（2016）京02民终2845号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-05-30
案件名称
北京安居正业投资顾问有限公司与北京市新安劳动教养所租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京安居正业投资顾问有限公司,北京市新安劳动教养所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2845号上诉人（原审被告、反诉原告）北京安居正业投资顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园物流基地5号-3036。法定代表人戢忠，董事长。委托代理人彭召林，北京市博颢律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市新安劳动教养所，住所地北京市大兴区天宫院东庆丰路*号。法定代表人李成贺，所长。委托代理人周金泽，北京市自然律师事务所律师。上诉人北京安居正业投资顾问有限公司（以下简称安居正业公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。2014年1月，北京市新安劳动教养所（以下简称新安劳教所）诉至原审法院称：2009年4月27日，我单位与安居正业公司签订《土地承包合同》，合同主要内容如下：“合同第一条约定，我单位将办公区南侧土地（以下简称涉案土地）承包给安居正业公司用于物流和仓储使用，占地总面积170亩，其中污水坑面积28亩，实际使用面积142亩。合同第二条约定，承包期限为五年，自2009年4月1日至2014年3月31日止，合同期满自动终止，合同第三条约定，土地承包费前三年每年每亩4000元，第四年和第五年每年每亩4200元，五年合计2896800元。2011年3月20日之前一次性支付2011年4月1日至2012年3月31日承包费。合同第四条第6款约定：安居正业公司按合同约定期限向我单位足额交纳租赁费，租赁费的交纳不受经营效益的影响。合同第四条第11款约定：安居正业公司在承包期内，不得随意改变承包物的用途和现状。不得转包、转租、转借、资产抵押。如出现转包、转租、转借、资产抵押，我单位有权终止合同，所造成的一切损失由安居正业公司承担。合同第五条第2款约定：安居正业公司逾期未交纳租金的，每日按拖欠租金总额5%向我单位交纳违约金。合同第五条第4款约定：安居正业公司擅自改变承包物的使用用途或擅自转包、转借的，应当承担违约责任，每日按照合同总租金的5%计算违约金。合同第七条第1款约定：任何一方违反合同的约定，都应当承担违约责任。同时守约方都有权解除合同。合同解除后，我单位无偿收回承包物。合同第九条约定：因本合同发生任何争议，双方应当共同协商解决。协商不成时，可以提请北京市大兴区人民法院裁决。”合同签订后，我单位将涉案土地交付给安居正业公司占有使用但因安居正业公司存在严重违约行为，将其中122.3亩转租给第三方，我单位于2011年8月份向北京市大兴区人民法院提起诉讼，北京市大兴区人民法院（2011）大民初字第10401号民事判决书判决解除双方于2009年4月27日签订的《土地承包合同》，其他诉讼请求另行起诉解决。因土地承包合同第五条第4款约定安居正业公司擅自转包、转借租赁物的，应当按照合同总租金的每日5%计算违约金。考虑到约定违约金比例过高，我单位主动予以调整，以合同总租金为基数，按照中国人民银行一年期贷款年利率6%计算违约金。为此，我单位再次起诉，请求判令安居正业公司支付拖欠的租金424831.68元（自2011年4月1日至2011年12月29日判决书生效之日止）；安居正业公司支付逾期交纳租金的违约金62013.79元（以拖欠的租金424831.68元为基数，按照年利率6%计算，自2011年3月21日至2013年12月25日止）；安居正业公司支付逾期交纳租金的违约金（以拖欠的租金424831.68元为基数，按照年利率6%计算，自2013年12月26日至租金实际给付之日止）；安居正业公司支付转租的违约金934277.52元（以合同总租金2896800元为基数，按照年利率6%计算，自2009年8月11日转租违约发生之日至2013年12月25日止）；安居正业公司支付转租的违约金（以合同总租金2896800元为基数，按照年利率6%计算，自2013年12月25日至转租转包土地返还之日止）。