（2016）粤19民终924号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-08-11
案件名称
雷丰菊与韩蓉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩蓉,雷丰菊,深圳市世华房地产投资顾问有限公司,徐昕泉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终924号上诉人（原审被告）：韩蓉，女，汉族，住广东省深圳市南山区沙河，公民身份号码为×××2823。委托代理人：盛旺，广东华途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷丰菊，女，汉族，住湖北省阳新县，公民身份号码为×××1425。委托代理人：赖辉华，广东名成律师事务所律师。委托代理人：曾艳玲，广东名成律师事务所辅助人员。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：吴军强。原审第三人：徐昕泉，男，汉族，住广东省深圳市南山区沙河，公民身份号码为×××6577。委托代理人：杨海霞，广东博商律师事务所律师。上诉人韩蓉因与被上诉人雷丰菊、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、原审第三人徐昕泉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月27日，雷丰菊向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认东莞市塘厦镇平山村观澜湖翡翠湾六期2型202房产的《房地产买卖合同》有效；2、确认韩蓉未按合同约定时间协助雷丰菊办理按揭手续的行为违约；3、确认韩蓉未按合同约定时间还清按揭，注销抵押登记，交付房产证原件给居间方的行为违约；4、韩蓉承担违约金514800元；5、韩蓉继续履行合同，配合雷丰菊履行过户手续；6、韩蓉承担所有诉讼相关费用（包括诉讼受理费、保全费、评估费等）。原审法院经审理查明：位于东莞市塘厦镇平山村观澜湖翡翠湾六期2型202房产的产权人为韩蓉，登记日期为2008年11月5日。韩蓉与徐昕泉为夫妻关系，结婚时间2000年6月27日。2015年4月6日，雷丰菊为买方，与韩蓉为卖方，双方签订一份《房地产买卖合同》，双方约定雷丰菊向韩蓉购买位于东莞市塘厦镇平山村观澜湖翡翠湾六期2型202房产，转让价格9000000元；买方在签订合同时支付定金50000元，在签订合同之日起27日内支付定金550000元，第二部分房款8400000元由银行按揭付款；买方应于签订合同之日起27日内付清首期房款2400000元，（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，双方不得拖延，否则视为违约；如买方银行贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资不足应交款；卖方的房地产产权状况处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方；买方支付全部交易费用；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。居间方为世华公司。雷丰菊于签订合同当天支付定金50000元，于4月8日和4月22日支付定金150000元和400000元；于2015年4月28日支付首期房款2300000元；于2015年7月13日支付首期房款1500000元。兴业银行于2015年6月29日出具了雷丰菊的同意贷款通知书，同意发放贷款5000000元。平安银行于2015年6月29日出具个人贷款结清证明，证明韩蓉抵押物为案涉房产的按揭贷款于2015年5月25日全部结清。经居间方世华公司协调，雷丰菊、韩蓉双方同意于2015年7月10日去办理过户手续，但韩蓉在得知雷丰菊尚未补足首期房款后，要求解除合同。韩蓉主张当时跟雷丰菊说三日之内不能补足监管款就解除合同。雷丰菊对此不确认，认为韩蓉当时表示要解除合同，除非增加1000000元的购房款。雷丰菊提交律师函及邮件详情单，证明雷丰菊通过律师催促韩蓉履行合同，韩蓉没有回应。韩蓉不确认收到律师函。雷丰菊提供居间方代表张开芳、魏闯与韩蓉的微信记录以及张开芳出具的证明，证明居间方多次要求韩蓉配合办理按揭及赎楼手续，并且在银行出具贷款同意书后三日内韩蓉拒绝办理过户手续。张开芳与韩蓉之间短信的内容显示：张开芳多次催促韩蓉办理赎楼手续，多次催促办理过户手续；证明的内容为：韩蓉在房价上涨后，以各种理由拖延履行合同，多次要求解约，在雷丰菊拒绝其要求并经居间方反复说明违约责任后，勉强履行合同。