（2015）佛南法民三初字第1719号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-11-25
案件名称
佛山市美力高饮食管理有限公司与佛山市集扬物业发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市美力高饮食管理有限公司,佛山市集扬物业发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1719号原告（反诉被告）：佛山市美力高饮食管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区，注册号：XX。法定代表人：张淑柳。委托代理人：黄海青，广东唯杰律师事务所律师。委托代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，注册号：XX。法定代表人：黄键邦。委托代理人：区迅庭，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈日景，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告佛山市美力高饮食管理有限公司与被告佛山市集扬物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法适用普通程序由审判员周桂颜担任审判长，与人民陪审员张志贞、钟晓明组成合议庭进行审理。诉讼中被告提起反诉，本院予以接纳并与本诉合并审理。后本案依法变更为由审判员黄小间担任审判长，与人民陪审员张志贞、周惠霞组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄彪与被告委托代理人区迅庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月30日，原告向被告租赁位于佛山市南海区XX一座一层的东南区域，计租面积200平方米，用于PacificCoffee品牌经营业务。但2015年10月9日，被告在未与原告协商一致的情况下强行清场，造成原告无法继续经营，双方的租赁合同已无法继续履行。同时还造成原告装修费用损失290763元，以及店铺内机器、用品、家具和防空洞物品等财产灭失。原告为此诉诸法院，请求判决：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告返还原告交纳的租赁保证金、管理费保证金、公共事业保证金共23000元；3.被告赔偿原告因强行清场造成的装修费用损失290763元；4.被告返还原告因强行清场侵占的机器、用品、家具和防空洞内物品等财物（详见原告证据7）；5.被告赔偿电信设备费用损失1519元；6.诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告长期多次拖欠租金及其它费用的行为构成违约，被告依约已提前解除租赁合同。二、原告违约应向被告承担违约责任，且被告有权没收租赁保证金等费用。三、因原告违约逾期返还租赁单元，被告依约收回场地无需承担任何责任。综上，请求法院依法驳回原告全部诉求。被告反诉称：被告与原告于2013年7月30日签订AIAFC-1-032号《XX中心租赁合同书》，约定：被告将位于佛山市南海区XX中心一座实际楼层第一层东面区域部分面积出租予原告使用；租赁期限自2013年7月1日起至2021年6月30日止；其中2013年7月1日至2014年3月31日为免租装修期；租金分为保底租金和提成租金，其中2013年7月1日至2016年6月30日止每月保底租金为1000元，提成租金按每月实际营业额计算4%至12%不等；2016年7月1日至2018年6月30日止每月保底租金为10000元，提成租金按每月实际营业额计算10%至20%不等；原告须于每月1日向被告缴纳当月保底租金及上月的提成租金；原告须按租赁单元独立记录表所示，或按物业管理公司提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后十四天内支付水电费、空调费及通讯费等费用。原告亦签署了《XX中心租户手册》，承诺遵守被告及物管公司相关制度。合同签订后，被告依约履行义务，但原告未依约按时支付租金及水电费等相关费用，被告多次催讨并发函，但原告仍不履行。