安居正业公司辩称并反诉称：新安劳教所违法出租国有绿化土地，合同应属无效合同，根据北京市人民政府办公厅转发市国土房管局关于北京市实施国土资源部《划拨用地目录》细则的通知，禁止以划拨方式取得的土地使用权进行出租、转让、抵押，新安劳教所隐瞒承租土地的性质系划拨绿化用地，与我公司签署土地租赁合同，违反了法律法规的禁止性规定，应属于无效合同，正是因为新安劳教所的过错，导致了合同无效，其要求我公司支付违约金的诉讼请求缺乏相应的合同依据。2011年3月前虽然双方已经发生纠纷，但我公司仍然按时交纳租金，但新安劳教所故意拒收，所以并非我公司违约，另外，双方曾多次进行谈判协商，商定新安劳教所将我公司已投入的几百万基础建设资金退还一部分，双方即解除合同，即在双方互相折抵各种款项后，新安劳教所还需向我公司支付补偿款，所以不存在我公司欠付租金的事实，更没有我公司违约拒付租金的事实。合同约定涉案土地的用途为“物流和仓储”，我公司正是严格按照合同约定的用途履行合同，并无丝毫违约的行为，且合同并没有也不能约定仓储和物流的物品的所有权一定属于我公司享有，所以，在涉案土地上的在“仓储和物流”的物品的所有权可以属于其他第三人，我公司只是将土地用于较为大宗的整批货物向“其他第三人”用于“物流和仓储”，本身就是在严格履行合同，新安劳教所认为我公司违约转包是不符合事实的，如果非要说我公司用于大宗物品“仓储和物流”的合法行为是“转包、转借”也是不符合事实的，因为“转包、转借”与“分包”是完全不同的法律概念，“转包、转借”是指整体转给其他第三人；“分包”则是经过对整体拆分后承包给第三人，所以，结合本案案情，合同约定禁止“转包”但对“分包”没有约定，所以，新安劳教所依据禁止转包条款的约定主张违约金是不符合事实和法律规定的，且双方合同已经于2011年12月经法院判决解除，不能再计算违约金。众所周知，货物的仓储、物流用途应当有适当的房屋及其他配套设施、设备建设，为此我公司入场并投入了大量资金建设和购买多种设备，但是新安劳教所不但违反约定不提供办理场地建设的相关手续，反而恶意扰乱、刁难，致使我公司在该地块上一直无法正常经营，甚至造成了大量工程烂尾，给我公司造成巨大的经济损失；此外，合同履行期间，我公司投入了大量资金进行污水坑的治理和通水、通电的基础设施工作，累积资金投入数百万元，污水坑的治理并非合同约定的我公司的义务，我公司对治理污水坑的行为扩大了新安劳教所可利用土地的面积，使新安劳教所获益，根据《民法通则》第92条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，新安劳教所构成不当得利，应当将我公司投入的污水坑治理费用及通水、通电等基础设施费用返还，但因为票据不全，所以只主张能找到票据依据的费用，现我公司提起反诉：请求判令新安劳教所返还我公司对租赁土地污水坑治理投入及通水、通电等基础设施费用共计400534元；新安劳教所承担因合同解除给我公司造成的损失共计54187元（按照基础设施为本金，年利率6%计算）。新安劳教所针对安居正业公司的反诉辩称：不同意安居正业公司的反诉请求，其反诉的事实理由不成立，（2011）大民初字第10401号民事判决书对涉案土地承包合同的性质已经作出了认定，并且已经认定安居正业公司将土地已经转给第三方的事实，我单位认为安居正业公司并没有自行使用土地；按照我国建设开发相关法律规定，任何人、任何单位进行建设开发都必须取得建设规划许可证、建设开工许可证等相关审批。安居正业公司以及第三方未经政府部门批准，擅自建造大量工程，属于违法行为，相应的建设项目也是违法的与我单位无关，所造成的损失应由其自行承担，我单位并未对污水坑收取租金，安居正业公司将污水坑治理，并非合同约定的义务，尤其是污水坑的治理给安居公司带来了巨大的收益，安居公司向第三方收取租金，因此污水坑治理的费用与我单位无关。安居正业公司提交的《基础设施目录》等证据资料，我单位均不予认可，安居正业公司所陈述的路面、围墙、给排水管线等情况并没有相应的证据予以支持，不能予以认定。安居正业公司擅自违法施工建设、违法转租，才造成《土地承包合同》解除，安居正业公司应当承担合同解除的全部法律责任。我单位已经另案起诉安居正业公司请求返还土地，恢复原状，安居正业公司施工建设的任何设施都应当自行拆除，我单位不接收安居正业公司所谓的建筑设施，更不同意予以任何经济补偿。