大厦房屋并共同进行装修，共支付装修款总额为4433730元，扣除在中粮广场承租房屋的装修残值总额后，装修差价损失总额为1133730元。华扬联众公司称，按照三方《协议书》的约定，该公司4%的比例对应的装修差价损失为45349.2元，并要求中粮广场赔偿。中粮广场对此不同意赔偿并坚持其答辩意见。华扬联众公司提供该公司（甲方一）、北京华扬创想广告有限公司（甲方二）、北京博大网联信息技术有限公司（甲方三）与北京市汉坤律师事务所之间的《委托代理合同》，主要约定：乙方接受甲方委托，作为甲方与中粮广场因四份《租赁合同》产生的租赁合同纠纷诉讼案件之一审代理人；乙方指派刘冬律师、刘静律师作为代理律师；乙方代理本次纠纷的律师费按实际发生的工作小时及相应律师的小时费率收取。刘冬律师的小时费率为人民币4000元／小时，刘静律师的小时费率为人民币2400元／小时；作为对长期合作客户的优惠，乙方承诺本次纠纷一审程序的律师费将不超出人民币40万元。现华扬联众数字技术股份有限公司已向北京市汉坤律师事务所支付律师费40万元。华扬联众公司据此要求中粮广场支付31%比例的律师费124000元。中粮广场不同意华扬联众公司该项诉讼请求并坚持其答辩意见。另，华扬联众公司提供北京诚业信美家具有限公司于2016年1月20日出具的《情况说明》，内容为“我公司于2015年12月31日对华扬联众数字技术股份有限公司×1单位、×2单位，北京华扬创想广告有限公司×3单位，北京博大网联信息技术有限公司×5单位进行了搬迁工作，将相关物品搬迁至光华长安大厦，搬迁费用共计78500元人民币。我公司于2016年1月11日出具了相关发票，华扬联众数字技术股份有限公司统一于2016年1月14日全额支付了上述费用。特此说明”。同时，华扬联众公司提供了搬家费发票，金额为78500元。华扬联众公司据此要求��粮广场支付4%比例的搬家费3140元。中粮广场不同意华扬联众公司该项诉讼请求并坚持其答辩意见。另查，华扬联众公司、北京华扬创想广告有限公司、北京博大网联信息技术有限公司亦已分别就其与中粮广场之间的《写字间房屋租赁合同》在法院对中粮广场提起诉讼。上述事实，有双方当事人陈述，《写字间租赁合同》，电子邮件，解除合同通知书，《装修残值确认函》，《协议书》，《委托代理合同》，《情况说明》，发票等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，华扬联众公司与中粮广场签订的《写字间租赁合同》系双方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。因华扬联众公司租赁B座房屋将与其另行租赁之C座房屋作��整体统一办公使用，而中粮广场在租赁合同期限内以C座租赁场地升级改造为由提出解除C座租赁合同，则作为整体使用的B座房屋势必无法继续单独使用，华扬联众公司与中粮广场之间的合同目的已无法实现。本案中，华扬联众公司与中粮广场均认可，双方当事人之间的租赁合同已于2015年12月31日解除。对此法院亦不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现华扬联众公司主张中粮广场将收取的押金退还，中粮广场亦同意退还。对此法院不持异议。关于合同解除的违约责任问题，鉴于因中粮广场原因导致华扬联众公司合同目的无法实现而解除合同，中粮广场应当承担违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。据此，原审法院认定装修残值152582元以及搬家费3140元系华扬联众公司因中粮广场违约行为所遭受的实际损失，判令中粮广场赔偿装修残值及搬家费并无不当。关于华扬联众公司所提租金差价损失、装修差价损失、律师费等各项经济损失系因中粮广场违约解除合同导致，中粮广场应予赔偿的上诉主张，首先，因华扬联众公司新承租房屋与原承租房屋存在诸多客观差异，且华扬联众公司与中粮广场之间的租赁合同中亦对后续租金可进行调整进行了约定，��华扬联众公司主张的租金差价损失，缺乏依据；其次，鉴于华扬联众公司公司与中粮广场签订的《装修残值确认函》确定相关装修残值为152582元并归属华扬联众公司，此外考虑到装修金额受诸多因素影响，且华扬联众公司对新办公场所的装修正在实际使用。综合上述因素，华扬联众公司在已获得原装修损失的情况下再行主张装修差价损失依据不足；第三，华扬联众公司所主张，《写字间租赁合同》中该约定违约方应就守约方的经济损失（包括合理的诉讼费用）进行赔偿。因此中粮广场应当赔偿律师费。鉴于华扬联众公司与中粮广场在合同中对于赔偿律师费问题并未明确约定，原审法院据此未支持华扬联众公司此项主张并无不当。综上，华扬联众公司上述上诉主张，本院不予支持。关于华扬联众公司另提，中粮广场单方解除合同时应支付一个月的房屋租金及物业费之和作为违约金，但原判决未依照上述合同条款判令中粮广场支付违约金的上诉主张。首先，华扬联众公司同时提出违约金及损失赔偿之请求，缺乏依据；其次，原审法院已考虑到因中粮广场违约行为造成华扬联众公司实际损失，判令中粮广场赔偿装修损失及搬家费。因此对于华扬联众公司此节上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5145元，由华扬联众数字技术股份有限公司负担2112元（已交纳），由北京中粮广场发展有限公司负担3033元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费10290元，由华扬联众数字技术股份有限公司负担（已交纳）。��判决为终审判决。审　判　长　　肖荣远审　判　员　　孟　龙代理审判员　　李　桃二〇一六年四月二十九日书　记　员　　杨春雪