为此，被告于2015年9月24日向原告发出《最后催款通知书及解除租赁合同的安排》，通知原告于2015年9月30日解除双方的租赁合同，并要求原告限期清还所有欠费及将租赁单元恢复原状并交还，但原告未按期履行。其后被告再多次要求原告履行义务，并聘请第三方对租赁单元恢复原状的费用进行估价。但原告于2015年10月16日复函，称不同意支付提成租金及不接受将租赁单元恢复原状的报价。被告在提前通知原告后，于2015年10月12日收回租赁单元并将原告可移动设备物品搬离，后于2015年11月16日与新承租人签订租赁合同，由新承租人承租该单元。为此，被告提起反诉，请求判决：1.确认被告与原告于2013年7月30日签订的《XX中心租赁合同书》已于2015年9月30日解除；2.原告向被告清偿拖欠的保底租金1000元及其滞纳金（以1000元为本金自2014年12月1日起至实际清偿之日止按日千分之一计算，暂计至2015年12月31日为588元）；3.原告向被告清偿拖欠的提成租金16903.63元及其滞纳金（以16903.63元为本金自2014年5月1日起至实际清偿之日止按日千分之一计算，暂计至2015年12月31日为6082.46元）；4.原告向被告清偿拖欠的水电费8764.71元及其滞纳金（以8764.71元为本金自2015年2月10日起至实际清偿之日止按日千分之一计算，暂计至2015年12月31日为2538.7元）；5.原告向被告支付因违约而应交付的免租期（2013年7月1日至2014年3月31日）的租金9000元；6.原告向被告支付其逾期返还租赁物期间（2015年10月1日至10月12日）产生的占有使用费800元；7.原告向被告支付因对租赁物恢复原状产生的修缮费用94039.14元及原告物品仓储费9000元；8.原告向被告支付2015年11月16日起至2021年6月30日租赁物重新出租期间产生的租金损失607437元（按涉讼合同约定的每月租金与被告、新承租人签订的租赁合同约定每月租金之间的差额计算）；9.原告向被告支付律师费38360元；10.诉讼费用由原告承担。原告辩称：1.原告同意解除涉讼合同，但因被告于2015年10月9日未经原告同意即强制清场，造成原告无法经营，此为导致涉讼合同解除的原因；2.原告确认有1000元保底租金尚未支付，但原告认为滞纳金标准过高，请求法院调整；3.因签订涉讼合同时被告大楼刚落成且经济不景气，双方口头约定原告每月营业额低于80000元时，被告则不向原告收取提成租金，被告证据7证实承租以来原告的营业额一直低于80000元，被告于2015年5月才第一次向原告主张提成租金，即原告不应向被告支付提成租金；4.原告确认尚拖欠水电费8764.71元，但原告认为滞纳金标准过高，请求法院调整；5.涉讼合同的解除责任不在原告，原告不需支付免租期的租金；6.原告要求到涉讼场地搬走原告的物品但遭到被告阻挠，故占有使用费不应由原告承担；7.被告证据20的第二份报价表签订时间为2015年11月26日，但被告证据21的签订时间为2015年10月16日，恢复原状的行为不应为被告实施，被告亦未举证恢复原状的施工合同或相关发票，原告一直希望搬走物品但均遭到被告阻止，仓储费用产生不在于原告；8.被告出租涉讼租赁物的特征在于收取提成租金，提成租金高低的关键在于承租人的营业额，原告承租经营13个月中提成租金合计才13000元左右，新承租人的经营范围、经营模式并不一致，两者营业额、利润率也不同，不具有可比性，被告不能以未发生的事实向原告主张损失；9.涉讼合同第16-5条约定，仅当原告擅自退租的情况下被告才有权向原告主张律师费。原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份、被告企业机读档案登记资料原件1份，用以证明当事人的诉讼主体资格。2.XX中心租赁合同书复印件1份，用以证明原告向被告承租涉讼租赁物。3.付款通知书复印件2份、广发银行进账单原件2份，用以证明原告向被告缴交保证金。4.装饰损失统计表打印件1份、2013年7月5日、7月31日广发银行进账单原件各1份，用以证明原告对涉讼租赁物的装修损失。5.建筑装饰工程施工合同原件1份；6.太平洋咖啡设计图复印件1份。证据5、6，用以证明原告对涉讼租赁物进行装修。7.物品清单复印件1份，用以证明原告物品丢失的情况。8.广东省电信有限公司佛山市分公司电信业务申请单原件1份；9.