原审法院经审理认为：生效的判决已确认新安劳教所与安居正业公司签订的《土地承包合同》为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利和义务。关于欠付租金（承包费）及迟延支付租金（承包费）违约金的问题，合同约定安居正业公司应于2011年3月20日前支付下一年度的租金（承包费）以及未按期交纳租金（承包费）应承担的违约责任，安居正业公司自认未交纳2011年4月1日起的租金，但安居正业公司辩称因双方已发生争议，新安劳教所一直拒收2011年4月1日起的租金（承包费），且后续双方曾协商一致将欠付的租金（承包费）与新安劳教所应给付其公司的基础设施补偿款相抵，不存在欠付租金（承包费）的问题，但安居正业公司未能充分举证，新安劳教所亦不予认可，安居正业公司未按照合同约定支付租金（承包费），已经构成违约，新安劳教所有权要求安居正业公司支付自2011年4月1日起至双方合同解除之日即2011年12月29日止的租金（承包费）以及自2011年3月21日起的迟延支付违约金，有事实及法律依据，法院根据具体情况酌情调整违约金为20000元。关于转租违约金问题，本案承包标的物系土地，双方合同中约定不得擅自改变承包物的使用用途或者擅自转包、转借，安居正业公司自认自2009年8月10日始转租给蒋庆章的事实，且法院作出的生效法律文书已经认定安居正业公司未经新安劳教所同意转租多家案外人并建设大量违法建筑的事实并成为双方合同解除的原因，安居正业公司的行为符合合同约定的情形，故新安劳教所根据合同约定要求安居正业公司支付转租违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。关于转租违约金的计算问题，安居正业公司辩称因双方合同已经法院判决解除，合同解除之后不能再计算违约金，有事实及法律依据，故安居正业公司该辩解意见，法院予以采纳，根据本案情况酌情确定该项费用为100000元。关于安居正业公司反诉要求给付基础设施费用问题，因双方签订的《土地承包合同》约定安居正业公司在承包期内，不得随意改变承包物的用途和现状，不得转包、转租、转借、资产抵押，如出现转包、转租、转借、资产抵押，新安劳教所有权终止合同，所造成的一切损失由安居正业公司承担。且双方之间的合同系因安居正业公司未经新安劳教所同意，建设大量违法建筑并转租给第三方的行为导致合同解除，新安劳教所表示安居正业公司建设的相关设施未取得合法建设的审批手续，亦不同意继续利用，也不同意给付任何经济补偿，故安居正业公司反诉要求新安劳教所给付基础设施的费用及利息的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决如下：一、北京安居正业投资顾问有限公司于判决生效后十日内向北京市新安劳动教养所支付拖欠的租金及迟延违约金共计四十四万四千八百三十一元六角八分；二、北京安居正业投资顾问有限公司于判决生效后十日内向北京市新安劳动教养所支付转租的违约金十万元；三、驳回北京市新安劳动教养所的其他诉讼请求；四、驳回北京安居正业投资顾问有限公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，安居正业公司不服，向本院提起上诉，同意原判第三项，请求撤销原判第一、二、四项，改判驳回新安劳教所原审全部诉讼请求并支持我公司原审全部反诉请求，其主要上诉理由为：1、不存在我公司欠付承包费的问题，理由为：新安劳教所拒收2011年4月1日起的承包费，且双方曾协商一致将欠付的承包费与新安劳教所应给付我公司的基础设施补偿款相抵；新安劳教所主张迟延交付租金的违约金没有依据，理由为：新安劳教所并未通知我公司履行支付承包费的义务，故我公司不构成违约；2、我公司并未将涉案土地转租他人，而是对土地合理使用，新安劳教所要求我公司支付转租违约金无事实和法律依据；3、按照双方合同约定，我公司可以在承包土地上进行建设，但新安劳教所未履行协助办理审批手续的附随义务，导致未能取得合法的建房手续，相关设施亦并未被相关部门认定为违法建筑，故新安劳教所应当向我公司支付基础设施费用；4、我公司投入大量资金进行污水坑治理，扩大了新安劳教所可利用的土地面积，同时投入大量资金进行通水、通电等基础设施建设，客观上增加了涉案土地的使用价值，新安劳教所为实际受益人，构成不当得利，新安劳教所应当给我公司补偿。新安劳教所同意原判。经审理查明：2009年4月27日，新安劳教所（甲方）与安居正业公司（乙方）签订《土地承包合同》，双方约定：“甲方将位于新安劳教所办公区南侧土地承包给乙方，占地总面积170亩，其中污水坑面积28亩，实际承包给乙方的可使用面积为142亩，用于物流、仓储（污水坑暂不收取费用）。