在居间方多次催促下，韩蓉才于2015年5月6日补签了监管手续，2015年6月11日补齐按揭所需材料；对于其应该在合同签订后30日办理赎楼手续，将房产证原件交给居间方，至今没有履行；在得到银行通知贷款批复后三日内，其联系韩蓉履行过户手续，也联系雷丰菊补齐首期款，但韩蓉女士称房产证还未办理抵押注销手续，无法过户，雷丰菊女士为防范韩蓉女士继续违约，也就暂未补齐首期款差额，在约定的2015年7月13日履行过户手续时，韩蓉突然以雷丰菊没有在银行出具贷款承诺函后及时补齐剩余首期款为由，突然决定终止合同，致使本合同无法继续履行。韩蓉质证确认张开芳与雷丰菊之间的短信记录，并且居间方明确不用韩蓉的配偶到场办理过户手续；不确认魏闯与韩蓉之间的短信记录；认为张开芳的证明属于证人证言，并且张开芳旁听庭审，证人证言不能采信。原审法院向张开芳作了询问笔录，张开芳表示韩蓉需要在5月6日补签监管手续，但在6月11日才签名；已经通知韩蓉办理赎楼及注销抵押的时间，签订合同时韩蓉表示过自己已经结婚，确实跟韩蓉表示过不需要韩蓉配偶签名。徐昕泉提供行程表，证明徐昕泉常年在国外，与韩蓉分居，对韩蓉签署房屋买卖合同的行为不知情。经原审法院询问，雷丰菊坚持诉请要求韩蓉协助办理案涉房屋的过户手续。原审法院认定上述事实的证据有：《房地产买卖合同》、POS签购单、汇款业务回单、收款收据、交易明细、房地产权证、短信记录、张开芳的证明、同意贷款通知书、结婚照等证据以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：本案的争议焦点为：一、《房地产买卖合同》是否合法有效；二、如合同有效，应当解除还是继续履行；三、哪一方违约以及违约责任如何承担。焦点一，雷丰菊、韩蓉双方签订的《房地产买卖合同》经双方亲笔签名确认，是双方当事人的真实意思表示，并且没有违反强制性、禁止性法律法规，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，合法有效。雷丰菊、韩蓉应当按照合同的约定履行权利义务。焦点二，一、根据《房地产买卖合同》的约定：买方即雷丰菊应于签订合同之日起27日内付清首期房款2400000元（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日内（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，那就是韩蓉应当在签订合同后三十日内也就是2015年5月6日前配合提交雷丰菊申请贷款所需的由韩蓉签署的资料，但是根据雷丰菊的主张和张开芳出具的证明，韩蓉在2015年6月11日才配合补齐申请贷款的相关材料，依照合同的约定，韩蓉的行为构成违约。二、根据《房地产买卖合同》的约定：卖方同意于签署本合同之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方，也就是韩蓉应当在2014年5月6日前还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，根据韩蓉提供的个人贷款结清证明，韩蓉在2015年5月25日结清贷款；同时，根据韩蓉与居间方之间的短信记录，韩蓉在结清贷款后并未通知雷丰菊或居间方，直到兴业银行出具同意贷款通知书之后多日，双方约定办理过户的周一2015年7月6日，韩蓉才告知居间方已经办妥还清贷款及赎楼手续。故韩蓉延期还清贷款及赎楼的行为构成违约。三、根据《房地产买卖合同》约定，雷丰菊应当在出具同意贷款通知书后三日内补足首期房款差额，双方也应当在出具同意贷款通知书后三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。由于韩蓉存在以上两项违约行为，雷丰菊在并不清楚韩蓉办理了结清贷款和赎楼手续的情况下，雷丰菊主张没有依照合同在出具同意贷款通知书三日内补足首期房款差额1100000元是行使不安抗辩权，理由充分，原审法院予以采信。根据张开芳与韩蓉的短信记录，双方原本约好在2015年7月9日去办理过户手续，居间方亦将雷丰菊需要补足首期房款的情况告知了韩蓉，韩蓉亦表示同意在下周一也就是2015年7月13日去办理过户手续，证明双方对于补足首期房款及办理过户的时间重新达成了一致意见。根据雷丰菊提供转账汇款回单，雷丰菊在2015年7月13日补足了首期房款1500000元，现韩蓉主张雷丰菊未在2015年7月12日之前补足首期房款构成违约的理由并不成立。综上，韩蓉的行为构成违约。焦点三，韩蓉的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，又因案涉房产在2008年11月5日登记的产权人为韩蓉，但韩蓉与徐昕泉为夫妻关系，结婚时间2000年6月27日，故案涉房产为韩蓉、徐昕泉夫妻共同财产，徐昕泉在本案中明确表示不同意转让涉案房产，致使《房地产买卖合同》客观上无法继续履行，应当予以解除。