广东省佛山市国家税务局通用机打发票原件2份。证据8、9，用以证明原告电信设备支出费用的损失。10.刻录光盘1张，用以证明被告强行清场。11.照片打印件18份，用以证明原告经营现场物品的状况；原告自行汇总的物品清单与被告证据22存在差异；原告需持有被告开具的放行条才能将涉讼物品搬离涉讼场地，原告物品丢失的责任在于被告。经质证，被告对证据1无异议。对证据2真实性无异议，合同第4-2约定原告逾期交租需向被告支付违约金，逾期三十日的，被告有权解除合同、收回涉讼租赁物并没收保证金，不存在原告所称的强行清场的情形；第7-1条约定管理费由管理公司收取，并非被告收取，原告主张被告返还管理费保证金没有依据。对证据3中编号MAB3080013付款通知书及对应10000元进账单有异议，该证据为管理费保证金的付款通知，并非由被告收取，收取管理费保证金由物管公司收取，与被告无关；对其余证据无异议，确认收到原告支付的租赁保证金、公共事业保证金共23000元，进账单支付时间可以证实原告逾期支付保证金，已存在违约行为。对证据4有异议，装饰损失统计表为原告自行制作，无法证明原告的主张，进账单无法证明与本案有关，没有发票予以佐证，也无法与原告证据5的施工合同约定数额吻合。对证据5有异议，没有相关付款凭证证实原告已实际履行该合同。对证据6有异议，该证据没有设计单位的盖章确认，亦未载明主体，无法证明该设计图已实际使用。对证据7有异议，该证据为原告自行制作，也没有相应购买物品的票据进行佐证，无法证实原告实际购买清单内的物品。对证据8有异议，与本案无关，申请时间为2015年11月11日，但涉讼合同已于2015年9月30日解除，且申请方的名称并非原告，所列电话号码亦非原告使用。对证据9有异议，与本案无关。对证据10真实性无异议，确认被告于2015年10月12月对涉讼场地清场，证实被告清场时原告已停止经营，不存在原告主张的经营损失，被告提前合法解除合同并多次向原告发函要求原告返还场地、清空物品，但原告并未履行，被告对涉讼场地进行清场符合合同约定，不存在违约情形；原告在被告清场时已清楚被告关于收回场地的决定与安排，清场当日原告亦派员到现场，在被告清场时并未提出异议。对证据11有异议，照片未显示拍摄时间，且照片无法显示场景为涉讼场地，也无法证明解除合同时现场存在的物品，涉讼合同约定被告合法解约且多次通知原告清场，原告未按被告通知时间内搬离物品，被告清场时仍存放在涉讼场地的物品应作废品处理，即使原告因此造成损失，也应由其自行承担。被告举证如下：1.房地产权证原件1份，用以证明被告是佛山市南海区XX号房产的产权人，被告有权出租该房产并收取相应的租金收益。2.XX中心租赁合同书及附件原件1份，用以证明被告与原告之间存在物业租赁合同关系，原告应按合同约定承担相应的违约责任。3.XX中心租户手册原件1份，用以证明原告同意遵守被告及物管公司的相关规章制度，原告应依约承担违约责任。4.租户接收单元确认书原件1份，用以证明被告已依约向原告交付租赁单元。5.2015年1月至7月1日租户单元电表记录表原件各1份（共6份）、2015年7月31日、8月、9月租户单元电表记录表复印件各1份（共3份），用以证明原告确认每月使用的水、电量。6.现金流报表复印件7份（自编号1-7）、现金流报表原件10份（自编8-17），用以证明原告向被告交付每月现金流报表确认每月营业额，以计算提成租金。7.付款通知书复印件（加注手写字体）25份，用以证明在签署合同后，被告每月向原告发出付款通知，要求原告依约履行合同支付相应的租金、水电费等。8.广东省佛山市国家税务局通用机打发票原件34份，用以证明原告拖欠水电费，被告已为其代垫水电费。9.中国建设银行网上银行电子回单复印件15份，用以证明原告除拖欠部分租金、水电费至今仍未付清外，还存在迟延支付租金、水电费的行为，依约应向被告支付滞纳金。10.律师函复印件4份；11.EMS快递单原件4份；12.邮件签收证明原件4份。证据10-12，用以证明被告多次委托律师向原告发函追讨其拖欠的租金、水电费等。13.最后催款通知书及解除租赁合同的安排复印件1份及其顺丰速运快递单原件1份、邮件查询结果复印件1份；14.清场通知书复印件1份及其顺丰速运快递单原件1份、邮件查询结果复印件1份；15.关于贵司拒绝按照合同清场及复原事宜的函复印件1份及其顺丰速运快递单原件1份、邮件查询结果复印件1份；16.