承包期限为5年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止，合同期满自动终止。土地承包费前三年每年每亩4000元，第四年、第五年每年每亩4200元，五年合计2896800元；2011年3月20日之前一次性支付2011年4月1日至2012年3月31日承包费，2012年3月20日之前一次性支付2012年4月1日至2013年3月31日承包费，2013年3月20日之前一次性支付2013年4月1日至2014年3月31日承包费。……乙方按合同约定期限向甲方足额交纳租赁费，租赁费的交纳不受经营效益的影响。乙方自行向有关部门申请，安装用电、用水设备，费用自理，乙方按月向有关部门交纳电费、水费，不得拖欠。乙方在合同签订之后，该公司所承包的土地边界建围墙，费用由乙方承担。……乙方在承包期内，不得随意改变承包物的用途和现状，不得转包、转租、转借、资产抵押，如出现转包、转租、转借、资产抵押，甲方有权终止合同，所造成的一切损失由乙方承担。乙方不得擅自在承包地上新建或者改扩建建筑物，如确需建房，应按国家有关规定向政府主管部门申请办理批准手续。在租赁期间，乙方对所使用的房屋、用电线路以及附属设施负有维修保护的义务，费用由乙方承担。……乙方逾期未交纳租金的，每日按拖欠租金总额的5%向甲方交纳违约金。乙方逾期未交纳有关费用，每日按拖欠租金总额的5%向甲方交纳违约金。乙方擅自改变承包物的使用用途或者擅自转包、转借的，应当承担违约责任，每日按照合同总租金的5%计算违约金。乙方未经政府主管部门批准，擅自搭建违章建筑或者随意改变承包物用途和现状，由此产生的一切后果自负，给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。……任何一方违反合同的约定，都应当承担违约责任，同时守约方都有权解除合同，合同解除后，甲方无偿收回承包物。在合同期满后乙方所建的建筑物由乙方自行处置，费用由乙方承担，超过10日不处置的，视为乙方自动放弃处置权，该建筑物归甲方所有。合同期满后，乙方应将承包物、土地按承包前的标准交还给甲方，甲方对乙方投入的各种设施，不给予任何经济补偿，在任何情况下，乙方不得向甲方提出经济补偿”。合同签订后，新安劳教所将合同约定的土地交付给安居正业公司占有使用。安居正业公司未交纳2011年4月1日起的土地承包费。在履行合同过程中，安居正业公司未经新安劳教所同意，2009年8月10日，将其承租的部分土地转租给蒋庆章（北方久久轻钢结构工贸有限公司的法定代表人）。另查，新安劳教所曾将安居正业公司诉至原审法院，要求解除双方于2009年4月17日签订的《土地承包合同》；安居正业公司返还承包土地并恢复原状，支付拖欠的承包费并支付逾期交纳承包费的违约金等。2011年12月14日，原审法院作出（2011）大民初字第10401号民事判决书判决安居正业公司未经新安劳教所同意，建设大量违法建筑并将标的物转租给第三方的行为，违反合同约定，判决自判决生效之日起解除新安劳教所与安居正业公司之间签订的《土地承包合同》，但考虑到新安劳教所要求返还土地、恢复原状等诉讼请求涉及到目前实际占有、使用租赁标的物的案外人（第三方），且安居正业公司在租赁土地上建设的大量违法建筑尚需相关行政机关进一步明确如何处理，相应损失目前尚无法确定，新安劳教所除解除合同之外的其它诉讼请求，可待合同解除后，双方另行解决。该判决判令：2009年4月27日双方签订的《土地承包合同》有效并于判决生效之日起解除。该判决已于2011年12月30日生效。经原审法院组织双方当事人及部分第三方现场勘查，确认无人对现存污水坑进行管理使用，新安劳教所表示其交付安居正业公司的土地除含有一口水井外，无任何地上物，并不清楚现涉案土地上所有基础设施及建筑物系安居正业公司还是第三方所建；安居正业公司表示新安劳教所交付土地时的水井已经无法使用，且无任何地上物及设施，在转租第三方前，其曾使用大量土方填平地面及部分污水坑，涉案土地上现有的供水（包括重新钻的水井、水泵、水泵房及供水管线）、排污、供电、消防及通信设施、公路、部分围墙均由其投入建设（在合同履行期间曾将供电设施转让给北京双禾物流有限公司），具体基础设施为：道路：20cm厚混凝土路面（混凝土C55，路基为基础砂石50的），路面共计价格1890平米，铁艺围墙护栏共计380米，给水和排水管线各743米，其中消防栓井16个，电路系统380米，电路管线790米，并填埋了遗留大坑使用了大量土方，故反诉要求新安劳教所给付投入的基础设施费用；安居正业公司于原审中表示除已经卖给李领强的含二层办公楼、警卫室的院落外，该涉案土地上的地上建筑均由第三方自行建设。