雷丰菊请求继续履行合同，依据不足，原审法院不予支持。根据《房地产买卖合同》的约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因案涉合同无法继续履行，雷丰菊据此提起的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。雷丰菊另案主张解除合同并要求韩蓉承担违约责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于二○一五年十月二十日判决：一、确认雷丰菊与韩蓉就东莞市塘厦镇平山村观澜湖翡翠湾六期2型202号房产于2015年4月6日签订的《房地产买卖合同》有效；二、驳回雷丰菊的其他诉讼请求。一审受理费39202元，由雷丰菊负担19601元，韩蓉负担19601元。雷丰菊已预交诉讼费。韩蓉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）依据《房地产买卖合同》的约定，涉案房产的银行贷款承诺函于2015年6月29日出具（承诺贷款金额人民币5000000元，雷丰菊实际应付首期款总额4000000元），雷丰菊应当在3个工作日即2015年7月2日内补足首期款。雷丰菊作为卖方应当在2015年7月12日前付清首期款总额人民币4000000元，截止2015年7月12日，雷丰菊并未付清上述首期款。至此，韩蓉通过世华公司要求解除《房地产买卖合同》，符合合同约定。（二）原审判决认定雷丰菊未能在银行出具贷款通知书后三日内补足首期房款，系行使不安抗辩权错误。1、韩蓉与雷丰菊签订《房地产买卖合同》后，双方之间都是在世华公司工作人员的安排下履行各自义务。雷丰菊一审诉状中认为韩蓉至2015年6月11日才将所有材料补齐，并通知了世华公司的工作人员。而《房地产买卖合同》约定的银行贷款承诺函于2015年6月29日才出具，雷丰菊依据合同要求在出具贷款承诺函之日起3日内向银行监管帐户付清余款是不受韩蓉的影响。2、根据《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条的规定，行使不安抗辩权必须及时通知对方，否则应当承担违约责任。在本案中，居间方将雷丰菊应补足余款的情况告知韩蓉时，也根本未提及所谓雷丰菊未及时补足的原因是在行使不安抗辩权。所以，原审判决认定雷丰菊因行使不安抗辩权而推延付款不符合法律和事实。3、对于雷丰菊提交的证人证言的真实性，韩蓉在一审庭审过程中也提出了异议，证人自始自终参与庭审的全过程，且证人证言又系雷丰菊提供，其针对韩蓉的不利陈述本不应采信。（三）雷丰菊提交的证据清单中显示2015年7月13日雷丰菊汇入一笔1500000元人民币至雷丰菊在兴业银行东莞分行设立的个人帐号中。韩蓉在原审判决后，查询到该笔款项雷丰菊是汇入兴业银行东莞塘厦支行雷丰菊的个人帐户。而此前雷丰菊于2015年4月28日汇入的2300000元人民币是在兴业银行深圳分行专业处理中心也即银行的监管帐户中，汇入个人帐户的款项是不受监管，可以由个人随意支配，而汇入银行专业处理中心即监管帐户的款项属于监管款，个人是不能随意支配的。而韩蓉和雷丰菊所签订的《房地产买卖合同》第三条第2项明确约定雷丰菊汇入兴业银行的款项应入银行可以监管的监管帐户，而非个人可以随意支配的个人帐户。即雷丰菊2015年7月13日的汇款并未依约入银行监管帐户，自不能免除其依合同约定承担的根本违约责任。据此，韩蓉请求本院：1、解除韩蓉与雷丰菊就东莞市塘厦镇平山村观澜湖翡翠湾六期2型202房产于2015年4月6日签订的《房地产买卖合同》；2、雷丰菊承担本案全部诉讼费用。被上诉人雷丰菊口头答辩称：1、韩蓉的上诉请求在一审时既没有提出反诉，也没有另案起诉，未经一审审理，完全超出二审的审理范围。因此该诉讼请求及基于该请求的事实理由应当全部予以驳回。2、案涉合同合法有效，在履行合同的过程中是韩蓉多次严重违约在先，韩蓉没有权利请求解除合同。3、原审法院关于徐昕泉对于房屋买卖不知情的事实认定错误。徐昕泉对案涉买卖知情，只是因为房价上涨，才拒绝履行，从韩蓉和居间方7月8日的短信记录显示，在中介方通知韩蓉协同其配偶及徐昕泉前来办理手续时，韩蓉称我老公过不来，此回复隐含的意思是我老公知道该回事，但其有事来不了。且徐昕泉提交的行程表不具备关联性，即使长期在外地，也无法证明其对案涉交易不知情。3、双方关于银行首期款的监管手续是在2015年6月29日签署，并非2015年6月11日。原审第三人徐昕泉口头答辩称：与一审的答辩意见一致。