（2016）黑04民终96号
裁判日期: 2016-04-29
公开日期: 2016-06-01
案件名称
房居强与鹤岗市宇龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省鹤岗市中级人民法院
所属地区
黑龙江省鹤岗市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
房居强,鹤岗市宇龙物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑04民终96号上诉人（原审原告）房居强，男，1968年10月24日出生，汉族，中国人民财产保险股份有限公司鹤岗市分公司职员。上诉人（原审被告）鹤岗市宇龙物业管理有限公司，住所地鹤岗市工农区电信路31号。法定代表人姜传祥，职务经理。委托代理人刘彦廷，黑龙江人和律师事务所律师。委托代理人姜龙，鹤岗市宇龙物业管理有限公司职员。上诉人房居强、鹤岗市宇龙物业管理有限公司（以下简称“宇龙物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服鹤岗市工农区人民法院（2015）工民初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人房居强，上诉人宇龙物业公司委托代理人刘彦廷、姜龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，原告房居强是鹤岗市工农区14委水产2号楼613室（顶楼）的房屋所有权人，被告系该栋楼的物业管理公司。2012年开始原告家的屋顶出现漏水，将原告屋内的装潢损坏。漏水发生后，原告将屋顶漏水地点重新进行了装修，现已不漏水。经原告申请，本院委托，2015年9月1日，哈尔滨工大建筑工程造价咨询有限公司作出造价鉴定意见书，结论为原告房居强房屋内装修损失部位的修复费用为28，526.26元，因鉴定原告支出鉴定费5，000.00元。2015年7月24日，原告房居强向原审法院提起诉讼，要求被告宇龙物业公司赔偿房屋装修损失28，526.26元，给付装修材料款4，700.00元，鉴定费、诉讼费由宇龙物业公司承担。原审认为，被告宇龙物业公司作为物业管理服务公司未尽到对房屋（楼顶）公共部位的管理、维护、修缮义务，导致房屋楼顶渗水造成原告屋内装修受到损失，被告应当按照鉴定结论确定的数额赔偿原告房屋装修损坏部位的维修费用28，526.26元。关于原告主张的修复楼顶购买材料的费用4，700.00元，因原告提供的证据不足，不予支持。原审判决：一、被告鹤岗市宇龙物业管理有限公司赔偿原告房居强房屋室内装修损坏部位的维修费用28，526.26元，此款于本判决生效之日起十日内给付；二、驳回原告房居强的其他诉讼请求。宣判后，原告房居强不服，向本院提起上诉称：请求二审法院判决宇龙物业公司给付房居强用于修复楼顶购买材料的费用4，700.00元，上诉费用由宇龙物业公司承担。被告宇龙物业公司不服，向本院提起上诉称：一审法院判决宇龙物业公司承担赔偿责任是错误的，请求二审法院撤销一审判决，驳回房居强的诉讼请求。理由如下：一、2009年9月小区业主和有关部门共同申请选择丰麟建筑有限责任公司对小区屋面防水改造工程进行维修，2009年10月末该工程施工完毕，并验收合格，根据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程最低保修期为5年，房居强的房屋2012年出现漏水，《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此，对房居强履行维修义务的应当是丰麟建筑有限责任公司和负责监督检查义务的监理公司，而不是宇龙物业公司。二、房居强从入住该小区起，就未与宇龙物业公司签过物业服务合同，也从未交过物业费，因此宇龙物业公司对房居强没有任何义务。三、证据采信错误，原审法院的鉴定文书证明不了房居强房屋装修损坏部位的维修费用，该证据不应当采信。首先，该鉴定没有考虑折旧因素，该房屋已装修十年之久，应当扣除折旧；其次，该鉴定中的安全文明施工费、企业管理费、利润、五险一金、税金、雨季施工费、冬季施工费等都不是房屋损失维修费，尤其是五险一金是企业为员工应当履行的义务，不应当由宇龙物业公司承担，维修房顶不需要那么长时间，不可能产生雨季和冬季施工费；再次，鉴定单位对房居强居住的房屋实际受损的面积、部位、受损的程度没有进行针对性的检测评估，工程造价应局限受损的部位，以修复为主，不应全部拆除。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回房居强的诉讼请求。二审期间，双方均没有向本院提供新的证据，二审查明的事实与一审一致。另，宇龙物业公司在二审庭审中陈述，房居强家房屋漏水后，宇龙物业公司对房居强居住的房屋楼顶进行过三次维修。本院认为，上诉人宇龙物业公司作为上诉人房居强居住小区的物业服务机构，负有对小区内公共部位管理、维修、修缮的义务，正是由于宇龙物业公司对房居强居住的房屋楼顶维修不善，导致房居强居住的房屋因渗水造成装修损失，对此宇龙物业公司应当承担赔偿责任。原审时宇龙物业公司提供的鹤岗市供销社与鹤岗市丰麟建筑有限公司签订的协议书，由于该协议书是鹤岗市供销社与鹤岗市丰麟建筑有限公司签订的，而本案是物业服务合同纠纷，双方当事人是宇龙物业公司与房居强，该协议与本案无关，故宇龙物业公司提出应当由丰麟建筑公司对房居强居住的房屋负责维修和承担赔偿责任的上诉理由不能成立；宇龙物业公司与房居强虽未签订书面的物业服务合同，但从宇龙物业公司对房居强居住房屋的楼顶进行维修的事实，说明宇龙物业公司已经接手了该栋楼的物业管理，应视为双方之间已经形成了物业服务关系，故无论房居强是否交纳物业费，都免除不了宇龙物业公司依法应承担的赔偿责任，如宇龙物业公司有证据证明房居强未交纳物业费，可另案主张权利，故被上诉人提出上诉人未缴纳物业费，不同意承担赔偿责任的抗辩理由不能成立；哈尔滨工大建筑工程造价咨询有限公司作出的造价鉴定意见书能够证明房居强所居住房屋装修损坏部位的维修费用，宇龙物业公司对该鉴定书提出异议，但对该鉴定意见书未申请重新鉴定，也未要求鉴定人员出庭接受答疑，亦未提供相反证据予以反驳，故宇龙物业公司提出的原审证据采信错误的上诉理由不能成立。房居强提供的五张购买材料款的票据日期有涂改，且证明不了购买的材料是用于修复房居强的房屋，故房居强主张宇龙物业公司应给付用于修复楼顶而支出的购买材料费用4，700.00元的上诉请求因证据不足，不予支持。综上，原审判决结果并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费563.00元，由上诉人房居强负担50.00元，鹤岗市宇龙物业管理有限公司负担513.00元。本判决为终审判决。审 判 长 李德厚代理审判员 高红娟代理审判员 赵桂娟二〇一六年四月二十九日书 记 员 赵 敏 关注公众号“”