经原审法院释明，新安劳教所表示不同意继续对安居正业公司投入的基础设施进行使用，亦不同意给付任何经济赔偿。安居正业公司未在合理期限内解释反诉证据所对应的投入基础项目，亦不申请进行评估。上述事实，有双方当事人陈述、（2011）大民初字第10401号民事判决书、现场勘验笔录等证据在案佐证。本院认为：本案中，新安劳教所与安居正业公司于2009年4月27日签订的《土地承包合同》已经（2011）大民初字第10401号民事判决确认为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务；同时该判决认定安居正业公司未经新安劳教所同意，建设大量违法建筑并将标的物转租给第三方的行为，违反了合同约定，判令上述《土地承包合同》于判决生效之日起解除。关于新安劳教所要求安居正业公司给付欠付的租金（承包费）及逾期交纳租金（承包费）的违约金一节，双方签订的《土地承包合同》中约定2011年3月20日之前安居正业公司应一次性支付2011年4月1日至2012年3月31日的承包费，并约定安居正业公司逾期未交纳租金（承包费）的，应当向新安劳教所交纳违约金。现安居正业公司尚未交纳2011年4月1日起的租金（承包费），新安劳教所要求其交纳2011年4月1日起至2011年12月29日止的租金（承包费）并支付逾期交纳租金（承包费）的违约金，符合双方合同约定，原审法院予以支持，处理正确。对于逾期交纳租金（承包费）的违约金数额，原审法院予以酌定，本院不持异议。安居正业公司上诉主张其不存在欠付租金（承包费）的上诉理由，其未能提供充分的证据予以证明，本院难以采信。因支付租金（承包费）系安居正业公司的合同义务，义务主体应当按照合同约定的履行期限按期履行，故安居正业公司称不应向新安劳教所支付逾期交纳租金（承包费）违约金的上诉理由，于法无据，本院不予采信。关于新安劳教所要求安居正业公司支付转租违约金一节，生效判决已经认定安居正业公司未经新安劳教所同意，建设大量违法建筑并将标的物转租给第三方的行为，违反了合同约定，结合安居正业公司将涉案的部分土地转租给案外人的事实，依据合同约定，安居正业公司擅自改变承包物的使用用途或者擅自转包、转借的，应当承担违约责任，故原审法院对新安劳教所要求安居正业公司支付转租违约金的诉讼请求予以支持，处理正确；对于转租违约金的数额，原审法院予以酌定，本院不持异议。关于安居正业公司要求新安劳教所返还基础设施费用并支付因合同解除造成的损失一节，按照双方签订的《土地承包合同》的约定，合同期满后，安居正业公司应将承包物、土地按承包前的标准交还新安劳教所，新安劳教所对安居正业公司投入的各种设施，不给予任何经济补偿，现虽该承包合同于期满前经法院判令解除，但生效判决确认解除的责任在于安居正业公司违反了合同约定，结合新安劳教所不同意对安居正业公司投入的基础设施进行使用的诉讼意见，原审法院驳回安居正业公司要求新安劳教所返还基础设施费用的反诉请求，处理并无不妥。安居正业公司上诉主张基础设施建设未取得合法审批手续的责任在新安劳教所，依据不足。同理，对于安居正业公司认为其投入增加了涉案土地的使用价值，新安劳教所为实际受益人，构成不当得利的诉讼主张，本院亦难以采信；原审法院驳回安居正业公司要求新安劳教所给付因合同解除给其造成的损失的反诉请求，本院不持异议。综上，安居正业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费17590元，由北京市新安劳动教养所负担10846元（已交纳），由北京安居正业投资顾问有限公司负担6744元（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费4060元，由北京安居正业投资顾问有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费25710元，由北京安居正业投资顾问有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇代理审判员 刘慧慧代理审判员 刘永民二〇一六年四月二十九日书 记 员 刘梦辰 来自：