关于贵司违背口头主张清场及复原事宜的函复印件1份及其顺丰速运快递单原件1份、邮件查询结果复印件1份；17.关于对拆除装修装饰后受损石材修复的函、太平洋咖啡拆除后大理石及天花受损情况表复印件1份及其顺丰速运快递单原件1份、邮件查询结果复印件1份。证据13-17，用以证明被告于2015年9月24日向原告发函，通知双方于2015年9月30日解除租赁合同，被告要求原告限期清还所有欠费及将租赁单元恢复原状并交还租赁单元，但原告并无履行，此后被告多次向原告发函追责，原告均无履行。18.电子邮件发送记录及致被告电子邮件打印件各1份，用以证明原告确认收到被告的解约通知，并声称其经营困难等事项。19.关于10月13日以来函件的回复原件1份，用以证明原告不按租赁合同约定履行义务，以及没有按被告通知的期限返还租赁单元及将场地复原的事实。20.报价表复印件2份，用以证明被告委托第三方对租赁单元恢复原状所产生的费用估价为94039.14元。21.照片彩色打印件7份；22.1F美力高咖啡厅单元物品清单原件1份、物品清单打印件9份。证据21、22，用以证明被告依约于2015年10月12日收回租赁单元，并将场地内相关物品放置被告仓库。23.2015年11月16日XX中心租赁合同书原件1份；24.费用清单复印件1份。证据23、24，用以证明被告收回租赁单元后另向第三方出租，租金标准低于原告签订的租赁合同约定的租金标准，被告的租金损失应由原告承担。25.民事委托合同原件1份；26.广东增值税普通发票原件1份。证据25、26，用以证明被告因本案造成的律师费损失，应由原告赔偿。经质证，原告对证据1-5无异议。对证据6中有热敏纸原件的现金流报表无异议；对其余的现金流报表有异议，没有原件予以核对，且原告机器已被被告扣押，原告无法核对具体营业额。对证据7确认手写字体均为原告加注，且均已收取全部付款通知书，但对其中2015年5月22日签收的付款通知书有异议，对记载费用的意见与答辩意见一致。对证据8-12无异议，确认已签收证据10的律师函。对证据13有异议，原告于2015年国庆后才实际收到该函件，并非邮件查询结果显示的签收时间，原告无法在函件要求的时间内组织人员清理现场，且该函件所载内容与事实不符，被告每月均交付款通知书予原告，原告按付款通知书支付保底租金，2015年5月被告才向原告发送支付提成租金的付款通知书，并非函件所载的“已拖欠提成租金一年”。对证据14真实性无异议，确认收到该函件，原告收到清场通知书，但对被告要求支付的复原费用16万元有异议，于2015年10月9日派员到现场确认现场情况、计算复原费用并要求搬离场地内物品但遭到被告阻挠，10月12日被告清场时原告并未派员到场。对证据15-17真实性无异议，确认收到该函件。对证据18真实性无异议，确认原告发送该电子邮件，对证明内容有异议，证据已载明原告并未收到证据13函件原件，无法组织人员前往清场，其时距离被告清场时间已不足四日。对证据19真实性无异议，证实原告与被告积极协商返还场地和物品的事宜。对证据20有异议，无法证明该费用由被告支出，其余与答辩意见一致。对证据21、22真实性无异议，确认照片和清单显示的物品为原告存放在租赁场地的物品，但并未包含全部原告的物品，原告收到被告2015年10月8日的清场通知，至10月12日被告清场间距非常短，被告没有给予合理的时间以便原告清理物品。对证据23、24有异议，详见答辩意见。对证据25、26真实性无异议，但认为该费用不应由原告承担。经审查，被告对原告证据1、2、10及证据3中金额23000元的付款通知书及进账单的真实性无异议，原告对被告证据1-5、7-12、14-19、21、22、25、26的真实性无异议，本院确认上述证据的真实性。被告对原告证据3中10000元的付款通知书及进账单有异议，因无证据证明该款项由被告收取，故本院对该部分证据不予确认。被告对原告证据4-6提出异议，因施工合同约定的工程款数额、统计表所列数额与进账单所示数额不相符，该部分证据无法相互印证证明原告所主张的装修损失情况，故本院对该部分证据不予确认。原告证据7是原告自行制作，被告不确认，本院对该证据亦不予确认。原告证据8、9申请日期为2015年11月30日，而原告已确认于2015年10月1日停业，无证据印证该申请单及费用与本案相关，故本院对关联性不予确认。原告证据11无显示拍摄时间，无法证实是清场时涉讼商铺内遗留物品的照片，被告亦有异议，故本院不予确认。