另补充：从雷丰菊提供的微信聊天记录第4页显示，韩蓉已经向雷丰菊说明了韩蓉和徐昕泉是夫妻关系，雷丰菊在没有看见韩蓉有授权的情况下应当知道韩蓉是无权处分，雷丰菊明知韩蓉所卖的房产是夫妻共有，而没有要求韩蓉出示徐昕泉同意出售该房屋的证据，也违背了雷丰菊的审慎义务。原审第三人世华公司没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理查明，二审中，韩蓉提交了一份雷丰菊兴业银行活期储蓄存款回单。活期储蓄存款回单显示，户名为雷丰菊，账号为62×××14（以下简称1014号账户），2015年4月28日转账存入2300000元至该账户，交易地点为兴业银行深圳分行专业处理中心，2015年7月13日汇款汇入1500000元至该账户，交易地点为兴业银行东莞塘厦支行。韩蓉主张银行专业处理中心即银行的专门监管账号，在7月13日汇入的1500000元存入了个人的存款账号内，该笔款项不视为存入监管账户。雷丰菊对活期储蓄存款回单的真实性予以确认，但认为该账号是各方确认的监管账号，而从回单中仅可以看出汇款汇入该账号的时间及交易地点不同，不能证明韩蓉主张的专业处理中心即为监管中心的说法。雷丰菊提交了一份《二手房屋交易资金托管协议》。该协议显示，雷丰菊、韩蓉与兴业银行于2015年6月29日签订《二手房屋交易资金托管协议》，雷丰菊、韩蓉双方委托银行方监管二手房屋相关交易资金为2300000元，托管账户为1014号账户。雷丰菊认为其已经将首期款2300000元及补足的首期款1500000元汇入了监管账号内。韩蓉则认为账户分监管和非监管，2300000元是进入了监管账号，但后来存入的1500000元没有进入监管账号，是可以随意使用的，上述协议是针对2300000元款项存入监管账号，而对1500000元并没有监管协议。雷丰菊则主张因7月13日当天韩蓉没有前来办理相关手续，导致补足首期款的监管手续无法完成。还查明，案涉《房地产买卖合同》约定，一次性付款方式下的第二部分房款或银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作。另，韩蓉申请调取雷丰菊2015年7月13日汇入1014号账户的1500000元的转入存底记录，并确认该笔款项当日是否转入兴业银行专门的监管账户还是雷丰菊可以自由支配的个人账户。对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：原审法院确认案涉《房地产买卖合同》有效，并认为本案第三人徐昕泉明确表示不同意转让案涉房产，致使《房地产买卖合同》客观上无法继续履行，对雷丰菊诉请继续履行合同不予支持，雷丰菊可另案主张解除合同，并无不当，本院予以维持。韩蓉上诉请求解除案涉《房地产买卖合同》，但因其在原审中未提出反诉，二审中亦未能达成调解，本院不予审查。韩蓉可另循法律解决。至于韩蓉主张雷丰菊构成根本违约的问题。根据案涉合同约定，韩蓉应在2015年5月6日前自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。但从韩蓉提供的个人贷款结清证明及韩蓉与居间方之间的短信记录来看，韩蓉在2015年5月25日结清贷款，2015年7月6日才告知居间方已经办妥赎楼手续。虽然兴业银行于2015年6月29日向雷丰菊出具了同意贷款通知书，但雷丰菊在2015年7月6日前并不清楚韩蓉办理了结清贷款和赎楼手续，原审法院认定雷丰菊没有依照合同约定在出具同意贷款通知书3日内补足首期款差额是行使不安抗辩权并无不当。况且，雷丰菊于2015年7月13日已将首期款差额汇入1014号账户。从案涉合同对首期款的监管约定以及雷丰菊提交的《二手房屋交易资金托管协议》来看，买卖双方须与监管机构签署资金监管协议后，监管机构才会对相应资金进行监管，雷丰菊、韩蓉均确认并未就首期款差额部分与银行签订监管协议，故对首期款差额未进行监管，并不能归责于雷丰菊一方。对于韩蓉的调查取证申请，已无必要，本院不予准许。韩蓉主张雷丰菊未按合同约定期限和方式付款的行为构成根本违约，本院不予采纳。综上所述，上诉人韩蓉上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。原审法院遗漏保全费未处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费39202元、保全费5000元，共44202元，由雷丰菊负担22101元，韩蓉负担22101元。二审案件受理费100元，由韩蓉负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 何玉煦代理审判员 冯婉娥代理审判员 徐华毅二〇一六年四月二十九日书 记 员 冯颖欣附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：