被告的证据6中7份现金流报表没有原件，但因现金流报表采用热敏纸制作，时间过久字迹会模糊，而该部分复印件均是2014年期间的现金流报表，被告以复印件作存，具有合理性，而且复印件上有陆沛锋等人的签名确认，由于该项证据均是原告打印交给被告，原告否认复印件的真实性，但未提供证据反驳，故本院对被告证据6予以采信。虽然原告对被告证据13提出异议，认为国庆后才收到邮件，但未能举证反驳被告的证据13，故本院对证据13予以采信。被告证据20只是报价单复印件，没有相应施工合同及付款凭证予以印证，而且后一份报价表日期为2015年11月26日，其时涉讼租赁物已由案外人承租，无法证实被告支付该部分费用，故本院对该项证据不予确认。被告证据23、24是其与案外人签订的租赁合同，双方约定按营业额计收提成租金，并没有证据可以证明被告必然产生租金差额损失及损失的明确数额，本院对被告以此两项证据主张的租金损失不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告是佛山市南海区XX中心的权属人。2013年7月30日签订《XX中心租赁合同书》，约定：被告将位于佛山市南海区XX中心一座实际楼层第一层东面区域部分面积出租予原告使用，计租面积200平方米；租赁期限8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；其中2013年7月1日至2014年3月31日为免租装修期，如合同由于原告的原因提前终止，则视为原告自始不享有前述免租期免租优惠，原告须立即补交该等期间的所有租金；租金分为保底租金和提成租金，其中2013年7月1日至2016年6月30日止每月保底租金为1000元，提成租金按每月实际营业额计算4%至12%不等；原告须于每月1日向被告缴纳当月保底租金及上月的提成租金，如逾期超过7日，原告须自每月1日起每天按当月租金及上月提成租金之和的千分之一支付滞纳金，如逾期超过三十日，原告除应缴纳一切应付费用外，被告有权终止合同收回租赁单元且不退还租赁保证金；原告须按租赁单元独立记录表所示，或按物业管理公司提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后十四天内支付水电费、空调费及通讯费等费用，逾期不缴纳的，收取相应滞纳金（滞纳金数额按相应收费部门规定）；原告应向被告缴交租赁保证金，首年金额为20000元，另应缴交3000元公共事业费保证金，该保证金在租赁期满或合同提前终止后，在原告没有违反水电费等缴付义务的情况下，被告无息退还予原告；原告须向大厦物业管理公司缴交10000元管理费保证金；原告未经被告同意逾期返还租赁单元的，每逾期一日应按原租金双倍标准支付占有使用费；租赁期满或解除合同的，一切嵌装在物业结构内或者墙体装修物品（附属机电设施及可拆卸用品除外），原告不得拆走，被告不予补偿；原告如严重违反合同中其必须遵守或履行的其它规定的，被告可书面通知原告解除合同，没收保证金并立即收回租赁单元或其他相关部分的占有权，一方给对方造成损失的，还应承担赔偿损失的责任。合同签订后，被告于2013年6月17日将涉讼租赁物交付予原告。原告于2013年9月5日向被告缴交了租赁保证金20000元及公共事业费保证金3000元。被告在2015年2月至9月期间多次委托律师向原告发函，要求原告支付拖欠的租金、管理费等费用及相应的滞纳金。2015年9月24日，被告向原告寄发《最后催款通知书及解除租赁合同的安排》函件，要求原告2015年9月28日前支付保底租金1000元、提成租金17974.25元及滞纳金5445.15元，管理费5000元及滞纳金2422.06元、水电费6537.37元及滞纳金1264.36元，如原告未按期清偿欠款，则被告于2015年9月30日解除双方签订的租赁合同，原告应于2015年9月30日交还租赁单元，否则被告将于2015年10月8日收回租赁单元并要求支付免租期租金9000元，被告没收租赁保证金20000元。邮件于2015年9月29日签收。其后被告又多次发函予原告，要求原告清场并将租赁单元复原。原告曾于2015年10月8日以电子邮件回复被告，称未收到被告要求9月30日强制迁出的函件原件，但已于2015年9月28日收到复印件，原告表示自10月1日起结束营业，搬迁事宜于事后安排。2015年10月12日，被告派员对涉讼商铺进行了清理，将原告遗留在商铺内的物品搬走，后于2015年11月16日与案外人上海纽速普餐饮管理有限公司签订租赁合同，将涉讼商铺重新出租。原告2014年4月至2015年8月各月的营业额分别为：19366.8元、18796.9元、21416.1元、39365.6元、33763元、26203.2元、24307.3元、22893.2元、19885.3元、18644.4元、12124.5元、23521.1元、25880元、25564.5元、29074元、32738.16元、29046.8元，合共422590.86元。按合同约定的4%提成比例计算，上述各月提成租金分别为774.67元、751.88元、856.64元、1574.62元、1350.52元、1048.13元、972.29元、915.73元、795.41元、745.78元、484.98元、940.84元、1035.2元、1022.58元、1162.96元、1309.53元、1161.87元，合共16903.63元。原告于2015年3月4日支付2014年12月1日至2015年2月28日的保底租金共3000元，2015年5月20日支付2015年3月1日至4月30日的保底租金2000元，2015年6月5日支付2015年5月1日至5月31日的保底租金1000元，2015年7月6日支付2015年6月1日至6月30日的保底租金1000元，2015年8月5日支付2015年7月1日至7月31日的保底租金1000元，2015年9月7日支付2015年8月1日至8月31日的保底租金1000元，尚未支付2015年9月1日至9月30日保底租金1000元。被告曾向原告发出付款通知书，要求原告支付水电费。其中2015年1月27日至2月25日的水电费1836.98元（到期日2015年4月3日），原告于2015年4月16日支付；2015年2月27日至3月25日水电费1609.5元（到期日2015年5月5日），原告于2015年7月6日支付；2015年3月26日至4月27日水电费2033.98元（到期日2015年6月7日）；2015年4月28日至5月25日水电费2326.48元（到期日2015年7月7日），原告于2015年8月5日支付；2015年5月26日至6月25日水电费2662.54元（到期日2015年8月7日），原告于2015年9月7日支付；2015年6月26日至7月31日水电费2247.51元（到期日2015年9月14日）；2015年8月1日至8月31日水电费2255.88元（到期日2015年10月8日）；2015年9月1日至30日水电费2227.34元。以上原告未付水电费合共8764.71元。本院认为：涉讼商铺已办理房地产权证，原、被告签订的《XX中心租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。关于合同解除的问题。合同约定租金包括保底租金和提成租金，如原告逾期交租超过三十日的，被告有权终止合同、收回涉讼商铺。原告有迟延支付保底租金的情形，而且拖欠自2014年4月起的提成租金至今未付，经被告通知后亦未在合理期限内补交。被告依约享有合同单方面解除权。因被告已通知原告于2015年9月30日解除合同，故本院据此确认双方租赁合同于该日解除。关于原告未付租金及违约金的问题。原告已付清至2015年8月底的保底租金，至今仍拖欠2015年9月1日至9月30日的保底租金1000元未付，由于原告对已付清的租金亦存在逾期付款情况，被告主张自每月1日起按该月保底租金实际逾期天数计付逾期违约金有理。原告拖欠租金造成被告利息损失，而双方合同约定的日千分之一的违约金计算标准过高，原告请求予以调整，故本院酌情调整为日万分之五。根据原告各月保底租金的实际付款日期，结合被告的诉讼请求，原告应支付的暂计至2015年12月31日止的违约金数额为294元，其后至清偿之日止的违约金应以未付保底租金1000元为本金，按日万分之五另行计算。依照原告营业额及提成比例计算，2014年4月1日至2015年8月31日期间提成租金数额共16903.63元。原告确认未向被告支付，但辩称双方口头约定每月营业额低于80000元时无需支付提成租金。因原告主张的口头约定与双方合同约定不符，而原告未能举证证明被告承诺不收取提成租金，故原告的辩解缺乏依据，本院不予采纳。原告合共拖欠提成租金16903.63元未付，应如数支付予被告。依双方约定，提成租金应于次月1日支付，现原告逾期仍未支付，其应依约自各月提成租金逾期之日起至清偿之日止支付逾期违约金。鉴于双方约定日千分之一的违约金计算标准过高，本院酌定为日万分之五，根据原告各月应付提成租金数额，结合被告的诉讼请求，原告应支付的暂计至2015年12月31日止的违约金为3041.23元，其后的违约金以未付提成租金16903.63元为本金另行计算。另外，原告违约致合同解除，原告因此不享有免租期的优惠，被告请求原告支付免租期2013年7月1日至2014年3月31日合共9个月的保底租金9000元，合法有理，本院予以支持。关于水电费及违约金问题。被告主张原告尚拖欠水电费8764.71元未付，原告对此没有异议，本院对被告关于原告支付所欠水电费的请求予以支持。原告逾期仍未支付水电费，而已支付的水电费亦存在逾期付款情形，现被告主张原告支付逾期违约金有理。被告主张按日千分之一计算违约金，原告认为标准过高并请求予以调整，本院酌定按日万分之五计算。结合被告的请求，根据原告欠款数额、实际逾期天数计算，原告应支付暂计至2015年12月31日止的违约金为634.67元，其后至清偿之日止的违约金仍应按日万分之五的标准，以欠付水电费8764.71元为本金另行计算。关于保证金的问题。原告已向被告交纳租赁保证金20000元及公共事业保证金3000元，原告主张被告予以返还。因是原告逾期交租、逾期支付水电费，致合同解除，被告依约有权没收保证金。故本院采纳被告辩解意见，对原告关于被告退还保证金23000元请求不予支持。关于2015年10月1日至10月12日期间涉讼商铺的占用费的问题。被告已通知原告于2015年9月30日交还涉讼商铺，原告于2015年9月28日知悉，并于2015年10月1日起停止经营，但其没有依约向被告交还商铺。至2015年10月12日被告清场止，原告仍实际占用涉讼商铺，该期间占有使用费应由原告支付。根据合同约定，原告未依约定期间交还商铺，应按原租金标准2倍计付占有使用费，即原告应支付2015年10月1日至10月12日期间占用费共800元。被告请求有理，本院予以支持。虽然原告主张因被告阻挠其搬迁商铺内物品而致继续占用商铺，但原告未能就该主张进行举证，故应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。关于原告遗留在涉诉商铺内物品的返还问题。因原告未自行清场，被告2015年10月12日清场时将原告遗留在涉讼商铺内的物品清出商铺，另予保管，并制作《1F美力高咖啡厅单元物品清单》及《1F东面区域物品清单》。原告确认该两清单所列物品为其遗留的物品，但主张其遗留物品超出清单所示。原告关于除清单所列外尚有其他物品遗留在涉讼商铺的主张，因没有证据予以证实，本院不予采纳。对于两份清单所列物品，原告主张返还，本院予以支持，对原告超出被告清单所列物品的返还请求，本院不予支持。被告代为存储原告物品，产生相应费用，现本院已支持原告返还物品的请求，该部分费用应由原告予以支付。被告主张仓储费为9000元，但没有相应证据予以证明。考虑到被告以自用库房存放上述物品，并不另外产生存储场所租金，本院酌定原告向被告支付仓储费2000元。关于原、被告双方其他损失的问题。原告主张被告赔偿其装修损失290763元，但因原告未能提供充分证据证明其装修损失，而且双方已经明确约定在合同解除时已经形成附合的装饰装修物不予补偿，原告主张被告赔偿该部分装饰装修损失，缺乏依据，本院不予支持。原告主张其产生电信设备损失1519元，但由于原告已于2015年10月1日停止经营，而该费用发生在2015年11月30日，即发生在原告停止经营后，而且通信费用是原告经营期间应自行负担的开支，原告主张是被告造成的损失并要求被告赔偿缺乏依据，本院不予支持。被告主张对涉讼商铺复原产生修复费用94039.14元，但其未能举证证明确因修复商铺而产生该费用并已实际支付，故被告请求原告赔偿修复费用，缺乏依据，本院不予支持。被告主张重新出租涉讼商铺产生租金差额并要求原告予以赔偿，因重新出租的租金数额是被告与新承租人自主协商确定，租金收入的减损是被告应自行承受的经营风险，被告要求原告予以赔偿，理据不足，本院不予支持。被告另产生律师费38360元，因双方对于律师费的负担没有明确约定，而且该费用亦非原告必然损失，故本院不支持被告关于原告承担律师费的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司与被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司于2013年7月30日签订的《XX中心租赁合同书》于2015年9月30日解除；二、被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将以下物品返还予原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司，包括咖啡机1台、洗碗机1台、糕点柜1个、饮水机1套、滤芯3支、传真机1台、POS机1台、二维码机1台、研磨机3台、热水壶1个、银联刷卡机1台、有机价格牌1个、调味台等物品2箱、保险箱1个、平板车1台、LED招牌1个、假树7棵、零售商品及礼品一批、折叠梯1把、立地广告架2个、杨桃灯6盏、双人沙发1张、单人沙发16张、方凳（布）12张、木圆台6张、木方台4张、会议台1张、可调吧椅8张、皮凳23张、户外伞6把、铁凳47张、杂志33本、黄色饮水机1台、烤箱1台、收银机1套、电话座机1套、台牌1套、椅子连坐垫各1个；三、原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付保底租金1000元及违约金（暂计至2015年12月31日止违约金为294元，自2016年1月1日起至清偿之日止的违约金以1000元为本金，按日万分之五计算）予被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司；四、原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付提成租金16903.63元及违约金（暂计至2015年12月31日止违约金为3041.23元，自2016年1月1日起至清偿之日止的违约金以16903.63元为本金，按日万分之五计算）予被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司；五、原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费8764.71元及违约金（暂计至2015年12月31日止违约金为634.67元，自2016年1月1日起至清偿之日止的违约金以8764.71元为本金，按日万分之五计算）予被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司；六、原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月1日至2014年3月31日期间的租金9000元予被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司；七、原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费800元予被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司；八、原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付仓储费2000元予被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司；九、驳回原告（反诉被告）佛山市美力高饮食管理有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）佛山市集扬物业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件本诉受理费5684.23元（原告已预交）、反诉受理费5872.57元（被告已预交），合共11556.80元，由原告佛山市美力高饮食管理有限公司负担6114.71元，被告佛山市集扬物业发展有限公司负担5442.09元。原告佛山市美力高饮食管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将受理费430.48元迳付还予被告佛山市集扬物业发展有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 黄小间人民陪审员 张志贞人民陪审员 周惠霞二〇一六年四月二十九日书 记 员 彭标文 关注公众号“”